天花板出現水漬甚至滴水，絕對是每個業主最頭痛的惡夢之一。滲水問題不但影響日常生活，更可能引發與鄰居或管理處的複雜糾紛，令人徬徨無助。面對屋頂漏水，究竟應該從何入手？本終極懶人包將為你由淺入深，一步步拆解整個處理流程。由發現漏水一刻的3大緊急應對措施、追查4大常見漏水成因，到釐清維修責任、尋找專業協助，以至協商失敗後的法律及索償途徑，本文將為你全面導航，助你輕鬆解決滲水煩惱。
屋頂漏水點算好？即跟3大緊急應對步驟
發現屋頂滲水，確實令人十分頭痛。面對屋顶漏水怎么办這個難題，保持冷靜並採取有系統的行動至關重要。以下三大緊急應對步驟，能助你第一時間控制情況，為日後的屋頂滲水處理及追討責任打好基礎。
第一步：全面記錄存證，鎖定關鍵證據
在聯絡任何人士或進行任何屋頂滲水處理之前，首要任務是鉅細無遺地記錄現場狀況。
拍照與錄影：多角度記錄滲水實況，包括滲水位置、水漬範圍、滴水速度及受損財物。
利用智能電話，從不同角度拍攝及錄影滲水情況。記錄內容應包括：滲水的準確位置（例如天花板的角落）、水漬的範圍與形狀、滴水的速度（例如每分鐘多少滴），以及任何因此受損的傢俬、電器或個人財物。這些影像資料是最直觀的證據。
詳細書面記錄：記下首次發現日期、滲水與天氣（如下雨）或鄰居用水時間的關聯性。
除了影像，文字記錄同樣不可或缺。請準備一本筆記，清楚記下首次發現滲水的日期與時間。同時，嘗試觀察滲水與特定事件的關聯性，例如是否只在下雨後出現，或者是否與樓上住戶在特定時間（如晚上洗澡時）用水有關。這些線索對追查源頭極有幫助。
第二步：初步溝通與知會，建立正式溝通渠道
備妥初步證據後，下一步是啟動溝通程序。這個階段的目標是建立正式的溝通渠道，而非即時追究責任。
與懷疑造成滲水的單位（如樓上住戶）進行初步、友善的溝通。
若懷疑滲水源於樓上或相鄰單位，可以先嘗試以友善、理性的態度與對方戶主進行初步溝通，向其說明情況。保持良好溝通氣氛，有助於對方合作檢查。
無論溝通結果如何，應立即以書面形式知會大廈管理公司或業主立案法團。
不論與鄰居的溝通是否順利，都應該立即以書面形式（例如電郵或正式信函）知會大廈管理公司或業主立案法團。此舉能將事件正式記錄在案，確保管理方知悉情況，並可要求他們按大廈公契介入協調。
第三步：採取臨時應對措施，防止損失擴大
在等待專業人員介入的同時，必須採取即時措施，減低屋頂滲水造成的財物損失及安全風險。
暫時移開受影響位置的傢俬電器。
迅速將滲水位置下方或附近的傢俬、電子產品及貴重物品移到乾爽的地方。特別要注意，避免電器接觸到水，以免引致漏電風險。
放置器皿接收滲漏，並考慮使用臨時防水物料覆蓋，減輕屋頂滲水造成的即時影響。
在滲漏點正下方放置水桶或盆等器皿，以接收滴水，保護地板或地氈免受浸濕。如果情況許可，亦可考慮在天花板的水漬範圍臨時貼上防水膠布或膠膜，暫時引導水流，減輕屋頂滲水對室內環境的即時影響。
追蹤滲水根源：4大常見屋頂漏水成因全分析
屋頂滲水問題令人困擾，想知道屋頂漏水怎麼辦，關鍵一步就是準確找出滲漏的真正源頭。這一步做得好，後續的屋頂滲水處理才能對症下藥。以下將會分析四大常見成因，助你找出問題的核心。
成因一：樓上單位防水層老化或損壞
最常見的情況，往往源於樓上單位。特別是在樓齡較高的建築物，防水物料的自然損耗是主要元兇。
浴室或廚房地台防水層因老化失效，導致日常用水滲入樓板。
浴室和廚房是用水重地，地磚下的防水層就如同一道隱形防線。但是這道防線會隨時間老化變質，失去防水效能。結果樓上住戶日常洗澡、洗地的水，就會慢慢穿透樓板，在你家的天花板形成水漬。
