收到屋宇署的強制驗窗法定通知，是否感到徬徨失措？別擔心，這份終極指南將為你拆解整個驗窗流程。由收到通知第一步起，到委任合資格人士(QP)、進行檢驗，以至完成修葺及呈交文件，我們將一步步清晰指引。同時，我們會深入剖析檢驗及維修的各項費用預算，並提供實用的防騙清單及選擇專業人士的貼士，助你精明地履行責任，保障自身權益。無論你是首次接觸驗窗的業主，還是想尋找最新資訊，本文都能解答你所有疑問，讓你輕鬆應對十年一遇的樓宇任務。
甚麼是強制驗窗計劃？
計劃目的與法例基礎
所謂的十年驗窗，其實是政府全面實施的「強制驗窗計劃」。這個計劃的目的很直接，就是為了處理樓宇因長期欠缺維修而可能構成的公眾安全風險。香港樓宇密集，窗戶一旦因老化或損壞而墮下，後果可以非常嚴重。所以，政府透過立法，規定合資格樓宇的業主有責任定期檢查和維修窗戶。
計劃的法律基礎源自《建築物條例》（第123章）以及附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》。這代表強制驗窗並非一項建議，而是具有法律約束力的責任。業主在收到屋宇署發出的法定通知後，就必須遵從。當業主完成一次檢驗及所需修葺後，相關窗戶在之後的5年內便不會再收到通知，這也解釋了為何有時會聽到5年驗窗的說法。
哪些樓宇需要參與強制驗窗？
樓齡要求：10年或以上樓宇
計劃最核心的指標就是樓齡，這也是「十年驗窗」這個俗稱的由來。凡是樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有機會被納入計劃。樓齡的計算方法，是以屋宇署首次發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）日期為準。不過，這並不代表樓宇一滿10年就會立即收到通知。屋宇署每年會以風險為本的原則，揀選不同地區和樓齡的樓宇發出通知，所以實際的驗窗年期會因應情況而定。
受規管的建築物類型
強制驗窗計劃的涵蓋範圍相當廣泛。除了絕大部分的私人住宅和商業樓宇（例如寫字樓、商場）外，計劃也包括部分已出售的資助房屋項目。例如「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」的屋苑，以及公共屋邨內已分拆出售的商場或停車場等，只要受《建築物條例》規管，其業主同樣需要履行驗窗責任。
可獲豁免的建築物
不過，並非所有建築物都需要強制驗窗。最常見的豁免情況，就是樓高不超過三層的住用建築物，例如一些村屋或舊式唐樓。另外一個常見的疑問是關於玻璃幕牆，它們並不受強制驗窗計劃規管，而是屬於「強制驗樓計劃」的檢驗範圍。所以，如果你的大廈是全玻璃幕牆設計，處理方式會有所不同。
強制驗窗完整流程：由收信到完工四步曲
當你收到屋宇署的信件，整個十年驗窗計劃便正式啟動。其實整個流程相當清晰，主要分為四大步驟。只要按部就班，就能順利完成。我們一起來看看由收信到完工的完整過程。
第一步：收到法定通知
確認通知真偽及遵從時限
收到法定通知後，首要任務是確認信件的真確性。你可以到屋宇署的網站，核對目標樓宇名單，確保你的大廈在名單之上。同時，要清楚留意通知上列明的遵從時限。一般來說，個別單位的窗戶檢驗及修葺限期為6個月，而樓宇公用部分的期限則為9個月。
業主與租客的責任劃分
驗窗的法律責任在於業主。如果你是業主，你必須委任合資格人士處理。如果你是租客，收到通知後有責任立即轉交給業主，並且需要配合之後的檢驗工作，讓合資格人士進入單位檢查。
第二步：委任「合資格人士」(QP)
何謂「合資格人士」(QP)？
「合資格人士」（Qualified Person, QP）是屋宇署認可的專業人士，負責進行訂明檢驗和監督修葺工程。他們可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或特定級別的註冊承建商。只有他們簽署的文件，政府才會接納。
如何查閱官方QP及承建商名冊？
為了保障自己，你必須委任名冊上的專業人士。你可以直接到屋宇署的官方網站，使用其搜尋功能查閱最新的「合資格人士」及「註冊承建商」名冊。這樣就能確保你所委聘的人員或公司是合法的。
委任程序及所需表格 (MWI 1)
