公屋鋁窗日久失修，出現滲水、關不緊，甚至窗鉸鬆脫等問題時，維修責任和費用究竟應該由房屋署承擔，還是租戶自行負責？收到屋宇署的「強制驗窗」通知又該如何處理？若想自行改裝窗戶，又有甚麼規定和程序需要遵守？
本文將為您一文整合房屋署鋁窗維修的六大指引，從責任劃分、費用比較、強制驗窗流程，到改裝限制及日常保養貼士，清晰解答所有關於公屋鋁窗的常見疑問，助您輕鬆應對各種窗戶問題。
房屋署鋁窗維修責任誰屬？釐清房委會與租戶責任
談及房屋署鋁窗的維修問題，很多公屋租戶都會感到疑惑，究竟是應該由房屋署負責，還是要自己付費處理？其實，房屋署窗維修的責任劃分有清晰的原則。要釐清這一點，關鍵在於理解房委會與租戶各自的角色和責任範圍。接下來，我們會一步步拆解，讓你清楚了解自己的權益和義務。
房委會 vs. 租戶：鋁窗維修責任劃分基本原則
簡單來說，責任劃分的基本原則是基於損壞的成因。房委會作為業主，會負責處理因「正常損耗」而引致的維修。而租戶則需要為「非正常損耗」或「人為損壞」的維修自費。這個大原則是判斷所有後續維修責任的基礎。
房委會的免費維修範圍：正常損耗
房委會負責維修的部分，是指窗戶在正常使用和時間流逝下，自然出現的老化或損耗。這包括了因長期開關、天氣變化等不可避免因素所造成的損壞。這些維修項目會由房屋署免費處理。
租戶的自費維修範圍：非正常損耗或人為損壞
如果窗戶的損壞是源於不當使用、疏忽照顧、意外撞擊，或者租戶自行改裝而引致，這些情況就不屬於正常損耗。在這些情況下，租戶便需要自行承擔維修的費用。
何謂「正常損耗」？房屋署的免費維修定義
根據房屋署鋁窗指引，「正常損耗」指的是單位內的固定裝置（包括鋁窗）隨著時間推移和在正常使用下，所出現的自然老化和耗損。這不是因為單一次的事件造成，而是日積月累的結果。判斷是否屬於正常損耗，主要是看損壞是否可以預期，和是否與人為失誤無關。
常見例子：因自然老化導致的窗鉸銹蝕、鉚釘鬆脫
鋁窗的窗鉸和鉚釘是金屬部件，長期暴露在空氣和濕氣中，經過多年的開合，自然會出現銹蝕、磨損或鬆脫的情況。這是一個非常典型的正常損耗例子，因為這是物料的自然物理變化，所以應由房屋署負責維修。
常見例子：因氣候影響造成的防水膠邊硬化或剝落
窗戶邊緣的防水膠邊，主要作用是防止雨水滲入。它長期受到陽光照射和雨水侵蝕，會逐漸失去彈性，變得硬化、脆裂甚至剝落。這種因氣候因素導致的損耗，同樣屬於房委會免費維修的正常損耗範圍。
何謂「非正常損耗」？租戶須自費的維修情況
「非正常損耗」則是指因特定事件或不當行為所引致的損壞。這類損壞通常是突然發生的，而且是可以透過妥善使用來避免的。以下是一些租戶需要自費處理的常見情況。
人為損壞：不當使用或意外撞擊造成的損毀
例如，在窗柄或窗花上懸掛過重的衣物，導致窗柄變形或脫落。又或者，在關窗時用力過猛，導致窗戶的鎖扣或開關掣損壞。這些因使用不當或意外撞擊造成的損毀，維修責任便歸於租戶。
自行改動：未經批准改裝窗戶引致的問題
有些租戶可能會在未經房屋署批准下，自行在窗框上鑽孔安裝窗花、更換非標準的窗鎖或手柄。任何由此類自行改動直接或間接引致的窗戶問題，例如結構受損或滲水，其後續的維修責任都會轉移至租戶身上。
特別注意：玻璃的維修責任一般歸屬租戶
這是一個需要特別留意的重點。根據一般的租約條款，窗戶的玻璃部分，不論損壞原因為何，其維修或更換責任通常都歸屬於租戶。除非能證明玻璃破裂是因樓宇結構問題等非租戶能控制的因素所致，否則租戶需要自費處理。
快速判斷維修責任：自我檢查清單
當你的房屋署鋁窗出現問題時，可以先透過以下幾個問題，對維修責任有一個初步判斷：
– 損壞是日積月累地出現，還是因為某次意外突然發生？
