想將露台封窗以擴闊實用空間，但又怕誤墮僭建陷阱？香港關於封露台的法規繁複，涉及屋宇署條例、大廈公契及地契等多重限制，加上網上資訊眾說紛紜，令不少業主感到困惑甚至卻步。究竟封露台是否必然違法？如何合法申請？工程預算要多少？不同類型的住宅（如唐樓、私人屋苑）在處理上有何分別？本文為你整合一份終極指南，從法律界線、申請程序、預算估算、真實案例，到選擇承辦商及物料的關鍵，一文看清六大核心問題，助你安心、合法地完成理想的家居改造工程。
封露台是合法還是僭建？一文看清法律界線與風險
破除迷思：封露台是否必然等於僭建？
提到香港露台封窗，很多人腦海中第一個浮現的詞語就是「僭建」。大家普遍認為，任何為露台封窗的工程都觸犯了法例。但事實上，這個問題的答案並非如此絕對。情況比我們想像中要複雜，當中涉及樓宇的樓齡、建築圖則，甚至大廈公契的規定。要釐清界線，就要從幾個專業角度入手。
測量師視角：如何界定露台工程的合法性
從專業測量師的角度看，判斷一項露台封窗工程是否合規，並不是單純看它有沒有被圍封起來。他們會考量兩個非常實際的技術層面。第一是結構安全，圍封物料的重量絕對不能超出露台原有的承重能力，否則會對整座大廈的結構構成危險。第二是通風要求，即使安裝了窗戶，也必須確保窗戶可以正常開關，維持單位的空氣流通，不能將其完全密封。
關鍵概念(一)：總樓面面積 (GFA) 的重要性
要理解為何有些舊樓的露台封窗看似被「默許」，我們必須認識「總樓面面積」(Gross Floor Area, GFA) 這個關鍵概念。在許多舊式樓宇的建築圖則中，露台的面積本身已經被計算在單位的總樓面面積之內。換句話說，業主在買樓時，已經為露台的空間付了錢。因此，將這個已計算在內的空間圍封起來，在過去是一種頗為普遍的做法。不過，這個原則不一定適用於近年落成的新樓盤，特別是那些享有GFA寬免的「環保露台」。
關鍵概念(二)：大廈公契的約束力
除了政府的建築物條例，另一份對業主有約束力的法律文件就是大廈公契 (DMC)。即使一項工程沒有違反建築物條例，它也可能違反了大廈公契。公契中通常會列明業主不可擅自改動樓宇外牆或結構。如果業主未經業主立案法團或管理公司同意，私自進行露台封窗，即使工程本身安全，也可能因違反公契而被要求還原。所以，動工前細閱公契條款，是不可或缺的一步。
屋宇署官方指引：改動及加建工程的法律框架
回到最權威的標準，我們來看看屋宇署的官方指引。根據《建築物條例》，大部分的香港封露台工程，都會被界定為「改動及加建工程」，需要遵循一套嚴格的法律框架。
何謂「改動及加建工程」？
簡單來說，「改動及加建工程」是指任何會影響樓宇結構、消防安全、衞生標準或外觀的工程。例如，加建一個永久性的窗戶結構、拆除部分原有圍欄，都屬於此類別。除非工程符合「小型工程監管制度」並由合資格人士進行，否則業主必須聘請認可人士（例如建築師、工程師）向屋宇署入則申請，待圖則獲批准後方可施工。
業權與建築權的區別
這是一個非常重要但經常被忽略的法律概念。就算你擁有單位的業權，包括露台的使用權，這並不代表你自動擁有了在該處進行任何建築工程的權利。業權歸業權，建築權歸建築權。建築權受到建築物條例、地契條款及大廈公契等多重限制。在考慮任何工程前，必須先確定自己是否擁有合法的建築權。
擅自封露台的後果：清拆令與法律責任
