當收到屋宇署的信件，發現自己居住的大廈不幸被納入最新的「強制驗樓計劃」名單時，相信不少業主都會感到徬徨無助。面對繁複的法律程序、潛在的高昂維修費用，以及不遵從通知書可能帶來的法律責任，究竟應該從何入手？
不用擔心！本文為你整合了一份最詳盡的「強制驗樓懶人包」，旨在為所有「中招」大廈的業主提供一站式清晰指引。我們將由淺入深，從即時查詢名單的方法開始，到深入剖析整個計劃的法律責任，再逐步詳解由收到通知到完成修葺的4大應對步驟，並提供費用預算參考及政府資助申請攻略，讓你一文掌握所有關鍵資訊，與法團共同順利完成驗樓及修葺工程。
即時查詢：我的大廈是否在最新的屋宇署強制驗樓名單上？
想知道自己的家園是否被列入最新的屋宇署強制驗樓名單，是每位業主最關心的事。這份名單直接關係到大家是否需要馬上採取行動，安排驗樓。主動查詢是保障自己權益的第一步，也是履行法律責任的開端。以下將介紹幾個官方渠道，讓你能夠輕鬆快捷地核實樓宇狀況。
如何查詢及核實屋宇署強制驗樓法定通知？
要確定你的大廈是否需要進行屋宇署強制驗樓，最可靠的方法就是查閱官方發布的資料。屋宇署提供了兩種主要的查詢方式，一種是即時的網上系統，另一種是定時更新的靜態文件。兩種方法互為補充，建議大家可以同時使用，確保資訊萬無一失。
方法一：使用屋宇署官方網上搜尋系統
屋宇署設有一個非常方便的網上搜尋系統，可以查詢樓宇的法定通知狀況。這是最直接的方法。
你只需要進入屋宇署的「強制驗樓計劃」專頁，找到相關的搜尋工具。然後，你可以輸入樓宇的地址或名稱進行搜尋。系統會即時顯示你的樓宇是否有任何「未獲遵從」的強制驗樓通知。這個系統的好處是資料夠新，能夠反映已正式發出並已輸入系統的通知。
方法二：查閱最新「被揀選進行強制驗樓計劃的目標樓宇」靜態名單
有時候，網上搜尋系統可能存在數據更新的延遲。因此，查閱屋宇署定期公布的「目標樓宇」靜態名單就 menjadi 一個很重要的輔助步驟。
這份名單通常以PDF文件形式發布，你可以在屋宇署網站下載。它列出了最新一批被揀選加入屋宇署強制驗樓計劃的樓宇。如果你的大廈出現在這份名單上，那就代表法定通知即將發出，即使在網上系統暫時查不到，你也應該開始與法團或鄰居商討，作好準備。
實用提示：為何在系統搜尋不到我的樓宇？
如果在網上系統輸入地址後找不到任何紀錄，可能有以下幾個原因：
第一，你的樓宇確實未被納入目前的強制驗樓計劃。這當然是最好的情況。
第二，你輸入的資料可能有誤。嘗試檢查一下街道或樓宇名稱的寫法是否完全正確，例如全名與縮寫、中文與英文名稱的差異，都可能影響搜尋結果。
第三，你的樓宇可能剛剛被選中，只出現在最新的「目標樓宇」靜態名單上，但相關資料尚未完全同步至網上搜尋系統。這就是為何我們建議要同時查閱方法二的名單，以獲得最全面的資訊。
深入了解：屋宇署強制驗樓計劃的法律與責任
甚麼是強制驗樓計劃（MBIS）？
當你聽到大廈可能被列入屋宇署強制驗樓名單時，首先需要了解這究竟是甚麼。屋宇署強制驗樓計劃（簡稱MBIS），是一個旨在確保舊樓安全的法定計劃。簡單來說，它要求樓齡較高的私人樓宇業主，需要定期聘請專業人士為樓宇進行「身體檢查」，並且修葺有問題的部分，從而保障住戶和公眾的安全。
法律基礎：《建築物條例》（第123章）
這個計劃並非一項行政建議，而是具有法律效力的。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》。條例授權屋宇署，可以向目標樓宇的業主發出法定通知，強制他們履行驗樓和修葺的責任。所以，收到通知後必須認真處理。
核心目的：保障舊樓公眾安全
