「露台」是香港住宅珍貴的戶外空間，但無論是想美化裝修、應對強制驗樓，抑或是在物業買賣過程中，都牽涉複雜的法律規定。許多業主因混淆了「露台」、「外廊」及「平台」的法律定義，誤墮僭建陷阱或承擔了意料之外的維修責任。本文將為您一文釐清四大核心：從法律定義拆解驗樓責任歸屬、剖析強制驗樓計劃下的業主職責、分辨合法裝修與違規僭建的界線，到提醒您在物業買賣中保障權益的查冊技巧，助您全面掌握露台法規，安心享受您的戶外天地。
釐清法律定義：露臺、外廊、平台大不同
要清晰理解露臺法例，第一步就是準確分辨幾種常見但法律定義截然不同的建築結構。很多人以為伸出樓宇外的空間都統稱為「露台」，但在建築物條例的框架下，露台、外廊和平台是三種截然不同的設計，它們的結構、維修責任，以至是否涉及露台犯法的問題，都有很大分別。釐清這些概念，是作為業主保障自身權益的基礎。
露台 (Balcony) vs 外廊 (Verandah) 的結構與法律分野
結構差異：懸臂式 vs 支柱承托
露台與外廊最根本的分別在於其承托結構。你可以想像，露台 (Balcony) 就像一個從牆壁直接伸出來的書架，下方沒有任何東西支撐，完全依賴與主體結構的連接來承受重量，這種結構在建築學上稱為「懸臂式」。
相反，外廊 (Verandah) 除了連接大廈外牆，其外沿通常還有支柱或結構牆，由下層一直延伸上來承托其重量。這些支柱是外廊結構不可或缺的一部分，為它提供了額外的支撐。
法律責任：為何區分影響強制驗樓責任歸屬？
這個結構上的分別，直接影響到強制驗樓計劃下的責任歸屬。因為露台是懸臂式結構，整個結構體一般被視為個別單位的私人部分，所以檢驗和維修的責任完全由該單位業主承擔。而外廊的承托支柱，由於是貫穿多層甚至整座樓宇的垂直結構，通常會被界定為樓宇的公用部分。這代表外廊支柱的檢驗及維修責任，便由業主立案法團或全體業主共同負責。
平台 (Flat Roof) 與露台的核心分別
位置與結構：低層屋頂 vs 牆壁伸出
平台 (Flat Roof) 與露台最核心的分別在於它們的相對位置。簡單來說，平台通常是你所在單位對出，但同時是樓下單位的屋頂。例如，一些位於低層或裙樓頂層的單位，其戶外空間就是下一層的屋頂。
而露台則是從你單位所在樓層的牆壁向外獨立伸出的結構，它的正下方是懸空的空間，並非另一個單位的屋頂。
維修責任：可能涉及樓下單位的共同責任
正因為平台是樓下單位的屋頂，它的維修責任就變得相對複雜。例如，平台的防水層如果老化或損壞，導致樓下單位天花出現滲漏，維修責任就可能需要根據大廈公契的條款，由平台業主與樓下業主共同協商處理，有時更會牽涉到整座大廈的管理處或法團。
一圖看懂：露台、外廊、平台結構對比及批准圖則標示
文字說明可能比較抽象，但只要翻查樓宇的批准圖則（俗稱「入伙紙圖則」），就能一目了然。圖則上會用英文清晰標示出各個部分的法定名稱：「Balcony」就是露台，「Verandah」是外廊，而平台則通常顯示為「Flat Roof」或直接標示為下方單位的屋頂。
如何查證批准圖則 (Approved Plans)？
要最權威地確認你單位的結構究竟屬於哪一種，查閱屋宇署的批准圖則是唯一標準。你有以下幾個途徑：
親身查閱：屋宇署樓宇資訊中心
你可以親身前往屋宇署設於九龍油麻地的樓宇資訊中心，申請查閱及複印相關樓宇的圖則文件。
網上查閱：屋宇署「百樓圖網」系統
一個更便捷的方法是使用屋宇署的「百樓圖網」（BRAVO）網上系統。只要登記戶口，就可以安坐家中付費查閱及下載樓宇的電子圖則紀錄。
專業協助：諮詢您的註冊檢驗人員
如果你已經因為強制驗樓計劃而委聘了註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI），最直接的方法就是向他們查詢。核對批准圖則是他們工作的基本部分，他們能夠根據圖則給你最準確、最專業的答案。
