窗框漏水，尤其在颱風雨季，是困擾無數香港住戶的噩夢。滲水問題不但會導致牆身發霉、傢俬損毀，更棘手的是釐清維修責任誰屬，往往引發業主、租客與大廈法團之間無盡的爭議和「牙齒印」。究竟漏水源頭是窗戶老化、外牆結構抑或排水問題？維修費用最終應由誰「埋單」？若無法達成共識，又該如何循序漸進解決糾紛？本文將為你一文拆解，從三大漏水源頭的自我診斷方法入手，清晰界定各方責任，並提供由搜證、求助到索償的四步實用指南，讓你面對窗框漏水問題時不再徬徨無助。
窗框漏水點算？釐清責任前，先從三大源頭自我診斷
面對窗框漏水，釐清窗框漏水責任歸屬固然重要，但在與人交涉之前，先對漏水情況有基本了解，能讓你更有理據。其實，大部分的窗框漏水問題，都離不開以下三大源頭。只要細心觀察，你也可以在家中進行初步診斷，這對於後續討論窗框漏水修繕方案和預估窗框漏水費用都有極大幫助。
源頭一：窗戶自身物料老化
症狀與位置
如果漏水點集中在玻璃與窗框的接合處，或者水滴是從窗戶開關的縫隙滲入，甚至直接沿著窗框滴下，這通常指向窗戶物料的老化問題。在大雨或颱風期間，這些位置的滲水情況會特別明顯，是尋求鋁窗漏水維修的常見原因。
老化成因分析
窗戶長期承受日曬雨淋，用於防水的物料會自然老化。例如，固定玻璃的黑色防水膠邊會隨時間變硬、脆化，甚至出現缺口，失去原有的彈性與密封能力。另外，填封在窗框與玻璃之間的玻璃膠，也會因紫外線照射而降解，出現裂縫，雨水便能乘虛而入。
源頭二：窗框與外牆結構接口問題
症狀與位置
另一種常見情況是，積水並非從窗戶本身滲出，而是來自窗框四周的牆身。你會發現窗邊的牆身油漆出現水漬、變色、起泡甚至剝落。有時水會沿著牆壁流下，或在窗台石下方滲出，形成水印。
結構問題分析
這個問題的根源，在於安裝鋁窗時，窗框與大廈外牆結構之間的接口。雖然接口位置已填上防水物料，但經過長年累月的熱脹冷縮和風雨侵蝕，這些物料可能會失效或產生微小縫隙。雨水沿著外牆流下時，就會從這些縫隙滲入牆體，再滲入室內。這類結構性問題，有時會被建議用窗框漏水打針方式處理，但要根治往往需要更全面的外部工程。
源頭三：窗戶排水系統失效
症狀與位置
當你發現雨水積聚在窗框底部的軌道（窗槽）內，並且滿溢至室內，這就明確地指向窗戶的排水系統出現問題。漏水位置非常集中，就是窗框的軌道本身。
排水系統分析
鋁窗的設計中，其實已考慮到雨水會被吹入窗槽。因此，窗框底部設有微小的排水孔，作用是將進入窗槽的雨水順利排出室外。當這些排水孔被塵土、落葉或其他雜物堵塞時，排水功能便會失效。雨水積聚在窗槽內無處可去，積滿後自然會向室內倒灌，造成窗框漏水。
責任誰屬？全面解析業主、法團及租客的窗框漏水責任
窗框漏水責任誰屬，往往是解決滲水問題的第一步，也是最容易引起爭議的一環。要清晰界定責任方，關鍵在於準確判斷漏水源頭，以及該部分是屬於私人地方還是樓宇公用部分。一般而言，責任方主要分為單位業主、業主立案法團或管理公司，以及租客三方，以下將會逐一詳細解析。
情況一：單位業主須承擔的責任
責任範圍界定
根據大廈公契及《建築物管理條例》，單位業主有責任維修和保養其單位範圍內的一切設施。就窗戶而言，安裝在單位外牆上的窗戶、窗框及其組件，通常被視為業主私有財產的一部分。所以，如果窗框漏水的原因源於窗戶本身，例如窗框物料老化、變形、窗邊防水膠邊硬化失效，或是玻璃膠日久失修出現裂縫，那麼進行相關的鋁窗漏水維修及窗框漏水修繕的責任，便落在該單位業主身上。所有因此而產生的窗框漏水費用，也理應由業主全數負責。