計劃的核心目的非常清晰，就是為了保障公眾安全。樓宇和人一樣，隨著時間會自然老化，結構和外牆可能出現損耗。屋宇署強制驗樓的目的，就是在問題惡化成危險之前，主動找出隱患並且進行維修，防患於未然。
哪些樓宇會被納入強制驗樓名單？
屋宇署並非隨機揀選樓宇，而是根據一套清晰的準則，每年系統地揀選目標樓宇，納入最新的強制驗樓名單。
樓齡標準：樓齡達30年或以上的私人樓宇
最主要的揀選標準就是樓齡。所有樓齡達到或超過30年的私人樓宇（政府及房委會轄下樓宇除外），都有機會被選中。屋宇署會按風險評估，分批向這些樓宇的業主發出法定通知。
主要豁免條件：樓高不超過3層的住宅樓宇
計劃亦設有豁免條件。如果你的樓宇是樓高不超過3層的純住宅建築物（例如一些村屋或低密度洋房），即使樓齡超過30年，通常都可以獲得豁免，不需要進行強制驗樓。
強制驗樓 vs 強制驗窗：兩大計劃有何分別？
很多人會將「強制驗樓」和「強制驗窗」混淆，其實它們是兩個獨立但相關的計劃。兩者在要求和範圍上都有明顯分別，清楚區分有助你理解自己的責任。
樓齡要求：30年（驗樓） vs 10年（驗窗）
兩個計劃的啟動樓齡門檻不同。強制驗樓計劃的對象是樓齡達30年或以上的樓宇。而強制驗窗計劃的要求則更早，樓齡達到10年便有機會需要進行。
檢驗範圍：樓宇公用部分及外牆 vs 窗戶
檢驗的範圍是最大的分別。強制驗樓的範圍比較廣泛，主要涵蓋樓宇的公用部分，例如結構構件、外牆、排水渠管、樓梯和走廊等。而強制驗窗計劃的範圍則非常專注，只檢驗單位內外所有窗戶的安全性。
專業人士資格要求的分別
負責檢驗的專業人士資格亦有不同。強制驗樓必須由「註冊檢驗人員（RI）」進行檢驗和監督修葺。而強制驗窗則需要委任「合資格人士（QP）」，合資格人士的類別較多，包括註冊檢驗人員，但也涵蓋其他合資格的承建商等。
業主必讀：強制驗樓的完整流程（由收通知到完成修葺）
當發現自己的大廈出現在屋宇署強制驗樓名單上，許多業主第一時間都會感到不知所措。其實，整個屋宇署強制驗樓計劃的流程是有清晰步驟可循的。只要跟著指引，一步一步處理，就能順利完成。以下為你整理了由收到通知到完成修葺的四大步驟，讓你對整個過程一目了然。
第一步：收到法定通知後的即時行動
理解通知書內容、遵從時限及法律責任
你收到的「強制驗樓法定通知」是一份正式的法律文件。首先要做的是仔細閱讀，清楚了解通知書的各項要求，特別是訂明的完成時限。這份文件列明了業主需要履行的法律責任，如果未能在限期內遵從，屋宇署有權採取法律行動。因此，理解通知書的每一個細節是啟動整個流程的基礎。
召開業主立案法團會議，成立專責小組
如果你的大廈已成立業主立案法團（法團），法團應立即召開管理委員會會議，並盡快舉行業主大會。會議的目的是向所有業主通報此事，共同商討應對方案。一個有效的方法是成立一個專責的維修工程小組，由熱心的業主組成，集中處理及跟進後續所有關於強制驗樓的事宜，例如招標、審核文件及與專業人士溝通，這樣可以大大提高效率。
第二步：委任合資格的專業人士及承建商
如何委任「註冊檢驗人員 (RI)」進行檢驗及監督工程
根據屋宇署強制驗樓的要求，業主或法團必須委任一名「註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)」為大廈進行訂明檢驗。註冊檢驗人員的角色非常關鍵，他不僅負責詳細檢查樓宇狀況，還會在有需要修葺時監督整個工程。你可以透過屋宇署網站的「註冊檢驗人員名冊」尋找合資格人士。建議最少尋找幾位作報價比較，並審視其相關經驗及資歷，從而作出選擇。
如何委任「註冊承建商」執行訂明修葺工程