強制驗樓計劃：露臺業主責任、範圍及常見謬誤
談到露臺法例，很多人首先會想到強制驗樓計劃。當收到屋宇署發出的強制驗樓法定通知時，相信不少業主都會對自己的責任範圍感到困惑。究竟哪些部分需要自己負責檢驗維修，哪些又屬於大廈公用部分？讓我們一起仔細拆解在強制驗樓計劃下，露臺業主的責任、檢驗範圍，以及一些常見的法律謬誤。
驗樓前必備：業主責任自查清單
在委聘註冊檢驗人員之前，先清晰了解自己的責任範圍，可以讓整個驗樓過程更順暢，並且有效規劃預算。基本上，責任是根據「個別單位專用」還是「樓宇公用」來劃分的。以下清單有助您初步掌握檢驗及維修的界線。
個別單位業主的檢驗及維修範圍
根據相關的露台法例，個別單位業主的責任主要集中在單位專用部分，確保這些結構和設施處於安全狀態。
露台內部：天花、地台及護牆內面
檢驗人員會仔細勘察露台範圍內的天花、地台以及石屎護牆的內層表面。他們會檢查這些表面的石屎結構有沒有剝落、裂縫或者鋼筋外露等問題。如果地台鋪設了木板或天花安裝了假天花等裝飾物，業主需要配合檢驗人員，暫時移開這些遮蓋物，以便進行徹底的結構檢查。
安全設施：玻璃或金屬防護欄障
露台的防護欄障是保障安全的核心設施。不論是玻璃還是金屬材質的欄杆，其本身及其固定嵌件的穩固性都是檢驗重點。檢驗人員會檢查是否有鬆脫、嚴重銹蝕、玻璃破裂或組件缺失等情況。
功能設施：去水系統及排水口
露台表面的排水系統必須保持暢通。檢驗人員會檢查排水口是否有堵塞，以及地台斜度是否能有效排水。保持排水系統暢通，可以避免積水問題，積水會長遠影響樓宇結構安全。
違規建築：花架、簷篷等常見僭建物
業主在露台自行加建的任何構築物，例如金屬花架、晾衣架、簷篷或儲物櫃等，都屬於檢驗範圍。檢驗人員需要評估這些加建物件的狀況是否安全，有沒有對原有結構造成負荷或損壞。這些改動若未經批准，便可能構成露台犯法行為。
樓宇公用部分的檢驗及維修範圍
有些看似屬於您單位露台一部分的結構，在法律上其實是樓宇的公用部分，其檢驗和維修責任並不單獨落在個別業主身上。
外部結構：承托外廊的支柱及露台石屎護牆外層
樓宇的外部結構，例如石屎護牆的外部飾面（如紙皮石），或者用作承托外廊的支柱及結構牆，均被視為公用部分。這些結構的狀況同樣受強制驗樓計劃規管，但責任並非由單一業主承擔。
責任方：業主立案法團或全體業主
這些公用部分的檢驗及維修責任，應由大廈的業主立案法團負責統籌及出資。如果大廈沒有成立法團，則由全體業主共同承擔。
已圍封露台的特殊處理：法律定義凌駕物理現狀
這是一個常見的謬誤，但法律上的處理方式非常清晰。即使露台已被窗戶完全圍封，看似變成了室內空間，但在強制驗樓計劃中，其檢驗標準並不會因此改變。
檢驗標準：為何仍需按原有「露台」法規檢驗？
樓宇檢驗的依據，是建築物最初獲批准的建築圖則，而非其現狀。如果圖則上標明該處是「露台」，即使後來被圍封，它在法律上仍會被視為一個需要承受風雨的外部結構。因此，檢驗時必須按照原有的露台法規標準，對其結構，例如地台的防水及承重能力等，進行嚴格審查。
雙重規管：原有結構受《強制驗樓計劃》監管
已圍封露台的原有結構，包括地台、天花、原有的護牆等，其安全狀況受《強制驗樓計劃》規管。業主必須委聘註冊檢驗人員，按開放式露台的標準進行檢驗及維修。
雙重規管：後期窗戶受《強制驗窗計劃》監管
與此同時，後期加建用作圍封的窗戶，其本身的安全則受另一條獨立的法例——《強制驗窗計劃》所規管。業主需要另外委聘合資格人士為這些窗戶進行檢驗及維修。這意味著一個已圍封的露台，可能需要同時履行兩個強制檢驗計劃下的法律責任。
露臺裝修指引：分辨合法改動與露臺犯法僭建