如果業主在未獲批准的情況下擅自進行露台封窗，該工程便會被視為違例建築物，也就是我們常說的「僭建物」。屋宇署一旦發現，有權根據《建築物條例》發出清拆令，強制業主在指定期限內自費將構築物拆除並還原。業主除了要承擔經濟損失，還可能面臨檢控及法律責任，後果可以十分嚴重。
封露台申請三部曲：由自我評估到法定申報程序
在香港露臺封窗，並非單純的裝修工程，而是一項涉及建築法規的嚴肅決定。想將露台空間安心納入室內，事前功夫絕對不能少。整個過程可以分為清晰的三大步驟，由前期的自我評估，到理解法定的申報途徑，助你更有系統地規劃你的露台封窗計劃。
步驟一：動工前三大關鍵檢查
在投入任何資金或與承辦商接洽前，首要任務是做好資料搜集。這一步是整個計劃的基石，能助你判斷計劃的可行性。這三大關鍵檢查，就像為你的物業進行一次全面的「身體檢查」。
檢查經批准的建築圖則
每一座樓宇在落成時，都有一份經屋宇署批准的建築圖則，這相當於樓宇的「出世紙」。你應查閱這份圖則，確認露台是否屬於原有的建築結構。這份文件會清楚顯示露台的原始設計、尺寸及用途。你可以透過土地註冊處查閱或委託專業人士協助，這一步有助釐清你的露台是否具備改動的基礎。
細閱大廈公契條款
大廈公契是所有業主必須共同遵守的「屋苑憲法」。公契中通常會包含對單位外觀、結構改動的具體條款。許多大廈的公契會明確禁止任何圍封露台的工程，以維持整座大廈外觀的統一性。即使建築條例上可行，若違反公契，你仍可能面對來自業主立案法團或管理公司的法律行動。
確認地契限制
地契是物業與政府之間的根本契約，雖然在一般住宅中較少直接限制封露台這類改動，但查閱地契條款仍是審慎的一步。某些地契可能會對建築物的覆蓋率或外觀作出規定。完成這三項檢查，你便對自己單位的法律及合約限制有了基本掌握。
步驟二：了解兩大法定申報途徑
完成初步檢查後，若計劃看似可行，下一步就是了解如何向屋宇署正式申報。根據工程的規模和複雜性，主要有兩種申報途徑。
正式圖則審批程序（適用於大型或結構性改動）
如果你的封露台計劃涉及改動樓宇的結構，例如拆除部分主力牆，或者會顯著增加樓宇的總樓面面積，你就必須遵循正式的審批程序。這需要聘請認可人士（Authorized Person）及註冊結構工程師，由他們負責設計、繪製圖則，並代表你向建築事務監督提交申請。這個程序較為嚴謹，時間和費用成本亦相對較高。
「小型工程監管制度」的簡化程序
對於一些風險較低、規模較小的工程，政府設立了「小型工程監管制度」。部分不涉及結構改動的露台封窗工程，有機會被歸類為小型工程。業主只需聘用訂明註冊承建商，便可透過這個簡化程序進行申報及施工。這個制度的目的是為了方便市民，但你的工程是否符合資格，必須由專業承建商評估。
步驟三：【互動評估】我的封露台計劃風險評估
了解法規後，我們可以為自己的計劃做一個初步的風險評估。這有助你更清晰地規劃下一步。
根據樓齡、露台類型、物料等評估風險級別
你可以根據以下幾點，評估你的計劃屬於哪個風險級別：
* 低風險：樓宇屬於舊式唐樓，露台本身已計入總樓面面積；計劃使用的物料非常輕巧；大廈公契沒有相關限制。
* 中風險：樓宇屬於私人屋苑，特別是樓齡較新的屋苑；大廈公契條款模糊或有業主成功申請的先例；使用的物料為標準鋁窗及玻璃。
* 高風險：你的露台是「環保露台」或「工作平台」，圍封會違反豁免條款；計劃涉及任何結構改動；大廈公契明文禁止。
如何根據評估結果決定下一步
評估結果能為你提供清晰的行動方向：
* 若屬低風險：你的計劃成功機率較高。下一步應直接諮詢持牌小型工程承建商，評估工程能否納入簡化程序，並索取報價。
