想將露台圍封以增加室內實用面積，是不少香港業主的共同願望。然而，封露台工程牽涉複雜的建築物條例，一旦處理不當，隨時可能由合法改動變成違法僭建，不但面臨屋宇署的清拆令，更可能影響日後樓宇買賣及按揭申請。究竟現行法例下，封露台如何才能合法合規？舊有的圍封露台又是否需要拆除？
為此，本文為你整合了2025年香港封露台的終極指南，聚焦業主最關心的四大核心：最新的豁免條件、合法的申請流程、工程價錢估算，以及僭建的潛在風險與法律責任。無論你是正計劃展開新工程，還是需要處理單位現有的已封露台，本文將一文為你清晰拆解所有疑問，助你安心、合法地完成工程。
香港封露台最新法例：豁免條件與業主責任全解析
近年政府對香港封露台的法例進行了重要修訂，如果你正考慮進行香港封露台工程，或者家中已有一個舊有的圍封露台，這些新規定將直接影響你的決定和責任。這次修訂的目的很清晰，就是採用「嚴緊並存」的策略，一方面為風險較低的小型工程提供合規出路，另一方面則加重對違規僭建的罰則，確保樓宇安全。
新修例如何影響你的封露台工程
新法例的影響是雙向的。它為合資格的業主打開了一扇方便之門，同時也對罔顧法例者關上了僥倖之窗。理解這兩方面的變化，對你作出正確決策非常重要。
低風險封露台小型工程的合規新出路
過去，很多封露台工程都處於法律的灰色地帶。新修例最大的亮點之一，是為特定類型、低風險的小型圍封工程，提供了一個全新的合規途徑。這意味著，如果你的工程符合特定標準，例如尺寸較小、結構簡單，就可以透過一個簡化的程序去呈報，而毋須像大型工程那樣經過繁複的「入則」審批。這項改動，無疑是為希望合法改善家居空間的業主，提供了一個更實際可行的選項。
針對封露台僭建的更高罰則與清拆令
與此同時，新法例也大幅提高了對違法僭建的罰則。如果封露台工程未經批准，而且不符合豁免資格，業主將面臨更嚴厲的後果。這包括引入定額罰款，以及經法庭定罪後的大幅罰款。政府的訊息很明確，執法力度將會加強，業主不能再以「前業主留下」或「不知情」作辯解。持續不遵從清拆令，除了會導致物業被「釘契」，影響買賣和按揭，更會招致沉重的金錢損失。
我的舊有封露台能否保留？拆解「有條件豁免」三大關鍵
對於許多業主來說，最關心的問題是：「我家中早已存在的封露台，在新例下能否保留？」答案是：有可能，但必須滿足三大關鍵條件。這個「有條件豁免」並非自動生效，而是需要業主主動證明其安全性與合規性。
條件一：樓宇高度與安全限制
豁免條件的首要考慮因素是風險評估，而樓宇高度是其中的關鍵。一般來說，豁免或放寬的規定，主要適用於指定樓宇高度以下的單位。這是因為高層單位的僭建物一旦墜下，對公眾構成的危險遠比低層單位為高。所以，如果你的單位處於較高樓層，即使圍封規模不大，也可能不符合豁免資格，或需要接受更嚴格的安全審核。
條件二：尺寸標準——何謂「小型」封露台僭建？
豁免的第二個關鍵，是尺寸必須符合「小型」的定義。政府會就此訂立清晰的標準，例如圍封露台伸出外牆的深度、闊度及整體面積等。任何超出這些具體尺寸限制的圍封工程，將不會被視為「小型僭建」，自然也無法循簡化程序獲得豁免。業主在評估自己的情況時，必須仔細對照這些尺寸標準。
條件三：註冊檢驗人員安全認證的核心要求
這是整個豁免程序中最核心的一環。即使你的封露台符合高度和尺寸要求，你仍必須主動聘請一位合資格的專業人士，例如認可人士或註冊結構工程師，為你的圍封露台進行詳細檢驗。這位專業人士需要確認其結構穩固安全，不會對大廈構成威脅，然後出具一份正式的安全證明文件。這份專業認證，是你申請保留舊有封露台的決定性依據。
封露台合法性全解構：僭建、小型工程與大廈公契的關鍵
