當您收到由屋宇署寄來厚厚一疊的「強制驗樓法定通知書」時，是否感到徬徨無助，不知從何入手？面對複雜的法律要求、緊迫的時限，以及委聘專業人士的程序，實在令人頭痛。本懶人包將為您一步步拆解整個強制驗樓流程，由釐清責任、聘請註冊檢驗人員（RI）及承建商（RC），到跟進訂明修葺工程的五大核心步驟，都會清晰說明。同時，本文亦會全面剖析相關費用分攤、最新可申請的資助計劃，並嚴正提醒您不遵從通知的嚴重法律後果，助您順利完成驗樓、解除命令。
深入了解強制驗樓計劃：核心要求與法律責任
講到強制驗樓，這其實是一項與許多舊樓業主息息相關的法定要求。當樓宇日漸老舊，潛在的結構風險亦會隨之增加。因此，政府推出了強制驗樓計劃，目的是系統性地檢驗及維修舊樓，保障住戶與公眾的安全。讓我們一起深入了解計劃的核心內容，以及業主需要承擔的法律責任。
強制驗樓的法律基礎與目的
依據《建築物條例》(第123章) 的法定要求
強制驗樓計劃並非一項建議，而是具有法律約束力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章的《建築物條例》。條例清晰列明，符合特定樓齡的樓宇業主，在收到屋宇署發出的法定通知後，必須按時委任專業人士進行檢驗及所需的修葺工程。
旨在確保舊樓結構安全，預防公眾安全風險
這項計劃的主要目的非常明確，就是主動找出並處理舊樓潛在的結構安全問題。隨著時間過去，樓宇的石屎、外牆、排水管等部分可能會出現耗損或老化。計劃透過定期的專業檢驗，及時發現並修復這些問題，從而預防因樓宇失修而引致的意外，保障大眾的安全。
哪些樓宇會被納入強制驗樓計劃？
主要對象：樓齡達30年或以上的私人樓宇
強制驗樓計劃的主要目標，是樓齡達到30年或以上的私人樓宇，涵蓋住宅、商業或綜合用途樓宇。屋宇署會根據樓齡、樓宇狀況及維修記錄等因素，每年揀選目標樓宇，並將其納入強制驗樓名單，然後向相關業主發出法定通知。
重要豁免：樓高不超逾3層的住用樓宇
計劃亦設有豁免條件。如果樓宇是樓高不超過3層的住用建築物，例如一些村屋或低密度住宅，即使樓齡超過30年，亦可獲豁免於強制驗樓計劃之外。這項豁免主要是考慮到這類建築物的結構相對簡單，風險較低。
強制驗樓 vs 強制驗窗：兩大計劃的分別與關聯
樓齡門檻差異 (30年 vs 10年)
業主經常會將強制驗樓與強制驗窗混淆，但兩者的門檻有所不同。強制驗樓的對象是樓齡達30年的樓宇，而強制驗窗的門檻則較低，樓齡達10年的樓宇便可能需要進行。
檢驗範圍及專業人士資格的分別
兩者的檢驗範圍和對專業人士的要求也不同。強制驗樓涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件及排水系統等，檢驗工作必須由「註冊檢驗人員 (RI)」負責。而強制驗窗則集中於窗戶本身，檢驗可由「合資格人士 (QP)」進行，其資格要求與RI有所不同。
法定通知為何常一併發出？業主如何同步處理？
由於樓齡達30年的樓宇，必然也超過10年，所以屋宇署為了提升行政效率，通常會將強制驗樓和強制驗窗的法定通知一併發出。對業主來說，最有效率的做法是委任同一家專業顧問公司，由其具備資格的註冊檢驗人員及合資格人士，同步統籌及處理兩項檢驗工作，這樣可以節省協調時間與部分開支。
收到強制驗樓法定通知？五步完成完整流程
收到強制驗樓的法定通知，代表你的大廈已被納入強制驗樓計劃，需要按法定程序處理。收到信件，第一時間可能會覺得有點不知所措。其實，整個流程是有清晰指引的，只要跟著以下五個步驟，就能有條理地完成。
第一步：核實通知及釐清責任 (收通知後1個月內)
確認通知由屋宇署或房協獨立審查組發出