– 損壞的部分是窗鉸、鉚釘或防水膠邊等會自然老化的部件嗎？
– 你或家人是否有不當使用窗戶，例如懸掛重物或猛力開關？
– 窗戶的損壞部分，是否曾作過任何自行安裝或改動？
– 損壞的部分是玻璃本身嗎？
透過回答這些問題，你就能更清晰地了解下一步應該是聯絡屋邨辦事處申報，還是準備自行安排維修。
房屋署鋁窗維修費用：官方收費 vs. 坊間價錢全比較
談及房屋署鋁窗的維修費用，這可能是住戶最關心的一環。當維修責任落在租戶身上時，應該選擇房屋署提供的服務，還是自行尋找坊間的師傅處理？兩者的收費、流程與保障各有不同。以下為你詳細比較，助你作出最合適的決定。
認識房屋署「租戶自費窗戶維修服務」
當鋁窗的損壞被界定為非正常損耗或人為損壞時，住戶便需要自費維修。為此，房屋署設立了「租戶自費窗戶維修服務」，為租戶提供一個官方的維修渠道。
服務範圍與申請資格
這項服務的資格很簡單，只要你是公共租住房屋的現居租戶，就可以申請。服務範圍涵蓋所有經評估後須由租戶負責的窗戶維修項目，例如更換因不當使用而損壞的窗鉸、窗戶抽手，或者更換破裂的玻璃。不過，服務僅限於維修單位內原有的標準裝置。若你已自行改裝窗戶，房屋署則未必受理。
申請流程：如何向屋邨辦事處申報
申請流程直接方便。首先，你只需聯絡所屬的屋邨辦事處，向職員清楚說明窗戶的損壞情況。接著，辦事處會安排技術人員上門檢查，核實損壞情況及維修責任。最後，若確認屬於租戶自費項目，職員會提供詳細的收費報價，待你同意並繳付費用後，便會安排維修。
房屋署官方窗戶維修收費參考
房屋署的收費公開透明，並且每年會根據市場成本作出檢討。以下是一些常見的房屋署窗維修項目收費，讓你參考一下（收費以房屋署最新公布為準）：
更換窗戶配件：抽手、窗鉸、上下開關掣
窗戶的活動部件最容易出現損耗。根據房屋署的收費列表，更換一套窗門抽手或窗鉸的費用大約為數百元。這類收費通常已包含人工及標準配件的費用，明碼實價。
安裝或更換玻璃
玻璃的維修責任一般歸屬租戶。房屋署提供更換窗戶或門的玻璃服務，收費會按每塊玻璃計算，並設有最低收費。即使只更換一塊小玻璃，也可能需要支付最低收費的金額，這是為了覆蓋師傅上門的基本成本。
窗花或防盜鐵柵維修：點焊
如果窗花或鐵柵的焊接點因外力而鬆脫，房屋署亦提供點焊維修服務。這項服務的收費相對固定，以每次服務計算，適合小範圍的修補工作。
更換百葉窗或廚廁窗
廚房或廁所常見的鍍鋅鐵百葉窗，若需要整套連工包料更換，房屋署亦有提供相關服務。收費會以「每套」計算，包含了拆除舊窗、安裝新窗及更換百葉玻璃的費用。
自行聘請合資格承辦商維修：注意事項
除了選擇房屋署的服務，你當然也可以自行在市場上尋找師傅。不過，自行聘請承辦商處理房屋署鋁窗維修時，有幾點必須注意，以保障自己及樓宇安全。
如何尋找合資格的小型工程承建商
根據《建築物條例》，窗戶工程屬於「小型工程」。因此，你必須聘請已向屋宇署註冊的「註冊小型工程承建商」。你可以在屋宇署的網站查閱最新的承建商名冊，確保所聘用的公司或師傅具備合法資格，避免日後產生任何法律或安全問題。
索取報價及比較服務內容
建議你至少向兩至三間合資格的承辦商索取報價。收到報價單時，切勿只看總價。你需要仔細比較當中包含的項目，例如是否包括所有材料費、人工費、清走舊有物料的費用等。同時，亦要查詢維修所用物料的規格是否符合房屋署鋁窗指引，以及工程完成後是否提供保養期。
房屋署維修 vs. 私人師傅：如何選擇？
面對兩個選擇，究竟哪一個更適合你？我們可以從幾個方面進行分析。
費用、時間及方便程度比較
費用方面，房屋署的收費是固定的，勝在清晰透明，沒有隱藏收費。私人師傅的報價則較具彈性，多找幾間比較，或有機會找到更便宜的選擇。時間方面，向房屋署申請維修，一般需要按程序輪候，等候時間可能較長。私人師傅則通常可以更快安排上門。方便程度上，房屋署提供一站式服務，由申報到維修都有專人跟進，比較省心。
維修質量與跟進責任分析
選擇房屋署的服務，質量有一定保證，因為他們必須遵循內部的工作指引和標準。萬一維修後出現問題，跟進責任亦非常清晰，你可以直接聯絡屋邨辦事處。相反，私人師傅的質素參差不齊，需要你花時間篩選。如果日後出現「手尾」，能否找到師傅跟進，則取決於對方的信譽。因此，選擇私人師傅時，尋找口碑良好、信譽可靠的公司尤其重要。
強制驗窗計劃：公屋鋁窗驗窗及維修指引
「強制驗窗計劃」與公屋住戶的關係
講到房屋署鋁窗的保養，除了日常損耗維修，大家可能都會聽過「強制驗窗計劃」。這項計劃聽起來好像跟私人樓宇比較有關係，但其實公屋住戶一樣會受到影響，是處理房屋署窗維修時需要留意的法定程序。
計劃目的與法律基礎（《建築物條例》）
這個計劃的主要目的，是為了確保舊樓窗戶的安全，預防鋁窗因日久失修而墮下傷人。它的法律基礎源於《建築物條例》，是一項全港性的法定要求，旨在提升樓宇安全。
為何房屋署轄下公屋亦納入計劃
雖然房屋署有自己的維修團隊，但公屋樓宇本身同樣受《建築物條例》規管。為了保障所有市民的安全，當樓宇樓齡達到10年或以上，屋宇署便有機會向包括房委會在內的業主發出法定通知，要求進行檢驗，這也是房屋署鋁窗指引中重要的一環。
公屋強制驗窗及維修標準流程
如果你收到相關通知，整個流程其實相當清晰。基本上可以分為四個主要步驟，只要跟著指引做，就能順利完成。
第一步：收到通知後委任「合資格人士」
當房屋署通知你需要驗窗後，第一件事就是要找一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你的單位進行檢查。
第二步：由合資格人士進行訂明檢驗
這位QP會按照屋宇署的標準，仔細檢查你家中的所有窗戶，評估它們的結構是否安全，例如窗鉸、鉚釘等有沒有問題，並判斷是否需要進行維修。
第三步：根據檢驗結果委任註冊承建商維修
如果檢驗後發現窗戶需要維修，下一步就是委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor）來進行工程。需要留意，負責檢驗的QP和負責維修的承建商可以是不同的人或公司。
第四步：完成維修後向屋宇署提交證明文件
維修完成後，QP會監督整個過程，並在你確認工程妥當後，向屋宇署提交證明文件，證明你的窗戶已經符合安全標準。這樣才算完成整個法定程序。
「合資格人士」與「註冊承建商」有何分別？
這兩個名詞聽起來很相似，但他們的角色和職責完全不同，清楚分辨很重要。
「合資格人士」（QP）的角色像是一位獨立的醫生。他負責診斷（檢驗窗戶），並在需要時監督治療過程（維修），確保一切合乎標準。
「註冊承建商」（RC）的角色則像是執行手術的團隊。他負責動手進行所有實際的維修工作，例如更換配件、加固等。
不遵守法定驗窗通知的後果與法律責任
由於強制驗窗是一項法例要求，所以絕對不能掉以輕心。如果沒有在指定期限內遵從通知，屋宇署有權提出檢控。一經定罪，相關人士可能會面臨罰款，甚至在嚴重情況下會有監禁的可能。因此，收到通知後，務必按照程序處理。
自行改裝或更換房屋署鋁窗？必讀小型工程及安全指引
想為家中的房屋署鋁窗換個新款式，或者改動一下位置增加採光？這個念頭很普遍，不過在計劃動工之前，有些重要的房屋署鋁窗指引與法規你一定要知道。任何涉及窗戶的改動，即使看似簡單，都可能受到香港法例《建築物條例》下的「小型工程監管制度」規管，確保工程安全妥當。
小型工程監管制度與窗戶改動的關聯
你可能會問，只是家中的窗戶改動，為何會與整個建築物條例有關？「小型工程監管制度」的原意，是為了簡化小型建築工程的法定程序，同時確保工程由合資格的承建商進行，保障公眾安全。窗戶作為樓宇外牆的一部分，其穩固性直接影響路人與住戶的安全。因此，不論是建造、改動還是修葺窗戶，都必須遵循這套制度的規範，判斷工程屬於哪個級別，並聘請相應資格的承建商處理。
如何判斷工程級別：您的窗戶改動屬於哪一類？
那麼，如何知道自己的窗戶改動屬於哪一級別的小型工程呢？判斷的標準主要有兩個，一個是工程是否「按照原來設計」，另一個則涉及開鑿洞口的尺寸及對結構的影響。
根據工程是否「按照原來設計」判斷
「原來設計」是指發展商或房委會最初入則時，已獲批准的窗戶圖則規格，包括尺寸、物料、結構及開啟方式等。如果你的工程只是更換一個因老化而損壞的窗戶，而新窗戶的規格與舊的完全一樣，這就屬於「修葺」。但假如你想更改窗戶的尺寸、款式，例如由梗窗改為可開啟的窗，或者將兩隻小窗合併成一隻大窗，這些都屬於「改動」，其監管要求會比單純的修葺嚴格。
根據開鑿洞口尺寸及結構影響判斷
假如工程涉及改動，其級別便會根據複雜程度和風險來劃分。判斷標準包括工程離地面的高度、是否需要在牆身開鑿新洞口、洞口的大小，以及窗戶的結構跨度等。簡單來說，工程位置愈高、開鑿的洞口愈大、對原有結構的影響愈顯著，其風險級別就愈高，可能屬於第 I 級或第 II 級小型工程，必須由訂明建築專業人士及註冊承建商負責。相反，一些離地較近、不涉及結構改動的工程，則可能屬於風險最低的第 III 級。
窗戶安全硬性規定：1.1米防護欄障
無論你的窗戶工程屬於哪個級別，有一條安全底線是絕對不能逾越的。根據《建築物條例》，任何位於地面層以上的外牆開口，都必須設有高度不少於1.1米的防護欄障（例如窗花、欄杆或窗戶本身的窗台部分），以防止人意外墮下。如果你計劃更換的窗戶，其本身是防護欄障的一部分，你必須確保新安裝的窗戶同樣能符合這個1.1米的硬性安全規定。
改動窗戶前的必要步驟：向房屋署申請
了解小型工程制度的規定後，作為公屋租戶，還有一個最重要的步驟，就是在進行任何改動前，必須先向所屬的屋邨辦事處提交書面申請，並獲得房屋署的批准。即使工程在小型工程制度下看似簡單，也絕不能自行施工。
為何改動固定裝置須事先批准
公屋單位內的門、窗、廚廁設備等均屬於房委會的「固定裝置」。單位是房委會的資產，因此任何對這些固定裝置的改動，都等同於改動業主的財產，必須事先獲得業主，也就是房委會的書面同意。此舉是為了確保你的改動計劃不會違反租約條款、影響樓宇整體結構安全，或對其他住戶構成潛在風險。
自行改動後的維修責任轉移
這一點非常重要。一旦你獲批准並自行改動了單位內的標準裝置（例如更換了非標準設計的鋁窗），日後的維修責任便會隨之轉移。原來的房屋署窗維修保養範圍，將不再涵蓋你已改動的部分。換言之，假如你改裝的窗戶日後出現滲水、零件損壞或其他任何問題，所有檢查及維修費用都需要由你個人承擔。因此，在決定改動前，必須仔細衡量長遠的維修責任與開支。
日常保養預防勝於維修：鋁窗保養實用貼士
想讓家中的房屋署鋁窗長久耐用，減少需要進行房屋署窗維修的機會，日常的保養功夫就顯得非常重要。與其等到問題出現才處理，不如主動做好預防措施，這不僅能確保家居安全，長遠來看更能節省開支。
定期清潔與檢查，確保操作暢順
日常保養的第一步，就是從簡單的清潔和目測檢查開始，這些小習慣能及早發現潛在問題。
清潔窗軌與排水孔，防止淤塞及滲水
窗軌內積聚的塵埃和沙石，不只會令開關窗戶時不順暢，更有機會堵塞排水孔。當雨水無法順利排走，便可能沿著窗框滲入室內。因此，定期用舊牙刷或吸塵機清理窗軌，並確保排水孔通暢，是一個簡單又有效的方法。
檢查防水膠邊有否老化、硬化或缺損
窗戶的防水膠邊是抵擋風雨的第一道防線。長時間日曬雨淋，膠邊會自然老化、變硬甚至剝落，失去原有的防水功能。大家可以定期用手輕輕按壓檢查，如果發現膠邊失去彈性或出現明顯裂痕，就代表需要考慮更換。
潤滑窗戶構件，預防銹蝕老化
清潔之外，為鋁窗的活動部件提供適當潤滑，能有效減慢金屬構件的銹蝕和老化過程，保持操作順暢。
定期為窗鉸、窗撐等活動部件注入潤滑油
窗鉸和窗撐是鋁窗開關的活動樞紐。建議大約每半年，在這些活動接合處噴上適量的潤滑油，然後開合窗戶數次，讓潤滑油均勻分佈。這樣可以保持開關順滑，並且大大減少金屬磨損和銹蝕的機會。
檢查鉚釘及螺絲有否鬆脫或銹蝕
固定窗戶的鉚釘和螺絲是安全的核心，它們的狀態直接影響窗戶的穩固性。檢查時要仔細留意它們有沒有鬆脫、變形或出現銹跡。這些小部件一旦失效，後果可能很嚴重，這也是房屋署鋁窗指引中經常強調的安全檢查重點。
正確使用窗戶，延長使用壽命
除了定期保養，正確的使用習慣同樣能延長鋁窗的壽命，避免不必要的人為損壞。
避免在窗戶或窗花上懸掛重物
不少人習慣在窗花或窗柄上晾曬衣物，但這樣會對窗鉸和窗框造成額外負擔，長遠會導致部件變形，影響窗戶的密合度，甚至構成危險。應盡量避免在窗戶的任何部分懸掛重物。
颱風季節前的檢查及準備工作
在颱風季節來臨前，進行一次全面的窗戶檢查尤其重要。再次確認窗軌暢通、防水膠邊完好、所有螺絲鉚釘都已上緊。當颱風吹襲時，務必鎖緊所有窗戶的開關掣和窗鎖，確保窗戶能抵禦強風豪雨的吹襲。
房屋署鋁窗維修常見問題 (FAQ)
關於房屋署鋁窗的維修保養，住戶總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助大家更清晰地了解相關的程序和責任。
Q1: 若拒絕房屋署人員檢查或維修有何後果？
可能違反租約條款及觸犯「屋邨管理扣分制」
房屋署有責任保障樓宇結構安全，當中包括定期檢查單位的狀況。租戶有義務配合署方人員入屋進行檢查或維修工程。如果沒有合理的解釋而拒絕，這不單是違反了租約條款，更有機會觸犯「屋邨管理扣分制」。根據指引，妨礙署方人員執行職務會被扣分。當分數累積到指定水平，租約就可能受到影響，後果可以相當嚴重。
Q2: 申請房屋署的窗戶維修服務，一般需時多久？
申請房屋署窗維修服務的輪候時間，並沒有一個固定標準。處理時間會受多個因素影響，例如維修的緊急程度、工程的複雜性，以及承辦商當時的工作量。一般而言，如果是影響家居安全的緊急個案，例如窗戶有即時墮下的風險，署方會安排優先處理。至於非緊急的普通損耗維修，輪候時間可能相對較長。最直接的方法是向你所屬的屋邨辦事處查詢，職員可以提供一個較為準確的預計時間。
Q3: 因樓上單位滲水導致我的鋁窗損壞，維修責任誰屬？
這是一個很普遍的鄰里問題。如果你的鋁窗損壞，是清晰地由樓上單位滲水所造成，維修責任原則上在於引致滲水的一方。你的第一步應該是立即通知屋邨辦事處。署方職員會協助聯絡樓上住戶，並且派員調查以確定滲水的源頭。假如情況比較複雜，可能需要食環署與屋宇署成立的聯合辦事處介入處理。當責任釐清後，署方就會跟進相關的維修事宜。
Q4: 如果我自行安裝了窗花，日後的維修責任會否改變？
會的，維修責任絕對會因此而改變。根據房屋署鋁窗指引，窗戶是房委會提供的固定裝置。住戶若要加裝窗花，必須先向署方入則申請並獲得批准。一旦你自行安裝了窗花，該窗花往後的保養和維修責任，便會完全轉移到你的身上。更重要的是，如果因為你安裝的窗花導致原有的鋁窗結構受損，或者影響到窗戶的正常運作，相關的維修費用也需要由你自行負責。