在香港封露台，遠不只是安裝窗戶這麼簡單，這是一個涉及建築法規、樓宇結構與業主權責的複雜課題。想知道你的封露台計劃能否順利推行，就要先弄清楚法律如何看待這件事。簡單來說，你的工程會被歸入「僭建」、「小型工程」或「豁免工程」其中一類，同時亦要受到大廈公契等文件約束。接下來，我們會一步步拆解這些關鍵概念，助你清晰掌握全局。
法律定義：「露台」(Balcony) vs. 「外廊」(Verandah) 的結構區別
首先，你需要了解你的單位擁有的，究竟是「露台」還是「外廊」。雖然兩者看似都是戶外空間，但在建築結構和法律定義上有根本分別。
「露台」（Balcony）在結構上，通常是以懸臂式由外牆伸出，就像一塊懸空的板，下方沒有任何支柱承托。
「外廊」（Verandah）則不同，它的外緣通常會有支柱或結構牆等垂直構件作支撐，將重量傳遞至下方的結構。
這個區別十分重要，因為它們的結構荷載計算和建築要求都不同，直接影響到後續圍封工程的審批標準與難度。
你的封露台工程屬於哪一類？三種法律定性分析
當你計劃在香港封露台，屋宇署會根據工程的性質，將其歸入以下三種法律類別之一。了解你的工程屬於哪一類，是判斷其合法性的第一步。
定性一：違法僭建（未經批准的建築工程）
如果你的封露台工程在未經建築事務監督（即屋宇署）批准及同意下進行，又或者不符合「小型工程監管制度」的規定，便會被視為「違法僭建」。這是最常見亦是後果最嚴重的情況。一旦被發現，屋宇署有權發出清拆令，甚至對物業進行「釘契」，嚴重影響日後的樓宇買賣和按揭申請。
定性二：合規小型工程（循簡化程序呈報）
為了便利市民進行小規模的建築工程，政府設立了「小型工程監管制度」。部分封露台工程，如果符合特定條件，例如使用的物料、尺寸及重量不涉及重大結構改動，就有機會被納入此制度。業主只需聘請合資格的訂明建築專業人士，按簡化程序向屋宇署呈報，並在工程完成後提交證明文件便可，省卻了傳統「入則」的繁複過程。
H44: 定性三：豁免工程（毋須呈報的輕微改動）
「豁免工程」是指那些極其輕微、完全不涉及樓宇結構的改動，例如更換室內地磚。很多人誤以為封露台只是加裝窗戶，理應屬於豁免工程。但事實上，圍封一個原本開放的空間，會改變樓宇的外觀、防火層和荷載，幾乎不可能被界定為豁免工程。將封露台工程視作豁免工程，是一個非常普遍的誤解，亦是導致產生大量僭建個案的主因之一。
決定你能否封露台的關鍵文件與限制
即使你的工程有機會循「小型工程」的途徑合法化，也並非代表你可以隨意動工。你還必須查閱以下幾份關鍵文件，它們共同決定了你的封露台大計是否可行。
查閱批准圖則（則師圖）的重要性
每座樓宇在興建前，都有一份經屋宇署批准的建築圖則（俗稱「則師圖」），這是判斷建築物原始設計的法律依據。圖則上會清晰標明哪些部分是露台、外廊或不可改動的結構牆。任何與批准圖則不符的加建或改動，原則上都屬於僭建。因此，動工前查閱圖則，是確認你的計劃是否偏離了樓宇原始設計的必要步驟。業主可以透過屋宇署的「百樓圖網」系統查閱。
大廈公契（DMC）對樓宇外觀的約束力
大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是所有業主均須遵守的「屋苑憲法」。公契內通常載有關於樓宇外觀的條款，例如禁止業主擅自改動外牆、窗戶或露台的設計，以保持物業外觀的統一性。即使你的封露台工程技術上符合屋宇署的要求，但如果違反了大廈公契，業主立案法團或其他業主仍有權採取法律行動，要求你將其還原。
地契條款的潛在限制
地契是由政府批出的土地契約，是規管該片土地用途和發展限制的最高級別文件。雖然較為少見，但某些地契條款可能會對建築物的總樓面面積、上蓋面積或外觀作出規定。圍封露台有可能會被計算入總樓面面積，從而觸及地契的限制。在進行大型或複雜的改動前，諮詢專業人士意見以確保沒有違反地契條款，是穩妥的做法。