法律及管理責任
業主除了對自己的單位有維修責任，更有法律責任確保其單位狀況不會對他人構成滋擾或造成財物損失。如果因為業主疏於維修，導致窗框漏水問題影響到鄰居或樓下單位，例如滲水引致他人牆身發霉、油漆剝落甚至財物損毀，受影響的鄰居便有權向該業主追討賠償。業主立案法團亦可根據大廈公契條款，要求業主履行維修責任，以保障樓宇的整體結構和安全。
情況二：業主立案法團／管理公司須承擔的責任
責任範圍界定
業主立案法團或其委託的管理公司，其主要職責是管理和維修大廈的公用部分。外牆是典型的大廈公用部分。如果窗框漏水問題的根源並非窗戶本身，而是來自窗框與外牆之間的結構接口，或是外牆出現裂縫，導致雨水由牆身滲入室內，那麼維修的責任便屬於法團。這種情況下，處理方法通常涉及外牆工程，例如搭棚進行修補，而非單純的鋁窗漏水維修。
如何判斷及跟進
要準確判斷滲水源頭是來自窗戶還是外牆，很多時需要專業人士協助。業主可以先自行觀察，如果滲水位置集中在牆身而非窗框邊緣，或是在沒有窗戶的牆身也出現水漬，便有可能是外牆問題。最穩妥的做法是聘請註冊測量師或專業驗樓公司進行詳細檢測，例如在外牆進行灑水測試，以確定源頭。取得專業報告後，業主應立即以書面形式通知管理公司及法團，並附上相關證據，要求法團履行維修公用部分的責任。若法團推卸責任，這份報告將成為日後追討的重要依據。有時法團會採用窗框漏水打針的方式處理外牆滲漏，但業主需留意這可能只是治標不治本的方法。
情況三：租客可能須承擔的責任
責任範圍界定
在租賃關係中，租客的責任相對較為有限，主要集中在使用和人為損壞層面。一般來說，因日久失修、自然老化而引起的窗框漏水，維修責任屬於業主。不過，如果漏水是由於租客的不當使用或疏忽引致，租客便可能需要承擔責任。例如，租客曾擅自改動窗戶結構、因猛力撞擊導致窗框變形，或者發現輕微滲漏後沒有及時通知業主，導致問題惡化並造成更大損失。這些情況的責任歸屬，通常會依據租賃合約的具體條款來判定。
解決窗框漏水糾紛：四大實用步驟與官方求助途徑
當溝通無法解決窗框漏水責任問題時，事情確實會變得棘手。不過，你可以跟隨一套清晰的步驟來處理，從搜集證據到尋求官方協助，逐步解決問題，保障自己的權益。以下將會詳細拆解四大步驟，助你更有系統地應對窗框漏水糾紛。
第一步：即時搜證與初步溝通
如何有效搜集證據
在採取任何行動之前，最重要的一步就是冷靜地記錄狀況。證據是釐清責任和後續交涉的基礎。你可以用手機或相機，從不同角度拍攝漏水位置的相片和影片，最好能顯示漏水的嚴重程度，例如水珠滴落的速度或積水的範圍。記得開啟相機的時間戳功能，或者在拍攝時一併拍下當天的報紙或顯示日期的手機畫面，以證明事發時間。同時，用文字詳細記錄每次漏水發生的日期、時間、天氣狀況（例如是否正在下雨），以及對你造成的具體影響，例如損壞的傢俬或牆身狀況。所有因應急處理而產生的開支，例如購買防水膠布或聘請清潔的單據，都應妥善保存。
展開初步溝通