浴缸或企缸封邊膠老化開裂，造成結構性滲漏。
浴缸或企缸邊緣的封邊膠，看似微不足道，一旦因老化變硬或出現裂縫，就成了滲水的直接通道。每次洗澡時，水便會沿著這些縫隙流入牆體或地台結構，日積月累下造成嚴重的結構性滲漏。
成因二：供水管或排水管破損
如果滲漏與樓上用水習慣無明顯關聯，就要考慮藏在牆身或地台內的喉管是否出現問題。
供水管（食水管）：因壓力過大或鏽蝕而漏水，通常為持續性滲漏。
供水管因為長期承受水壓，若因金屬鏽蝕或自然老化出現微小破損，就會造成持續性的滲漏。你會發現天花板或牆身的水漬一天天擴大，即使樓上無人用水，滴水也從不間斷。
排水管（污水、雨水管）：因接口鬆脫、堵塞或破裂而滲漏，通常在使用時情況惡化。
排水管則不同，只有在樓上使用時才有水流通過。因此，滲漏通常是間歇性的。例如樓上住戶洗澡、使用洗衣機或沖廁時，你樓下的滴水情況才會出現或變得特別明顯。
成因三：建築物外部滲漏
有時候，問題並非來自相鄰單位，而是建築物本身的外圍結構出了狀況，這在雨季尤為常見。
天台或平台公用地方防水層因長期日曬雨淋而破損，是頂層單位漏水主因。
住在頂層的住戶，天台的公用防水層就是第一道防線。經過長年累月的日曬雨淋，防水物料性能下降而破損，是導致屋頂滲水的最主要原因。雨水穿過破損處，直接滲入頂層單位的天花。
外牆出現裂縫或窗戶與牆身接縫的防水膠邊老化，導致雨水滲入。
大雨過後牆身或窗邊出現水漬，就要檢查外牆是否有肉眼可見的裂縫，或是窗戶與牆壁接合處的防水膠邊已經老化失效。雨水會被風壓推進裂縫和縫隙，再滲入室內。
成因四：裝修施工不當
最後一個可能性，就是人為因素所致的意外損壞。
鄰近單位裝修時意外破壞了防水層或喉管。
如果滲水問題是在鄰近單位進行裝修工程後才出現，很大機會是施工期間，裝修師傅不慎鑽穿了牆內或地台的喉管，或者因震動及施工破壞了相連結構的防水層，引致滲漏。
責任誰屬？一文看清屋頂漏水維修的法律責任
面對煩人的屋頂滲水問題，釐清維修責任誰屬，是展開屋頂滲水處理工作前最關鍵的一環。當你問「屋顶漏水怎么办」時，第一步就是確定源頭，因為這直接決定了由誰負責。一般來說，可以分為以下三種情況。
情況一：滲水源於自身單位
假如經過檢查後，發現滲水源於自己單位內部，例如是自家浴室防水層或喉管出現問題，那麼根據法律和一般大廈公契的原則，業主便有責任自行管理和維修其單位內的設施，並且需要一力承擔所有相關的維修費用。
情況二：滲水源於相鄰或樓上單位
這是最常見的滲水糾紛情況。法律原則相當清晰，就是造成滲水問題的一方，需要負責進行維修工程，並且承擔由此產生的相關費用，包括對受影響單位造成的損失。
不過，這裡有一個關鍵點，就是「舉證責任」。作為受影響的一方，你需要提出確實證據，證明漏水問題的源頭的確來自對方單位。這就是為何聘請專業人士進行檢測如此重要，一份客觀的專家報告，就是釐清責任最有力的依據。
情況三：滲水源於大廈公用部分
有時候，滲水問題的根源並非來自任何個別單位，而是源於大廈的公用設施。常見的例子包括天台的整體防水層、大廈外牆的裂縫，或者是貫通各層的大廈總喉管等。
在這個情況下，責任方就不再是個別業主。根據大廈公契的規定，維修大廈公用部分的責任，通常會落在業主立案法團或大廈管理公司身上。他們需要動用大廈的公共管理基金來進行維修，確保樓宇結構安全。
如何根治屋頂漏水？專業檢測、維修方案與費用參考
