牆身滲水、天花滴水、窗邊出現不明水漬… 這些都是物業發出的漏水警號。漏水問題不但嚴重影響居住質素，若處理不當，更可能損害樓宇結構，引發高昂維修費用甚至鄰里糾紛，實在令人束手無策。與其胡亂猜測漏水源頭、誤信坊間偏方而治標不治本，不如尋求專業協助。這份「防漏工程終極指南」將為您由淺入深，全面拆解漏水的根本成因、DIY初步檢測方法、六大標準施工步驟、影響工程價錢的核心因素，並提供專業防漏公司的選擇要點。無論您正受天台、外牆、窗戶或浴室漏水問題困擾，本文都能助您一文看清所有細節，作出最明智的決策，徹底根治滲漏煩惱。
為何需要立即處理防漏工程？認識常見漏水跡象與根本成因
當您發現家中有滲漏跡象時，及時尋求專業的防漏工程是保護您物業結構與價值的關鍵第一步。滲漏問題並不會自行消失，它只會隨著時間推移而惡化，最終可能導致鋼筋銹蝕、石屎剝落等更嚴重的結構損壞，屆時的維修成本與工程規模將會大幅增加。及早正視，才是最明智的處理方式。
您的物業是否出現警號？四大漏水跡象初步判斷
在考慮不同的防漏工程公司推荐或查詢防漏工程價錢前，您可以先像個偵探一樣，在家中四處觀察，尋找一些常見的漏水警號。這些跡象往往是問題的冰山一角。
金屬部件銹蝕：留意窗框、水管等金屬位置有否異常銹積。
首先，檢查一下家中的金屬物件。例如鋁窗的窗框、外露的水管或者浴室的五金配件，如果發現有不尋常的銹蝕痕跡，特別是局部位置銹跡斑斑，這很可能是長期有水氣或滲漏觸及所致，並不是單純的自然老化。
不明積水：地面、角落或牆腳無故出現積水或持續濕潤。
其次，留意地面是否有不明來歷的水灘。如果在非用水區域，例如客廳角落、睡房牆腳或廚櫃底部，發現地面無故出現積水，或者觸摸時感覺到持續的潮濕感，這就是一個非常直接的滲漏信號，顯示水分正從某處滲出。
牆身天花異變：出現明顯水漬、變色、發霉、油漆剝落甚至滴水。
牆壁與天花板就像是樓宇的皮膚，它們的變化最容易被察覺。您需要留心是否有淺黃或深啡色的水漬、局部區域顏色變深、出現黑色或綠色的霉菌斑點，甚至油漆出現起泡、剝落的現象。如果情況嚴重，更會直接出現滴水，問題已刻不容緩。
地台滲水：浴室門檻、牆邊地台等位置出現不明水跡。
最後，特別留意浴室門口的地板或門檻石位置。如果經常發現門外地台有水跡，而您已確認並非洗澡時濺出的水，那很可能是浴室地台的防水層出現了問題，導致水分從地台下滲漏出來。
追本溯源：導致需要進行防漏工程的三大常見成因
了解漏水跡象後，我們再深入一層，探討導致這些問題的根本原因。找到根源，才能制定最合適的維修方案，這也直接影響最終的防漏工程價格。
防水層老化失效：物料經長年日曬雨淋，自然劣化失去防水效能。
任何防水物料都有其使用壽命。特別是天台及外牆的防水層，長期暴露在陽光紫外線與雨水侵蝕下，會逐漸硬化、變脆、甚至出現裂紋，最終失去原有的防水功能，讓雨水有機可乘。
結構裂縫滲漏：建築物因沉降、熱脹冷縮或物理撞擊產生裂縫。
建築物本身並非靜止不動。樓宇的輕微沉降、混凝土因溫差而產生的熱脹冷縮，都可能在牆體或地台結構上產生微細的裂縫。這些裂縫便成為了雨水或濕氣滲入室內的通道。
施工質量問題：新建或裝修時，防水工序未達標準，留下滲漏隱患。
有時候，問題的種子在新建或上次裝修時就已埋下。例如防水層塗刷的厚度不足、去水口等關鍵位置的接口處理不當，或者完工後沒有進行嚴謹的試水測試，這些施工上的瑕疵都會成為日後滲漏的隱患。
