發現牆身無故出現水痕、油漆剝落甚至發霉？牆身滲水是本港最常見亦最令人困擾的家居問題之一，源頭千變萬化，由喉管破損、防水層老化，以至外牆裂縫皆有可能，若未能對症下藥，只會勞民傷財。本文將為你全面拆解五大牆身滲水成因，提供簡單易明的3步自我檢查方法，並整合各種補救方案的利弊、維修費用預算，以及釐清業主與鄰居的法律責任，助你快速鎖定問題，找到最合適的解決辦法。
牆身有水？3步快速自我診斷滲水原因
發現牆身有水，找出準確的牆身滲水原因，是有效處理問題的第一步。在聘請專家進行牆身滲水補救之前，你可以先嘗試透過以下3個簡單步驟，像偵探一樣自己動手分析，對家中的牆身水痕問題有初步了解。
第一步：觀察牆身水痕及滲水模式
首先，我們要仔細觀察滲漏的特性。不同的滲水模式與時機，其實都隱藏著重要的線索，有助我們收窄調查範圍。
滲漏模式：持續性 vs. 間歇性
滲漏是持續不斷，還是時有時無？如果牆身水痕二十四小時都在擴大和濕潤，這很可能是來自有壓力的供水管。如果滲漏是間歇性的，例如只在特定時間發生，那就可能與沒有壓力的排水管或樓上用水習慣有關。
滲漏時機：雨天限定 vs. 任何天氣
滲水只在下雨天或颱風後才出現嗎？如果是這樣，問題源頭很大機會來自屋外，例如外牆裂縫或窗戶防水膠邊老化。如果無論晴天雨天牆身都有水，那就應該是室內喉管或防水層出了問題。
記錄要點：滲水位置與速度變化
建議你準備一本筆記簿，或者用手機拍照和錄影。詳細記錄滲水開始的時間、牆身水痕的位置、範圍擴大的速度，還有滲漏的嚴重程度變化。這些第一手資料對於後續判斷，或者向專業師傅說明情況都非常有幫助。
第二步：根據滲水位置初步判斷
觀察完滲漏模式後，下一步就是分析滲漏的具體位置。不同位置的滲水，通常對應著不同的成因。
天花板中央或角落
如果天花板出現滲水，問題幾乎可以肯定是源於樓上單位。中央位置的滲漏，多數與樓上單位的地台防水層失效，或者去水喉管破損有關。角落位置的水漬，則有機會是樓上的供水喉管沿著牆角滲漏下來。
窗邊或冷氣機周邊
這個位置的滲水原因相對直接。通常是因為窗戶或冷氣機安裝時，邊緣的防水膠老化、硬化失去彈性，或者窗框與牆身之間的接合位出現裂縫，讓雨水能夠從外部滲入。
牆身底部或地腳線
牆腳出現水痕，原因比較多樣。可能是由窗邊滲入的雨水，沿著牆身一直流到最底部。也可能是浴室或廚房的防水層問題，導致水份橫向擴散到相連的牆腳。如果住近地面，亦有可能是地下濕氣沿牆身向上滲透。
浴室或廚房相連外牆
如果滲水位置在浴室或廚房的間隔牆，源頭很可能就是這兩個「濕區」本身。常見原因包括牆內的供水或排水管破損，或者地台、企缸的防水層失效，導致水份滲透到牆身結構之中。
第三步：綜合評估，鎖定滲水源頭
最後一步，就是將第一步觀察到的「模式」和第二步的「位置」結合起來分析。舉個例子，如果你發現滲漏是「間歇性」的，而且位置在「樓下浴室對上的天花板」，那麼樓上浴室地台防水層失效的可能性就非常高。透過這種綜合評估，你就能更有把握地鎖定牆身滲水的源頭，為下一步的維修做好準備。
拆解五大牆身滲水原因：由內到外全面剖析
要有效處理牆身有水的問題，第一步就是準確找出背後的牆身滲水原因。滲漏源頭可以來自室內，也可以來自室外，有時甚至與天氣有關。以下我們將由內到外，為你逐一剖析五個最常見的成因，助你找出牆身水痕的真正元兇。
原因一：供水或排水喉管破損