當你已經做好緊急應對，下一步自然是思考如何徹底解決屋頂滲水這個惱人問題。治標不如治本，要永久告別漏水，關鍵在於找出真正源頭，然後選用正確的維修方案。以下會一步步為你拆解專業的處理流程、方法與相關費用，讓你對整個屋頂滲水處理過程有更清晰的了解。
第一步：聘請專業公證行或師傅進行檢測
要有效解決屋顶漏水怎么办這個問題，第一步並非急於維修，而是準確診斷。自行判斷的結果往往有偏差，最終可能白花金錢和時間。聘請專業的公證行、測量師或經驗豐富的防漏師傅，利用科學儀器找出滲水根源，才是最穩妥的做法。
常用專業檢測方法：紅外線熱像分析、微波濕度探測、色水測試及壓力測試等
專業團隊並非單靠肉眼判斷，而是會運用一系列的科學儀器進行精準檢測。例如，「紅外線熱像分析」可以探測牆身或天花的溫度差異，從而找出濕氣積聚的隱藏位置。「微波濕度探測」則能在不破壞結構的情況下，偵測物料深處的含水量。如果懷疑是去水喉管或地台防水層出問題，「色水測試」就能透過不同顏色的水，準確追蹤滲漏的路徑。而針對供水喉管的「壓力測試」，則可以判斷喉管本身是否存在滲漏點。
如何選擇專業人士：參考香港測量師學會名單，或在水務署網站查閱持牌水喉匠名冊
想尋找可靠的專業人士，可以從官方或具公信力的機構入手。你可以參考香港測量師學會（HKIS）提供的會員名單，尋找專門處理樓宇勘察的測量師。如果懷疑問題源於供水系統，亦可以在水務署的網站上，查閱最新的持牌水喉匠名冊，確保聘用的是合資格的專業人員。
常見維修方案與物料
在準確找出滲漏源頭後，就可以對症下藥，選擇最合適的維修方案。不同位置的滲漏，其處理方法和所用物料都有很大分別。
天台及平台：徹底剷除舊防水層，重鋪PU、瀝青防水氈等高效防水系統
對於天台或平台的屋頂滲水問題，最徹底的解決方法是將老化的舊有防水層及飾面物料完全移除，直至露出結構層，然後重新鋪設一套高效能的防水系統。現時香港常用的物料包括液態的聚氨酯（PU）防水塗料，或者是一卷卷鋪設的瀝青防水氈，兩者都能形成完整無縫的防水保護。
外牆及窗邊：採用「打針灌漿」技術，將環氧樹脂（Epoxy）注入裂縫作結構性修補
如果是外牆出現裂縫或窗戶邊緣滲水，業界普遍會採用「打針灌漿」的方法處理。師傅會沿著裂縫鑽孔，然後高壓注入環氧樹脂（Epoxy）或聚氨酯（PU）等灌漿物料，這些物料會填充所有微細空隙，凝固後不但能有效防水，更能起到結構性修補的作用，鞏固牆身。
室內喉管：找出漏水點後，進行局部更換或全面重造
若檢測後發現是室內的供水管或排水管出現問題，處理方式就相對直接。如果只是某個接駁位或小範圍破損，可以進行局部喉管更換。但如果喉管已全面老化及鏽蝕，長遠而言，可能需要考慮進行全屋的喉管重造工程，以杜絕後患。
屋頂漏水維修費用要多少？（附估算參考）
談及維修，大家最關心的自然是費用問題。屋頂漏水維修的費用範圍可以相當闊，由幾千元到數十萬元都有可能，主要視乎以下幾個因素。
影響費用的因素：滲漏範圍、成因複雜度、選用物料及施工方法
影響整體費用的主要因素包括：滲漏的範圍大小、成因的複雜程度（例如是否涉及多個源頭）、所選用的防水物料等級，以及施工方法的難易度。一個簡單的窗邊滲漏修補，與整個天台的防水工程相比，費用自然有天壤之別。
各項工程費用參考：由小型檢測的數千元，到大型天台防水工程的數萬至數十萬元不等
為了讓你更有預算，這裡提供一個大概的市場價格參考。一般而言，聘請專業人士進行儀器檢測，費用約為數千元起。小範圍的維修工程，例如窗邊打針灌漿，可能需要數千至萬多元。至於大型的天台防水層重造工程，視乎面積和用料，費用則可能由數萬元到數十萬元不等。在決定前，建議尋找幾間信譽良好的公司報價作比較。