當你選定QP後，便需要正式委任他們。你的QP會填寫一份名為「MWI 1」的表格（訂明檢驗及監督訂明修葺的委任通知書），然後呈交給屋宇署，這代表他們已正式接受你的委託。
第三步：進行檢驗
檢驗範圍：單位內所有窗戶
QP會上門為你單位內的所有窗戶進行檢驗，這包括睡房、客廳、廚房及浴室等所有位置的窗戶，以及玻璃百葉窗。公用地方的窗戶（如樓梯、走廊）則由大廈法團或管理公司統一處理。
不包括的範圍：室內間隔及玻璃幕牆
需要留意，檢驗範圍不包括室內的玻璃間隔、商鋪的櫥窗，以及近年常見的大廈玻璃幕牆。玻璃幕牆屬於「強制驗樓計劃」的範疇，處理方式並不相同。
主要檢驗標準：窗鉸、鉚釘、螺絲等
檢驗的重點在於窗戶的結構安全。QP會仔細檢查各個關鍵構件，包括窗鉸有否變形或嚴重銹蝕、鉚釘和螺絲有否鬆脫或缺漏，以及窗框和窗扇能否順暢開合。這些都是直接影響窗戶安全的重要部分。
第四步：完成檢驗及跟進修葺
結果一：窗戶安全，呈交檢驗證明書 (MWI 2a)
如果QP檢驗後，認為你家中所有窗戶都符合安全標準，他便會填寫一份「MWI 2a」表格（窗戶安全證明書）呈交給屋宇署。你記得向QP索取一份副本存檔。完成後，這次的驗窗年期便告一段落，下一次的5年驗窗周期開始前，你都不會再收到通知。
結果二：需要修葺，委任承建商並由QP監督
如果檢驗發現有窗戶構件不安全，就需要進行修葺。這時，你便要委任一名註冊承建商施工，而整個修葺過程必須在QP的監督下進行，確保工程符合標準。修葺完成後，QP會再向屋宇署呈交相關證明文件，正式完成整個程序。
強制驗窗費用解構：檢驗、維修項目及預算
談到十年驗窗，大家最關心的問題，相信就是「究竟要花多少錢？」。整個強制驗窗的費用，主要可以分為兩大部分：第一是委任合資格人士（QP）的「檢驗及監督費」，第二則是實際的「窗戶維修費」。以下我們會逐一拆解，幫助你更準確地規劃預算，避免因不了解市價而超出預算。
檢驗及監督費用參考
這部分的費用是支付給合資格人士（QP）的專業服務。價錢會因為窗戶數量、檢驗的複雜程度，以及是否需要監督維修工程而有所不同。
純檢驗費用市場價格
如果你的窗戶狀況良好，經QP檢驗後確認無需進行任何修葺，那麼你只需要支付純檢驗的費用。這筆費用包括QP上門檢查所有窗戶、評估其安全性，以及之後向屋宇署呈交所需文件（例如表格MWI 2a）。市場上，這項服務的收費大約是每戶數百元至千多元不等，視乎單位內的窗戶數量而定。
檢驗連監督修葺費用
假如檢驗後發現窗戶需要維修，QP的角色除了檢驗，還增加了「監督」這一項重要職責。QP需要確保承建商使用的物料符合安全標準，施工過程妥當，並在完工後核實工程質素，再向屋宇署呈交完工證明。因為涉及更多的工作和責任，費用自然會較高，通常會比純檢驗費用增加數百元或以上。
常見窗戶維修項目價錢參考
維修費用是整個開支中最具彈性的部分，完全取決於窗戶的實際損耗情況。以下是一些最常見的維修項目及其市場參考價，讓你有個基本概念。要留意，價錢會因窗戶大小、物料選擇及工程複雜度而有差異。
更換窗鉸（不銹鋼）
窗鉸是支撐整扇窗的關鍵，必須使用堅固耐用的不銹鋼材質。如果窗鉸出現變形或嚴重生銹，就必須更換。更換一對窗鉸的費用，連工包料大約在港幣$200至$450之間。
更換上下開關鎖／七字鎖
窗鎖不單是為了防盜，也是將窗扇緊扣於窗框的重要部件。如果開關不順暢或無法鎖緊，便應更換。更換一套新的窗鎖，價錢一般介乎港幣$150至$350。
更換不銹鋼螺絲及拉釘
固定窗鉸和窗框的螺絲與拉釘，是絕對不能忽視的小零件。它們一旦生銹或鬆脫，會直接影響窗戶的結構安全。為一扇窗更換全套不銹鋼螺絲及拉釘，費用大約是港幣$100至$250。
更換防水膠邊
窗戶的防水膠邊雖然不屬於強制維修的項目，但如果它老化變硬或破損，會導致漏風和滲水問題。不少人會趁著驗窗順道更換，每扇窗的費用約為港幣$100至$300。
常見窗戶問題圖解
了解哪些問題是「必須處理」，哪些是「建議處理」，能助你在與承辦商溝通時更有主導權。你可以想像成一個身體檢查，有些是急症，有些則是需要留意的健康警號。
必須更換：嚴重銹蝕的拉釘
當你看到拉釘表面出現明顯的銹跡，甚至有灰白色的粉末狀物質（這是鋁氧化的跡象），代表其結構強度已大大減弱，無法再有效固定窗戶。這是嚴重的安全隱患，QP一定會要求更換。
必須更換：變形或斷裂的窗鉸