在註冊檢驗人員完成檢驗後，如果報告指出大廈需要進行修葺，下一步就是委任「註冊承建商 (Registered Contractor, RC)」執行工程。註冊承建商是負責施工的單位。同樣地，你可以在屋宇署網站找到相關名冊。法團應根據註冊檢驗人員撰寫的工程範圍說明及標書，邀請多間註冊承建商投標，然後仔細比較其報價、公司規模、往績及口碑，揀選最合適的一間。
第三步：訂明檢驗的範圍涵蓋哪些部分？
樓宇公用部分：結構構件、樓梯、走廊
訂明檢驗的首要重點是樓宇的公用部分，特別是關乎結構安全的構件。這包括樓宇的支柱、橫樑、樓板、承重牆等。此外，日常使用的樓梯、走廊、大堂及天台等公共空間，也在檢驗範圍之內，以確保其狀況良好，沒有潛在危險。
樓宇外部構件：外牆、批盪、窗戶、排水渠
樓宇的「外衣」同樣是檢驗的重點。註冊檢驗人員會仔細檢查外牆飾面，例如紙皮石或批盪，看看是否有鬆脫或剝落的跡象。同時，公用地方的窗戶、外牆的排水渠及各種喉管，也是必須檢驗的項目，目的是預防因構件老化而造成的高空墮物或滲水問題。
伸出物及招牌的檢驗
任何從大廈外牆伸展出來的構築物，例如簷篷、冷氣機石屎台、晾衣架等，都屬於檢驗範圍。另外，懸掛於大廈外牆的招牌，特別是結構已見老化的，亦會被一併檢查，以確保其安裝穩固，不會對公眾構成威脅。
第四步：監督修葺工程及完成呈報
註冊檢驗人員的角色：監督工程質量與進度
在修葺工程期間，你所委任的註冊檢驗人員會擔當監督的角色。他會定期巡視地盤，確保承建商是按照訂明的標準及規格施工，使用的物料符合要求，並監察工程進度。這個監督程序是保障業主權益及工程質素的重要一環。
工程完成後的最終呈報程序
當所有訂明的修葺工程完成後，註冊檢驗人員會進行最終驗收。確認工程妥善完成後，他會向屋宇署呈交一份「完工證明書」及相關文件。屋宇署在收到及核實文件後，整個強制驗樓的法定程序便告完成，通知書的要求亦已履行。
【業主實用工具】強制驗樓流程檢查清單 (Checklist)
提供PDF下載，助你管理進度，避免遺漏關鍵步驟
為了讓你更輕鬆地管理整個強制驗樓的流程，我們特別準備了一份詳細的檢查清單 (Checklist)。你可以下載並打印出來，逐步核對每個關鍵步驟，確保沒有遺漏任何重要事項，讓整個過程更具系統性。
[按此下載：強制驗樓流程檢查清單PDF]
尋找專業援手：如何揀選合資格的服務提供者
當確認大廈不幸被列入最新的屋宇署強制驗樓名單後，下一步的關鍵就是尋找專業人士協助。要順利完成整個屋宇署強制驗樓計劃，委任一位可靠的註冊檢驗人員（RI）及承建商至關重要。這個環節將會提供清晰的指引，助你作出明智的選擇。
如何使用屋宇署名冊搜尋合資格人士
屋宇署設有官方的網上名冊，方便公眾搜尋已註冊的專業人士及承建商。這是最權威而且可靠的資訊來源，大家應該優先使用這個工具，以確保你所聘用的人員符合屋宇署強制驗樓的法定資格。
搜尋註冊檢驗人員及承建商的方法
首先，你可以進入屋宇署的網站，在「強制驗樓計劃」的專頁中找到相關的搜尋系統。系統通常提供多種搜尋方式，讓你更精準地找到目標。你可以按服務提供者的「姓名或公司名稱」搜尋，或者如果你有特定人選，也可以直接輸入他們的「註冊編號」。另外，系統亦允許你按「註冊類別」（例如註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商、註冊小型工程承建商）及「地區」進行篩選，方便你尋找在你所屬地區提供服務的承建商。
如何解讀搜尋結果中的關鍵資訊
搜尋結果頁面會列出多項重要資訊，大家需要細心閱讀。除了基本的姓名、公司名稱和聯絡電話，你應該特別留意以下幾點。第一是「註冊屆滿日期」，確保其註冊在檢驗及工程期間仍然有效。第二，部分名冊會標示該人士或公司「曾提供強制驗樓計劃服務」或「有興趣提供強制驗樓計劃服務」，這些標示具有很高的參考價值，代表他們對相關流程有一定認識或經驗。最後，如果是承建商，名冊亦會列明其可承辦的工程級別和類型。