* 若屬中風險：你需要投入更多時間處理法律及合約問題。應先向大廈管理處及業主立案法團正式查詢，同時諮詢認可人士的專業意見，了解正式申請的可行性與成本。
* 若屬高風險：你的計劃極有可能觸犯法規。強行進行或會導致日後的清拆令與法律責任。現階段最明智的決定是重新審視計劃，或考慮其他無需圍封露台的室內空間優化方案。
不同住宅類型封露台：案例分析與注意事項
談及香港露臺封窗，不同年代和類型的住宅，其規定和注意事項可謂大相徑庭。處理方法絕不能一概而論。我們不妨從最常見的幾種住宅類型入手，逐一分析它們在封露台時面對的獨特情況，讓你對自己的處境有更清晰的了解。
舊式唐樓封露台
唐樓封窗較普遍的歷史因素 (總樓面面積)
走在香港舊區，你會發現很多唐樓的露台都已經安裝了窗戶，與單位內部融為一體。這其實有其歷史原因。在過去的建築條例下，許多舊式唐樓的露台面積，早已被計算在單位的「總樓面面積」(GFA) 之內。換句話說，業主當年買樓時，已經為露台的面積付了錢。所以，將這個本已屬於自己產權面積的空間圍封起來，在當時被視為一種更有效利用空間的方式，做法亦相當普遍。
結構安全考量：圍封物料的重量限制
即使唐樓封露台有其歷史背景，結構安全依然是不可逾越的底線。最大的考量點，在於圍封物料的重量。安裝鋁窗或玻璃嵌板會增加露台懸臂式結構的永久荷載。如果物料過重，超出了原有設計的承重能力，便會對整座樓宇的結構安全構成威脅。所以，在規劃工程時，必須由專業人士評估，確保所選物料的重量在結構可承受的範圍之內。
確保通風：窗戶設計的必要性
另一個關鍵，是必須確保單位的天然通風和採光不會因工程而未達標。根據《建築物(規劃)規例》，住宅單位的窗戶面積有最低要求，以維持良好的居住環境。因此，即使進行露台封窗工程，所安裝的窗戶也不能是完全密封的「梗窗」，必須是可開啟的設計，確保空氣能夠自由流通。一個設計良好的封窗方案，應在增加實用面積的同時，兼顧到通風與採光。
私人屋苑及新樓盤封露台
環保露台與工作平台的特殊規定
近年落成的新樓盤，很多都設有「環保露台」或工作平台。這些設施的處理方式與舊式唐樓的露台截然不同。它們之所以存在，是因為發展商在興建時獲得了俗稱「發水」的總樓面面積寬免。這項寬免的法律基礎，是假設這些空間會維持開放、通透的狀態，以促進環保和通風。所以，這些露台和平台都附帶了嚴格的限制，通常在大廈公契和首次轉讓的買賣合約中都會列明，禁止任何形式的圍封。
違反豁免條款的後果
假如業主擅自為環保露台或工作平台進行香港封露台工程，就等於單方面違反了當初獲得樓面面積寬免的條款。這種改動會被屋宇署視為違例建築工程，即是僭建。一旦被發現，屋宇署有權發出清拆令，要求業主在指定期限內將構築物還原。業主不但要承擔清拆費用，更可能面臨法律檢控。
真實案例分析：從名人個案看法律界線
過去一些備受矚目的名人僭建個案，正好為我們劃清了法律界線。例如前任行政長官唐英年先生位於九龍塘的大宅，以及前財政司司長梁錦松先生位於壽臣山的物業，都曾因違規改建（雖然不直接涉及露台）而引起廣泛關注。這些案例清晰地向公眾傳達了一個訊息：不論單位類型或業主身份，只要改動工程違反了建築物條例或地契條款，執法機構都會嚴肅處理。這提醒了所有業主，在動工前必須先了解清楚所有法律限制。
公用部分 (如相連平台) 的改動
取得業主立案法團或管理公司同意的重要性