用肉眼已可觀察到窗鉸出現彎曲、變形，或甚至有裂痕，這代表它已無法承受窗戶的重量，隨時有斷裂導致窗戶飛脫的風險。這種情況下，更換是唯一且刻不容緩的選擇。當完成這次維修後，便能安心渡過下一個5年驗窗週期。
建議處理：老化或破損的防水膠邊
檢查窗邊的黑色膠邊，如果發現它變得僵硬、失去彈性，甚至出現裂痕或缺口，雖然它不直接影響結構安全，但會嚴重影響窗戶的防水和隔音功能。處理這個問題，能提升居住質素，預防日後因滲水造成的更大損失。
法律責任：忽略法定通知的後果
收到十年驗窗的法定通知絕對不能掉以輕心，因為這是一項具有法律效力的要求。如果業主在指定的驗窗年期內沒有遵從通知，將會面臨一系列嚴重的法律後果和財務損失。了解這些潛在責任，有助你明白準時處理驗窗事宜的重要性。
不遵從通知的直接罰則
定額罰款、刑事檢控及監禁
如果業主在沒有合理辯解的情況下，未有在通知限期前委任合資格人士進行檢驗或完成所需的修葺工程，即屬違法。屋宇署可根據《建築物條例》提出刑事檢控。一經定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣25,000元，以及監禁三個月。
持續違規的每日罰款
除了上述的一次性罰款，法例更設有持續罰則。如果業主在被定罪後仍然沒有遵從通知，法院可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣2,000元。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積。
屋宇署的介入權力
如果業主屢勸不理，屋宇署並不會就此罷休。政府擁有直接介入的權力，以確保公眾安全。
委派承建商進行工程
屋宇署有權主動委派其委任的顧問和承建商，進入樓宇代為進行所需的檢驗和修葺工程。這項行動無需事先獲得業主同意，因為其法律基礎是保障公共安全。
向業主追討工程費及附加費
工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關的工程費用、顧問費用和行政開支。更重要的是，署方有權在這些費用的基礎上，加收不超過百分之二十的附加費作為監督費用。最終的總開支，通常遠高於業主自行處理的費用。
其他相關法律責任
除了直接不遵從通知的後果，驗窗過程中還涉及其他法律責任，特別是在多業權大廈之中。
阻礙檢驗工作的罰則
無論是業主還是租客，如果沒有合理辯解而阻礙或拒絕獲正式委任的合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣構成刑事罪行。一經定罪，最高可被處罰款港幣10,000元及監禁六個月。
業主拒絕分擔公用部分費用的後果
對於大廈公用地方的窗戶，其檢驗和修葺費用需要由全體業主共同分擔。如果任何業主無理拒絕支付其應繳的份額，業主立案法團可採取法律行動追討。同時，該業主亦可能因妨礙法團履行法定責任而面臨檢控，最高可被罰款港幣25,000元。
精明業主指南：如何選擇QP及保障權益
處理十年驗窗的程序，最關鍵的一環就是委任一位可靠的「合資格人士」（QP）。坊間選擇眾多，質素難免參差不齊。要順利完成驗窗並保障自己的權益，以下幾個實用技巧及核對清單，絕對能夠幫到你。
尋找及核實專業人士的技巧
貨比三家：索取詳細報價單
在決定委任哪一位QP或承建商前，建議最少尋找兩至三家公司索取報價作比較。收到報價單時，不要只看總金額，更要仔細審視當中的細項。一份清晰的報價單，應該列明純檢驗費用、各項維修工程的單價（例如更換一套窗鉸、一粒拉釘的費用）、使用物料的規格（例如是否為不銹鋼），以及監督費用等。這樣有助你了解所有潛在開支，避免日後出現隱藏收費的爭議。
核實身份：要求QP出示「驗窗卡」
為保障業主，屋宇署已向合資格人士發出附有照片的「驗窗卡」。在檢驗當日，你絕對有權要求到訪的人士出示此卡，以核對其身份、姓名及資格。你也可以在委任前，透過屋宇署網站的名冊，查核該QP或承建商是否已正式註冊，雙重確認，加倍安心。
確保QP親自監督檢驗及維修
根據法例規定，訂明檢驗必須由QP親自進行，而相關的修葺工程也必須在QP的監督下完成。你需要留意，有些公司可能會派出普通員工進行初步檢查，再由QP簽署報告。你應在委任時與QP確認，檢驗及監督工作均會由他親自負責，確保整個流程符合法規要求，保障工程質素。