【揀選指南】聘用服務提供者的注意事項
找到了合資格人士的名單後，下一步就是從中挑選最合適的一位。這個決定影響深遠，所以必須謹慎行事。
背景審查：查閱紀律處分記錄以評估風險
在聯絡任何服務提供者之前，一個非常重要的步驟是查閱他們的紀律處分記錄。屋宇署網站通常會公布曾被紀律委員會處分的專業人士或承建商名單。花時間查閱這些記錄，可以幫助你評估潛在的風險，避免委任有不良記錄的人士，保障法團和業主的利益。
貨比三家：索取及比較報價的技巧
建議業主立案法團至少索取三至五份來自不同註冊檢驗人員或承建商的報價作比較。比較時，不能只看總價。一份清晰的報價單應詳細列明各項服務的收費，例如註冊檢驗人員的報價是否已包括檢驗、撰寫報告及監督修葺工程的全部費用。承建商的報價則應列明工程範圍、使用物料的規格及各項工序的收費。仔細比較這些細節，有助你了解每個選項的性價比，避免日後出現隱藏收費或工程爭議。
經驗分享：揀選註冊檢驗人員的常見問題
在揀選過程中，業主法團常常會遇到一些疑問。例如，註冊檢驗人員的經驗是否愈多愈好？答案是經驗固然重要，但溝通能力和責任心同樣不可或缺。你亦可以了解他們過往處理的樓宇類型是否與你的大廈相似。另一個常見問題是，如果檢驗人員建議的修葺範圍非常廣泛，應該如何應對？在這種情況下，法團可以要求檢驗人員提供詳細的理據，解釋每項修葺的必要性，甚至考慮尋求第二專業意見。聘用一個願意與業主坦誠溝通、詳細解釋專業判斷的註冊檢驗人員，對整個屋宇署強制驗樓流程會有極大幫助。
財務規劃：強制驗樓的費用預算及政府資助
當大廈出現在屋宇署強制驗樓名單上，除了要應對檢驗程序，最實際的問題就是費用。妥善的財務規劃，是順利完成整個屋宇署強制驗樓計劃的關鍵一步。這裡會為你拆解各項開支，並且介紹可以申請的政府資助，讓你更有預算。
強制驗樓費用包含哪些主要項目？
談到錢，大家自然最關心總開支。整個強制驗樓的費用，主要由兩大部分組成。第一部分是支付給專業人士的服務費，第二部分是實際進行維修工程的費用。了解這兩者的分別，有助法團和業主們更好地審批預算。
註冊檢驗人員的檢驗及監督費用
這筆費用是支付給你所委任的「註冊檢驗人員 (RI)」。他的工作不只是初步檢驗大廈。費用通常包括了首次的全面勘察、撰寫詳細的檢驗報告，以及在後續修葺工程中擔當監督角色，確保工程質量符合標準。這筆專業服務費，是保障整個驗樓及維修工程質素的第一道關卡。
註冊承建商的修葺工程費用
這部分通常是整個項目中開支最大的一環。在註冊檢驗人員提交報告後，若確定大廈需要修葺，就需要聘請「註冊承建商」來施工。費用涵蓋了所有維修項目的材料和人工，例如修補外牆石屎、更換破損的排水管等。工程規模越大，費用自然越高。
【預算參考】如何估算強制驗樓總開支？
要估算一個準確的數字並不容易，因為每座大廈的狀況都不同。不過，我們可以從幾個關鍵因素入手，讓你對可能需要的開支有個概念，幫助業主立案法團制定初步預算。
影響費用的因素：樓宇規模、單位數目及損耗程度
有三個主要因素會直接影響總開支。第一是樓宇的規模和設計，樓宇越高、外牆面積越大、設計越複雜，檢驗和維修的難度及成本就越高。第二是單位數目，雖然總費用會較高，但攤分到每戶的金額可能會相對較少。第三，也是最關鍵的一點，就是樓宇的實際損耗程度。一座保養得宜的大廈，所需的修葺工程自然較少，費用也會大幅降低。
市場參考價格及法團預算制定建議
市場上，單是註冊檢驗人員的服務費，已因應樓宇規模和複雜度而有很大差異。修葺工程的費用範圍就更廣了。我們建議業主立案法團在招標時，準備清晰的工程範圍文件，並且邀請多間合資格的公司報價，做到貨比三家。這樣才能得出一個貼近市場的合理預算，保障所有業主的權益。