準備好初步證據後，就可以嘗試與可能造成問題的一方溝通，例如樓上鄰居或大廈管理處。溝通時應保持客觀、理性的態度，將你記錄的相片和情況清楚地展示給對方看，說明你的困擾。建議盡量使用書面方式溝通，例如電郵或通訊軟件，這樣所有對話內容都有白紙黑字的紀錄。如果對方是管理處，他們有責任協助協調和檢查公共地方（如外牆）是否存在問題。一個清晰、有禮但堅定的開場，是解決問題的好開始。
第二步：尋求專業第三方介入評估
聘請獨立公證行或測量師
如果初步溝通沒有進展，或者責任方不清晰，下一步就是尋求專業人士的協助。你可以自費聘請獨立的公證行、註冊測量師或屋宇測量顧問。他們會運用專業儀器，例如紅外線掃描儀或濕度計，進行詳細檢測，準確找出窗框漏水的源頭，並撰寫一份具法律參考價值的專業報告。這份報告會客觀分析漏水成因，明確指出責任誰屬，成為你日後商討賠償、甚至進行法律程序時的關鍵文件。雖然這會涉及一筆窗框漏水費用，但這項投資往往能為你省去更多後續的麻煩和爭拗。
第三步：向「聯合辦事處」（滲水辦）求助
聯辦處的角色與權力
假如情況依然膠著，你可以向政府設立的「聯合辦事處」（簡稱滲水辦）求助。滲水辦由食物環境衞生署和屋宇署合組而成，專門處理樓宇滲水問題。他們的角色是作為中立的調查方，免費協助市民找出滲水源頭。如果調查後確定滲水情況構成「妨擾衞生」的狀況，滲水辦有權根據《公眾衞生及市政條例》，向造成滲水的人士發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內完成維修。
求助流程與三階段調查
滲水辦的調查程序相當嚴謹，主要分為三個階段。第一階段，職員會到你的單位進行初步視察，並使用濕度計量度滲水位置的濕度。如果濕度讀數高於35%，他們便會展開第二階段調查。在第二階段，職員會聯絡懷疑引致滲水的單位，進行色水測試等標準測試。如果問題複雜，便會進入第三階段，由屋宇署委聘的顧問公司進行更專業的測試。整個流程旨在以科學方法鎖定源頭，為解決問題提供客觀依據。
聯辦處的權力與局限性
滲水辦的權力在於執法，若相關人士不遵從「妨擾事故通知」，可被檢控。然而，你也需要了解其局限性。滲水辦的主要職能是找出源頭和制止妨擾，他們並不會介入有關窗框漏水修繕的費用或賠償安排。此外，如果滲水情況輕微（濕度低於35%）、時有時無，或者純粹由天雨從外牆或窗戶滲入，而未構成衞生妨擾，滲水辦可能無法受理。對於一些治標不治本的鋁窗漏水維修方法，例如隨便作窗框漏水打針處理，滲水辦亦只會關注其有否解決源頭問題。
第四步：循法律途徑追討損失
小額錢債審裁處
如果透過以上所有方法仍無法解決，而你因漏水問題蒙受金錢損失，最後一步便是循法律途徑追討。如果你的索償金額不超過港幣75,000元，可以入稟小額錢債審裁處。這裡的程序相對簡單，不允許律師代表出庭，旨在讓市民能以較低成本解決金錢糾紛。你可以憑著早前搜集的證據和專業評估報告，向對方追討維修費用及相關財物損失。
區域法院或高等法院
若索償金額超過港幣75,000元，或案件牽涉複雜的法律觀點，則需要入稟區域法院或高等法院。這類訴訟程序較為繁複，一般需要聘請律師處理，時間和金錢成本也相對高昂。這通常是處理嚴重滲水問題，導致重大財物損失或樓宇結構損壞時的最終解決方案。
窗框漏水費用全面睇：由維修方案到保險索償
