突然收到屋宇署的「強制驗窗法定通知書」,感到不知所措?擔心流程繁複、驗窗費用高昂,甚至害怕遇上不良承辦商,被誘騙進行不必要的維修?
你不是孤單一人。強制驗窗計劃涉及法定要求與繁瑣程序,稍一不慎便可能墮入陷阱。為此,我們為你準備了這份終極「驗窗懶人包」,由淺入深,一步步拆解整個驗窗流程,從理解法律責任、委任合資格人士(QP)、監督維修工程,到呈報文件,均有詳盡指南。本文更會剖析市場收費模式、提供防騙攻略及解答業主最常見的十大疑難,助你輕鬆、合法、且精明地完成整個法定驗窗程序,保障家居安全的同時,也守護你的荷包。
收到強制驗窗令?了解法定要求與法律責任
當你收到屋宇署的信件,要求進行強制驗窗,可能會感到有些突然。這份驗窗懶人包的第一部分,正是為你清晰講解整個計劃的來龍去脈,讓你了解背後的法定要求與業主責任。
什麼是強制驗窗計劃?
強制驗窗計劃並不是一個新事物,而是政府為了保障公眾安全而設立的一項長遠法定措施。簡單來說,它要求樓齡達到一定年期的樓宇業主,需要定期找專業人士檢查窗戶,確保它們結構安全,不會對樓下途人構成威脅。
法律基礎:《建築物條例》第123章
這項計劃的法律依據來自香港法例《建築物條例》第123章。所以,這並非一項建議,而是一項具有法律約束力的驗窗要求,所有被選中的樓宇業主都必須遵守。
核心目的:預防窗戶墮街,保障公眾安全
計劃的核心目的非常明確,就是預防窗戶因日久失修而墮街的意外。一扇窗戶從高處墮下,後果可以十分嚴重。因此,定期檢驗與維修,是保障社區、保障公眾安全的重要一環。
為何我的樓宇會被揀選?
你可能會好奇,全香港有這麼多樓宇,為何偏偏選中自己那一幢。屋宇署並非隨機抽樣,而是根據一套既定準則來揀選目標樓宇。
揀選準則:樓齡、狀況及過往記錄
屋宇署每年會揀選一批目標樓宇。揀選的考慮因素包括樓宇的樓齡、整體狀況、過往的維修記錄,以及是否有相關的窗戶失修舉報。樓齡較高或狀況欠佳的樓宇,會被優先揀選。
適用範圍:樓齡達10年或以上的私人樓宇
根據規定,所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇(包括住用和非住用樓宇),都有可能被納入強制驗窗計劃的範圍。
豁免條件:不高於3層的住用樓宇
計劃中也存在豁免情況。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用樓宇,那麼就可以獲得豁免,無需參與強制驗窗。
不遵守法定驗窗要求的後果
清楚了解不遵守規定的後果,有助你明白履行責任的重要性。這並非單純的行政失誤,而是可能引致嚴重法律責任的行為。
法律條文:《建築物條例》第40(1BD)條
如果業主在沒有合理辯解的情況下,不遵守法定通知,《建築物條例》第40(1BD)條清楚列明了相關罰則。
具體罰則:定額罰款、持續罰款及刑事責任
一旦被裁定違反規定,業主可被處最高港幣25,000元的定額罰款,以及監禁三個月。如果罪行持續,更可就罪行持續的每一天,另處罰款港幣2,000元。這反映了政府對此事的嚴肅態度。
法定驗窗的時限與週期
了解整個驗窗流程的時間框架,有助你更好地規劃。
處理時限:由通知發出日起計6個月內
由法定通知發出的日期起計,你有6個月的時間委任合資格人士完成檢驗。如果檢驗後發現需要修葺,相關工程也必須在這6個月的期限內完成。
檢驗週期:完成一次後至少5年才會再被揀選
完成一次全面的強制驗窗程序後,你的樓宇在至少5年內,將不會再被揀選進行下一次的強制驗窗,讓你有一段安心的時間。
5步完成強制驗窗流程:由委任合資格人士至呈報文件全指南
這份驗窗懶人包將會清晰拆解整個強制驗窗流程,讓你一步一步跟著做,輕鬆完成所有驗窗要求。整個過程可以歸納為五個核心步驟,由收到通知開始,到最後成功呈報文件,每個環節都有需要注意的地方。