善用政府資助及津貼計劃
面對龐大的維修開支，政府及相關機構其實提供多項資助計劃，協助合資格的業主應對財務壓力。主動了解這些計劃，可以大大減輕大家的負擔。
「樓宇更新大行動2.0」及其他相關資助計劃
目前最主要的資助來源是市區重建局推出的「樓宇更新大行動2.0」。這個計劃為合資格的舊樓業主提供財政資助，以進行強制驗樓及驗窗計劃下的訂明檢驗及修葺工程。另外，香港房屋協會也有提供類似的「樓宇維修綜合支援計劃」，同樣值得大家留意。
各項資助的申請資格及流程簡介
一般來說，這些資助計劃的申請資格會與樓齡、樓宇類型及業主的應課差餉租值掛鈎。申請通常需要由業主立案法團牽頭，在集齊所需文件後，向相關機構提交申請。由於每項計劃的細節和申請流程都有不同，建議大家直接瀏覽市建局或房協的官方網站，查閱最新的申請資格和指引，確保符合所有要求。
強制驗樓常見問題 (FAQ)
收到強制驗樓通知，心中難免會浮現許多疑問。我們整理了一些業主最常遇到的問題，希望能夠幫助你更順利地應對整個屋宇署強制驗樓計劃。
若不遵從強制驗樓通知有何法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題。如果業主或法團沒有在指定期限內遵從強制驗樓的法定通知，根據《建築物條例》，這屬於刑事罪行。屋宇署可以提出檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五萬元及監禁一年。如果罪行持續，每日可再加罰款港幣五千元。另外，屋宇署也可以委派顧問及承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主或法團追討所有相關費用，並附加監督費及附加費。所以，準時遵辦通知是唯一的正確做法。
強制驗樓中，個別業主與業主立案法團的責任如何劃分？
在整個屋宇署強制驗樓的過程中，責任分工相當明確。業主立案法團（OC）是主要的統籌者，負責代表全體業主處理樓宇公用部分的事宜。這包括召開業主大會、委任註冊檢驗人員及註冊承建商、籌集工程資金，以及監督整個檢驗與修葺過程。而個別業主的主要責任，就是積極參與業主大會的決策，並且根據大廈公契的規定，分攤檢驗及修葺公用部分所產生的費用。大家需要共同合作，才能順利完成整個計劃。
如對檢驗結果或修葺範圍有爭議應如何處理？
當大家對註冊檢驗人員提交的報告或建議的修葺範圍有不同意見時，可以循序漸進地處理。首先，法團應代表業主與註冊檢驗人員進行溝通，要求對方就爭議點提供更詳細的解釋或數據支持。如果溝通後仍無法達成共識，法團可以考慮聘請另一位獨立的註冊檢驗人員提供第二專業意見（Second Opinion），以作比較和參考。假如爭議持續，則可能需要尋求專業的調解服務，或者在最終情況下，透過法律途徑解決。
資助房屋（如居屋）的呈報程序有何不同？
這一點需要特別留意。如果你的樓宇是屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」或在公眾屋邨範圍內，雖然同樣受強制驗樓計劃規管，但文件的呈報程序與一般私人樓宇有所不同。在完成檢驗及修葺工程後，相關的指明表格及文件，並不是呈交給屋宇署，而是需要郵寄或親身遞交至房屋署總部轄下的特定部門。
實用資源及聯絡方法
在處理強制驗樓事宜時，如有任何疑問，可以直接聯絡相關政府部門。
屋宇署查詢熱線：2626 1616 (由1823接聽)
房屋署獨立審查組聯絡方式
地址：九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓8樓
辦公時間：星期一至五 上午8時30分至下午5時15分