DIY初步檢測：在聘請防漏工程專家前的簡易測試方法
在聯絡專業的防漏工程公司之前，您也可以動手做一些簡單的初步檢測。這些測試有助您縮小問題範圍，與專家溝通時也能提供更多有用資訊。
濕度測試：使用濕度計量度懷疑滲漏的牆體，讀數若超過35%即為異常。
您可以在五金店購買一支簡易的牆體濕度計。在懷疑有滲漏的牆身或天花位置進行量度，同時也量度一下旁邊乾爽的正常牆身作對比。如果讀數顯示超過35%，就代表該處的濕度含量屬於異常，很可能存在滲水問題。
色水/螢光水測試：在懷疑源頭注入色水，觀察滲漏處有否出現顏色。
這個方法適用於懷疑去水口或渠管是源頭的情況。您可以在去水口（例如浴室地台或洗手盆）注入有顏色的水（食用色素即可），然後耐心觀察樓下天花或自家牆身的滲漏位置，看看是否有相同顏色的水滲出。
供水喉管壓力測試（谷磅）：關閉所有水龍頭後，長時間觀察水錶讀數。
如果懷疑是牆內供水喉管（食水喉）滲漏，可以進行一個簡單的水錶測試。首先，確保家中所有的水龍頭和用水設備都已完全關閉。然後，拍下水錶的讀數。等待數小時甚至一晚後，再次核對水錶讀數。如果讀數有變動，即表示供水喉管在某處有滲漏。
全面的防漏工程服務範圍：由天台到室內的一站式解決方案
講到專業的防漏工程，很多人可能只想到哪裡漏水就補哪裡。其實，一間值得推荐的防漏工程公司提供的服務遠不止於此，它是一套由外到內、從天台到地庫的完整守護系統。一個全面的方案，才能真正為您的物業提供長遠保障。
戶外防漏工程：守護樓宇的第一道防線
戶外部分是整棟樓宇抵禦風雨的第一道防線，如果這裡的防水做得不好，雨水就會慢慢滲入建築結構，引起後續更多問題。
天台防水工程：處理天面裂縫、防水層老化及去水口堵塞問題。
天台直接暴露在陽光和雨水之下，是漏水的重災區。我們處理的問題包括天面的微細裂縫、防水層因長期日曬雨淋而老化變脆，還有常見的去水口堵塞導致積水。積水會持續浸泡防水層，加速其損耗。
外牆防水工程：針對外牆裂縫、石屎剝落（士波令）進行修補及塗刷防水漆。
外牆的裂縫同樣是雨水入侵的主要通道。特別是石屎剝落（俗稱士波令），這代表內部的鋼筋可能已經生鏽膨脹，情況比較嚴重。我們的工程會先修補好這些結構問題，然後再塗上高效能的防水漆，為外牆穿上一層保護衣。
窗戶窗台防漏工程：更換老化防水膠邊及修補窗框牆身縫隙。
窗邊滲水是很多家居的煩惱。主要原因是窗戶邊的防水膠邊老化硬化，失去了彈性。還有窗框與牆身之間出現了縫隙。處理方法很直接，就是徹底更換新的防水膠邊，並且用專業填縫料修補好所有縫隙。
室內防漏工程：根治家居潮濕的源頭
處理好戶外，我們再來看看室內。室內的滲漏問題，往往是潮濕和霉菌的源頭，直接影響居住環境。
浴室及廚房防水工程：重做地台及牆身防水層，符合高度標準。
浴室和廚房是用水最頻繁的地方，所以防水層的標準一定要高。工程會重做地台和牆身的防水層，而且我們會確保防水層的高度符合行業標準，特別是淋浴區域，提供足夠的保護。
天花及牆身防漏工程：處理樓上滲水或內藏喉管破損問題。
天花或牆身出現水漬，通常有兩個可能原因。一個是樓上單位的地台滲水，另一個是牆身內藏的喉管出現破損。我們會用精準的儀器找出源頭，再對症下藥。
地庫及升降機槽底防水：應對地下水壓力造成的滲漏。