首先，要確認信件的來源。強制驗樓的法定通知，只會由屋宇署，或者負責處理居屋、租置計劃屋苑的香港房屋協會獨立審查組發出。檢查信件上的官方標誌和聯絡方法，是保障自己的第一重關卡。
釐清責任：公用地方 vs 私人部分的劃分
接著，要搞清楚檢驗範圍。強制驗樓主要分為「公用地方」和「私人部分」。公用地方包括大廈外牆、走廊、樓梯、天台等，而私人部分則指單位業主自行擁有的範圍，例如單位內的露台。
業主立案法團與個別業主的責任分工
責任分工也因此很明確。公用部分的檢驗和維修，由業主立案法團（OC）或全體業主共同負責，費用按大廈公契分攤。私人部分的責任，就由個別業主自行承擔。
第二步：委任「註冊檢驗人員 (RI)」(收通知後3個月內)
如何透過官方名冊尋找及甄選合資格的RI
下一步是尋找專業人士。你需要在屋宇署的官方網站上，查找「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI）的名冊。名冊詳列了所有合資格的建築師、工程師或測量師。建議聯絡多位RI，比較他們的經驗、報價和服務範圍，再作決定。
委任RI的法定程序及呈交文件 (表格MBIS 1)
決定人選後，法團或業主需要正式委任該RI，並在指定限期內，向屋宇署呈交一份名為「MBIS 1」的表格。這份文件是正式通知當局你已委任專業人士跟進，是法定程序中重要的一步。
第三步：進行訂明檢驗 (由RI進行)
註冊檢驗人員的詳細檢驗範圍及標準
委任完成後，RI就會根據《建築物條例》和相關作業備考的標準，對大廈的公用部分及外牆進行詳細的訂明檢驗。他們會仔細檢查結構、防火構件、排水系統等，找出潛在的安全隱患。
檢驗報告的可能結果與後續步驟
檢驗完成後，你會收到一份詳細的檢驗報告。報告結果一般有兩種：一是樓宇狀況良好，無需修葺。這樣，整個流程就差不多完成了。二是發現有需要修葺的地方。這時就要進入下一步的維修工程。
第四步：委任「註冊承建商 (RC)」及監督修葺 (如需)
如何根據檢驗報告委任合資格的註冊承建商
如果報告指出需要維修，下一步就是委任「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）來施工。同樣地，你可以在屋宇署網站找到合資格的承建商名冊。
精明業主攻略：善用「招標妥」及避開圍標與工程合約陷阱
這個階段，強制驗樓計劃價錢是大家最關心的部分。為了確保工程價格合理和避免圍標，強烈建議使用市區重建局的「招標妥」樓宇復修促進服務。它提供一個獨立的電子招標平台和專業意見，有助業主避開工程合約中的常見陷阱。
訂明修葺的法定完成時限
所有訂明的修葺工程，必須在法定通知指定的時限內完成。RI會負責監督整個施工過程，確保工程質量符合要求。
第五步：完成工程及解除法定通知
由RI監督工程並確認完工
工程完成後，不是承建商說了就算。負責監督的RI需要親自核實，確認所有修葺項目都已妥善完成，並符合安全標準。
呈交完工報告 (表格MBIS 3) 及相關證明
最後一步，是由RI協助你，向屋宇署呈交「MBIS 3」完工報告，連同相關的證明文件。當局審核並接納報告後，這次的強制驗樓法定通知就會正式解除，整個流程便圓滿結束。
兩大關鍵角色：註冊檢驗人員 (RI) 與註冊承建商 (RC)
處理強制驗樓的整個過程中，你會接觸到兩位非常重要的專業人士。他們就是註冊檢驗人員 (Registered Inspector, 簡稱RI) 和註冊承建商 (Registered Contractor, 簡稱RC)。你可以將他們想像成樓宇的「醫生」和「外科手術師」，兩者角色清晰，職責也完全不同，是整個強制驗樓計劃順利完成的關鍵。
職責與資格大不同
