突然收到屋宇署發出的「強制驗窗令」，面對繁複的程序、陌生的專業術語，感到不知所措？擔心驗窗費用高昂，更怕墮入不良承辦商的維修騙局？
這份終極指南專為收到強制驗窗通知的業主而設，將由零開始，為您清晰拆解驗窗流程四部曲，由如何聘請合資格人士、進行檢驗，到委任承建商及呈交文件，每一步都詳細解說。我們更會深入分析驗窗費用預算、講解如何申請政府資助，並提供實用防騙錦囊及常見問題解答，助您輕鬆、安心地履行法律責任，保障家居安全。
強制驗窗計劃 (MWIS) 是什麼？我的樓宇需要驗窗嗎？
收到關於強制驗窗或房屋署驗窗的通知，可能會感到有點不知所措。其實，這是一個全港性的樓宇安全計劃，全名為「強制驗窗計劃」(Mandatory Window Inspection Scheme, MWIS)。計劃的目的是為了確保舊樓的窗戶安全，預防因窗戶失修而引致的意外。那麼，究竟是哪些樓宇需要參與？讓我們一起來了解清楚。
釐清強制驗窗計劃：屋宇署與房屋署的角色
首先，我們要弄清楚兩個主要機構的角色。整個強制驗窗計劃是由「屋宇署」根據《建築物條例》推行的。他們負責揀選目標樓宇，並向業主發出法定通知。
不過，如果你居住在某些資助房屋，例如「租者置其屋計劃」的屋邨，處理相關文件的部門就會是「房屋署」轄下的獨立審查組。所以，雖然計劃由屋宇署主導，但部分業主在處理房屋署驗窗表格等文件時，會直接與房屋署的團隊溝通。簡單來說，屋宇署是計劃的制定者和監管者，而房屋署則為部分資助房屋的業主處理執行上的細節。
哪些樓宇須強制驗窗？涵蓋樓齡及豁免條件
並非所有樓宇都需要即時驗窗。計劃是按樓齡分批進行的，而且設有豁免條件。
樓齡10年或以上的私人樓宇
計劃主要涵蓋樓齡達到10年或以上的所有私人樓宇，不論是住宅還是商業樓宇。當屋宇署揀選了你的大廈作為目標樓宇後，你就會收到法定的驗窗通知。
受計劃涵蓋的資助房屋 (租置/綠置居等)
一些已經出售的資助房屋單位，由於業權已轉為私人擁有，同樣受到《建築物條例》規管。這包括「租者置其屋計劃」、「綠表置居計劃」及「居者有其屋計劃」等屋苑的業主，你們都有責任遵從強制驗窗的規定。
豁免樓宇類型 (如不高於3層的住用樓宇)
計劃也有豁免情況。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用建築物，例如村屋或某些低密度住宅，就可以獲得豁免，不需要參與強制驗窗計劃。
如何查詢大廈是否收到法定驗窗通知？
想知道自己的大廈是否榜上有名？有幾個直接的方法可以查詢。
查閱屋宇署「目標樓宇名單」
屋宇署每年都會公布被揀選進行強制驗樓及驗窗的「目標樓宇名單」。你可以直接到屋宇署的官方網站查閱這份名單，看看自己的大廈是否在其中。
網上查詢系統使用方法
另一個更方便的方法是使用屋宇署的網上查詢系統。你只需要進入相關網頁，輸入你的大廈地址，或者法定通知書上的通知編號，就可以即時查詢到大廈是否已收到通知，以及相關文件的呈交狀況。這個工具非常實用，能讓你清楚掌握進度。
強制驗窗流程四部曲：由聘請合資格人士到呈交文件
收到通知後，整個房屋署驗窗流程其實相當清晰，主要分為四大步驟。只要跟著程序一步步完成，就能順利符合法例要求。下面我們就將整個過程拆解，讓你一文看清由聘請專家到遞交文件的完整路徑。
第一步：聘請「合資格人士」(QP)
誰是「合資格人士」？如何查閱官方名冊？
流程的第一步，是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的單位或大廈進行訂明檢驗。簡單來說，QP就是政府認可的專業人士，他們具備檢驗窗戶結構安全的專業知識。
根據屋宇署的規定，合資格人士包括認可人士、註冊結構工程師、註-冊檢驗人員，以及在特定名冊內的註冊承建商。你可以直接到屋宇署的網站，查閱「合資格人士」及「註冊承建商」的電子名冊，尋找並核實他們的專業資格。
委任QP前必問清單及注意事項
在決定委任哪位QP之前，建議你先準備好一份清單，向對方問清楚幾個關鍵問題，保障自己的權益。
- 經驗與資歷： 查詢他們處理強制驗窗個案的經驗。
- 收費詳情： 費用是怎樣計算的？是按窗戶數量、尺寸，還是全包形式？費用是否已包括呈交文件等行政工作？
- 檢驗流程： 了解整個檢驗過程需時多久，及需要你怎樣配合。
- 保險事宜： 確認對方已購買第三者責任保險。
貨比三家是常識，多找幾位QP報價及比較服務內容，能助你作出更合適的選擇。
第二步：進行訂明檢驗
檢驗範圍：窗戶開合、玻璃、窗框及配件
QP上門後，會為你單位內所有窗戶進行詳細的訂明檢驗。檢驗並非只是隨便看看，而是有一套嚴格標準。
檢驗範圍主要包括：
- 窗戶操作： 確保窗扇能夠順暢開合。
- 玻璃嵌板： 檢查玻璃有否破裂或鬆脫。
- 窗框及窗扇： 留意鋁質或金屬窗框及窗扇有否變形、鏽蝕或不穩固。
- 重要配件： 重點檢查窗鉸、鉚釘、螺絲及鎖閂等組件，確保沒有鬆脫、嚴重鏽蝕或缺漏。
常見需要修葺的窗戶問題
在檢驗過程中，QP會特別留意一些常見的窗戶安全隱患。如果發現以下問題，你的窗戶很可能就需要進行修葺：
- 鉚釘或螺絲鏽蝕： 這是最常見的問題，鏽蝕會削弱組件的固定能力。
- 窗鉸變形或鬆脫： 導致窗扇開合不順，甚至有脫落風險。
- 玻璃膠邊老化： 雖然主要影響防水，但嚴重的老化也可能影響玻璃的穩固性。
- 窗框變形： 導致窗扇無法緊閉，影響結構安全。
第三步：委任「註冊承建商」進行修葺 (如需要)
如何尋找及核實註冊承建商資格？
如果QP在檢驗後，判斷窗戶需要維修，下一步就是委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor）來負責施工。請注意，負責檢驗的QP與負責施工的承建商，在大部分情況下是兩個獨立的專業單位，這確保了監督與施工的角色分明。
尋找註冊承建商的方法與尋找QP相似，你可以到屋宇署網站的「註冊承建商名冊」中，尋找合資格的公司。名冊會列明承建商可進行的工程類型及級別。
索取報價單及簽訂合約要點
同樣地，建議你向至少三間註冊承建商索取詳細報價單作比較。一份清晰的報價單，應列明：
- 工程範圍： 清楚說明需要更換或維修的項目及數量。
- 物料規格： 例如更換的鉚釘或窗鉸必須是不銹鋼材質。
- 費用明細： 將人工、物料及其他雜費分項列出。
- 工程時間： 預計的施工及完工日期。
簽訂合約時，必須將以上所有細節白紙黑字寫清楚，並訂明付款方式及保養期，以作保障。
第四步：監督工程及呈交文件
QP的監督角色及完工證明
在你委任了註冊承建商後，之前為你檢驗的QP角色會轉為監督者。他需要監督承建商的修葺工程，確保施工符合安全標準及法例要求。
當所有修葺工程完成後，QP會再次檢查，確認窗戶已回復安全狀態。之後，他會簽發完工證明，確認整個檢驗及修葺程序已妥善完成。
呈交指明表格的期限與方法
最後一步，就是由你的QP向屋宇署呈交所需文件。整個流程中最重要的文件，就是指明表格（表格MWI 1）。如果需要修葺，則連同完工證明（表格MWI 2或MWI 2a）一併提交。這些文件可統稱為房屋署驗窗表格。
業主必須確保QP在法定通知的指定期限內，將已填妥及簽署的表格呈交予屋宇署。呈交方法可以透過郵寄或親身遞交到屋宇署的辦事處。完成這一步，整個強制驗窗的責任才算正式履行。
強制驗窗費用、資助及防騙指南
談到房屋署驗窗，大家最關心的問題之一就是費用。這裡為你拆解強制驗窗的各項收費，讓你對預算有個概念，同時介紹政府資助計劃，以及如何精明地避開維修陷阱。
強制驗窗費用預算：檢驗及維修價錢參考
強制驗窗的費用主要分為兩部分：檢驗費和維修費。
純粹的檢驗費，一般市場價格由數百元起，視乎窗戶數量和檢驗的複雜程度。如果檢驗後發現窗戶狀況良好，無需維修，那你需要支付的就是這筆檢驗費，以及合資格人士簽署及呈交房屋署驗窗表格的費用。
如果需要維修，費用就會有很大差異。更換幾顆螺絲或鉚釘，可能只是數百元；但如果涉及更換整個窗鉸、窗框，甚至需要搭棚，費用就可以由數千元到數萬元不等。
影響驗窗收費的因素 (窗戶數量、尺寸、搭棚等)