強制驗窗防騙核對清單
為方便你跟進整個流程，我們整理了一份簡單的核對清單，讓你由委任到完工，都能清晰掌握每個步驟，避免墮入陷阱。
委任前：核實資格、比較報價
第一步是做足功課。先到屋宇署網站查核心儀QP或承建商的註冊資格。然後，務必索取詳細的書面報價單，並仔細比較不同公司的收費項目和條款。
檢驗日：查核身份、了解問題
當QP上門時，第一時間要求對方出示「驗窗卡」核實身份。在檢驗過程中，最好陪同QP一同檢查，請他即場指出窗戶有問題的地方並解釋原因。這樣有助你更具體地了解窗戶的實際狀況。
維修報價：區分「強制」與「建議」項目
收到維修報價時，要特別留意。你可以要求QP清晰地區分哪些是基於安全考慮而必須執行的「強制維修項目」，哪些是改善窗戶功能（如防水、隔音）的「建議項目」。了解兩者的分別後，你便可以根據自己的預算和需要作出決定。
完工後：索取表格副本、保留單據
所有檢驗及維修完成後，QP會向屋宇署呈交證明書。你記得向QP索取一份呈交表格的副本，作為個人紀錄。同時，妥善保管所有相關的報價單、合約及正式收據，以備不時之需。
保存紀錄的重要性
完成整個驗窗程序後，千萬不要隨手丟棄相關文件。這些紀錄在未來數年都可能發揮重要作用。
為樓宇買賣作準備
在日後的樓宇買賣過程中，買方的律師通常會要求賣方出示已遵從政府法定命令的證明文件，當中就包括強制驗窗的紀錄。備妥完整文件，能證明你的物業已妥善維修，有助交易過程更順暢。完成一次驗窗後，一般的驗窗年期為五年，這份紀錄在5年驗窗週期內都非常有用。
作為潛在爭議的依據
假如日後就維修工程的質素或保養問題出現爭議，這些保存下來的文件，包括報價單、收據及證明書副本，將會是你保障自身權益的最有力依據。清晰的書面紀錄，有助釐清雙方責任，避免不必要的糾紛。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
關於十年驗窗計劃，許多業主都會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地了解整個流程和你的責任。
如何界定公用地方與私人單位的窗戶責任？
要區分窗戶的責任誰屬，最直接的方法是參考大廈的公契（Deed of Mutual Covenant）。一般來說，位於單位外牆的窗戶，屬於業主私人擁有，因此業主需要自行負責檢驗和維修。而安裝在公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊、大堂或會所等位置，其維修責任就由該大廈的全體業主共同承擔，通常由業主立案法團負責統籌。
業主立案法團在統籌公用部分驗窗時有何注意事項？
業主立案法團在處理公用地方的驗窗事宜時，應該委任一名合資格人士（QP）為所有公用部分的窗戶進行統一檢驗。法團需要確保已預留足夠資金，例如從管理費或特別基金中撥款支付相關費用。同時，法團有責任清晰地向所有業主公布檢驗安排、委任的承辦商資料和費用細節，並妥善保存所有檢驗及維修紀錄，以備日後查閱。
我的大廈是玻璃幕牆，需要強制驗窗嗎？
這是一個常見的誤解。玻璃幕牆並不屬於「強制驗窗計劃」的規管範圍。根據屋宇署的界定，玻璃幕牆被視為樓宇外牆的一部分，因此它是納入「強制驗樓計劃」的檢驗項目。這兩個計劃的樓齡要求和檢驗週期都不同，所以處理方式亦有分別。
租客不合作，業主應如何履行驗窗責任？
強制驗窗的法律責任在於業主。即使單位已經出租，業主仍然必須履行法定通知的要求。法例亦規定，租客有義務配合業主或獲授權的人員進入單位進行檢驗和維修。如果遇到租客不合作的情況，業主應先以書面形式正式通知租客，說明這是法定要求，並嘗試協商一個方便的時間。若多次溝通無效，業主可能需要尋求法律意見，以確保能夠順利完成驗窗。
政府有否提供財政資助或貸款計劃？
政府及相關機構有為合資格的業主提供財政支援。例如市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」，以及香港房屋協會的「樓宇維修綜合支援計劃」，都為有需要的自住業主或業主立案法團提供津貼或貸款，以應付包括強制驗窗及驗樓在內的樓宇維修開支。由於各計劃的申請資格和資助範圍都不同，建議你直接瀏覽相關機構的官方網站，查閱最新的申請詳情。