地庫和升降機槽底的滲漏比較特別。它主要是由地下水壓力引起，水會從地底向上滲入。這需要用專門的物料和技術來應對。
核心技術：高壓灌漿防漏工程 (俗稱打針)
在眾多防漏技術中，高壓灌漿（俗稱打針）是我們一項非常核心和有效的技術。
技術原理：利用高壓將防水漿料注入混凝土裂縫，遇水膨脹或固化以堵塞漏水。
它的原理很簡單。我們會利用高壓機器，將特殊的防水漿料直接注入到混凝土的微細裂縫之中。這些漿料遇到水份後，會迅速膨脹或者固化，從內部將裂縫完全堵塞，達到滴水不漏的效果。
應用場景：適用於處理牆身、天花、地庫等結構的微細裂縫滲漏。
這項技術特別適用於處理牆身、天花、地庫等石屎結構的微細裂縫滲漏。對於結構性的滲漏問題，它的效果非常顯著。
專業防漏工程標準流程：從精準檢測到穩固施工
要做好一項專業的防漏工程，就好像醫生看症一樣，必須先準確診斷，然後才對症下藥。一個可靠的防漏工程公司，絕不會單憑肉眼觀察就草率施工。整個標準流程可以分為三大核心部分：精準檢測、標準化施工，以及嚴謹測試，每個環節都環環相扣，確保工程質量。
第一步：精密儀器滲水檢測，準確鎖定漏水源頭
在動工之前，最關鍵的一步就是找出真正的漏水源頭。利用現代化的精密儀器進行檢測，可以避免胡亂猜測，免除日後「整完又漏」的煩惱，這也是影響防漏工程價格的一個重要因素，因為精準的施工能避免不必要的開支。
紅外線熱像分析：無損地找出牆體內的濕氣積聚點。
簡單來說，這就好像為牆身照X光。紅外線熱像儀能夠偵測物料表面的溫度差異。由於有水份積聚的地方溫度會比周圍乾爽的區域低，儀器上就會顯示出不同顏色的區塊，讓我們可以在不破壞牆身結構的情況下，清晰「看見」濕氣藏在哪裡，準確鎖定滲漏範圍。
導電感應檢測：量度牆身表面導電率以評估濕度。
這個方法是透過一部儀器，量度牆身或地台等建材表面的導電率。因為水份會增加物料的導電能力，所以儀器讀數越高，就代表該處的濕度越高。一般而言，當讀數超過35%，就屬於濕度異常，極有可能存在滲水問題。
航拍機勘察：應用於高樓外牆或大型天台等難以觸及之處。
對於一些高樓大廈的外牆，或者面積廣闊的天台，單靠人力難以進行全面詳細的勘察。這時候，航拍機就能派上用場。它能飛到高處，近距離拍攝高清影像，讓我們清楚檢查外牆的裂縫、石屎剝落或天台防水層的破損情況，大大提升了檢測的效率和安全性。
第二步：標準化的防漏工程六大施工步驟
準確找到源頭後，就進入核心的施工階段。一套標準化的施工工序，是確保防水效果持久穩固的基礎。尋找防漏工程推荐時，不妨了解他們是否跟從以下專業步驟。
步驟一：基面處理：徹底清除舊有失效的防水層、污物及鬆散物。
這是最基本也是最重要的一步。施工的表面必須乾淨、堅實。師傅會將舊有已經老化、剝落的防水物料、油漆、塵埃及鬆散的水泥徹底打拆和清除，為新的防水層提供一個最佳的附著基礎。
步驟二：結構修補：填補裂縫，處理去水口斜度。
清除了表面雜物後，結構上的問題就會顯現出來。師傅會仔細檢查並使用合適的物料填補所有裂縫。同時，亦會確保地台去水口有足夠的斜度，讓水能夠順利流走，避免積水問題再次浸泡防水層。
步驟三：塗刷底漆 (Primer)：封固基層，增強附著力。
在乾淨的基面上塗上一層底漆，作用就像化妝前使用的隔離霜。它能封固底層的微細孔洞和沙石，並大大增強之後塗上的核心防水層與基面之間的附著力，使防水層不易剝離。