註冊檢驗人員 (RI)：負責「檢驗」與「監督」
註冊檢驗人員 (RI) 的角色就像一位資深醫生。他們是根據《建築物條例》註冊的建築師、工程師或測量師，具備深厚的專業知識。他們的責任是為你的樓宇進行全面「診斷」。RI會親自進行訂明檢驗，仔細評估樓宇的結構和外部狀況，然後撰寫一份詳細的檢驗報告，清楚列明哪些地方需要修葺。如果需要進行維修工程，RI還會擔當「監督」的角色，確保承建商的施工符合標準。
註冊承建商 (RC)：負責「施工」
註冊承建商 (RC) 則是那位負責動手做「手術」的專家。他們是根據檢驗報告的指示，負責執行所有訂明修葺工程的團隊。他們必須是屋宇署名冊上的註冊承建商，擁有合法的施工資格。簡單來說，RI負責找出問題和監工，而RC則負責根據RI的專業判斷，將問題妥善修復。
為何必須分開委任？剖析制度的獨立監督作用
你可能會想，直接找一間公司包辦檢驗和維修不是更方便嗎？為何法例規定業主必須分開委任RI和RC？這個設計其實是一個非常重要的「制衡機制」，目的是為了保障業主的權益。
確保檢驗工作的客觀性與獨立性
這個制度的首要目的，是確保檢驗結果的公正和客觀。試想像一下，如果同一間公司既負責檢查又負責報價維修，他們便可能會有誘因，將小問題誇大，或者建議一些非必要的工程，從而推高整個強制驗樓計劃價錢。將檢驗和施工的職責分開，RI就能夠站在一個中立的專業角度，只提出真正必要的修葺建議，避免了潛在的利益衝突。
建立有效的工程質素監督機制
分開委任的另一個好處，是建立了一套有效的監督系統。RI在工程期間，是代表業主去監督RC的施工質素。他們會確保承建商使用的物料、施工方法都合乎法例和合約要求，防止工程出現偷工減料的情況。這種獨立的監督作用，能大大保障工程的質素和樓宇日後的安全，確保業主花的每一分錢都用得其所。
全面解析強制驗樓費用與資助方案
強制驗樓費用由誰承擔？
談到強制驗樓計劃，大家最關心的問題之一，自然是強制驗樓計劃價錢與費用由誰來負責。其實，費用的分攤原則相當清晰，主要是根據檢驗和維修的位置來劃分。
公用部分：由全體業主按公契份數分攤
首先，樓宇的公用部分，例如大廈外牆、結構樑柱、走廊、天台等，是屬於全體業主共同擁有的。因此，進行強制驗樓時，涉及這些部分的檢驗和修葺費用，就需要由所有業主，按照大廈公契訂明的份數比例來共同分攤。這筆開支通常會經由業主立案法團進行統籌和處理。
私人部分：由個別業主自行負責
其次，如果檢驗範圍涉及私人單位內的結構部分，或者是一些只屬於個別單位擁有的構築物（例如某些獨立露台或伸出物），那麼相關的檢驗和維修費用，就理所當然地由該單位的業主獨力承擔。
【注意】主要政府資助計劃已截止
這裡要特別提醒一下，過去政府為應對強制驗樓而設的「強制驗樓資助計劃」，其實已經截止申請。
提醒業主提防已過期資助的相關資訊
由於網絡上可能仍流傳著一些過時的資訊，大家在搜尋資料時，要特別留意計劃的申請日期。在與工程公司洽談時，如果對方提及可協助申請這項已過期的資助，就需要提高警覺。所有資訊應以官方公佈為準。
現時仍可申請的樓宇維修資助計劃
雖然主要的強制驗樓資助計劃已經完結，但市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）仍然提供多項樓宇復修支援，業主可以根據自身樓宇及個人情況，申請合適的計劃。
樓宇更新大行動2.0
這是由市建局推出的一項大型資助計劃，主要協助樓齡較高的住宅及商住樓宇，為其公用地方進行檢驗和維修工程。如果你的樓宇需要進行大規模的復修，而當中又包括了強制驗樓要求的項目，這個計劃便可能提供到資助。
有需要人士維修自住物業津貼計劃