想為露臺加點新意思，又怕誤觸露臺法例？其實只要搞清楚合法改動與僭建的分別，就能安心進行裝修。接下來，我們會一步步拆解相關露臺法規，助你分辨哪些工程做得，哪些工程屬於露臺犯法行為，讓你規劃裝修時更有預算。
何謂「露臺犯法」？僭建物的定義與常見例子
僭建物定義：未經批准或非小型工程的改動
簡單來說，「僭建物」就是未經屋宇署根據《建築物條例》事先批准圖則，又不屬於可透過「小型工程監管制度」進行的建築工程。任何不符合這兩種正規途徑的改動，都可能被視為僭建物。所以，動工前了解清楚工程的性質，是保障自己的第一步。
常見違規工程：拆改原有護牆、完全圍封露台
在露臺裝修中，最常見的違規工程就是完全圍封露台。有些業主為了增加室內空間，會選擇拆除或改動原有的混凝土護牆或金屬欄杆，再用窗戶或玻璃幕牆將整個露台封閉起來。這種結構性改動會影響樓宇的承重及外觀，而且未經批准，因此是典型的僭建例子。
驗樓時發現僭建如何處理？
如果在強制驗樓時，註冊檢驗人員發現你的露臺有僭建物，他們的首要職責是評估該構築物是否存在即時危險，並在檢驗報告中詳細記錄。在驗樓階段，你並不需要立即清拆僭建物，除非它已構成明顯的安全威脅。屋宇署會在收到報告後，再根據其執法政策決定後續行動。
合規工程：可豁免審批的「小型工程」項目
並非所有露臺工程都需要經過繁複的圖則審批。「小型工程監管制度」就為一些規模較小、風險較低的工程提供了簡化的法定途徑。只要委聘合資格的訂明建築專業人士或訂明註冊承建商進行，就可以合法地為露臺增添設施。
加建簷篷或可收合遮篷的級別與規定
想在露臺加建簷篷或遮篷擋雨遮光，就要留意小型工程的級別與尺寸規定。例如，豎設伸出尺寸少於或等於500毫米的小型簷篷，屬於第三級別小型工程。如果想安裝可收合的遮篷，則屬於第二級別工程，而且有更詳細的規定，例如收合後伸出尺寸須少於500毫米，亦不能安裝在通往露台的門口或廚房窗戶等位置。
鞏固或改動現存違例簷篷的合規途徑
如果露臺上已存在小型的違例簷篷，小型工程制度也提供了處理方法。你可以透過第三級別小型工程，去鞏固伸出尺寸不多於500毫米的現存違例簷篷，確保其安全。另一種方法是改動簷篷，例如將一個伸出尺寸介乎500至750毫米的違例簷篷，縮減至少於500毫米，使其符合規定。
屋宇署對露臺僭建物的執法政策
屋宇署對僭建物的處理有一套既定的執法政策，主要會按風險程度來釐定處理的先後次序。
評估與記錄：註冊檢驗人員的角色
在強制驗樓過程中，註冊檢驗人員的角色是獨立的專業評估者。他們會客觀地檢驗僭建物的現況，評估其結構安全，並將所有發現清晰地記錄在報告中，提交予屋宇署。他們並不會即時執行清拆令。
後續跟進：按風險評級另行發出清拆令
屋宇署收到檢驗報告後，會將僭建物資料存入記錄。署方會根據僭建物的規模、位置及潛在風險進行評級。對於風險較高的僭建物，例如嚴重影響樓宇結構或阻礙走火通道的改動，屋宇署會優先處理，並在稍後階段向相關業主發出清拆令。
物業買賣須知：露臺與實用面積計算及查冊技巧
在物業買賣的過程中，有關露臺法例的細節是準買家必須留意的關鍵環節。不論是新盤還是二手樓，露台的合法性與其在實用面積中的計算方式，都直接影響物業的價值和日後的法律責任。清晰理解這些規定，能幫助你作出更明智的決定，避免不必要的麻煩。
買家必看：查證露台合法性及業權流程圖
查證露台是否合法，是保障自己權益的第一步。一個合法的露台，必須是根據屋宇署批准的建築圖則所興建的原有結構。任何未經批准的改動，例如擅自圍封或拆除原有圍欄，都可能構成僭建物，引致露台犯法問題。買家在簽署任何合約前，應先了解清楚物業的狀況，確保其符合相關的露台法規。
「實用面積」如何計算？露臺是否包含在內？
「實用面積」是現時香港一手及二手物業交易中，用作計算樓價的唯一標準。很多人會有疑問，到底露台的面積是否計算在內？答案是肯定的，但並非所有類似的戶外空間都會被納入計算。