喉管問題是室內滲水最常見的源頭之一，主要分為供水管和排水管兩大類。
供水管（壓力喉）滲漏
供水管負責輸送食水，長期處於壓力狀態，因此一旦破損，影響會非常明顯。
辨識特徵：24小時持續滲漏，水漬範圍穩定擴大
由於供水管長期受壓，滲漏通常是持續不斷的。你會發現牆身水痕無分晝夜地濕潤，而且水漬範圍會隨時間穩定地擴大。
損壞成因：喉管鏽蝕、接駁位老化、水錘效應
舊式樓宇的鐵喉經年累月容易生鏽穿孔。喉管之間的接駁位或閥門內的膠圈老化，也會失去密封作用。另外，「水錘效應」指快速開關水龍頭時產生的壓力衝擊，長期下來也可能令喉管接駁位鬆脫。
專業檢測：壓力測試（谷磅／磅水測試）
這是最準確的檢測方法。持牌水喉匠會利用儀器為單位內的供水管加壓並維持一段時間，觀察壓力讀數有否下降。如果壓力下降，就代表供水管有滲漏情況。
排水管／排污管滲漏
排水管負責排走廚房、浴室及廁所的污水，本身沒有壓力，依靠斜度讓水流走。
辨識特徵：間歇性滲漏（通常在用水時發生），或伴隨異味
排水管滲漏通常是間歇性的，例如只在樓上或自己單位洗澡、洗碗時，牆身滲水情況才會出現或加劇。因為滲漏的是污水，有時水漬乾涸後會留下污漬，甚至伴隨陣陣異味。
損壞成因：喉管破裂、接駁口防水失效、管道淤塞
喉管可能因老化或外力撞擊而破裂。接駁口的防水物料失效亦是常見原因。此外，管道如果被頭髮、油脂等雜物淤塞，污水無法排走，水位上升便會從喉管最薄弱的地方滲出。
專業檢測：色水測試
這是一個簡單直接的測試方法。在懷疑漏水的源頭單位（例如樓上）的排水口倒入有顏色的水，然後觀察樓下滲出的水是否有顏色，便能有效判斷滲水源頭。
原因二：防水層老化或失效
浴室和廚房地台下都設有防水層，用作防止水份向下層滲透。
浴室或廚房地台防水層
地台防水層是保護樓下單位的重要屏障。
辨識特徵：影響樓下單位天花或相連牆腳
如果地台防水層失效，積水會直接向下滲透，導致樓下單位的天花出現水漬、油漆剝落甚至滴水。水份也可能橫向滲透，影響相連牆壁的牆腳位置。
失效成因：物料老化、裝修破壞、樓宇沉降
防水物料本身有使用壽命，會隨時間老化變脆。不當的裝修工程，例如鑽鑿地台，很容易會破壞防水層。樓宇的自然沉降也可能拉扯到防水層，造成撕裂。
專業檢測：積水測試（浸水測試）
專業人員會堵塞去水口，然後在地台儲起一定深度的水，靜置一段時間後，觀察樓下單位的情況及水位有否明顯下降，以判斷防水層是否有效。
企缸／浴缸邊緣封膠（玻璃膠）老化
除了地台，企缸或浴缸邊緣的密封膠也是一個經常被忽略的滲水黑點。
辨識特徵：水沿罅隙滲入牆體，致牆身發霉、油漆剝落
當玻璃膠老化、硬化或脫落，洗澡時的水便會沿著罅隙滲入牆體。最初可能只是令浴室外牆的牆腳油漆剝落或發霉，日積月累下問題會愈趨嚴重。
原因三：樓宇外部結構問題
這類滲水問題通常與天氣有直接關係，尤其是在雨季。
外牆裂縫或結構孔洞（蜂巢）
大廈外牆是抵擋風雨的第一道防線。
辨識特徵：大雨後牆身出現水漬、油漆起泡或剝落
如果外牆有裂縫，或建造時留有俗稱「蜂巢」的微小孔洞，雨水便會在風壓下滲入室內。因此，牆身滲水問題通常只在暴雨期間或雨後出現。
窗戶及窗台滲漏
窗戶是外牆結構中最常見的滲水位置之一。
失效成因：窗框防水膠邊老化、窗戶與牆體接合處破損
窗戶的防水膠邊經長期日曬雨淋會硬化、失去彈性。窗框與牆身之間的接口如果密封不善或物料老化，也會成為雨水滲入的通道。找到問題根源才是有效的牆身滲水補救方法。
