對於香港業主而言,「露台圍封」是否等同僭建,是個牽涉法律風險與家居實用性的重大難題。從昔日增加利潤的「發水樓」,到今天實用性備受爭議的「懸棺式平台」,香港的露台設計與法規經歷了複雜演變,令不少業主感到困惑。本文將為您一站式拆解露台的四大限制:由淺入深剖析「發水」歷史成因與法規演變,提供清晰的僭建自查清單以應對「強制驗樓」,並緊貼2025年政府修例後的處理新策與罰則。最後,更會提供合法裝修設計指南,助您在最新法規下,善用合併式平台設計,打造既合法又實用的理想家居空間。
香港「懸棺式平台」的誕生:解構露台限制歷史與「發水」成因
談及近年新樓的設計,很多人都會對那個又細又窄的露台哭笑不得。其實這一切都與香港露臺限制的演變有密切關係。這個被戲稱為「懸棺式平台」的奇特設計,並非建築師的突發奇想,而是發展商在建築法規與利潤最大化之間不斷博弈下的產物。想了解為何你的新樓露台會如此不實用,就要從「發水面積」這個概念說起。
一切由「發水面積」說起:為何發展商熱衷興建不實用露台?
解釋樓面面積豁免政策與其對新樓露台設計的影響
要明白這個現象,首先要知道「總樓面面積」(Gross Floor Area, GFA)的概念。簡單來說,發展商需要為可供出售的總樓面面積向政府繳付地價。過去,為了鼓勵環保和提升居住質素,政府推出政策,允許某些設施如露台、工作平台等,不計算入總樓面面積之內。這就是俗稱的「發水面積」。這意味著發展商可以建造這些設施而毋須支付地價,但又可以將其計入單位的建築面積中,賣給小業主。這個政策直接影響了往後香港的露台設計,成為了問題的開端。
露台、工作平台、窗台如何成為增加利潤的工具
在豁免政策下,露台、工作平台和窗台成為了發展商增加利潤的「三大法寶」。發展商可以合法地建造這些獲豁免的面積,然後以實用面積的呎價將其出售。雖然每個單位的「發水面積」看似不大,但整棟大廈加起來,就為發展商帶來了非常可觀的額外利潤。因此,在市場上,無論單位大小,幾乎所有新樓盤都必然附設露台和工作平台,即使它們的實用性極低。
由「發水」到合併平台:香港露臺限制法規演變三部曲
香港的露台設計並非一開始就是「懸棺式」的,它的演變大致可分為三個階段,清晰地反映了政府收緊法規與市場應對的過程。
第一階段:合併式大露台的黃金時代
在政策初期,規管相對寬鬆。發展商傾向將可獲豁免的露台和工作平台合併,建造出一個面積較大、相對實用的合併式大露台。那段時期,業主能夠享受到一個真正可以用作休憩、晾曬衣物的戶外空間,是不少人嚮往的露台設計。
H44: 第二階段:規例收緊下的產物 — 工作平台與露台強制分離
隨著「發水」情況愈趨普遍,政府開始收緊規例。其中一個關鍵的改動,是屋宇署規定露台與工作平台必須分開建造,並且兩者之間須有至少1.5米的距離。這項規定,徹底終結了合併式大露台的時代,發展商只能在單位外牆的不同位置,分別建造兩個獨立的小平台,為日後不實用的設計埋下伏線。
第三階段:尺寸限制催生「懸棺式平台」,詳解現行面積上限
到了2010年,政府再度收緊香港露臺限制,為豁免面積設下嚴格的上限。根據現行規定,露台可獲豁免的樓面面積,上限為3平方米(約32平方呎);而工作平台的豁免上限更只有0.75平方米(約8.1平方呎)。正是這雙重夾擊——既要強制分離,又有嚴格的面積上限——直接催生了今天常見的「懸棺式平台」。這些平台又細又長,僅夠一人站立,實用價值極低,成為香港樓宇設計的一大特色。
釐清露台、工作平台、外廊之別:一文看懂定義與結構風險
了解歷史後,我們也需要從建築結構上釐清露台、工作平台與外廊的分別,因為這關係到結構安全與日後強制驗樓的責任問題。
露台 (Balcony):懸臂式結構及其潛在風險
露台的結構特點是「懸臂式」,意思是它像一塊木板一樣,只有一邊連接並固定於大廈外牆,底部並無額外支撐。這種結構的應力完全集中在與牆身連接之處。由於長期暴露於風雨,如果防水層或混凝土老化,鋼筋容易鏽蝕膨脹,導致石屎剝落,構成安全風險。這也是為何在強制驗樓計劃中,露台是重點檢查項目之一。
外廊 (Verandah):具額外支撐,結構相對穩定
外廊與露台的最大分別,在於其外緣有支柱或結構牆等垂直構件作承托。由於有額外的支撐點分擔重量,外廊的結構比懸臂式的露台相對穩定和安全。在一些較舊式的樓宇或村屋中比較常見。
工作平台 (Utility Platform):用途與設計上的特定規範