第一步:接收法定通知及初步準備
核實通知書真偽及查閱屋宇署名單
收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」是整個程序的起點。首先要做的是核實通知書的真偽。你可以直接前往屋宇署的官方網站,在其「強制驗樓及強制驗窗計劃」專頁,查閱最新的「目標樓宇名單」,確認你的大廈是否確實被納入計劃之中。這個簡單的步驟可以有效防止有人冒用名義進行詐騙。
業主與租客的角色及責任劃分
在法律上,履行強制驗窗的最終責任人是單位業主。假如你是租客,收到相關信件後,你的責任是立即將通知書轉交給業主或其代表(例如物業管理公司)處理。業主則必須在法定時限內安排整個驗窗及維修事宜。清晰的角色劃分有助及時啟動整個流程。
第二步:委任「合資格人士」(QP) 進行檢驗
「合資格人士」的定義與名冊
根據《建築物條例》,只有「合資格人士」(Qualified Person,簡稱QP)才能進行法定的窗戶檢驗。他們是經屋宇署認可的專業人士,包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員,以及特定級別的註冊小型工程承建商。他們具備專業知識去判斷窗戶的結構安全。
如何透過屋宇署名冊尋找及篩選QP?
尋找QP最可靠的途徑,是使用屋宇署網站上的「合資格人士名冊」。網站提供了搜尋功能,你可以根據地區或其他條件篩選,方便你尋找合適的服務提供者。建議聯絡數間公司比較報價及服務內容,貨比三家總能讓你作出更明智的決定。
關鍵身份驗證:即場核實「驗窗卡」
當檢驗人員上門時,最關鍵的一步是核實其身份。所有QP均會獲發一張由屋宇署簽發的「驗窗卡」,上面印有其姓名、照片及有效期。你有絕對的權利要求對方出示此卡,並仔細核對資料。這是保障自己、確保檢驗合乎法規的最直接方法。
重要提醒:註冊公司不等於上門人員就是QP
一個常見的誤區是,以為只要委託了屋宇署名冊上的註冊公司便萬無一失。實際上,公司有註冊,不代表派來你家的每一位員工都是QP。法例規定檢驗工作必須由QP親自執行,所以緊記,核實上門人員的「驗窗卡」才是真正的關鍵。
第三步:了解「訂明檢驗」的四大範圍
QP進行的「訂明檢驗」,主要聚焦於窗戶的結構安全,並非美觀或保養問題。檢驗範圍有清晰界定的四個核心部分。
玻璃嵌板:檢查裂縫與破損
QP會仔細檢查所有玻璃,確保沒有任何裂縫、缺口或破損。因為受損的玻璃在強風或外力撞擊下,會有碎裂飛脫的風險,對公眾構成危險。
窗扇與窗框:檢查變形、鬆脫或缺損
這部分會檢查窗扇及窗框物料本身是否有變形、彎曲或老化脆化的情況。同時,亦會測試窗戶開關是否順暢,以判斷結構是否穩固,有沒有鬆脫或不穩的跡象。
窗鉸:檢查變形、嚴重銹蝕或損壞
窗鉸是連接窗扇與窗框的關鍵組件,也是窗戶墮街意外中最常見的肇因。QP會重點檢查所有窗鉸,確保它們沒有變形、斷裂、嚴重銹蝕或損壞。
螺絲與鉚釘:檢查鬆脫、缺少或嚴重銹蝕
用作固定窗鉸及其他配件的螺絲與鉚釘,同樣是檢查的重點。QP會檢查它們是否有鬆脫、遺失,或出現嚴重的銹蝕。金屬銹蝕會使其固定能力大減,構成安全隱患。
第四步:監督「訂明修葺」與簽訂合約
如需修葺,必須委任「註冊承建商」(RC)
假如QP檢驗後,判斷窗戶有構件需要維修或更換,下一步就是進行「訂明修葺」。這項工程必須由屋宇署名冊上的「註冊承建商」(Registered Contractor,簡稱RC)負責。業主不可以自行維修,然後再找QP簽署文件。
合資格人士(QP)在修葺過程中的監督角色
在整個修葺過程中,你之前委任的QP扮演著監督者的角色。他需要確保RC所用的物料及施工方法均符合安全標準及法例要求。這種檢驗與施工分開、互相監察的制度,是為了保障工程質素。