專業檢測：射水測試
在天氣乾燥時，由專業人員以高壓水槍持續向懷疑漏水的外牆或窗戶位置射水，模擬暴雨情況，並從室內觀察是否有水滲入。
原因四：氣候因素引致的冷凝水（倒汗水）
有時候，牆身有水並非因為滲漏，而是源於室內空氣中的濕氣。
形成原理：潮濕暖空氣遇上冰冷牆身表面
在潮濕的季節，特別是春季，當溫暖而濕度高的空氣，遇上因天氣轉涼或開冷氣而變得冰冷的牆身表面時，空氣中的水氣便會凝結成水珠，形成「倒汗水」現象。
辨識特徵：牆身普遍出現水珠，無固定源頭，春季尤其嚴重
冷凝水造成的牆身潮濕，通常範圍較大而且分佈平均，牆身摸上去會有一層水珠，但沒有明顯的滲水源頭。這種情況在潮濕的春季最為常見。
處理方法：加強抽濕與室內通風
處理冷凝水的方法相對簡單，主要是透過開抽濕機降低室內濕度，並在天氣良好時保持室內通風，讓牆身恢復乾爽。
原因五：大廈公用地方及設施損毀
滲水問題的源頭，有時可能來自大廈的公用地方。
天台防水層老化（影響頂層單位）
對於頂層住戶而言，天台是潛在的滲水來源。天台防水層長期日曬雨淋，比外牆更容易老化失效。如果天台去水口淤塞導致積水，便會大大增加滲漏風險。
大廈外牆公用喉管破損
安裝在大廈外牆的公用喉管，例如糞渠、雨水渠等，如果出現破損或淤塞，滲出的污水或雨水有機會沿外牆滲入單位內，造成牆身滲水。這類問題需要由大廈管理處或法團統一處理。
牆身滲水補救方案：治標 vs 治本的處理方法及預算
當你清晰了解各種潛在的牆身滲水原因後，下一步就是探討實際的牆身滲水補救方法。面對牆身有水的問題，處理方案主要可以分為兩大方向：「治標」的應急措施與「治本」的長遠維修。這兩者不單是技術上的分別，更直接關乎到維修時間、效果持久度以及你的預算。我們可以將它們看成是即時止痛藥與徹底根治手術的分別，兩者各有其應用時機。
緊急治標應對措施
臨時方案：塗抹透明防水膠及其局限性
如果滲水情況不算極度嚴重，或者在等待專業師傅勘察期間，你想先做一些臨時處理，市面上一些透明防水膠或防水噴霧可作應急之用。它的原理是在牆身表面形成一層透明的防水薄膜，暫時阻止雨水繼續滲入。使用方法相對簡單，只需清潔好外牆或窗邊的表面，然後直接塗抹便可。
不過，這個方案的局限性十分明顯。它只處理了表面，並未修補到牆體內部的裂縫。這層薄膜會因為日曬雨淋而老化、剝落，防水效果通常只能維持一段短時間。如果結構裂縫持續擴大，或者水源來自其他地方，塗抹防水膠就無法解決根本問題，牆身水痕很快便會再次出現。
長遠治本維修方案
要徹底告別滲水煩惱，必須採用能夠根治源頭的維修方案。現時主流的治本方法主要有兩種，分別是從室內進行的高壓灌漿，以及從室外搭建棚架進行的全面維修。
方案一：高壓灌漿（打針）
技術原理與適用情況
高壓灌漿，坊間俗稱「打針」，是一種非常普遍的室內防水補漏技術。它的原理是利用高壓機器，將特定的化學灌漿物料（例如聚胺酯，俗稱PU料）從室內注入到牆體的裂縫深處。當這種物料接觸到裂縫內的水分時，會迅速膨脹並凝固，從而填充所有微細空隙，形成一道不透水的屏障，達到堵塞漏水源頭的效果。
這種方法特別適用於混凝土結構的裂縫滲漏，而且最大優點是施工過程無需搭建棚架，可以在室內完成，對於處理石屎外牆的滲水尤其方便。
H44: 優點與風險分析
高壓灌漿的優點是施工相對快速，對住戶的滋擾較少，而且費用一般較外牆工程低。