步驟四：塗刷核心防水層：選用合適防水物料，確保厚度均勻達標。
這是整個工程的核心。根據不同的施工位置（例如天台、浴室或外牆），選用最合適的防水物料。施工時，師傅會以十字交叉等多層塗刷方式，確保防水層的厚度均勻，並且達到物料要求的標準，形成一個完整無縫的保護膜。
步驟五：塗刷保護面漆：抵抗紫外線，減緩老化。
核心防水層完成後，通常會再塗上一層保護面漆。這層面漆就好像為防水層塗上防曬霜，它能有效抵抗紫外線的侵害，減緩防水物料因日曬雨淋而老化的速度，延長整個防水系統的壽命。
步驟六：鋪設隔熱層：保護防水層並降低室內溫度（適用於天台）。
這個步驟主要應用於天台防漏工程。在防水層之上鋪設隔熱磚或隔熱板，除了可以保護下方的防水層免受物理撞擊和陽光直接暴曬，還能有效反射陽光，降低頂層單位的室內溫度，達到節能的效果。
第三步：關鍵區域的嚴謹測試，確保工程滴水不漏
完成了所有施工步驟後，絕不能草草收工。必須進行嚴謹的測試，去驗證防漏工程的成效，確保萬無一失。
浴室「試水」測試：注水靜置8-12小時，確保防水層無滲漏。
在浴室重鋪瓷磚之前，師傅會堵塞去水口，然後在整個地台注入一定深度的清水。讓水靜置最少8至12小時後，再觀察水位有否明顯下降，並檢查樓下單位的天花有否出現水漬，以確保新造的防水層完全沒有滲漏。
來水喉管「谷磅」測試：對新造喉管加壓，檢測接口及管身。
如果是新安裝的來水喉管，就需要進行「谷磅」測試。師傅會利用專用工具，將喉管內的水壓增加至正常水壓的1.5倍左右，並維持一段時間。期間觀察壓力錶的讀數，如果讀數保持穩定沒有下降，就代表喉管及所有接駁口都緊密無漏。
窗戶「射水」測試：模擬暴雨，檢測窗戶接縫防水能力。
對於窗戶的防漏工程，完工後會從室外用高壓水槍，模擬暴雨般持續向窗戶及窗框接縫位置射水。同時，室內的人員會仔細檢查窗邊是否有水珠或滲漏跡象，確保窗戶在惡劣天氣下依然能保持良好的防水性能。
防漏工程價錢指南：全面了解價格與透明報價
談及防漏工程，很多人最關心的就是價錢問題。一份專業的防漏工程報價，其價格並非單一數字，而是由多個因素綜合計算而成。想知道費用是否合理，就需要先了解背後影響價格的各個環節。接下來，讓我們一起拆解防漏工程價格的構成，並學習如何看懂一份清晰透明的報價單。
影響防漏工程價格的五大核心因素
工程範圍與面積
這點最容易理解，工程的範圍與面積是決定防漏工程價錢的基礎。不論是天台、外牆還是浴室，施工面積越大，所需要的防水物料和人工時數就越多，總費用自然會相應增加。這就像計算油漆費用一樣，一個單位的牆面面積，直接決定了油漆和人工的基本開銷。
施工難度與地點（如高空工作）
施工的複雜程度與地點對價格有顯著影響。例如，外牆防漏工程往往涉及高空工作，必須搭建棚架才能安全施工，而搭棚本身就是一筆獨立且不菲的費用。此外，如果施工地點位於偏遠地區，或樓宇沒有升降機，物料運輸的難度增加，也可能會產生額外的運輸成本。
防水物料選擇與等級
市面上的防水物料五花八門，由傳統的瀝青、防水漆，到新式的聚氨酯（PU）塗層、彈性水泥等，性能與耐用度各不相同，價格亦有高低之分。選用高品質、耐候性強的進口物料，成本自然較高，但能提供更長久的防水保障。一間值得推荐的防漏工程公司，會根據你的實際情況和預算，解釋不同物料的利弊。