工作平台(或稱「公用平台」)的設計初衷,並非用作休憩,而是有特定功能,例如放置冷氣機室外機或洗衣、晾衣等。因此,建築法規對其設計有特定規範,例如通風要求,這也解釋了為何工作平台通常採用欄柵式設計,並且面積受到嚴格限制。釐清露台工作平台分別,有助業主明白各自的用途限制,避免因違規改動而引致露台僭建問題。
業主必讀:露台僭建、強制驗樓責任與自查清單
了解香港露臺限制的歷史背景後,我們來談談業主最切身的議題。當你的單位有一個露台,無論是實用的新樓露台,還是過往「發水面積」下的產物,都可能涉及露台僭建與強制驗樓的責任。許多業主在進行露台裝修時,或會在無意中觸犯法例,最終可能收到清拆令。以下內容會為你拆解相關法律責任,並提供一份清晰的自查清單。
我的露台是僭建物嗎?【業主自查清單】5步評估風險與申報程序
想知道你的露台圍封或改動是否已構成露台僭建物,可以跟著以下五個步驟,做一個初步評估。這對於準備進行露台買賣,或者考慮任何露台設計的業主來說,都是非常重要的一環。
第一步:查閱批准圖則,核對是否未經批准改動
最根本的方法,是查閱你單位最初的「批准圖則」(Approved Building Plans)。這份圖則猶如樓宇的「出世紙」,記錄了建築物落成時的原始合法結構。你可以透過土地註冊處或屋宇署的「百樓圖網」系統查閱。將圖則上的露台設計,與你單位的現狀作比對。如果現狀與圖則不符,例如圖則顯示是開放式露台,但現實中已加建窗戶變成一間玻璃屋,而又沒有相關的批准文件,這項改動就很大機會屬於僭建。
第二步:評估圍封工程有否改動結構或原有護欄
香港露台圍封是常見的僭建類型。評估的關鍵在於,圍封工程有否拆除或改動露台原有的防護欄或混凝土圍牆。根據《建築物條例》,這些護欄是保障安全的重要結構部分。如果為了安裝窗戶而將它們拆除,即使只是部分拆除,此舉已屬改動樓宇結構,是未經批准的建築工程,也就是僭建物。
第三步:檢查是否影響走火通道或排水系統
除了結構,安全和衛生也是法例的重要考量。檢查一下你的露台改動,有否阻塞大廈的走火通道,或者影響了原有的排水系統。例如,圍封露台後,如果導致雨水無法經由原來的地台去水口排走,反而造成淤塞或滲漏到樓下單位,這同樣會構成違規。
第四步:了解繳付差餉地租不等於僭建物合法化
這是一個非常普遍的誤解。有業主認為,既然政府一直根據包含了僭建部分的物業狀況來評估差餉和地租,並且自己也準時繳交,就等於政府默許了僭建物的存在。事實上,差餉物業估價署的估價,與屋宇署的建築法規是兩個獨立的系統。繳稅是你的稅務責任,但絕不代表你的露台僭建已經合法化。
第五步:審視改動是否符合小型工程監管制度及申報流程
政府為方便市民進行小規模的建築工程,設立了「小型工程監管制度」。某些簡單的露台改動,例如安裝晾衣架或小型簷篷,可能符合此制度的要求,可以透過簡化程序進行露台申報。但是,這套制度有非常嚴格的尺寸和工程規格限制。圍封露台這類較大的工程,通常已超出小型工程的範圍。你可以諮詢認可人士,評估你的改動是否能納入此制度,並按規定完成申報。
解讀「強制驗樓」:圍封露台下的業主責任與處理流程
當樓齡達到30年或以上,大廈便有機會收到屋宇署發出的強制驗樓通知。即使你的露台早已圍封,在法律上它依然是露台,業主需要就此履行檢驗責任。
個別業主責任:露台內部、欄杆、排水口及圍封窗戶
在強制驗樓計劃下,個別業主的責任範圍,涵蓋了伸出外牆的露台本身。具體包括露台的地台飾面、天花、內牆、原有的防護欄杆,以及表面的排水口。值得注意的是,如果你加建了窗戶圍封露台,這些窗戶本身也屬於你的私人責任範圍,需要按照「強制驗窗計劃」另外進行檢驗。
大廈公契責任:承托結構、外牆
至於支撐整個露台的懸臂式結構底座,以及露台外圍的牆身飾面,這些通常被視為大廈的公用部分。相關的檢驗和維修責任,應由大廈的業主立案法團或全體業主共同承擔,費用會從管理費或維修基金中支出。
收到強制驗樓通知後的應對:註冊檢驗人員的角色與處理選項
收到通知後,業主必須委任一名「註冊檢驗人員」(Registered Inspector)為露台進行檢驗。檢驗人員會評估露台的結構安全狀況,並提交報告。如果發現有問題,例如混凝土剝落或鋼筋外露,業主便須要按檢驗人員的建議,聘請註冊承建商進行維修,完成後再由檢驗人員向屋宇署確認。
已圍封露台的法律定性:為何檢驗時仍視為「露台」?