清楚了窗框漏水責任誰屬，接下來自然要面對實際的解決方案與開支。談到窗框漏水費用，其實豐儉由人，視乎你選擇的維修方案是治標還是治本。我們會逐一分析不同方法的預算，同時探討家居保險在這類窗框漏水修繕中能扮演怎樣的角色，讓你對整體開銷有個全面的預算。
不同窗框漏水維修方案與預算
面對窗框漏水，市面上有林林總總的維修方法，價錢和耐用度都大有不同。我們可以將它們簡單分為兩大類：臨時應急的方案，和長遠根治的方案。
治標的臨時維修方案
最直接和便宜的方法，就是在室內沿窗框的縫隙，自己動手打上一層防水膠或玻璃膠。這做法的好處是成本極低，操作簡單，但缺點也相當明顯，它只能暫時阻擋雨水，無法解決源頭問題，而且膠邊會老化，過一段時間又要重做。
另一種常見的治標方法，就是俗稱的「窗框漏水打針」。這種方法是透過高壓將化學灌漿料（PU灌漿料）注入牆身或窗框的裂縫中。漿料遇水會膨脹，從而填補縫隙，達到即時止漏的效果。這種鋁窗漏水維修方案的好處是無需搭建棚架，施工快，費用相對較低。但它的效果未必持久，如果漏水的根本原因是外牆大範圍破損，水還是會從其他裂縫滲進來。費用方面，打針通常按針口數量或米數計算，預算一般由數千元起，視乎範圍而定。
治本的根治性維修方案
要徹底解決問題，就必須從源頭入手，也就是在室外進行工程。這類根治性的窗框漏水修繕，通常需要搭建棚架，讓師傅可以在外牆安全工作。工程會先鑿開窗框與外牆之間的舊有填充物和防水層，徹底清理接口。然後，會用專業的防水砂漿重新填補縫隙，再在表面塗上多層的防水物料，最後才髹上與外牆顏色相近的油漆。如果問題源於窗戶本身老化變形，最徹底的做法就是連同鋁窗一同更換。這種做法的耐用性最高，但窗框漏水費用也最昂貴。因為涉及搭棚，費用動輒過萬元，視乎工程範圍、樓層高度和棚架大小而定，但換來的是長遠的安心。
家居保險能否涵蓋窗框漏水損失？
很多人遇到窗框漏水，第一時間會想起家居保險。不過，保險的保障範圍其實分得很細，並非所有損失都能獲得賠償。我們來看看不同保險的角色。
家居財物保障（第一方損失）
一般我們購買的「家居保險」，主要保障的是「家居財物」的損失。舉個例，如果因為窗框漏水，導致雨水浸濕了你窗邊的地板，浸壞了旁邊的書櫃和音響，家居保險賠償的就是這個書櫃和音響的維修或重置費用。但是，維修窗框本身、牆身油漆或更換地板這些屬於樓宇結構部分的費用，通常不屬於家居財物的保障範圍。另外也要留意，很多保單對於因雨水滲漏造成的損失設有特定條件，例如必須在懸掛指定風球或暴雨警告信號期間發生，普通下雨天的滲漏未必受保。
第三者責任保障
這一部分保障的是，如果因為你的單位疏忽（例如窗戶失修）導致漏水，對第三方（通常是樓下或鄰居）造成財物損失或人身傷害時，你需要承擔的法律責任和賠償。假如你的窗框漏水問題嚴重，水流到樓下單位，浸壞了鄰居的天花、牆紙和電器，鄰居向你索償。這時，第三者責任保障就能派上用場，由保險公司代為處理賠償事宜。這正是「窗框漏水責任」在金錢上的直接體現，有一份足夠的第三者保障就十分重要。
火險（樓宇結構保險）的角色
「火險」的正式名稱是樓宇結構保險，它的保障對象是樓宇的「殼」，即牆身、天花、地板、門窗等原裝結構。所以，回到窗框漏水的問題，如果是因為颱風等惡劣天氣直接吹毀窗戶，需要重裝窗戶或修補外牆，理論上就屬於火險的保障範圍。不過，大部分有申請按揭的業主，銀行都會強制要求購買火險。而如果是因為日久失修、自然損耗導致的窗框漏水，火險一般是不會保障相關的維修費用的。