專業檢測儀器使用費
在施工之前，準確找出漏水源頭至關重要。專業的防漏工程公司會使用紅外線熱像分析儀、導電感應檢測儀等精密儀器進行勘測。這些儀器能無損地找出牆體內的滲漏點，避免「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的錯誤施工。雖然使用這些儀器會產生檢測費用，但長遠來看，它確保了工程的準確性，避免了日後更大規模的維修開支。
舊有結構清拆及廢料處理費
如果施工位置原先已有失效或老化的防水層，就必須先徹底清除。這個工序稱為「清拆」，涉及額外的人工和時間。清拆過程中產生的建築廢料，也需要妥善處理和棄置，這部分的清運費用通常會獨立計算。忽略這一步，新的防水層將無法與基面緊密貼合，嚴重影響工程效果。
如何審視一份專業的防漏工程報價單？
檢查費用明細：確保列明人工、材料、搭棚等所有費用
一份專業的報價單，絕不會只提供一個總數。它應該清晰列出所有費用細項，例如人工費、各項材料費、搭棚費、儀器檢測費及廢料處理費等。仔細檢查這份明細，可以讓你清楚了解每一分錢的去向，同時避免在工程中途出現突如其來的附加費，讓整個防漏工程價格更具透明度。
確認物料規格：應列明所用防水物料的品牌及型號
為保障工程質量，報價單上必須清楚註明將會使用的防水物料品牌、產品系列及具體型號。這能確保施工時所用的物料符合合約規定，防止承辦商在過程中偷工減料，轉用其他較便宜或質素較差的替代品。業主亦可根據所列的型號，自行查核物料的性能及市場評價。
了解保養期條款：合約必須訂明保養期及其覆蓋範圍
保養期是衡量防漏工程公司信心與責任感的關鍵指標。簽訂合約前，必須確認工程包含的保養期限，一般由兩年至十年不等。更重要的是，要了解保養條款的覆蓋範圍，例如保養期內若再出現滲漏，維修是免費，還是需要分攤部分費用？這些細節都應白紙黑字地在合約中訂明，以保障自身的權益。
防漏工程公司推荐：為何選擇我們？
市面上的防漏工程公司眾多，要作出選擇確實不容易。我們明白，一項優質的防漏工程，不僅關乎技術，更是一份長久的安心承諾。以下是我們與眾不同的地方，也是眾多業主放心將物業交託給我們的原因。
我們的專業資質與承諾
經驗豐富的專業團隊：持有相關學位及行業協會專業證書。
我們的團隊核心成員並非單純的施工師傅。他們均持有建築學、工程學等相關大學學位，並且是香港防水專業學會等行業協會的認可會員。這代表我們不僅具備實戰經驗，更有深厚的理論知識去分析各種複雜的滲漏成因，從根源解決問題。
採用高品質進口物料：選用符合國際標準的環保防水材料。
好的手工，也需要配上優質的物料。我們堅持選用來自歐洲等地的進口防水物料。這些物料不但通過嚴格的國際標準檢測，確保防水效能持久，而且符合環保要求，無毒無味，保障您和家人的健康。
誠信為本：承諾絕不推荐非必要的防漏工程。
我們相信，建立信任是長遠合作的基石。因此，我們的專家在勘察後，會提供客觀專業的分析。如果評估後發現現有的防水層仍然有效，或問題只需簡單修補，我們絕不為了業績而推荐全面重造等非必要的防漏工程。清晰的防漏工程價錢和誠實的建議，是我們對每一位客戶的承諾。
長達2至10年的工程保養期
保養期的重要性：保障業主權益，證明工程質量。
