收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知書」，是否對繁複的程序、驗窗費用及如何尋找合資格人士 (QP) 感到徬徨？擔心被不良承辦商濫收費用，又或不清楚自己是否符合申請政府資助的資格？本文將為你提供一站式「強制驗窗」全攻略，由淺入深，詳細拆解由收信到完工的四大核心步驟，提供市場收費參考及實用防騙技巧，並整合政府津貼的申請詳情及法律責任須知，助你輕鬆、安心地完成整個驗窗流程，確保家居安全同時避免不必要的開支和罰則。
什麼是屋宇署強制驗窗計劃 (MWIS)？
收到一封來自屋宇署的信，提到「屋宇署強制驗窗」，究竟是怎麼一回事？簡單來說，屋宇署強制驗窗計劃 (MWIS) 是一項為了保障公眾安全的法定計劃。當局會定期揀選樓宇，要求業主為窗戶進行檢查及維修，確保窗戶結構穩固，避免意外發生。
計劃目的與法律依據
預防窗戶失修引致的公眾安全風險
這個計劃的核心目的非常直接，就是預防窗戶因為日久失修而變得不安全，甚至從高處墮下，對途人構成嚴重威脅。透過定期的訂明檢驗及修葺，可以及早發現並處理潛在的窗戶安全問題。
法律基礎：《建築物條例》（第123章）
強制驗窗計劃並非一項建議，而是具有法律效力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》，所有收到法定通知的業主，都必須遵守相關規定。
我的樓宇是否受強制驗窗計劃規管？
適用樓宇：樓齡達10年或以上的私人樓宇
計劃主要規管樓齡達到10年或以上的私人樓宇。只要你的物業符合這個樓齡要求，就有機會被納入屋宇處強制驗窗的目標樓宇名單之中。
豁免樓宇：不高於3層的住用建築物
不過，計劃亦有豁免情況。樓高不超過3層的住用建築物，例如一些村屋或低密度住宅，則不在此計劃的規管範圍內。
屋宇署如何揀選目標樓宇？
屋宇署並非隨機揀選樓宇。當局會考慮多項因素，例如樓宇的樓齡、狀況、維修記錄，以及相關地區的窗戶失修舉報數字等，以風險為本的方式，每年分批次揀選目標樓宇，並發出法定通知。業主可以查閱屋宇署強制驗窗名單，了解自己的樓宇是否被選中。
強制驗窗 vs 強制驗樓：範圍有何不同？
很多人會將強制驗窗和強制驗樓混淆，兩者的檢驗範圍其實有所不同。清楚了解當中的分別，有助你準確地履行法律責任。
強制驗窗範圍：單位內及公用地方的所有窗戶
強制驗窗計劃的檢驗範圍，涵蓋了你單位內的所有窗戶，同時也包括大廈公用地方，例如樓梯、走廊及電梯大堂等位置的所有窗戶。
不包括項目：室內玻璃間隔及玻璃幕牆
值得留意的是，強制驗窗計劃並不包括室內用作間隔的玻璃嵌板。另外一個重點是，近年非常普遍的玻璃幕牆，其檢驗是屬於「強制驗樓計劃」(MBIS) 的範疇，並非由強制驗窗計劃所規管。
強制驗窗四大核心步驟：由收通知到完工
收到信件後，整個屋宇署強制驗窗的流程其實很清晰。我們將它拆解成四大步驟，讓你由收到通知到順利完工，每一步都心中有數，知道下一步應該怎樣做。
第一步：接收法定通知書及了解限期
整個程序的起點，就是你收到由屋宇署寄出的法定通知書。這份文件代表你的樓宇已被納入屋宇署強制驗窗計劃，必須在指定期限內完成檢驗。記得要看清楚信上的期限，因為單位和公用地方的時限是不同的。
個別單位窗戶檢驗時限：6個月
如果你是個別單位的業主，由通知書發出日期起計，你有6個月時間去委任合資格人士，並完成單位內所有窗戶的檢驗和所需修葺。
大廈公用部分窗戶檢驗時限：9個月
至於大廈公用地方，例如樓梯、走廊的窗戶，則由業主立案法團或全體業主共同負責。完成檢驗和修葺的時限會較長，有9個月時間。
租客的責任：必須轉交通知予業主並配合檢驗
如果你是租客，收到信後記得要第一時間通知業主。法律上，租客有責任將通知書轉交業主，並且必須配合之後的檢驗工作，讓合資格人士進入單位檢查。
第二步：委任合資格人士(QP)進行訂明檢驗
收到通知後，下一步就是尋找專業人士幫手。你需要委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗，他會是你在整個流程中的主要聯繫人。
如何尋找及核實QP名單？