法定定義：根據《一手住宅物業銷售條例》
根據《一手住宅物業銷售條例》（第621章）的規定，「實用面積」有非常嚴謹的定義。條例旨在統一市場標準，讓買家在比較不同樓盤時，有一個公平和清晰的基礎。
包含部分：露台、工作平台、陽台
條例清晰列明，實用面積必須包括構成該住宅物業一部分的露台、工作平台和陽台的樓面面積。同時，單位內部的間隔牆和柱的面積也會計算在內。
不包含部分：平台、花園、天台、窗台
另一方面，即使某些空間是業主專用，但它們的面積並不會計入實用面積之內。這些空間包括平台、花園、天台和窗台。買家在閱覽售樓書時，需要特別留意這些細節。
買家如何透過查冊及視察保障自己？
了解法律定義後，實際的查證工作更為重要。買家可以主動透過文件核對、查閱圖則和實地視察這三個步驟，全面地了解物業狀況，避免購入有問題的單位。
核對文件：售樓書與價單的實用面積
對於一手物業，買家應仔細核對售樓說明書和價單上所列明的實用面積。文件會清晰分項列出單位內部面積，以及露台、工作平台等各部分的面積，確保資訊透明。
查閱圖則：確認露台為樓宇原有設計
不論是一手或二手物業，查閱該單位的建築圖則（俗稱「批淮圖則」）是確認露台合法性的最可靠方法。你可以透過屋宇署的「百樓圖網」系統或親身前往樓宇資訊中心查閱。圖則會顯示露台是否為樓宇的原有設計，而非後期加建或改動。
實地視察：檢查是否有未經批准的改動
最後一步，也是不可或缺的一步，就是親身到單位視察。你需要仔細觀察露台的現況，例如檢查原有圍欄或護牆是否被拆除、露台是否被完全圍封變成室內空間。這些改動若未經屋宇署批准，便可能構成僭建，為新業主帶來清拆令和法律風險。
露臺法規及強制驗樓常見問題 (FAQ)
關於露臺法例及強制驗樓，業主總有許多疑問。我們整理了幾個最常見的問題，助你一次過釐清所有關於露台法規的困惑。
收到強制驗樓令，可否與鄰居共同委聘一名檢驗人員？
答案是可以的。收到強制驗樓通知的業主，可以聯絡其他同樣收到通知的業主，或者直接與大廈的業主立案法團商討，共同委聘同一名註冊檢驗人員。這樣做不但有助於協調各個單位的檢驗工作，使過程更加順暢，而且在費用方面亦可能更具經濟效益。
若無法如期完成驗樓，可以申請延期嗎？
假如你有充分理由，確實可以向屋宇署申請延期。業主需要以書面形式提出申請，並且在信中詳細陳述未能如期完成檢驗或修葺工程的原因。屋宇署會根據個案的具體情況，酌情考慮是否批准延期申請。
圍封露台是否必然犯法？驗樓時是否需即時清拆？
首先，要理解「露台犯法」這個概念。任何未經建築事務監督事先批准，或沒有按照「小型工程監管制度」進行的圍封露台工程，在法律上均會被視為僭建物。
至於驗樓時的處理方式，註冊檢驗人員的首要任務是評估該僭建物（即圍封的窗戶及相關結構）的狀況是否安全，而不是勒令即時清拆。檢驗人員會在報告中清楚記錄此僭建物的存在及其安全狀況。只要該僭建物沒有即時倒塌的危險，業主便無須在強制驗樓的程序中將其拆除。不過，屋宇署在收到報告後，會根據其執法政策，在稍後階段對該僭建物另行採取跟進行動，例如發出清拆命令。
在哪裡可以找到最新的官方露臺法例條文？
要查找最權威和最新的官方露台法例資訊，可以循以下幾個途徑：
- 香港法例電子版：由律政司管理的官方網站，載有香港所有法例的文本。你可以查閱《建築物條例》（第123章）及其附屬法例，這是所有樓宇相關規管的根本依據。
- 屋宇署「百樓圖網」系統：這個網上系統儲存了香港絕大部分私人樓宇的批准圖則。業主可以透過查閱自己單位的批准圖則，確認露台的原始設計和合法性。
- 屋宇署官方網站：網站上會發布大量關於強制驗樓、強制驗窗及小型工程的指引、作業備考及常見問題，為業主提供詳盡的實務資訊。
當然，最直接的方法是諮詢你所委聘的註冊檢驗人員，他們能根據你的單位情況，提供專業的法律及技術意見。