如何合法封露台？申請流程、專業人士及價錢估算指南
想在香港封露臺，將戶外空間轉化為實用的室內一部分，首要任務就是確保整個過程合法合規。這不單是為了避免日後的法律風險，更是保障樓宇結構與家人安全。整個流程可以歸納為「準備、申請、施工」三大階段，當中涉及專業人士的評估與不同文件的提交。以下會為你逐步拆解，讓你對合法封露台的程序、費用及時間有一個清晰的掌握。
第一步：工程前的初步評估與準備
自我檢查：工程是否涉及樓宇結構改動？
在計劃封露台工程前，最關鍵的初步判斷，是工程會否涉及樓宇的結構改動。簡單來說，如果工程需要拆除或改動原有的主力牆、橫樑、支柱或樓板，例如拆掉露台原有的混凝土圍欄，這幾乎肯定屬於結構改動。反之，若只是在原有圍欄或結構之上，加建非承重的窗戶或圍封物，則可能不涉及結構改動。這個初步判斷非常重要，它會直接影響後續需要採用的申請程序。不過，這僅為基本概念，最終定性必須由建築專業人士作準。
文件準備：如何查閱及理解樓宇批准圖則
要了解你的露台「身世」，最權威的文件就是樓宇的「批准圖則」（俗稱「則師圖」）。這份圖則詳細記錄了樓宇落成時獲屋宇署批准的原始設計，清楚標明了露台的原始用途、尺寸及結構。業主可以親身到屋宇署的樓宇資訊中心申請查閱，或透過網上「百樓圖網」(BRAVO) 系統購買電子圖則。看圖則時，要留意露台是否被標示為「Balcony」，以及其原有的圍欄是實心牆還是金屬欄杆。此外，大廈公契（DMC）及地契條款亦是必須查閱的文件，它們可能載有關於改變樓宇外觀的限制條款。
第二步：申請流程——聘請專業人士與提交文件
如何選擇合資格人士進行封露台工程
封露台工程並非一般室內裝修，必須由政府認可的專業人士負責。你需要聘請的主要角色是「認可人士」（Authorized Person, AP），通常是註冊建築師、工程師或測量師。他們會負責評估工程可行性、繪製圖則並向屋宇署提交申請。如果工程涉及較複雜的結構改動，還需要「註冊結構工程師」（Registered Structural Engineer, RSE）的參與。你可以透過屋宇署或相關專業學會的網站，查閱合資格人士的名冊，並選擇在處理同類工程方面有經驗的專業人士。
循「小型工程監管制度」呈報的簡化程序
如果封露台工程經認可人士評估後，確認符合「小型工程監管制度」中某個級別的項目定義，例如不涉及結構改動，就可以採用這個簡化程序。這個制度的好處是快捷方便，省卻了漫長的審批時間。業主只需委任合資格的「訂明建築專業人士」及「註冊承建商」，由他們在工程展開前及完工後，向屋宇署呈報文件即可。整個過程透明度高，而且有清晰的法律框架保障。
向屋宇署正式「入則」的申請流程與所需文件
若工程規模較大或涉及結構改動，就必須遵循最正規的「入則」程序。這個流程相對複雜和需時較長。首先，認可人士會為你準備一套詳細的建築圖則及結構計算文件。然後，他會將這些文件連同申請表格正式提交給屋宇署審批。屋宇署會審核圖則是否符合《建築物條例》及相關安全標準。待圖則獲批准後，還需取得施工同意書，方可正式動工。工程完工後，認可人士會再向屋宇署呈報，確認工程按批准圖則完成。
封露台價錢2025：成本與時間估算
專業人士費用：顧問、檢查及出具報告的收費
合法封露台的費用中，專業人士的服務費是不可或缺的一部分。這筆費用涵蓋了前期諮詢、現場勘察、繪製圖則、結構計算、代辦申請手續、施工期間的監督以及完工後的認證報告。收費會因應工程的複雜程度、單位面積及所需申請的程序而異。一般而言，循「小型工程」制度的費用會較相宜；若需正式「入則」，由於涉及更繁複的工作，費用自然會更高，由數萬至十數萬港元不等。