想準確預算開支，就要了解影響報價的幾個主要因素：
- 窗戶數量及尺寸： 這是最直接的因素，單位內的窗戶愈多、尺寸愈大，檢驗和維修的費用自然愈高。
- 損壞程度及維修項目： 維修的複雜程度是關鍵。例如只是鉚釘鬆脫，維修比較簡單。如果是窗鉸嚴重變形或窗框破損，工序就複雜得多，價錢亦會更高。
- 物料選擇： 維修物料的質素直接影響價錢。例如選用304或更高質素的不銹鋼配件，雖然成本較高，但耐用性也較好。
- 搭棚需要： 如果窗戶位於外牆，無法在單位內安全地進行維修，就需要搭棚。搭棚的費用相當可觀，往往是整個維修工程開支最大的部分。
如何比較不同承辦商的報價單？
收到幾份報價單後，千萬不要只看總價。你可以從以下幾點比較，找出最合適的承辦商：
- 索取多份報價： 建議最少找三間註冊承建商報價，這樣才有比較基礎。
- 檢查項目明細： 一份清晰的報價單，應該逐項列明檢驗費、各項維修工程的費用、物料規格、搭棚費用等。如果報價單含糊不清，就要加倍小心。
- 釐清物料規格： 報價單應清楚列明所用配件的材質，例如是普通不銹鋼還是304不銹鋼，避免日後爭拗。
- 查詢保養期及保險： 了解工程提供多久的保養期，以及承辦商是否已購買有效的第三者責任保險，保障雙方。
申請政府資助：「樓宇復修綜合支援計劃」
為了協助有需要的業主，政府、市區重建局及香港房屋協會推出了「樓宇復修綜合支援計劃」，為強制驗窗提供財政支援。
業主申請資格、資助範圍及申請步驟
- 申請資格： 計劃主要為自住業主提供資助，特別是長者或有經濟需要的人士。資格準則會考慮申請人的年齡、入息及資產限額，以及單位的應課差餉租值。
- 資助範圍： 資助一般涵蓋強制驗窗的檢驗費用，以及訂明修葺工程的費用。資助金額設有上限，而且通常是實報實銷。
- 申請步驟： 業主可以向市建局或房協的「樓宇復修平台」查詢及遞交申請。一般需要填寫申請表，並提交身份證明、住址證明及入息資產證明等文件。由於審批需時，建議收到驗窗通知後盡早查詢。
防騙錦囊：提防「圍標」及不良銷售手法
強制驗窗令不少業主成為不良承辦商的目標。最常見的手法就是「圍標」，即多間承辦商私下協調，合謀抬高工程價格，令業主無法獲得合理的市場報價。
聘用承辦商前的防騙檢查清單
為保障自己，聘用承辦商前，可以參考這份清單：
- 核實資格： 動工前，務必在屋宇署網站查核「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊，確認其身份及資格。
- 拒絕即場簽約： 不要被任何藉口催逼，例如聲稱「今日簽約有折扣」。堅持取回報價單，給自己充足時間考慮和比較。
- 要求書面詳列報價： 所有工程項目、物料規格及費用，都必須白紙黑字清楚列明。
- 提防低價陷阱： 有些承辦商會以極低的檢驗費作招徠，但在檢查後，就誇大問題的嚴重性，要求進行昂貴的維修。
- 商討付款方式： 盡量不要一次過付清全數。可以商討按工程進度分期付款，並在完工及收妥所有文件後才支付尾數。
懷疑圍標的求助及舉報途徑
如果你懷疑大廈的維修工程涉及圍標，或遇到不良銷售手法，可以向以下機構求助及舉報：
- 競爭事務委員會： 專門處理圍標等合謀行為。
- 廉政公署 (ICAC)： 如果懷疑過程中涉及貪污賄賂。
- 香港海關： 針對具威嚇性的銷售行為，可根據《商品說明條例》作出投訴。
不遵從驗窗通知的後果：罰款與法律責任
收到房屋署驗窗通知後，最重要是依時處理。如果忽略了法定通知，沒有在限期前完成驗窗和修葺，業主需要面對的不只是催辦信，更有實在的法律後果和金錢損失。這絕對不是一件可以掉以輕心的事情。
逾期未遵從通知的罰則
屋宇署有一套既定的程序，去處理逾期未遵從驗窗通知的個案。整個罰則機制是循序漸進的，由定額罰款開始，逐步升級到檢控程序。
定額罰款通知書
如果業主未能在指定限期內遵從通知，屋宇署首先會發出一張定額罰款通知書，金額是港幣1,500元。這裡有一個很重要的概念要弄清楚，繳付這筆罰款，並不代表驗窗的責任就此了結。這筆款項純粹是逾期處理的罰金，業主之後仍然必須完成整個強制驗窗的流程，包括聘請合資格人士檢驗和進行所需的修葺工程。