你可以到屋宇署的官方網站，查閱最新的屋宇署強制驗窗名單，尋找合資格人士或註冊承建商。為保障自己，當QP上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，核對上面的相片和資料，確保身份無誤。
QP的檢驗重點：玻璃、窗框、窗鉸及鉚釘
QP進行檢驗時，會集中檢查窗戶的四個關鍵部分。他會查看玻璃有否破裂、窗框和窗扇是否變形穩固、窗鉸有沒有嚴重生銹或鬆脫，還有固定窗鉸的鉚釘或螺絲是否牢固，有沒有出現灰白色的氧化物。
QP的法律責任：親自檢驗、監督修葺及呈交文件
根據法例，QP必須親自進行檢驗，不能假手於人。如果需要維修，他亦要負責監督整個修葺工程，確保工程符合安全標準。最後，他需要向屋宇署呈交所有必需的文件，完成整個申報程序。
第三步：根據檢驗結果安排所需修葺
檢驗完成後，會出現兩種情況。你的窗戶可能狀態良好，也可能需要進行維修。QP會根據實際情況，建議你下一步的行動。
情況一：窗戶安全，呈交表格MWI 2a
如果QP檢查後認為所有窗戶都安全穩固，無需修葺，那程序就很簡單。QP會直接向屋宇署呈交一份名為「窗戶檢驗證明書」的表格 MWI 2a。提交後，你的單位在未來五年內將不會再收到相同的通知。
情況二：需要修葺，委任註冊承建商
如果檢驗後發現窗戶有損壞，需要維修，你就需要另外委任一名註冊承建商來進行修葺工程。所有維修都必須在QP的監督下進行，確保工程質量。
第四步：監督完工並呈交證明書
來到最後一步，就是確保維修工程妥善完成，並向屋宇署證明你已遵守法定要求。
QP監督修葺工程的重要性
QP的監督角色非常重要。他會確保承建商使用的物料和施工方法都符合安全標準，避免日後出現問題。這是保障你家居安全，也是保障公眾安全的重要一環。
向屋宇署呈交「完工證明書」(表格 MWI 5)
所有修葺工程完成後，QP會向屋宇署呈交一份「完工證明書」，即表格 MWI 5。這份文件代表所有需要的檢驗和修葺都已經妥善完成。這樣，整個屋宇處強制驗窗的法定要求才算正式辦妥。
強制驗窗費用預算與防騙指南
處理屋宇署強制驗窗，大家最關心的其中一環，自然是實際的費用預算。市面上的承辦商收費各有不同，了解清楚價錢組成和防騙技巧，就能避免不必要的開支，更安心地完成整個屋宇署強制驗窗計劃的流程。
強制驗窗費用：市場參考價錢及組成
強制驗窗的費用主要分為兩大部分：檢驗費和修葺費。即使窗戶狀況良好，無需維修，也必須支付一筆基本的檢驗費給合資格人士（QP）。
純檢驗費用（按每個窗戶計）
如果合資格人士檢查後，判斷所有窗戶都安全穩固，無需進行任何修葺，業主便只需支付檢驗費用。這筆費用通常是按每個窗戶計算，市場參考價約為港幣$200至$800不等，視乎窗戶數量、尺寸和設計複雜度而定。
檢驗連監督修葺費用
若檢驗後發現窗戶需要維修，合資格人士除了收取檢驗費外，還會收取監督修葺工程的費用。因為法例規定，所有修葺工程必須在合資格人士的監督下進行。這項「檢驗連監督」的費用，市場參考價約為港幣$200至$2,000，同樣取決於工程的規模和複雜性。
常見修葺項目收費參考（更換窗鉸、螺絲、防水膠邊等）
修葺費用是實報實銷的，價錢視乎所需更換的配件和工程的難度。以下是一些常見項目的市場參考價（以每扇窗計算），讓你心中有數：
* 更換不銹鋼窗鉸：約$150 – $400
* 更換窗戶手掣（七字鎖或上下撐）：約$80 – $200
* 更換不銹鋼螺絲或鉚釘：約$100 – $250
* 更換防水膠邊：約$80 – $250
如何選擇承辦商及避免收費陷阱？
選擇一個可靠的承辦商是順利完成驗窗的關鍵。一些不良公司可能會利用業主不熟悉程序而濫收費用，所以必須做好以下幾步。
索取並比較多份詳細報價單
建議最少尋找三間公司上門報價。千萬不要只看總價，而是要索取詳列所有收費項目的報價單，例如檢驗費、監督費、各項物料費和人工費等。這樣有助你比較哪一份最合理，同時也能避免承辦商日後隨意增加「隱藏收費」。
核實QP身份：「驗窗卡」及屋宇署名單
當有職員上門時，你絕對有權要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有合資格人士的姓名、相片及公司資料。同時，你也可以到屋宇署網站查閱最新的合資格人士及註冊承建商名單，確保你委託的公司和人員是合法及已註冊的，在尋找屋宇處強制驗窗服務時這一步十分重要。