這項計劃主要為有經濟需要的長者或殘疾人士等自住業主，提供財政資助，用以維修保養他們的單位，以及應付樓宇公用地方的維修工程開支。
其他市建局或房協的相關支援
除了以上計劃，市建局和房協不時會推出不同類型、針對特定樓宇狀況或業主需要的支援服務，例如樓宇排水系統維修資助、消防安全改善工程資助等。建議大家直接瀏覽市建局及房協的官方網站，查閱最新的資助計劃詳情、申請資格及名額，以獲取最準確的資訊。
不遵從強制驗樓通知的嚴重後-果
收到強制驗樓的法定通知，千萬不能掉以輕心。這不只是一份建議文件，而是具有法律效力的要求。如果業主或法團未能在指定時間內遵從指示，將要面對相當嚴重的法律後果與金錢損失。
未有遵從通知的罰則
首先，我們來談談大家最關心的罰則問題。法例對此有清晰的規定，罰款金額絕對不是小數目。
最高罰款港幣$50,000及監禁1年
如果沒有合理辯解而未遵從強制驗樓通知，一經定罪，最高可被罰款港幣$50,000及監禁1年。這項罰則適用於未能按時委任註冊檢驗人員，或者未有完成訂明檢驗及修葺工程的個案。
罪行持續期間每日另加罰款港幣$5,000
更需要留意的是，除了上述的罰款，法庭還可以針對罪行持續的每一天，額外判處罰款港幣$5,000。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，對業主的財政構成沉重壓力。
當局可能採取的執法行動
除了提出檢控與罰款，屋宇署還有權採取更進一步的執法行動，直接介入事件。
發出定額罰款通知書或提出檢控
在某些情況下，當局可能會先向相關人士發出定額罰款通知書。如果情況沒有改善，下一步就是正式提出檢控，由法庭處理。
代為安排工程並追討所有費用連附加費
如果業主持續不遵從通知，屋宇署有權行使其法定權力，主動委派顧問公司及承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主或法團追討所有相關費用，包括顧問費、工程費、行政費，以及不高於20%的附加費。這樣一來，最終的強制驗樓計劃價錢，往往比業主自行處理高出許多。
強制驗樓實用資源及聯絡方法
官方查詢工具與專業人士名冊
了解整個強制驗樓計劃的流程後，下一步就是實際處理各項事宜。要找到最準確的資訊和合資格的專業人士，善用官方提供的渠道是最直接和穩妥的方法。以下整理了幾個非常實用的網上資源，讓你輕鬆掌握所需資訊。
網上查閱強制驗樓目標樓宇及通知狀況
想知道自己的大廈是否已被列入最新的強制驗樓名單，或者想查詢法定通知的最新處理狀況，屋宇署網站提供了一個非常方便的網上查詢系統。你只需要輸入樓宇的地址或名稱，就可以即時查閱相關紀錄，所有資訊清晰透明，讓你對樓宇狀況瞭如指掌。
搜尋註冊檢驗人員 (RI) 官方名冊
根據法例，強制驗樓的第一步是委任一名註冊檢驗人員 (RI)。為確保你所委任的人員具備法定資格，屋宇署備存了一份完整的註冊檢驗人員名冊。名冊上詳列了所有合資格專業人士或公司的聯絡資料，業主可以透過此名冊尋找並挑選合適的服務提供者。
搜尋註冊承建商 (RC) 官方名冊
如果檢驗報告指出樓宇需要進行修葺工程，下一步便需要委任註冊承建商 (RC) 負責施工。與註冊檢驗人員一樣，屋宇署同樣備存了註冊承建商的官方名冊。業主在招標或委任承建商前，應先查核其是否在名冊之上，以確保工程符合法例要求。
查詢熱線與辦事處資訊
如果你在查閱網上資料後仍有疑問，或者想就個別情況作進一步查詢，直接致電或親身前往相關部門的辦事處也是一個好方法。
屋宇署一般查詢熱線及地址
有關強制驗樓計劃的一般查詢，你可以致電屋宇署的24小時查詢熱線 2626 1616（由「1823」接聽及處理）。如需親身遞交文件或查詢，可以前往位於九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座的屋宇署總部。
獨立審查組聯絡方法 (處理居屋、租置計劃屋苑)
值得留意的是，如果你居住的是居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置計劃）等屋苑，相關的強制驗樓事宜是由房屋署轄下的獨立審查組負責。他們的聯絡方法與屋宇署總部不同，處理時記得要找對部門，以免延誤。你可以致電其專線 2712 2712，或前往其位於九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓8樓的辦事處。
強制驗樓常見問題 (FAQ)
關於強制驗樓，很多業主都充滿疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望能夠提供清晰的解答，幫助你順利完成整個強制驗樓計劃。
如何處理業主之間的意見分歧或協調困難？
業主之間對大廈維修有不同看法，這是十分常見的情況。處理分歧的第一步，是回歸基本，查閱大廈的公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）。公契是具法律效力的文件，詳細列明了業主立案法團的權力、會議程序、決策方式以及各業主需要分攤的強制驗樓計劃價錢和維修費用比例。
法團應根據公契及《建築物管理條例》（第344章）的規定，召開業主大會，讓所有業主在正式的會議上討論和投票。透過具透明度的法定程序作出的決議，對全體業主均有約束力。如果爭議持續，法團或業主可以考慮尋求民政事務總署的免費調解服務，或者在必要時諮詢法律意見，向土地審裁處申請作出裁決。
強制驗樓的範圍是否包括單位內部的結構改動？
強制驗樓的主要焦點是樓宇的公用部分、外牆、伸出物、招牌以及整體結構安全。一般來說，它並不涵蓋單位內部的非結構性裝修或改動。
但是，這有一個重要的前提。如果單位內部的改動，例如拆除了結構牆，影響了整座樓宇的結構安全，那麼情況就完全不同。註冊檢驗人員（RI）在進行檢驗時，一旦發現這類違規的結構改動，有責任將其記錄在檢驗報告中並呈報屋宇署。屆時，屋宇署可能會針對該單位發出獨立的法定命令，要求業主修正違規之處，這就不再是原本強制驗樓計劃處理的範疇，而是另一項嚴肅的法律問題。
如果樓宇已參與其他維修計劃，是否仍需進行強制驗樓？
答案是肯定的，仍然需要。強制驗樓是一項由屋宇署根據《建築物條例》發出的法定要求，具有強制性。樓宇必須按照法定通知的規定，委任註冊檢驗人員完成整個檢驗及修葺流程，最終由屋宇署確認，才能正式解除該法定通知。
至於市建局或房協推出的「樓宇更新大行動2.0」等樓宇維修資助計劃，其性質是財政上的支援，目的是協助業主應付維修開支。參與這些資助計劃，可以幫助業主籌集資金去完成強制驗樓所要求的工程，但參與資助計劃本身，並不能替代或豁免履行法定通知的法律責任。簡單來說，資助是支援，驗樓是責任，兩者需要分開理解。
若有個別業主阻礙法團就公用部分進行檢驗或維修，應如何處理？
根據《建築物管理條例》，業主立案法團有權力及責任進入大廈的任何部分（包括私人單位），以進行公用部分的檢查、維修及保養工作。任何人都不得無理阻礙。
如果遇到個別業主拒絕合作，法團應先以書面形式正式通知該業主，清楚說明法團的權力來源、進行工程的必要性，以及阻礙工程可能引致的法律後果。若對方仍然堅持，法團可以向土地審裁處申請禁制令，強制該業主配合。條例亦訂明，任何人若妨礙法團或其授權人員執行職務，即屬犯罪，可被罰款及監禁。因此，法團應依循法律途徑，有理有據地解決問題。