有些單位的露台可能連接至大廈的公用平台。任何涉及公用部分的改動，都不能由單一業主自行決定。業主在計劃任何工程前，第一步必須查閱大廈公契的條款，並正式向業主立案法團或大廈管理公司提交申請。在未獲得他們明確的書面同意之前，絕對不能動工。否則，即使工程本身不違反建築物條例，也可能因違反大廈公契而被要求還原，甚至引發法律訴訟。
技術評估：樓宇荷載與逃生途徑影響
除了取得同意，業主立案法團或管理公司通常會要求業主提交一份技術評估報告。這份報告需要由專業人士（如註冊結構工程師）撰寫，評估擬議的改動會否對大廈的整體結構荷載造成不良影響。此外，評估亦需考慮工程會否阻礙任何消防通道或逃生途徑，確保在緊急情況下，所有住戶的安全不會受到影響。只有在技術上證明安全可行，申請才有可能獲得批准。
【業主Checklist】規劃及執行合規安全的封露台工程
想妥善完成香港露臺封窗工程，周詳的規劃和執行是成功的關鍵。從選擇一間可靠的承辦商，到清楚了解整個服務流程和預算，每一步都直接影響工程的最終質素和安全性。以下為你準備了一份實用的業主清單，助你輕鬆掌握整個過程。
如何選擇可靠的承辦商
選擇承辦商是整個露台封窗工程中最重要的一環。一間專業的公司不只提供施工服務，更是確保工程合規和安全的夥伴。
確認公司資質 (持牌小型工程承建商)
在香港封露台，首先要確認承辦商的資質。因為許多露台工程都屬於「小型工程監管制度」的範疇，所以承辦商必須是屋宇署認可的「註冊小型工程承建商」。你可以要求對方出示相關牌照證明，或者到屋宇署的網站查核其註冊狀況。選擇持牌公司，是保障工程合法性的第一步。
考察過往案例與行業經驗
一間經驗豐富的公司，通常會有大量過往的露台封窗案例可供參考。你可以主動要求查看他們的案例相簿，從中了解其手工、設計風格和處理細節的能力。擁有多年行業經驗的承辦商，對於處理各種單位的突發狀況會更有辦法，工程質素也更有保證。
查詢服務範圍是否涵蓋保養及防漏
工程完成後不代表責任終結。窗戶防漏是封露台工程的重中之重，所以你必須在施工前問清楚承辦商的保養條款。一間可靠的公司會提供合理的保養期，一般涵蓋窗戶結構和防水工程。清晰的保養承諾，也反映了公司對其工程質素的信心。
標準封露台服務流程
一間正規的承辦商會有一套標準化的服務流程，確保每個環節都清晰透明，保障客戶的權益。
流程一：免費上門評估與檢查
服務通常由免費上門度尺和評估開始。專業的技術人員會親身到單位，精確量度露台尺寸，檢查牆身結構狀況，並與你溝通具體需求，例如窗戶的開合方式、玻璃種類等。這個步驟是制定準確報價和施工方案的基礎。
流程二：獲取清晰報價單與施工方案
評估後，你會收到一份正式的報價單。一份專業的報價單，應該詳細列明所有項目，包括使用的窗框物料品牌及厚度、玻璃種類、五金配件、人工費用以及工程總價。同時，承辦商應提供基本的施工方案和預計工期，避免日後出現任何隱藏收費或誤解。
流程三：專業團隊施工及售後保養
雙方確認報價和方案後，便會安排專業團隊上門施工。工程完成後，團隊會進行清潔，並與你一起驗收。最後，承辦商應提供正式收據和保養證明文件，清楚列明保養範圍和期限，讓你用得安心。
【預算估算機】初步計算封露台工程費用
封露台工程的費用豐儉由人，主要取決於尺寸、物料選擇和設計複雜度。以下提供一個市場價格參考，助你作初步預算。
按尺寸、玻璃、窗框物料提供市場價格參考
一般而言，香港的封露台工程費用約為每平方呎 HK$600 至 HK$1,500 不等，主要差異在於物料選擇。
- 窗框物料： 主要為鋁材，常見厚度由1.2mm至2.0mm不等。厚度愈高，結構愈穩固，價錢也愈貴。不同品牌的鋁材價格亦有差異。