窗框漏水及責任常見問題 (FAQ)
處理窗框漏水責任的過程中，總會遇到各種狀況。這裡整理了一些朋友經常提出的問題，希望可以為你提供更清晰的方向。
管理處或法團對外牆漏水問題推卸責任應如何處理？
當管理處或法團對外牆引起的窗框漏水問題反應消極，你應採取更主動的策略。首先，停止純粹的口頭溝通，轉為使用書面形式，例如電郵或掛號信，正式地向管理處及業主立案法團報告問題，並附上清晰的滲水照片和日期記錄。這一步是為了建立正式的溝通紀錄。
下一步，可以查閱大廈公契，了解公契中關於外牆維修責任的條文，並在信中引用相關條款。假如對方依然沒有實質行動，你可以表明，若問題未獲處理，你將會尋求「滲水辦」的協助，或諮詢法律意見。清晰有序的行動，比起單純的爭論更有效力，亦能顯示你解決問題的決心。
因業主拖延維修窗框漏水，租客可否拒交租金？
這是一個常見的誤解。一般情況下，租客不能單方面拒絕繳交租金。因為在法律上，繳付租金和業主進行維修是租約中兩項獨立的責任，租客不交租會構成違約。
正確的做法是，租客應第一時間以書面方式，例如訊息應用程式加上電郵，正式通知業主有關窗框漏水的情況，並提供證據。給予業主一段合理時間處理鋁窗漏水維修。如果業主持續拖延，導致你的財物受損，你可以與業主商討賠償或暫時減租，但前提是需要雙方同意。若問題嚴重至影響正常居住而業主完全不理會，你可能需要尋求法律意見或向小額錢債審裁處求助，而不是直接扣起租金。
滲水辦的調查報告能否直接用作索償的法律證據？
滲水辦的調查報告是一份非常重要的官方文件，在法律程序中是極具說服力的證據。雖然報告本身不是一張要求賠償的法院命令，但它的功用是在於由一個中立的官方機構，以專業方法證實滲水的源頭。
當你向小額錢債審裁處或法院提出索償時，這份報告能夠有力地證明造成滲水問題的責任方。法官或審裁官會高度重視這份報告的結論。所以，它雖然不能直接兌換成賠償，卻是你成功追討窗框漏水費用和維修開支的關鍵一步。
維修外牆或更換窗戶有政府資助計劃嗎？
有的，香港政府及相關機構為鼓勵舊樓業主進行維修保養，設有多項資助計劃。這些計劃通常由市區重建局（市建局）或香港房屋協會（房協）推出，例如「樓宇更新大行動」等。
這些計劃一般會資助大廈公用部分的維修工程，當中就包括了外牆和窗戶的修葺。不過，申請資格通常針對有一定樓齡的樓宇，並且申請通常需要由大廈的業主立案法團統一提交，而不是由個別業主申請。你可以留意市建局和房協的官方網站，或在法團會議上提出，了解你的大廈是否符合申請資格。
購買二手樓宇前如何檢查潛在的窗框漏水問題？
在購入二手樓宇前，仔細檢查是避免日後麻煩的關鍵。首先，觀察窗戶四周的牆身和天花，留意有沒有水漬、牆身油漆起泡、剝落，或是有新近修補過、顏色不均勻的油漆痕跡，這些都可能是掩飾滲水問題的跡象。
其次，仔細檢查窗框邊緣的玻璃膠是否完整、有沒有老化變硬或出現裂縫。你也可以輕力推動窗戶，感受窗框是否穩固。如果天氣許可，最好選擇在雨天或雨後睇樓，因為這時所有潛在的窗框漏水問題都會無所遁形。主動向地產代理和業主查詢單位的滲水歷史和過去的窗框漏水修繕記錄，亦是一個直接了解狀況的好方法。