但是，它的風險在於這是一種「看不見」的維修。師傅憑經驗判斷落針位置，灌漿物料能否完全填充所有裂縫路徑存在不確定性。如果壓力控制不當，或者裂縫結構複雜，有機會只是將水源逼向其他未被填充的裂縫，導致滲水問題在牆身的另一位置轉移出現。它治癒了漏水「路徑」，卻未處理外牆飾面破損的根本。
方案二：搭建棚架進行外牆或窗戶維修
施工步驟：由清理、修補至重做防水層
這是最正統，也是效果最徹底的牆身滲水補救方法，直接從滲水的源頭，即樓宇外部進行維修。整個工序嚴謹且全面：
- 清理及鑿開： 首先搭建棚架，師傅會將外牆滲水位置附近鬆脫、老化的批盪、油漆或飾面鑿開，直至見到穩固的石屎結構層。
- 修補裂縫： 找出並清理乾淨結構層上的所有裂縫，再使用專門的防水英泥沙漿進行填補。
- 重做防水層： 在整個維修範圍的表面，均勻地塗上至少兩層高效能的外牆專用防水物料，確保形成一個無縫且具彈性的防水保護膜。
- 批盪及飾面復原： 最後，重新進行批盪，並還原外牆的飾面層，例如油上與原牆顏色相近的油漆。
優點：根治問題，效果最徹底
這個方案的最大優點是它直接處理滲水根源，從外到內修復了破損的結構和防水層。它不僅解決了當前的滲漏，更能長久地保護牆體，預防未來因同一位置破損而再次出現滲水。雖然前期投入的時間和金錢較多，但從長遠來看，它的效果最為可靠和持久。
維修費用懶人包：各項工程市價參考
維修費用是大家最關心的環節之一。以下提供一個市場大概的費用範圍，讓你心中有數。請注意，最終報價會因應損壞範圍、施工難度、選用物料及師傅的收費標準而有所不同。
高壓灌漿工程費用估算
高壓灌漿通常按灌漿針的數量收費，俗稱「逐支針計」。市場上每支針的費用約為港幣$1,500至$3,000不等，工程通常設有最低消費，一般約為港幣$5,000至$8,000起。
窗邊防水工程費用估算
如果只是窗邊的防水膠邊老化，需要重打玻璃膠，費用相對較低，每隻窗約為港幣$2,000至$4,000。但如果涉及鑿開窗邊的石屎進行防水層重做，費用則會較高，每隻窗可能需要港幣$5,000至$10,000以上。
浴室地台防水工程費用估算
這屬於大型工程，因為需要先將整個浴室地台的飾面（如地磚）全部清拆，重做防水層後再重新鋪磚。根據浴室的大小，整個工程費用預算一般由港幣$25,000至$50,000不等。
搭棚外牆維修費用估算
這是費用最高的方案，主要包含兩大部份：搭棚費和維修工程費。一個單位的局部搭棚費用，視乎面積和樓層，約為港幣$6,000至$15,000或以上。維修工程費則視乎損壞的面積和複雜程度而定。總體來說，一個局部外牆滲水維修工程，總費用由港幣$20,000起步是十分常見的。
牆身滲水責任誰屬？釐清業主、法團與鄰居的維修責任
要找出誰應負責處理牆身滲水問題，首先最關鍵的一步，就是準確判斷牆身滲水原因。滲水的源頭直接決定了維修責任誰屬，通常可以分為三大類：自身單位內部、鄰居單位，或者大廈的公用地方。釐清責任不僅是為了安排後續的牆身滲水補救工程，更是保障自己權益的重要一步。
情況一：滲水源於自身單位內部
假如經過檢查後，發現牆身有水的問題源於自己單位內部，那麼維修的責任就相當明確。常見情況包括自家浴室或廚房的地台防水層失效、入牆供水喉管破損，或者是洗衣機去水喉接駁不當。在這種情況下，單位業主就需要自行負責所有維修工程，並且承擔相關費用，這是最直接的情況。
情況二：滲水源於樓上或毗鄰單位