這回到最根本的原則:樓宇的法律屬性,是以「批准圖則」為準,而不是以現狀為準。即使你已將露台圍封,改變了它的外觀和用途,但在法律定義上,它依然是圖則所標示的「露台」(Balcony)。因此,在強制驗樓時,它必須按照對露台這種懸臂式結構的嚴格標準來檢驗,因為它潛在的結構風險,並不會因為被圍封而改變。
【2025最新】政府修例:露台僭建處理新策與罰則
政府近期提出修訂《建築物條例》,這意味著香港露臺限制與僭建物的處理方式將迎來重大轉變。新法例旨在用更務實和具彈性的策略,處理全港積壓已久的露台僭建問題,同時加重罰則,雙管齊下維護樓宇安全。這次修訂對所有業主,特別是計劃進行露台買賣的人士,都有深遠影響。
告別「一刀切」:針對低風險露台僭建的分類處理新策略
以往處理露台僭建問題,大多採取「一刀切」的清拆方針。不過,政府最新的修例建議將會改變這個做法,引入一套以風險為本的分類處理策略。新策略的核心是區分不同僭建物的風險級別,不再將所有未經批准的工程都視為必須立即移除的目標,特別是那些涉及香港露台圍封的低風險個案。
小型、低風險露台僭建物的豁免機制條件
根據新建議,部分小型而且風險較低的露台僭建物,將有機會獲得豁免,毋須強制清拆。這些僭建物必須符合特定條件,例如尺寸、物料和位置等都不能構成明顯的結構或消防安全威脅。常見的例子可能包括小型的冷氣機支架、晾衣架或某些形式的露台圍封工程。
豁免程序:須由專業人士評估並符合特定限制
業主需要注意,這項豁免並非自動生效。業主必須主動委聘認可人士,例如建築師或工程師,為其露台僭建物進行詳細的安全評估和露台申報。只有在專業人士確認該構築物符合政府訂立的所有安全標準和限制後,它才能被視為符合豁免資格,從而被允許保留。
執法資源將集中處理高風險僭建物
新政策的目標是更有效地運用執法資源。當局會將人力和物力集中處理那些對公眾安全構成即時威脅的高風險僭建物,例如嚴重影響樓宇結構、阻塞走火通道或牽涉違規更改用途的露台玻璃屋。這意味著,雖然小型僭建有機會被豁免,但嚴重個案的執法力度將會加強。
加強阻嚇力:不遵從露台清拆令將面臨更高罰則
為了配合新的分類處理策略,政府同時建議大幅提高罰則,以加強阻嚇力。對於那些收到露台清拆令後仍不遵從的業主,新法例將引入更嚴厲的懲罰機制,確保業主認真對待其法律責任。
定額罰款與經法庭定罪後的更高罰款
在新罰則下,不遵從清拆令的業主首先可能會面臨定額罰款。如果業主在繳付定額罰款後,仍然沒有採取行動,個案將會被帶上法庭。經法庭定罪後,業主可能面臨比以往高出數倍的罰款,以儆效尤。
針對妨礙執法的新增罰則
修例亦建議新增一項針對妨礙執法人員的罰則。假如業主無合理辯解而拒絕讓屋宇署人員進入單位視察懷疑的僭建物,同樣會面臨高額罰款。此舉旨在確保執法行動能夠順利進行,堵塞過往的執法漏洞。
影響露台買賣:新法例下買家需承擔上手業主的僭建物責任
這次修例對物業市場,特別是二手樓的露台買賣,將帶來根本性的改變。其中一項最重大的修訂是,新買家在購入物業後,需要為上手業主遺留下來的露台僭建問題承擔法律責任。
法例緩衝期的設定與意義
為了讓市場有足夠時間適應這項新規定,政府將在新法例通過後設立一段緩衝期。這段時間的目的是避免對正在進行的物業交易造成即時衝擊,同時讓地產代理、律師和準買家等持份者熟悉新的法律責任。
進行物業交易前專業僭建物檢查的重要性