妥善保存紀錄：報價單、收據及修葺前後相片
所有與驗窗相關的文件，包括報價單、正式收據、合資格人士提交給屋宇署的證明文件副本，都應妥善保存。建議在修葺前後，為窗戶有問題的地方拍照存檔。這些紀錄在日後出現任何爭議時，都能成為保障你權益的重要證據。
省錢第一步：業主自行初步檢查技巧
在尋找承辦商之前，業主可以先自己動手做個簡單檢查。這樣做不僅能讓你對窗戶狀況有基本了解，與承辦商溝通時也能更有信心，避免對方誇大問題，從而節省不必要的維修開支。
圖解窗鉸檢查：銹蝕、變形與鬆脫
打開窗戶，仔細觀察連接窗扇和窗框的金屬窗鉸。看看上面有沒有明顯的啡色銹漬。用手輕輕觸摸，感受窗鉸表面是否平滑，還是已經變形彎曲。開關窗戶時，留意窗鉸的活動是否順暢，有沒有不尋常的聲響或鬆脫跡象。
圖解鉚釘/螺絲檢查：鬆脫或灰白色氧化物
固定窗鉸和窗框的鉚釘或螺絲是關鍵。近距離觀察這些金屬點，看看它們是否牢固地嵌在原位，還是已經鬆脫或缺失。如果鉚釘表面出現一層灰白色的粉末狀物質，這是鋁質鉚釘氧化的跡象，代表其結構強度可能已經減弱，需要更換。
測試窗扇穩固度：感受不尋常晃動
將窗戶關上但不要上鎖。雙手輕輕抓住窗扇的邊框，嘗試向前後、左右和上下推拉。正常情況下，窗扇應該是穩固的。如果你感覺到整個窗扇有明顯或不尋常的晃動，這可能代表窗鉸或固定組件已經出現鬆脫問題。
強制驗窗財政支援與援助計劃
處理屋宇署強制驗窗的事宜，除了要花時間，還會涉及一筆開支。考慮到部分業主的經濟狀況，政府與相關機構其實設有援助計劃，為有需要的自住業主提供財政支援，其中最主要的就是「維修自住物業津貼計劃」。
申請資格：誰可申請「維修自住物業津貼計劃」？
要申請這項津貼，申請人需要同時符合業主身份和個人狀況兩方面的要求，並不是所有業主都符合資格。
業主身份及物業用途要求
首先，申請人必須是單位的業主，而且持有香港永久性居民身份證。物業用途必須是自住，並且申請人並非未解除破產的人士。這些是申請的基本門檻。
長者、傷殘或綜援受助人的資格
除了符合上述基本要求，申請人還需要滿足以下其中一項條件：
* 年滿60歲或以上的長者，並符合相關的入息及資產限額。
* 正領取綜合社會保障援助（綜援）的合資格人士。
* 正領取傷殘津貼的合資格人士，並符合相關的入息及資產限額。
資助詳情：資助金額、申請流程及注意事項
如果符合申請資格，下一步就是了解資助的具體金額和申請時必須留意的關鍵事項。
資助上限及涵蓋範圍
「維修自住物業津貼計劃」為每位合資格的自住業主，提供最高港幣80,000元的維修津貼。這筆款項可用於支付因應屋宇署強制驗窗計劃而引致的檢驗及修葺費用。在10年期內，業主可以分次申請，直至用完80,000元的上限。
重要提示：必須先獲批資助，才可展開工程
在整個申請流程中，有一個步驟絕對不能出錯。申請人必須先向市區重建局遞交申請，並且要收到書面的「原則上批准通知書」之後，才可以正式委託合資格人士及承建商展開檢驗及修葺工程。如果在獲批之前就開始了工程，相關的津貼申請將不會被接納，所有費用便需要由業主自行承擔。
不遵守強制驗窗的後果：罰款與法律責任
收到屋宇署強制驗窗通知書，其實等同收到一份具有法律效力的文件，絕對不能置之不理。很多人可能以為拖延一下沒有大問題，但實際上，不遵守通知的後果相當嚴重，涉及的不只是金錢，更有可能負上法律責任。清晰了解這些後果，有助你更妥善地規劃整個驗窗流程。
對業主／業主立案法團的罰則
若業主或業主立案法團未能在指定限期內遵從屋宇處強制驗窗的法定通知，屋宇署會採取循序漸進的執法行動。
定額罰款：$1,500
首先，屋宇署會向相關人士發出一張定額罰款通知書，金額為$1,500。這可視為第一步的警告，提醒業主必須立即採取行動。
檢控後果：最高罰款$25,000及監禁3個月
如果業主繳付定額罰款後，仍然沒有遵從通知，屋宇署便會展開檢控程序。根據《建築物條例》，任何沒有合理辯解而未能遵從法定通知的人士，一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。