簽訂合約須知:列明修葺項目、配件規格及費用
與承建商簽訂合約時,務必以白紙黑字形式,清晰列明所有細節。合約內容應包括需更換或維修的項目清單、所用配件的材質、品牌(如適用)、數量、單價及總費用。一份詳盡的合約是保障雙方權益的最佳工具。
第五步:完成呈報及存檔驗窗表格
確認QP已呈交訂明表格 (MWI 1)
當所有檢驗及修葺工程完成後,QP會負責填寫並向屋宇署呈交指明的驗窗表(表格MWI 1)。業主的責任是主動向QP確認表格已經成功呈交。文件的妥善呈報,代表你已正式履行了法例要求。
向QP索取已呈交表格的副本存檔
為了日後記錄及備查,建議你向QP索取一份已呈交屋宇署的表格副本。這份副本是你完成整個強制驗窗程序的最佳證明,應妥善保存。
特定屋苑(如居屋、租置計劃)的特別安排
假如你的單位位於居者有其屋計劃(居屋)、租者置其屋計劃(租置計劃)或公屋範圍內,文件的呈報程序會稍有不同。相關表格並非交回屋宇署,而是需要呈交至房屋局轄下的獨立審查組處理。QP一般都清楚相關程序,但業主亦可多加留意。
避開驗窗陷阱:防騙攻略與保障權益須知
要順利完成整個驗窗流程,除了熟悉法定要求,這份驗窗懶人包更重要的部分,是助你識破業界常見的陷阱。了解這些手法,可以保障你的權益,避免不必要的金錢及時間損失。
價格陷阱:「免費驗窗」與隱藏收費
商業模式剖析:免檢查費,但收取高昂「文件行政費」
市面上一些公司以「免費驗窗」作招徠,聽起來十分吸引。但這通常是一種商業策略。它們免除前期的檢查費用,但在完成檢驗後,即使窗戶狀況良好無需維修,仍然會收取一筆數百元的「文件行政費」,用以處理向屋宇署呈報驗窗表格的文書工作。
如何應對:簽約前問清所有潛在收費項目
在決定委任任何公司前,必須主動查詢所有可能產生的費用。直接提問:「如果檢驗後窗戶完全合格,無需進行任何維修,請問總收費是多少?」這樣就可以清晰了解除了工程費用外,是否存在其他行政費或雜費,避免日後產生爭議。
工程陷阱:被誘使進行非必要的昂貴維修
常見增銷話術:「防水膠邊老化會導致驗窗唔合格」
部分人員可能會利用業主不熟悉驗窗要求的弱點,進行增銷。一個常見的話術是:「你的窗戶防水膠邊已經嚴重老化,這會直接導致驗窗不合格,必須立即更換。」這類說法很容易令業主信以為真。
如何應對:堅守法定安全標準,區分「安全問題」與「保養問題」
業主需要清楚明白,強制驗窗的核心是「結構安全」。防水膠邊的主要功能是防止滲水,其老化屬於「保養問題」,雖然可能引起漏水,但並不直接構成結構危險,所以不屬於法定驗窗要求中必須修葺的項目。你應堅守法定安全標準,只處理真正影響結構安全的部分,例如窗鉸、螺絲及窗框變形等問題。
身份陷阱:無牌人員冒充合資格人士
常見情況:公司有註冊,但上門員工無「驗窗卡」
這是一個非常普遍的陷阱。你所聘用的公司可能是在屋宇署名冊上的「註冊承建商」,但這不代表上門為你檢驗的員工就是法例規定的「合資格人士」(QP)。公司資質與個人執業資格是兩回事。
如何應對:堅持核對上門人員的「驗窗卡」
最直接有效的保障方法,是在檢驗人員上門時,要求對方出示由屋宇署簽發的「驗窗卡」。這張卡上有其姓名、近照及有效日期,是證明其「合資格人士」身份的最權威憑證。如果對方無法出示或藉詞推搪,你有權拒絕其進行檢驗。
合約陷阱:條款模糊及口頭協議
提防不具法律效力的「合格紙」或「證書」
完成維修後,有些公司可能會發出一張自行印製的「合格紙」或「證書」,聲稱已完成驗窗程序。這些文件不具任何法律效力。唯一受屋宇署認可的,是由合資格人士簽署並呈交的訂明表格(例如表格MWI 1)。
如何應對:要求合約列明配件品牌、材質及保養期
所有維修工程都應簽訂清晰的書面合約。合約上應詳細列明需要更換的每一個項目、配件的品牌、材質(例如指明使用不銹鋼螺絲)、數量、單價及總價,並且清楚寫明工程的保養期限。避免只有口頭協議,因為這在出現問題時難以追討。