當牆身水痕出現在天花板，或者與鄰居共用的牆壁時，滲水源頭很可能來自樓上或毗鄰單位。例如樓上單位的浴室防水層老化，或者其喉管漏水，導致污水滲到你的單位。根據大廈公契及相關法例，造成滲水問題的單位業主，必須承擔維修其滲水源頭的責任，並且需要負責賠償對你單位所造成的損失，包括修復牆身的費用。
情況三：滲水源於大廈公用地方（如外牆、天台）
如果滲水問題只在下雨後出現，而且位置多數靠近窗邊或外牆，那麼源頭很可能來自大廈的公用地方。大廈外牆的裂縫、天台的防水層老化（尤其影響頂層住戶），或者大廈公用的排水喉管破損，都屬於公用部分的維修範圍。這類維修責任歸於大廈全體業主，通常會由業主立案法團或物業管理公司，動用大廈管理基金進行統一維修。
處理流程：由協商到尋求專業協助
面對牆身滲水，清晰的處理流程十分重要。首先，應保持冷靜並且詳細記錄滲水情況，例如為牆身水痕拍照及錄影，記下滲水發生的日期、時間與天氣。如果懷疑問題源於鄰居，應先嘗試以友善態度與對方溝通協商。若然協商無果，或者問題涉及大廈公用地方，下一步就是正式通知物業管理公司或業主立案法團，請求他們介入協調或跟進。假如責任方不合作，或對滲水源頭存在爭議，便可以考慮聘請獨立的第三方專家進行專業檢測並出具報告，作為後續交涉的有力證據。最後，若所有協商途徑都無效，亦可以向食物環境衞生署與屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。
求助無門？善用政府資源與尋找專業人士
當面對棘手的牆身滲水原因，與鄰居溝通又屢屢碰壁時，你可能會感到孤立無援。其實，除了自行協商，你還可以運用政府資源，或直接聘請專業人士介入，為你找出根本問題並規劃最適合的牆身滲水補救方案。
認識食環署與屋宇署的聯合辦事處（滲水辦）
當與鄰居的協商陷入僵局，許多人可能會感到徬徨。其實，政府設有專門處理這類問題的機構，就是食物環境衞生署（食環署）與屋宇署聯合成立的滲水投訴調查聯合辦事處，坊間普遍稱之為「滲水辦」。
滲水辦的介入條件與角色
滲水辦的主要職能，是根據《公眾衞生及市政條例》處理構成「衞生妨擾」的滲水個案。簡單來說，如果滲水情況已影響到環境衞生，例如導致污水滴漏或嚴重霉菌滋生，滲水辦便有權介入調查。他們的角色是作為一個中立的調查方，協助找出滲水源頭，並在確定源頭後，向造成妨擾的單位發出通知，要求其修正問題。
調查流程：三階段調查程序詳解
滲水辦的調查程序一般分為三個階段，過程嚴謹。
第一階段：初步調查。職員會到訪投訴人及懷疑引致滲水的單位，視察情況，並進行簡單的非破壞性測試，例如使用濕度計量度牆身的濕潤程度。
第二階段：深入測試。若初步調查未能確定源頭，職員會進行更詳細的測試，例如色水測試，以追蹤排水管的滲漏路徑。
第三階段：專業顧問介入。假如前兩個階段的調查仍無法找出確實的牆身滲水原因，滲水辦會委聘專業顧問公司，運用更先進的儀器，例如紅外線熱像分析或微波斷層掃描等技術，進行深入的科學化檢測。
權力限制：天雨引致外牆滲漏不屬執法範圍
需要留意的是，滲水辦的權力並非無限。他們的執法依據是「衞生妨擾」，因此，由天雨引致的大廈外牆、窗戶或天台滲水，由於不屬於條例所界定的衞生問題，一般不納入其執法範圍。在這類情況下，他們通常會終止調查，並建議業主循民事途徑或透過大廈業主立案法團協商解決。
如何聘請合資格的專業人士
除了尋求官方協助，主動出擊，聘請專業人士往往是更快捷、更直接的牆身滲水補救方法。面對牆身有水或明顯的牆身水痕，專業人士能提供更全面的檢測及維修方案。
專業人士選擇：持牌水喉匠 vs. 測量師／工程顧問
該如何選擇合適的專家？這取決於你初步判斷的滲水原因。
持牌水喉匠：如果滲水是持續性的，或者在用水時加劇，很可能與供水管或排水管有關。持牌水喉匠是喉管問題的專家，他們能進行壓力測試（磅水測試），準確找出喉管的滲漏點並進行維修。
測量師／工程顧問：如果滲水與樓宇結構有關，例如懷疑是浴室防水層失效、外牆裂縫或窗戶問題，則應聘請註冊測量師或工程顧問。他們擅長進行全面的樓宇勘察，能運用專業儀器找出結構性的滲水源頭，並出具具有法律效力的專家報告，這在日後需要進行索償或訴訟時尤其重要。
注意事項：索取詳細報價及監工要點
在決定聘用任何專業人士或工程公司前，有幾點需要特別注意。首先，應索取至少兩至三份詳細的書面報價作比較，報價單上應清晰列明工程範圍、使用物料、施工程序、費用細項及保養期。其次，在工程進行期間，應盡可能親自或委託可信賴的人監工，確保師傅的施工方法及用料符合合約規定，保障工程質素。
牆身滲水常見問題 (FAQ)
我可以自行DIY處理牆身滲水問題嗎？
這是一個很多人都會問的問題。面對牆身有水的情況，自己動手處理的確看似省錢又方便。如果問題只是由潮濕天氣引起的表面冷凝水（倒汗水），自行加強抽濕和通風，通常就能解決。
不過，假如牆身滲水原因是來自水管、防水層或樓宇結構，情況就完全不同了。自行處理的風險相當高。你可能用了不合適的材料，或者未能準確找到真正的滲水源頭。結果不只浪費了金錢和時間，更可能令滲漏問題惡化，例如將水圍困在牆體內，導致內部結構損壞更嚴重。一個徹底的牆身滲水補救方案，首要條件是精準斷症，這需要專業知識和儀器輔助，所以交由專業人士處理會是更穩妥的選擇。
聘請專家上門找出滲水原因通常需時多久？
找出牆身滲水原因所需的時間，會因應個案的複雜程度而有很大分別。
一般來說，專家首次上門的初步檢查，包括視察牆身水痕、了解滲漏模式和使用濕度計等基本儀器，過程大約需要一至兩個小時。如果問題比較明顯，專家可能當場就能作出初步判斷。
假如需要進一步的科學測試來確認源頭，時間就會延長。例如，測試供水管的「壓力測試」（谷磅）通常在一兩小時內完成。但測試排水管或浴室防水層的「色水測試」或「積水測試」，則需要等待數小時甚至一整天，才能觀察到結果。如果滲水源頭懷疑來自鄰居單位，還需要對方配合，所需時間就更難預計。總括而言，由檢查到確定滲水源頭，可以由半天至一星期不等。
為何新落成的樓宇也會出現牆身滲水？
很多人都認為滲水是舊樓的專利，但事實上，新樓宇出現牆身滲水的情況並非罕見。這背後有多個可能性。
第一，是施工質素問題。在建造過程中，如果窗戶邊緣的防水密封處理不當、浴室防水層的施工不夠嚴謹，或外牆混凝土出現微細孔洞（俗稱「蜂巢」），這些都可能成為日後滲水的隱患。
第二，是樓宇的自然沉降與物料收縮。新樓宇在建成後的首幾年會有微量的自然沉降。混凝土、水泥等建材在乾固過程中亦會自然收縮。這些物理過程有機會導致結構出現微細裂縫，撕裂了原有的防水層。
第三，是入伙後的改動。業主在裝修或安裝冷氣、喉管等設施時，如果鑽孔或工程不慎破壞了牆體內的防水結構或喉管，同樣會引致滲水問題。所以，即使是新樓，也不能對牆身滲水掉以輕心。