持續違規的每日附加罰款：$2,000
更重要的是，罪行持續期間，法庭還可就違規的每一天，另處罰款$2,000。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，財政負擔也會越來越重。
屋宇署的最終行動：強制執行與追討費用
假如業主經過多重警告及檢控後，依然故我，屋宇署有權採取最終行動，確保窗戶安全問題得以解決。
委派承建商代為完成工程並向業主追討所有費用連附加費
屋宇署會主動委派顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，署方會向業主或業主立案法團追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費及監督費，並可加收不超過百分之二十的附加費作為行政監督開支。這個做法的總開支，通常遠高於業主自行處理的費用。
阻礙檢驗的罰則
除了業主本身，任何人士，包括租客，如果蓄意阻礙或拒絕合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣會觸犯法例。
最高罰款$10,000及監禁6個月
根據法例，任何人士如無合理辯解而阻止或拒絕合資格人士執行其職務，一經定罪，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。因此，各方保持合作，對順利完成整個屋宇署強制驗窗計劃至關重要。
強制驗窗常見問題 (FAQ) 及實用資源
處理屋宇署強制驗窗的過程之中，你可能會遇到一些疑問。這裡整理了一些常見問題和實用資源，希望可以幫助你更順利地完成整個流程。
完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
同一單位或公用部分至少5年內無需再驗
當你委任的合資格人士完成檢驗及所需的修葺工程，並且向屋宇署呈交了相關證明文件後，整個強制驗窗計劃的法定要求便告完成。屋宇署在接納文件後，在往後的5年內，將不會再就同一單位或大廈公用部分發出新的驗窗通知。你可以將此理解為一個為期5年的安全認證週期。
如何處理大廈公用地方的驗窗費用？
全體業主按公契規定分擔
大廈公用地方，例如樓梯、走廊、升降機大堂等位置的窗戶，其檢驗和修葺費用屬於大廈的共同開支。根據大廈公契的規定，這些費用需要由全體業主按照業權份數共同分擔，通常會由業主立案法團或物業管理公司負責統籌和收取。
拒絕分擔的潛在法律後果
假如個別業主拒絕分擔公用地方的驗窗費用，業主立案法團有權透過法律途徑追討。根據《建築物條例》，未有遵從通知的業主可被檢控。因此，作為業主，履行這份共同責任不僅是為了樓宇安全，也是為了避免不必要的法律問題。
政府會推薦強制驗窗承辦商嗎？
不會，屋宇署只提供名冊供公眾查閱
為了保持公平和中立，屋宇署並不會推薦任何指定的合資格人士或註冊承建商。屋宇署的角色是提供一份詳細的屋宇署強制驗窗名單，羅列出所有合資格的專業人士及承建商供業主自行選擇。業主在挑選服務提供者時，應自行比較報價和服務，作出最適合自己的決定。
如何查詢及管理驗窗進度？
使用「窗安無事」App：尋找QP及管理流程
屋宇署推出了一款名為「窗安無事」的流動應用程式。你可以透過這個App搜尋合資格人士、索取和管理報價，並且追蹤整個驗窗流程的進度。這個工具讓管理過程變得更加方便和透明。
於屋宇署網站：查詢樓宇呈交狀況
如果你想查詢樓宇的法定通知遵從狀況，例如相關文件是否已成功呈交，你可以直接瀏覽屋宇署的官方網站。網站設有查詢系統，只需輸入樓宇的資料，便可以查閱最新的呈交記錄。
如何就屋宇署強制驗窗計劃作出查詢？
查詢熱線：2626 1616 (由「1823」接聽)
如果你對屋宇處強制驗窗計劃有任何疑問，可以直接致電查詢熱線。這條熱線會由政府的「1823」電話中心代為接聽及處理，提供一站式的解答服務。
電郵及辦事處地址
你也可以選擇以電郵方式查詢，或親身前往屋宇署的辦事處。
電郵地址：[email protected]
辦事處地址：九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部