協商失敗？處理屋頂漏水糾紛的法律與官方途徑
處理屋頂滲水問題時，最棘手的情況莫過於與相關單位溝通無果。當友善協商走到了盡頭，其實還有清晰的法律同官方途徑可以依循，幫助你解決屋顶漏水怎么办的困局。這些方法有助你更有系統地推進事情。
方案一：透過管理公司或業主立案法團介入
運用大廈公契賦予的權力，發出正式通知，要求進入懷疑單位進行檢查。
你的第一步，可以是尋求大廈管理處或業主立案法團的協助。根據大廈公契，他們通常有權力介入這類糾紛。你可以正式向他們報告情況，然後他們會以官方身份，向懷疑引致滲水的單位發出正式通知書。這份通知書會要求對方合作，並在指定時間讓專業人員進入單位進行檢查，尋找滲水根源。這個做法比起個人交涉更具效力，也為之後可能採取的行動鋪路。
方案二：向政府「滲水投訴聯合辦事處」（聯辦處）求助
如何求助：致電「1823」熱線提出申報。
如果管理公司介入後仍無進展，你可以考慮向政府求助。最直接的方法是致電政府熱線「1823」，你的個案將會轉介到由食物環境衞生署及屋宇署共同成立的「滲水投訴聯合辦事處」（簡稱聯辦處）跟進。
聯辦處職權：主要處理構成「衞生妨擾」的個案，對輕微或雨水引致的滲漏介入權力有限。
在求助前，你需要了解聯辦處的職能範圍。他們的主要工作是處理構成「衞生妨擾」的滲水個案，例如滲漏引致牆身嚴重發霉，或者有積水滋生蚊蟲等情況。如果你的屋頂滲水情況比較輕微，或者只是下雨時才出現，聯辦處可以提供的協助就比較有限，因為這未必符合「衞生妨擾」的法律定義。
三階段調查程序及90天服務承諾詳解。
聯辦處有一套標準的調查程序，分為三個階段。第一及第二階段由聯辦處職員負責，他們會到你的單位視察，然後嘗試進入懷疑單位進行濕度計、紅外線熱像分析等非破壞性測試。如果這兩個階段都找不到源頭，就會進入第三階段，委派專業顧問公司作更深入的調查。對於案情簡單並且得到業主合作的個案，聯辦處承諾在90個工作天內完成調查。
法定權力：《公眾衞生及市政條例》（第132章）下的「妨擾事故通知」及2025年新修訂的罰則。
如果聯辦處經過調查，成功找到滲水源頭並且證實構成「衞生妨擾」，他們就有法定權力採取行動。職員會根據《公眾衞生及市政條例》，向造成妨擾的業主發出「妨擾事故通知」，要求對方在限期內完成維修。如果對方不遵從，就會面臨檢控。值得留意的是，政府已修訂法例，由2025年起，相關罰則將會大幅提高，這也增加了阻嚇力。
方案三：聘請專業人士及法律顧問，採取民事索償
發出律師信：正式要求對方在限期內處理，作為展開法律行動的先聲。
當所有官方途徑都無法解決問題，或者你希望追討因滲水造成的財物損失時，就需要考慮採取民事索償。第一步通常是聘請律師，向對方發出一封正式的律師信。這封信會清晰列明你的要求，包括要求對方立即進行屋頂滲水處理，並設定一個合理的期限。這是一個非常嚴肅的步驟，很多時候對方收到律師信後，會意識到事情的嚴重性，從而願意坐下來協商。
民事訴訟：向小額錢債審裁處或區域法院提出申索，要求對方作出維修及賠償損失。
如果對方對律師信置之不理，最後的選項就是展開民事訴訟。你可以根據索償的金額決定入稟的法院。如果索償金額在港幣75,000元或以下，你可以到小額錢債審裁處提出申索，這裡的程序相對簡單，而且不用聘請律師代表。如果索償金額較高，或者案情比較複雜，就需要入稟區域法院。透過法庭裁決，你可以要求對方強制進行維修，同時賠償你因為滲水而造成的一切損失，包括維修費、財物損毀及專業檢測費用等。