在新法例下,準買家在簽訂買賣合約前,對物業進行專業的僭建物檢查將變得至關重要。聘請專業人士徹底檢查單位,特別是露台、天台或平台等位置,確認是否存在任何僭建物,可以避免自己購入物業後,才發現需要承擔意想不到的清拆責任和法律風險。
合法露台裝修設計指南:善用新例實現理想合併式平台
談及香港露臺限制,很多人會聯想到實用性極低的「懸棺式平台」。不過,隨著近年建築守則的更新,合法又實用的露台設計 香港市場上已迎來新景象。過去那些因應「發水面積」而生的奇怪設計正逐步被淘汰,取而代之的是更人性化的合併式平台。想進行合法的露台裝修,或者在物色新樓時選中理想戶型,就要了解這些新趨勢。
新樓露台設計趨勢:「三合一」合併平台成主流
取消1.5米分隔限制的影響
過往的建築規例,曾一度要求露台與工作平台必須分隔最少1.5米,這個限制直接導致了許多新樓露台設計出現奇怪的分離式小平台,實用價值相當有限。自從這個分隔規定被取消後,為建築師釋放了設計上的枷鎖,讓整合戶外空間成為可能。
新守則鼓勵合併露台、工作平台及冷氣機平台
新的作業備考與守則,不僅移除了舊有屏障,更鼓勵將露台、工作平台及冷氣機平台合併設計。這種「三合一」或「二合一」的合併式平台,將原本零碎的戶外空間整合起來,成為近年新樓露台的主流趨勢,徹底改變了以往不實用的局面。
【案例圖解】合併式露台設計的四大實用優勢
優勢一:實用性大增,提升戶外空間體驗
最直接的好處就是實用性。合併後的平台面積更大、更完整,不再是僅能站立一人的狹小空間。業主可以輕鬆擺放一張小茶几、兩張椅子,甚至設置小型垂直花園或晾衣架,讓這個戶外空間真正融入日常生活,提升居住品質。
優勢二:維修安全便捷,毋須搭棚減省費用
傳統設計中,冷氣機平台通常獨立在外牆,維修時師傅需要「半天吊」式工作,或者業主須支付昂貴的搭棚費用。合併式平台將冷氣機散熱器置於同一個空間,維修人員可以直接在平台上安全工作,不但提升了安全性,更為業主省下一筆可觀的搭棚開支。
優勢三:延長冷氣機壽命,提供遮擋保護
合併後的平台結構,很多時候能為冷氣機散熱器提供天然的遮擋,彷彿「有瓦遮頭」。這可以有效減少機件因長期日曬雨淋而造成的損耗,有助於延長冷氣機的使用壽命,降低故障機率。
優勢四:提升物業價值與買賣吸引力
一個實用、寬敞且易於維護的露台,無疑是物業的一大賣點。在露台買賣市場上,具備合併式平台的單位,其吸引力遠高於仍採用過時分離式設計的單位。這項優勢不僅提升了單位的市場競爭力,更可能直接反映在物業的估值上。
露台買賣與裝修決策:如何選擇實用新樓及避免僭建陷阱
購買新盤時:仔細審視平台設計是否合併實用
對於考慮購入新樓的買家,在參觀示範單位之餘,更應仔細研究樓書中的平面圖。要特別留意新樓露台的佈局,確認露台、工作平台及冷氣機平台是否已合併為一個連貫的實用空間,避免日後才發現戶外空間難以使用。
進行二手樓交易時:聘請專業人士徹底檢查僭建問題
在二手市場,露台僭建是常見的陷阱,例如擅自進行的露台圍封或加建的露台玻璃屋。買家必須明白,一旦交易完成,下手業主就需要承擔清拆露台僭建物的責任與費用,甚至可能面對露台清拆令。因此,在簽署買賣合約前,務必聘請專業人士進行詳細勘驗,避免購入有問題的單位。
規劃露台裝修項目時:切勿擅自改動,應先諮詢認可人士
對於現有業主,若計劃進行露台裝修,切記不可擅自加建或圍封。任何未經批准的改動工程,都可能構成露台僭建。正確的做法是,在動工前先諮詢認可人士(如建築師、測量師或工程師),了解工程是否可行,並按「小型工程監管制度」或其他法定程序進行露台申報,確保所有改動均合法合規。