一紙保養證書，不僅是一份文件，更是防漏工程公司對其工藝信心的證明。它保障了業主的長遠權益。因為真正的工程質量，需要時間和天氣的考驗來驗證。一份實在的保養承諾，能讓您在工程結束後依然高枕無憂。
我們的保養承諾：根據工程類型提供長短不一的保養及跟進。
我們針對不同的工程項目和使用的物料，提供長達2年至10年不等的保養期。所有保養條款都會在合約中清晰列明。在保養期內，若因施工質量問題出現滲漏，我們會安排團隊免費跟進處理，確保問題得到妥善解決。
獨家「施工過程全透明化」及「完工數位檔案」
每日影像報告：讓您對施工細節瞭如指掌。
您無需親身到場監工，也能掌握工程的每一個細節。我們的團隊會在每日工作結束後，透過通訊軟件發送附有相片和影片的工作報告。從舊防水層的清除，到裂縫的修補，再到每一層防水物料的塗刷，您都能看得一清二楚，完全掌握施工進度與質量。
永久保障記錄：包含影像記錄、物料證明及保養證書，提升物業價值。
工程完成後，我們會為您整理一份完整的「完工數位檔案」。這份檔案永久保存在雲端，內容包括整個施工過程的影像記錄、所用物料的來源及規格證明、以及正式的電子保養證書。這不僅是您個人保障的記錄，日後在買賣或租賃物業時，更能作為一份有力的證明，有效提升物業的價值。
防漏工程常見問題 (FAQ)
關於防漏工程，大家心中總有不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能為你提供清晰的指引。
樓下單位投訴漏水，應該如何處理？
正確處理步驟：先與鄰居協調及安排專業檢測確定責任；若協商無果可向滲水辦（1823熱線）求助。
收到樓下鄰居的漏水投訴，第一步是保持冷靜，然後主動溝通。友善的協商是解決問題的最好開始。接著，應該與鄰居商討，共同安排一間可靠的防漏工程公司進行專業檢測。檢測的目的是客觀地找出漏水源頭，確定責任誰屬，這一步非常重要。假如協商無法達成共識，或者對方不合作，你可以向政府的滲水投訴調查聯合辦事處（俗稱滲水辦）求助，直接致電1823熱線便可以提出申訴。
天台漏水是誰的責任？維修方法有哪些？
責任界定與維修方案：視乎大廈公契，可採用高壓灌漿或重鋪防水層。
天台漏水的責任歸屬，主要取決於大廈公契的條文。一般來說，如果天台是私人業權，維修責任就由該業主承擔。如果天台屬於公用部分，維修費用則由大廈法團或全體業主共同分擔。至於維修方法，常見的有兩種。第一種是高壓灌漿（俗稱打針），適合處理結構性的微細裂縫。第二種是徹底重鋪整個天台的防水層，適用於防水物料已全面老化失效的情況。
窗邊滲水只修補油漆批盪可以嗎？
治標與治本：必須找出根本原因（如外牆裂縫），不能只處理表面。
答案是絕對不可以。只修補表面的油漆和批盪，只是治標不治本的做法。窗邊滲水的根本原因，很可能是窗戶膠邊老化、窗框變形，甚至是外牆出現了裂縫。必須由專業人員找出真正的滲水源頭，然後進行針對性的修補，才能一勞永逸地解決問題。
高壓打針灌漿是否適用於所有漏水情況？
技術的適用性：主要針對結構性微細裂縫，不適用於防水層老化等問題。
高壓灌漿並非萬能的解決方案。這項技術的主要應用場景，是修補混凝土結構本身出現的微細裂縫，例如牆身或天花的裂縫滲漏。但是，如果漏水問題源於整個防水層老化、破損，或者來去水喉管破裂，高壓灌漿就無法解決問題了。因此，在決定任何防漏工程方案前，準確的滲漏源頭檢測是至關重要的第一步。