- 玻璃選擇：
- 普通清玻璃： 最基本的選擇，價格較實惠。
- 鋼化玻璃： 安全性較高，碎裂時會變成小顆粒狀，不易傷人，價錢比普通玻璃貴約20-30%。
- 夾層玻璃： 由兩層玻璃夾著中間的膠膜製成，安全性及隔音效果最好，價錢亦是最高。
影響最終報價的各項因素
除了基本物料，以下因素也會影響最終的工程總價：
- 工程複雜度： 如果露台形狀不規則，或者需要特別的設計，施工難度和成本會相應增加。
- 樓層高低： 高層單位的施工風險和難度較大，可能需要額外搭建棚架，這會是一筆額外開支。
- 窗戶設計： 趟窗、掩窗（向外推）、摺疊窗等不同款式的價格和配件成本都不同。
- 額外工序： 例如是否需要清拆原有欄杆、進行泥水修補或特別加強防水處理。
- 五金配件： 選用進口或具備防盜等特殊功能的鎖具、窗鉸和手柄，亦會影響總成本。
封露台的物料選擇、結構安全與日常保養
當我們規劃香港露臺封窗工程時，除了要清楚了解法規要求，物料的選擇與結構安全更是整個工程的基石，直接影響日後的居住安全與舒適度。就好像為家居添置一件大型傢俬，我們不單要看外觀，更要確保它穩固耐用。接下來，我們將會一步步探討，如何從結構安全、物料比較到日常保養，為你的露台封窗計劃打好基礎。
結構安全為首要條件
在所有香港封露台的考慮因素中，結構安全永遠是第一位，沒有任何妥協的空間。任何改動都必須以不影響樓宇的整體結構為大前提。
確保工程不超出原有結構的負荷能力
每一棟樓宇在設計時，其露台的樓板和支撐結構都有一個預設的承重上限。進行露台封窗工程，就意味著增加了額外的重量。所以，我們必須確保所選用的窗戶、玻璃及其他物料的總重量，不會超出原有結構的負荷能力。尤其是樓齡較高的樓宇，更需要專業人士精確計算，選擇相對輕巧而又合規的物料，避免對樓宇結構造成長遠的損害。
嚴禁改動或拆除主力牆 (結構牆)
主力牆，又稱為結構牆，是支撐整棟大廈結構的骨幹，如同人體的脊椎。在任何情況下，都絕對嚴禁對主力牆進行任何形式的改動或拆除。如果在露台範圍內有主力牆的存在，封窗設計必須完全避開它。任何觸及主力牆的工程，都可能引發極其嚴重的結構風險，後果不堪設想。
常見封窗物料比較
了解了結構安全的底線後，我們就可以著手研究市面上常見的封窗物料。不同的物料各有優劣，選擇時可以根據預算、外觀偏好及實際需要來決定。
鋁窗、玻璃嵌板、格柵等物料優劣分析
鋁窗是目前最普遍的選擇。它的優點是堅固耐用、防銹蝕，而且款式多樣，容易配合家居設計。你可以選擇配備不同厚度的強化玻璃或夾層玻璃，以增強隔音和安全效果。
玻璃嵌板（或稱玻璃屋）能提供最開揚的景觀和極佳的採光。不過，它的整體重量較高，對結構負荷的要求也更高。而且，必須選用品質優良的強化或夾層安全玻璃，以確保安全。
格柵則提供了另一種半開放式的選擇。它的好處是能保持極佳的通風，同時提供一定程度的遮擋和安全感。不過，它的防水和擋風能力有限，未必適合所有家庭的需求。
防水工程的重要性：防水膠邊與密封膠的選擇
一個成功的露台封窗工程，防水細節絕對是成敗的關鍵。窗框與牆身之間的接縫，以及玻璃與窗框之間的縫隙，都需要依賴優質的防水物料來保護。選擇耐候性強、不易老化變質的防水膠邊和中性矽酮密封膠至關重要。如果這些細節處理不當，很容易引致滲水問題，長遠會對牆身造成損害。
窗戶日常保養指南
工程順利完成後，持之以恆的日常保養，是確保窗戶功能正常與使用壽命的最好方法。這並不需要複雜的工具，只需要定期花一點時間檢查。