保留所有單據合約,以作日後追討憑據
完成整個驗窗及維修流程後,務必妥善保存所有相關文件,包括報價單、合約、付款單據,以及由合資格人士提供、已呈交屋宇署的驗窗表格副本。這些文件是保障你權益的重要證據,萬一將來出現工程質量問題或任何爭議,都可用作追討的憑據。
驗窗費用與保險規劃:市場收費參考及財務準備
這份驗窗懶人包來到費用規劃部分,談到強制驗窗,除了了解驗窗流程,大家最關心的莫過於「錢」的問題。整個過程涉及多少費用?如果需要維修,又有什麼保險可以保障自己?清晰的財務預算與保障規劃,是順利完成驗窗的重要一環。
強制驗窗的市場收費參考
為何市場沒有統一「公價」?
當你開始尋找合資格人士報價時,很快會發現市場上並沒有一個統一的「公價」。造成價格差異的原因有很多,包括單位窗戶的數量、尺寸、類型及現有狀況。同時,不同公司或合資格人士的經驗、提供的服務範圍(例如是否包括詳細的書面報告)也會影響收費。因此,將驗窗服務視為一項專業服務,而非標準化商品,會更容易理解價格浮動的原因。
如何獲取合理報價:貨比三家的重要性
要獲得一個合理的價格,最直接有效的方法就是「貨比三家」。建議最少尋找三間不同的註冊承建商或合資格人士提供報價。索取報價時,應要求對方清晰列明各項收費,例如:基本的檢驗費、呈交政府文件的行政費、以及如果需要維修時,更換不同配件(如窗鉸、螺絲)的單價。一份詳盡的報價單,有助你比較不同公司的收費細節,避免因收費模糊而產生爭議。
屋宇署公布的參考費用資料(註明時效性)
為了增加市場的透明度,屋宇署網站其實有公布關於驗窗及維修工程的參考費用資料。這份資料是了解市場大概收費水平的好工具。不過,必須注意,這些數據並非法定收費標準,而且具有時效性,市場價格會隨時間及通脹而變動。因此,查閱時應視之為一個參考基準,實際費用仍以上門視察後的正式報價為準。
維修工程的保險保障
假如驗窗後需要進行修葺,即使是小型工程,過程中也可能發生意外,例如工具墮下損毀鄰居財物或傷及途人。為工程購買適當的保險,就是為這些潛在風險做好財務準備。
家居保險 vs 裝修保險:如何選擇?
市面上有兩種保險與家居工程相關:家居保險與裝修保險。如何選擇,主要取決於你的工程規模與性質。家居保險通常已包含小規模工程的保障,而裝修保險則提供更全面的保障,適用於較大型的工程。在決定前,應先仔細檢視自己現有的家居保險條款。
家居保險的保障範圍:小型工程的財物及第三者責任
大部分家居保險都設有「小型工程」或「家居裝修」的延伸保障條款。這類保障通常涵蓋因工程引致的家居財物意外損毀,以及最重要的第三者責任保障。假如工程期間不幸對第三者(例如鄰居或路人)造成財物損失或身體損傷,保險公司便會作出賠償。
裝修保險的保障範圍:較大型工程的全面保障
如果驗窗後的維修工程比較複雜,例如需要搭建棚架或涉及結構改動,一份獨立的裝修保險會是更穩妥的選擇。裝修保險的保障範圍更廣,除了第三者責任,還包括工程物料損失、勞工保險(保障工程人員)等。保障額度亦遠高於一般家居保險,能為整個工程提供更全面的保護。
投保前注意事項:工程總值及施工日數上限
無論是利用家居保險還是另外購買裝修保險,投保前必須留意保單上的兩個關鍵限制:工程總值的上限及施工日數的上限。大部分家居保險只保障指定金額(例如十萬港元)及指定工期(例如三十日)以內的小型工程。如果你的維修工程超出任何一項限制,保障便可能失效。因此,在工程開始前,務必向保險公司確認你的工程規模在保障範圍之內。
強制驗窗FAQ:業主10大常見問題解答
在看過這份驗窗懶人包的詳細流程後,你可能心中還有一些疑問。這裡我們整理了業主最常遇到的10個問題,為你一一解答。
Q1. 我是租客,收到驗窗通知應怎麼辦?