工程費用：封露台物料（玻璃屋、鋁窗）與人工成本分析
工程本身的費用主要由物料和人工兩部分構成。物料方面，市面上最常見的選擇是鋁窗或不銹鋼窗，配備不同厚度及功能的玻璃（如強化玻璃、夾層玻璃等），價錢豐儉由人。若追求更佳的景觀和設計感，選擇無框玻璃或建造玻璃屋，成本會顯著提高。人工成本則取決於施工難度、高空工作的需要及工程團隊的質素。綜合計算，一個中小型露台的工程費用，預算一般由數萬元至二十萬元以上。
時間成本：由諮詢到完工的預計時間線
時間是另一項重要成本。選擇「小型工程」程序，由聘請專業人士到完工，順利的話可能在數星期至一兩個月內完成。但如果需要正式「入則」，整個流程將會漫長得多。單是屋宇署的圖則審批時間，法例訂明為60天，但過程中或需多次修改和補交文件，實際時間可能長達數個月甚至更久。因此，由初步諮詢到最終完工，預留半年至一年的時間會是比較穩妥的估算。
已封露台的潛在風險與法律責任
在香港封露臺，除了考慮價錢和實用性，更重要的其實是了解背後可能附帶的各種風險與法律責任。這些問題平時不易察覺，但一旦浮現，處理起來可以相當棘手。讓我們逐一拆解，助你更全面地評估整個情況。
屋宇署的執法行動與後果
很多人以為封露台只是小事，但其實屋宇署一直有權對未經批准的建築工程採取執法行動。當你的封露台被視為僭建物，便會引發一連串的後果。
處理封露台僭建清拆令的程序與時限
如果屋宇署確認你的封露台屬於僭建物，署方有權向業主發出「清拆令」（Removal Order）。收到清拆令後，業主必須在指定期限內，自費聘請註冊承建商將僭建物清拆並還原。如果業主未能在限期前遵從命令，屋宇署可能會提出檢控。一經定罪，業主可被判罰款甚至監禁。署方亦可能安排政府承建商代為清拆，然後向業主追討所有相關費用，連同監督費及附加費。
封露台僭建物引致物業「釘契」對買賣及按揭的影響
清拆令會被送到土地註冊處註冊，這就是俗稱的「釘契」。物業一旦被釘契，意味著物業存在尚未解決的法律問題。這會對物業交易產生極大影響，因為潛在買家在查閱土地紀錄時會得悉此情況，大大減低其購買意欲。更重要的是，銀行在審批按揭申請時，通常會拒絕為已釘契的物業提供按揭貸款，令物業的轉售變得非常困難。除非業主完成清拆並成功「解釘」，否則物業的價值及流通性都會大打折扣。
新舊業主責任：現任業主需為上手僭建物負全責
一個常見的誤解是，如果封露台是上手業主留下的，現任業主便沒有責任。事實上，根據《建築物條例》，清拆僭建物的責任在於「現任業主」。不論該僭建物是何時建造，屋宇署的執法對象只會是物業的現有擁有人。所以，在購入單位前，準買家必須仔細查證單位是否存在僭建物，以免在成交後才發現需要為前人的改動負上沉重的法律及金錢責任。
當封露台遇上「強制驗樓計劃」
樓齡達到三十年或以上的私人樓宇，業主便有機會收到屋宇署發出的「強制驗樓計劃」法定通知。這時，一個已圍封的露台便會成為檢驗過程中的一個焦點。
已圍封露台在強制驗樓下的檢驗責任
即使你的露台早已圍封，但在法律和驗樓的角度看，它依然會根據樓宇的原有批准圖則，被視為一個「露台」結構。因此，業主仍有責任委任註冊檢驗人員，對這個已被圍封的露台結構進行檢驗。檢驗人員需要評估的，是露台本身（例如地台、懸臂式結構）的狀況，而不只是圍封的窗戶。
H44: 註冊檢驗人員如何評估封露台的安全性
註冊檢驗人員在評估時，會特別關注幾個方面。首先是圍封物料的重量有否對原有露台結構造成額外負荷，以及這種負荷是否在安全範圍之內。其次是圍封工程的固定方式，例如螺絲、嵌件等有否出現銹蝕或鬆脫，確保不會有墜落風險。如果檢驗人員認為圍封工程影響其檢查原有結構，他們有權要求業主暫時移開部分圍封物，以便進行更深入的勘察。