定期檢查：螺絲、膠邊及順暢度 (每3-6個月)
建議每3至6個月，花時間檢查一下窗戶的各個部分。看看固定窗框的螺絲有沒有鬆脫，檢查窗戶四周的防水膠邊有沒有出現老化、硬化或龜裂的跡象。同時，嘗試開關窗戶，感受一下過程是否順暢，有沒有不尋常的聲音。
清潔與潤滑：保持軌道及配件靈活 (每年)
每年至少進行一次較深入的清潔。使用吸塵機或小刷子清理窗戶軌道內的塵埃及雜物，保持軌道暢通。然後，可以在窗鉸、鎖具等金屬活動部件上，使用適量的潤滑劑，確保開關靈活，減少磨損。
颱風季節前後的特別檢查與加固
香港的颱風季節是對窗戶的一大考驗。在風季來臨前，應仔細檢查所有窗戶的鎖扣是否能鎖緊，窗戶能否完全緊閉。颱風過後，則要檢查窗戶有否變形、入水，或者有沒有任何組件因強風而鬆脫，及時處理才能確保家居安全。
香港封露台常見問題 (FAQ)
計劃進行香港露臺封窗工程時，很多業主都會遇到一些常見問題。我們整合了一些最普遍的疑問，為您提供清晰的解答，助您作出明智決定。
收到強制驗窗令，可以順便封露台嗎？
強制驗窗計劃與封露台工程的關係
強制驗窗計劃與露台封窗工程，本質上是兩件獨立的事情。強制驗窗計劃旨在確保現有窗戶的結構安全，屬於維修保養範疇。而香港封露台則被視為「改動及加建工程」，涉及更改樓宇的設計和外觀。兩者遵循的法規和申報程序並不相同。
如何透過一次工程同時滿足兩項需求
不過，您可以巧妙地規劃，透過一次工程處理好兩項事務。您可以聘請同時具備「註冊小型工程承建商」和「強制驗窗計劃合資格人士」資格的承辦商。流程上，承辦商會先為您的封露台工程入則或按小型工程制度執行。當新的窗戶安裝完成後，這位合資格人士便可立即為新窗戶及單位內其他舊窗戶進行檢驗，然後一併提交強制驗窗計劃所需的文件。這樣做不但可以節省時間，也簡化了與不同單位溝通的過程。
「環保露台」與普通露台在封窗規定上有何不同？
環保露台豁免面積的法律基礎
「環保露台」和普通露台的最大分別，在於其樓面面積的計算方式。根據《建築物條例》的相關作業備考，環保露台的面積可以獲得豁免，不計算入總樓面面積（GFA）之內。這項豁免是為了鼓勵發展商興建更多綠化空間。但這項豁免是有附帶條件的，其中最重要的一條就是露台必須保持通透和開放，不能被圍封。
擅自圍封環保露台的後果
如果您擅自圍封環保露台，便會直接違反當初的豁免條款。此舉會令該構築物變成「僭建物」。屋宇署有權發出清拆令，要求業主還原。更嚴重的是，這會影響整份樓宇的入伙紙（佔用許可證）的有效性，並可能在您日後出售單位時，對樓契的合法性及樓價構成重大影響。
封露台後會否影響單位通風及採光？
窗戶設計對通風的影響
封露台會否削弱通風，很大程度上取決於窗戶的設計。如果選擇大面積的固定式玻璃，通風效果自然會較差。想保持空氣流通，可以選擇推拉窗、對開式窗（Casement Windows）或摺疊門。這些設計能提供較大的開啟面積，有助形成空氣對流。一個周詳的設計，例如在不同方向設置可開啟的窗戶，可以盡量維持單位的通風效果。
玻璃選擇與採光效果的平衡
同樣地，採光效果也與您的物料選擇息息相關。標準的清玻璃能最大限度地引入自然光，讓室內感覺更開揚。但如果您的單位有西斜問題，陽光過於猛烈，可以考慮使用鍍膜玻璃（Low-E Glass）或有色玻璃。它們能有效阻隔部分紫外線和熱能，但同時會稍微降低透光度。您需要根據單位的座向、個人對光線的喜好以及預算，在採光和隔熱之間作出最適合自己的平衡。