檢控程序、更高罰款及監禁風險
假如業主連定額罰款通知書也置之不理，事情就會進入更嚴重的階段。屋宇署會展開檢控程序。一經法庭定罪，罰則會大幅提高，最高可被罰款港幣25,000元和監禁3個月。更嚴重的是，法庭還可以頒令，只要違規情況持續，每日會再額外罰款港幣2,000元，直到業主完成驗窗為止。這是一個持續累積的懲罰。
屋宇署代辦工程及追討費用
除了罰款和檢控，屋宇署還有最後的處理方法。為了保障公眾安全，如果業主持續不履行責任，屋宇署有權主動介入，直接委派署方的承建商和顧問公司，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向該業主追討所有相關費用，包括檢驗費、工程費和監督費等。最關鍵的是，署方還會在這筆費用之上，加收一筆不多於20%的附加費作為監督費用和行政開支。這意味著業主最終要支付的總額，很可能會遠高於自己當初主動處理的價錢。
強制驗窗常見問題 (FAQ) 及實用資源
收到強制驗窗令，自然會有很多疑問。這部分我們整理了一些大家最常問的問題，同時提供一系列實用的官方資源，讓你一步步輕鬆處理。
我是租客/公屋住戶，驗窗是誰的責任？
談到房屋署驗窗或私人樓宇驗窗，很多人首先會問，責任究竟誰屬？這點非常清晰，根據《建築物條例》，履行強制驗窗的法律責任，完全落在「業主」身上。
如果你是私人樓宇的租客，業主就是你的房東。你收到任何相關信件時，應該第一時間通知房東處理。
如果你是公共租住屋邨（公屋）的住戶，香港房屋委員會就是業主，所以驗窗和維修的責任由他們承擔，並會主動安排。
但如果是「租者置其屋計劃」或已出售的資助房屋單位，情況就不同了。因為你已經是該單位的業主，所以就需要自己負責整個驗窗流程。
可否申請延期呈交驗窗文件？
如果真的遇到特殊情況，例如未能在限期前找到合適的合資格人士（QP），或所需修葺工程比較複雜，業主是可以向屋宇署書面申請延期的。
申請必須在法定通知的限期屆滿前提交，並且要提供充分的理由。屋宇署會按個別情況審批。申請一旦獲批，你便有更充裕的時間處理驗窗事宜，然後才遞交相關的驗窗文件或表格。
對檢驗結果或維修報價有爭議應如何處理？
當你收到檢驗報告或維修報價單時，有疑問是很正常的。首先，你可以直接與你委聘的合資格人士（QP）或註冊承建商溝通，要求他們提供更詳細的解釋或費用細項。
如果你對解釋不滿意，或者覺得報價不合理，你有權尋求第二意見。你可以另外聘請一位合資格人士再作評估，或者向其他註冊承建商索取報價作比較。
假如你懷疑當中涉及專業失德行為，可以向相關的專業學會或屋宇署投訴。如果懷疑有「圍標」等反競爭行為，則可以向競爭事務委員會或廉政公署舉報。
實用連結及聯絡資料
為了方便大家，我們整理了一些處理強制驗窗時一定會用到的官方資源和聯絡方法。
官方名冊：搜尋合資格人士 (QP) 及註冊承建商
要委聘專業人士，第一步就是查閱屋宇署的官方名冊，確保他們是合資格和已註冊的。你可以透過屋宇署網站，搜尋及核實合資格人士（QP）和註冊承建商的名單及聯絡資料。
屋宇署查詢熱線及聯絡方式
在驗窗過程中有任何疑問，可以直接聯絡屋宇署。
– 查詢熱線：2626 1616 (由「1823」接聽)
– 電郵：[email protected]
– 郵寄地址：九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部
相關政府資助計劃查詢
符合資格的業主可以申請政府的財政支援。市區重建局聯同香港房屋協會，為有需要的業主提供「樓宇復修綜合支援計劃」，詳情可向他們查詢。
「窗安無事」流動應用程式介紹
屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的手機應用程式，方便業主搜尋合資格人士、接收報價，以及管理整個驗窗流程。QP和承建商也可以透過應用程式提交文件，令整個過程更數碼化和有效率。