圍封的窗戶是否受「強制驗窗計劃」規管？
這裡需要區分兩個獨立的計劃。露台的「結構安全」屬於「強制驗樓計劃」的範圍。而用作圍封露台的「窗戶」本身，則受「強制驗窗計劃」規管。如果樓宇收到驗窗通知，業主同樣需要聘請合資格人士，為這些窗戶進行獨立檢驗，確保其安全穩固。所以，一個已封露台的業主，有機會需要同時處理兩個計劃下的檢驗要求。
其他相關的隱藏風險
除了法律及政府執法層面的問題，未經批准的香港封露台工程還可能帶來一些容易被忽略的隱藏風險。
未經批准的改動或令樓宇保險失效
大部分樓宇的火險或第三者責任保險（俗稱「燕梳」）條款中，都會列明保障範圍僅限於樓宇的原有結構及經合法批准的改動。如果一個未經批准的封露台僭建物發生意外，例如窗戶飛脫擊傷途人，保險公司有權以該構築物屬「非法改動」為由，拒絕作出任何賠償。屆時，所有賠償責任及法律費用，便可能需要由業主個人一力承擔。
對消防安全、通風及採光的潛在影響
在建築物設計的原意中，露台可能被視為緊急情況下的逃生或救援路線之一。隨意圍封露台，有機會阻塞這條重要的逃生通道。此外，圍封工程亦會改變單位的天然通風及採光效果，如果因此導致單位未能符合《建築物（規劃）規例》中有關通風及採光的最低標準，該改動同樣會被視為違規。這些因素雖然不常被提及，卻直接關係到居住安全與生活質素。
香港封露台常見問題 (FAQ)
在香港封露台的過程中，你可能會遇到各種疑問，從法律責任到工程細節都充滿了細節。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
我購入單位時已有封露台僭建，新業主需要負責嗎？
這是一個非常關鍵的問題。根據香港的《建築物條例》，建築物的法律責任是跟隨業權轉移的。所以，即使圍封露台的工程是上手業主所為，當你成為單位的新任業主後，便需要為這個僭建物負上全部法律責任。這代表如果屋宇署日後發出清拆令，你必須遵從，並且承擔清拆及還原工程的所有費用。因此，在購入物業前，委託專業人士詳細檢查單位是否有僭建物，是保障自己權益的重要一步。
環保露台或工作平台可以進行封露台工程嗎？有何特殊規定？
近年很多新樓盤都設有環保露台或工作平台，處理這些空間時需要特別小心。這些設施之所以存在，通常是因為它們在計算樓宇總樓面面積時獲得了寬免，而寬免的條件就是必須保持其開放式設計，以促進天然採光及通風。所以，如果你擅自將環保露台或工作平台圍封，便會違反當初建築審批的豁免條件。這種行為不僅會被視為僭建，更有可能被追討相關的地價差額。在考慮任何改動前，務必先諮詢認可人士的意見，並查閱清楚樓宇的批准圖則。
我的封露台被屋宇署要求檢驗，可以申請延期嗎？
假如你收到屋宇署發出的通知，要求在指定期限內為已圍封的露台進行檢驗，但你因特殊情況無法如期完成，你是可以申請延期的。你需要以書面形式向屋宇署提交申請，並且清楚陳述需要延期的具體理由。例如，你可能需要更多時間聘請合適的註冊檢驗人員，或者檢驗後發現的修葺工程比較複雜，需要時間籌備。屋宇署會根據個案的實際情況和理據來審批申請，所以提供充分及合理的解釋非常重要。
與鄰居或法團聯合委任同一名檢驗人員，處理封露台檢驗是否可行？
這個做法是完全可行的，而且通常是一個更有效率和具成本效益的選擇。當大廈內有多個單位同時需要進行檢驗時，由業主立案法團或管理公司出面，統一協調並委任同一名註冊檢驗人員，可以帶來不少好處。首先，集體處理通常能在服務費用上獲得更佳的議價空間。其次，統一協調可以簡化溝通，讓檢驗及後續的維修工程安排得更為順暢，避免有個別單位進度不一而拖慢整體流程。