法律上,強制驗窗的責任屬於業主。假如你作為租客收到屋宇署的通知書,最正確的做法是立即通知業主或其代理人,並將通知書正本轉交給他們處理。後續你需要配合業主安排的合資格人士進入單位進行檢驗。
Q2. 我的大廈是「居屋」或「租置」屋邨,流程有何不同?
基本驗窗流程和要求大致相同,最大分別在於呈交文件。如果你居住的單位屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」或公眾屋邨,完成檢驗及修葺後,相關的驗窗表(指明表格MWI 1)需要呈交至房屋署的獨立審查組,而不是屋宇署。
Q3. 如果我剛買入或賣出單位,驗窗責任誰屬?
驗窗的法律責任歸屬於收到法定通知書時的業主。假如單位正在進行交易,買賣雙方應該在臨時買賣合約中,清晰訂明由哪一方負責完成驗窗及承擔費用,避免日後產生爭議。一般情況下,若在交易完成前仍未處理,責任會轉移至新業主身上。
Q4. 完成檢驗後若無需維修,還需支付費用嗎?
是的。即使窗戶狀況良好無需維修,你仍然需要支付費用。因為「合資格人士」已提供了專業的檢驗服務,並需要花時間處理文書工作,向屋宇署呈交訂明表格以解除法定通知。這筆費用通常稱為「檢驗費」或「文件行政費」,是整個驗窗流程的必要開支。
Q5. 我可以自行維修,再找合資格人士簽署表格嗎?
絕對不可以。根據《建築物條例》,所有強制驗窗計劃下的「訂明修葺」,都必須由「註冊承建商」在「合資格人士」的監督下進行。合資格人士不能夠為非由其監督的工程簽署作實。自行維修不但違法,更無法保證窗戶安全,最終亦不能完成法定的驗窗要求。
Q6. 更換整隻窗是否屬於強制驗窗計劃的一部分?
強制驗窗計劃的核心目標,是透過修葺確保現有窗戶的結構安全,而不是要求更換整隻窗。只有在窗戶的損壞程度嚴重到無法透過修葺來還原其安全標準時,才需要考慮更換。更換整隻窗戶可能屬於「小型工程」,需要遵守另一套法定程序。
Q7. 除了屋宇署的資助,還有其他政府財政支援嗎?
除了屋宇署為有需要業主提供的「樓宇安全貸款計劃」外,市區重建局和香港房屋協會亦有提供各類樓宇復修的資助計劃,例如「樓宇復修綜合支援計劃」。這些計劃的申請資格和資助範圍各有不同,建議你根據自身情況,向相關機構查詢詳情。
Q8. 完成驗窗後,相關文件需保留多久?
法例沒有硬性規定文件需要保留多久。不過,我們強烈建議你妥善保存所有文件,特別是已呈交屋宇署的驗窗表副本及合約單據。最理想是保留至少五年,即直到下一個潛在的驗窗週期,或在出售單位時將文件交予新業主,作為已履行法律責任的證明。
Q9. 如何投訴驗窗承辦商的不良手法?
如果你對合資格人士或註冊承建商的專業操守有疑問,可以向屋宇署投訴。假如涉及的是收費爭議、服務質素或合約條款等消費問題,可以向消費者委員會求助。若懷疑事件涉及欺詐或刑事恐嚇等嚴重罪行,則應立即報警處理。
Q10. 哪裡可以找到更多官方驗窗資訊?
要獲取最準確和最新的官方資訊,你可以透過以下幾個官方渠道: