收到屋宇署發出的強制驗窗計劃法定通知，是否感到不知所措？面對屋宇署驗窗合資格人士 (QP) 的冗長名單，業主往往難以分辨邊個才是信譽良好的專業人士，更擔心墮入濫收費用、工程馬虎的陷阱。本終極指南專為解決您的疑難而設，將由零開始，詳解強制驗窗的完整5大步驟。我們不僅會教您如何正確使用屋宇署的官方名單，從中挑選最適合您需要的合資格人士，更會深入剖析驗窗報價單、工程監督要點及法律保險責任，助您輕鬆應對整個流程，避開所有潛在伏位。
深入剖析：誰是「屋宇署驗窗名單」上的合資格人士 (QP)？
要成功完成強制驗窗，第一步就是要懂得查閱屋宇署驗窗合資格人士名單，並且從中找到對的幫手。這份屋宇署驗窗名單，並非只是一份簡單的師傅清單，而是一個涵蓋了不同專業範疇的專家名冊。所有名單上的人士，都統稱為「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP），他們是法例上唯一認可能夠進行訂明檢驗與監督訂明修葺的專業人員。
合資格人士 (QP) 的主要類別與職責
名單上的QP背景各異，職責也各有分工。了解他們的角色，有助你根據工程的實際需要，作出最精明的選擇。
認可人士 (AP)：統籌及核證計劃的核心
認可人士 (Authorized Person) 通常是註冊建築師、工程師或測量師。你可以將他們理解為整個驗窗工程的「總監」。他們具備全面的建築知識，有權力統籌整個檢驗、監督修葺工程，並且最終核證工程符合法規。如果你的工程規模較大，例如涉及整幢大廈，委任AP就能一站式管理所有環節。
註冊檢驗人員 (RI)：專注窗戶訂明檢驗的專家
註冊檢驗人員 (Registered Inspector) 是專為強制驗樓及驗窗計劃而設的專家。他們的主要職責是親自進行「訂明檢驗」，就像是窗戶的「專科醫生」，專門負責診斷窗戶的狀況，判斷是否安全，並且準確地指出需要修葺的地方。
註冊結構工程師 (RSE)：處理樓宇結構相關問題的權威
註冊結構工程師 (Registered Structural Engineer) 在驗窗過程中是個特殊角色。一般情況下，你未必需要他們。但是，如果窗戶的修葺工程牽涉到樓宇的結構構件，例如需要改動窗戶所在的承重牆，就必須由RSE負責監督同核證，以確保樓宇的整體結構安全不受影響。
註冊一般建築承建商 (RGBC)：執行大型驗窗及修葺工程的主力
註冊一般建築承建商 (Registered General Building Contractor) 是有資格進行各類大型建築工程的公司。在驗窗計劃中，他們是執行修葺工程的「主力部隊」，特別適合處理大型屋苑或整幢大廈的修葺項目。他們負責根據QP的指示，進行具規模的訂明修葺。
註冊小型工程承建商 (RMWC)：專門處理窗戶修葺的承建商
註冊小型工程承建商 (Registered Minor Works Contractor) 是專門處理小型工程的承建商，窗戶修葺正是他們的主要業務範疇之一。無論是以公司或個人形式註冊，他們都是處理個別單位或少量窗戶修葺工作的理想人選，是執行具體修葺工作的「技術尖兵」。
業主指南：如何根據工程需要，從名單中選擇合適QP？
了解不同QP的職能後，下一步就是如何作出選擇。關鍵在於你的工程規模與複雜程度。
驗窗公司 vs 個人承建商：如何從名單中選擇？
在屋宇署的驗窗名單上，你會找到以公司形式註冊的承建商 (例如RGBC或RMWC公司)，也會找到個人承建商 (例如個人註冊的RMWC)。一般來說，大型屋苑或整幢大廈的工程，涉及統籌管理、保險及大量人手，選擇承建商公司會較為穩妥。如果只是處理自己單位的窗戶，聘用經驗豐富的個人承建商，可能更具彈性及成本效益。
涉及結構改動：何時必須聘用註冊結構工程師 (RSE)？
這點非常重要。如果你計劃的修葺不只是更換窗戶組件，而是想擴大窗戶開口，或者改動窗邊的結構牆，這就超出了標準驗窗的範圍。你的檢驗人員 (AP或RI) 有責任指出這類問題，並且建議你必須聘用註冊結構工程師 (RSE) 介入，以確保改動合法且安全。
檢驗與施工分離：聘用不同QP執行檢驗和監督的好處
一個保障業主權益的聰明做法，是將「檢驗」與「施工」交由不同的公司或人士負責。例如，你可以聘用一位註冊檢驗人員 (RI) 進行檢驗並撰寫報告，然後根據報告，另行尋找一家註冊小型工程承建商 (RMWC) 進行報價及施工。這樣做可以建立一個有效的監察機制，RI可以作為獨立的第三方，監督承建商的施工質素與用料，避免因潛在的利益衝突而引致工程標準下降的問題。
如何使用屋宇署驗窗名單？搜尋及識別專業人士教學
收到強制驗窗通知後，下一步就是從官方的屋宇署驗窗合資格人士名單中，尋找合適的專業人士。這份屋宇署驗窗名單是業主的重要工具，不過上面的資訊眾多，懂得如何有效使用及解讀，才能幫你快速鎖定可靠的服務提供者。接下來，我們會一步步教你如何操作官方搜尋器，以及從中識別出專業人士的關鍵技巧。
官方「合資格人士及註冊承建商名冊」搜尋器使用步驟
屋宇署網站設有公開的「合資格人士及註冊承建商名冊」搜尋器，這是尋找專業人士最權威的渠道。只要掌握幾個簡單步驟，就能輕鬆上手。
步驟一：輸入精準篩選條件尋找驗窗公司或個人
首先，進入屋宇署的搜尋器頁面。你會看到幾個搜尋欄位，包括「名稱」、「註冊編號」、「註冊類型」及「營業位置（地區）」。你可以輸入已知的公司或個人名稱進行精準搜尋。如果沒有特定人選，可以選擇「註冊類型」，例如「註冊檢驗人員」或「註冊小型工程承建商」，再配合「營業位置（地區）」篩選出在你所在區域提供服務的承建商，這樣有助縮小搜尋範圍，方便尋找就近的服務。
步驟二：如何解讀名單上的關鍵資訊
搜尋結果會列出符合條件的人士或公司名單。每一項紀錄都會顯示基本但關鍵的資訊，包括「姓名／公司名稱」、「註冊編號」、「屆滿日期」及「聯絡電話」。你需要特別留意「屆滿日期」，確保其註冊仍然有效。如果是公司，名單上亦會列出公司的「授權簽署人」，他就是代表公司負責相關法律文件的人。
關鍵指標：如何從名單上識別資深專業人士
在搜尋結果中，有兩個標示可以幫助你判斷服務提供者的經驗。你會看到「曾提供強制驗窗計劃服務」和「有興趣提供強制驗窗計劃服務」這兩項。前者代表該人士或公司已有相關的實戰經驗，處理過強制驗窗的個案；後者則表示他們有意願承接這類工作。對於初次驗窗的業主而言，選擇有實際經驗的專業人士，通常會讓整個過程更加順暢。
避開陷阱：警惕名單上的紀律處分記錄
在瀏覽名單時，如果發現某些名字旁邊出現一個「%」符號，就要特別留神。這個符號代表該名人士或承建商，在過去一段時間內曾有紀律處分記錄，例如曾被暫時從名冊中除名。雖然這不代表他們目前不合資格，但這是一個重要的警示信號，提醒你在選擇前應作更審慎的考慮。
身份驗證：如何有效核實「合資格人士驗窗卡」？
當合資格人士上門時，進行身份驗證是保障自己的重要一步。所有為強制驗窗計劃進行訂明檢驗的合資格人士，都會獲發一張「合資格人士驗窗卡」，這是他們身份的官方證明。
驗窗卡的關鍵資訊：姓名、照片、有效期及所屬公司
收到驗窗卡時，你應仔細核對卡上的四大關鍵資訊。第一，是卡上的姓名與其身份證明文件是否相符。第二，是卡上的近照是否與面前的人士樣貌一致。第三，檢查卡上的屆滿日期，確保其資格仍然有效。最後，如果該人士是代表公司，卡上會列明承建商的名稱，確保與你委聘的公司一致。
驗窗卡的交還機制與有效性查核
驗窗卡設有嚴謹的交還機制。一旦持卡人不再是註冊人士，或已離開其所屬的註冊承建商公司，他們就必須將驗窗卡交還屋宇署。這個機制確保了你手上查核的驗窗卡，能準確反映該人士當下的執業資格。因此，上門檢驗時出示有效的驗窗卡，是判斷其專業身份的基本要求。
強制驗窗計劃全流程：由收到通知到完成驗窗
收到屋宇署的強制驗窗通知，感覺好像有點複雜。其實，整個流程就像一個清晰的路線圖，只要跟著五個步驟走，就能順利完成。第一步就是從尋找「屋宇署驗窗合資格人士名單」開始，委任一位專業人士協助你處理整個強制驗窗計劃，確保家居安全。現在就讓我們一步一步拆解整個過程。
第一步：收到強制驗窗計劃法定通知及理解要求
當你收到屋宇署寄來的法定通知信，這就是整個驗窗旅程的起點。這封信不是普通的宣傳品，而是一份有法律效力的文件。首先，你要仔細閱讀信件內容，特別是找出兩個關鍵資訊：驗窗的範圍和完成期限。通知書會清楚列明需要檢驗的是哪些窗戶，以及你必須在何時之前完成整個檢驗及修葺程序。理解這些基本要求，有助你規劃之後的步驟。
第二步：委任「屋宇署驗窗名單」中的專業人士進行檢驗
收到通知後，下一步就是委任一位專業人士。你必須從屋宇署的驗窗名單中，尋找一位合資格人士 (Qualified Person, QP) 來為你進行檢驗。這份名單上的專業人士都經過認可，能確保檢驗符合法例標準。切記，並非任何裝修師傅都能處理，必須是名單上的QP才算合規。
索取驗窗報價單的注意事項
在決定聘用哪位QP前，建議你至少聯絡三間公司或個人索取報價單作比較。價錢固然是考慮因素，但不是唯一的標準。索取報價時，你可以多問幾個問題，例如：報價是否已包含檢驗及呈交文件的費用？如果需要維修，不同項目的收費如何計算？公司是否持有有效的第三者責任保險？這些問題有助你了解服務的全面性，避免日後出現爭議。
如何看懂驗窗工程報價單及識別隱藏收費
一份清晰的報價單，應該會將檢驗費和維修費分開列明。檢驗費通常是一個固定收費。維修費則會逐項列出，例如更換一顆不銹鋼拉釘、一對窗鉸或更換防水膠邊的單價。你要特別留意一些潛在的隱藏收費，例如報價單上有沒有註明「搭棚費另計」或使用特定物料需要額外收費。看懂這些細節，能幫助你準確預算開支，避免工程完成後才發現超出預算。
第三步：合資格人士根據《作業守則》進行訂明檢驗
你委任的合資格人士會親自上門，根據屋宇署發出的《作業守則》進行詳細檢驗。這不只是簡單地開關幾下窗戶，而是一個系統性的安全評估。QP會仔細檢查窗戶的每一個組件，確保它們的狀況良好及運作正常。
強制驗窗計劃的檢驗範圍與標準
檢驗範圍涵蓋窗戶的所有構件。QP會檢查窗框、玻璃嵌板、窗鉸、拉釘、螺絲以及防水膠邊等。標準方面，QP會評估這些構件是否有變形、銹蝕、鬆脫、老化或破損的跡象。例如，窗鉸的拉釘必須是堅固的不銹鋼拉釘，而且沒有鬆動；玻璃沒有裂痕；窗框能穩固地固定在牆身上。任何不符合安全標準的地方，都會被記錄下來，作為後續修葺的依據。
驗窗過程中業主需配合的事項
為了讓檢驗過程順利，業主可以作出一些簡單的配合。在QP上門前，你可以先移開窗戶前的雜物或傢俬，確保QP有足夠的空間進行檢查。檢驗期間，你可以陪同在旁，這樣當QP發現問題時，你可以即時了解情況並提問。清晰的溝通能讓整個過程更有效率。
第四步：由合資格承建商進行訂明修葺 (如需要)
如果檢驗後發現窗戶有問題需要維修，合資格人士會指明需要修葺的項目。之後，你需要委任一名註冊承建商來進行這些訂明修葺工程。通常，提供檢驗服務的QP或其公司也能安排合資格的承建商，或者你也可以自行尋找。整個修葺過程會在QP的監督下進行。
監督與物料合規對窗戶安全的影響
QP的監督角色十分重要。他們會確保承建商使用的物料符合安全標準，例如必須使用不銹鋼螺絲及拉釘，避免因物料不合規而影響窗戶的耐用性和安全性。妥善的監督能保證修葺工程的質量，從根本上解決窗戶的安全隱患，這也是整個計劃的核心目的。
確保修葺工程符合屋宇署安全標準
所有修葺工作都必須嚴格按照屋宇署的標準執行。例如，更換拉釘的數量、位置和方式都有特定指引。QP的職責就是核實所有維修工序都符合規定。完成修葺後，窗戶的安全性能應恢復至符合法例要求的水平。
第五步：完成驗窗後呈交證明書予屋宇署
當所有檢驗和必要的修葺工作都完成後，合資格人士會簽發一份證明書（表格MWI 1），確認你單位的窗戶已經符合安全標準。之後，QP會將這份證明書呈交給屋宇署備案。這一步代表你已經履行了法定通知的要求。建議你亦向QP索取一份證明書的副本，以作個人紀錄。至此，整個強制驗窗的流程便告一段落。
委任屋宇署名單人士的權責：業主必知的法律、安全及保險事項
當你從屋宇署驗窗合資格人士名單中選定心儀的專業人士或承建商時，其實這不單純是一項工程委託，更是一份涉及法律、安全與保險的責任合約。了解清楚各方的權責，能讓你更安心地完成整個驗窗流程，同時保障自己免受不必要的風險。
屋宇署對名單上合資格人士及承建商的規管與罰則
屋宇署對驗窗名單上的專業人士有嚴格的規管制度，這正是這份名單可信賴的原因。他們不單是技術人員，更是受法例約束、需要為工程質量及安全負上法律責任的專業人士。假如他們未能履行職責，將會面臨嚴厲的罰則。
未親自檢驗或妥善監督的後果
法例明確要求，合資格人士（QP）必須「親自」進行窗戶檢驗。這項要求非常嚴格，意味著他們不能將檢驗工作假手於人，必須親身到現場評估每一個細節。同樣，如果窗戶需要修葺，他們亦有責任妥善監督整個施工過程。假如合資格人士沒有親自檢驗，或在監督修葺工程時出現疏忽，即屬違法，最高可被罰款港幣$250,000。
未能確保窗戶安全的嚴重罰則 (罰款與監禁)
這是整個計劃中最嚴重的一環，因為它直接關乎公眾安全。如果合資格人士或註冊承建商在完成檢驗或修葺後，未能確保窗戶處於安全狀態，後果將非常嚴重。一經定罪，最高可被判處罰款港幣$1,000,000及監禁3年。這項重罰反映了政府對防止窗戶墜下意外的決心，也提醒所有從業員必須以最嚴謹的態度處理每一項工程。
提防非法「無牌執業」的刑事責任
業主必須注意，只有在屋宇署名單上的人士，才有資格進行法定的驗窗及簽署證明文件。任何不在名單上的人士，即使自稱經驗豐富，都屬於「無牌執業」。他們提供的所謂「驗窗證明」在法律上是無效的。若有人冒充合資格人士核證檢驗或修葺，即屬刑事罪行，最高可處罰款港幣$100,000及監禁6個月。因此，聘用前再三核實其身份，是保障自己的重要一步。
驗窗工程安全指引：業主與承建商的責任
一項專業的驗窗工程，除了要符合法規，更要確保施工安全。雖然安全措施主要由承建商負責執行，但作為業主，了解基本要求，有助你判斷承建商是否專業可靠。
個人防護裝備要求
進行高空工作具有一定風險，因此工人的安全裝備絕不能馬虎。專業的團隊在工作時，必定會佩戴足夠的個人防護裝備，例如安全帽及繫穩在獨立救生繩上的安全吊帶。同時，他們亦會按需要搭建穩固的工作平台，例如合規格的竹棚架，確保施工過程安全。如果你見到師傅裝備齊全地開工，這也是一個專業的表現。
購買第三者責任及勞工保險的重要性
這是保障業主自身利益的關鍵一環。一份全面的工程合約，理應包含承建商已購買足夠保險的證明。其中最重要的有兩項：第一是「第三者責任保險」，用作保障萬一工程期間發生意外，引致第三者（例如途人或樓下住戶）的人身或財物損失時的賠償。第二是「勞工保險」（僱員補償保險），用作保障施工師傅因工受傷的法定賠償。在工程開始前，你可以要求承建商出示相關的保單副本，確保萬一發生不幸事故時，有保險可以承擔責任，避免法律責任轉嫁到自己身上。
屋宇署驗窗名單及強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
強制驗窗費用大概多少？影響驗窗價錢的因素分析
市場參考價錢及常見收費項目
強制驗窗的費用並無統一標準，價錢會因應多個因素而有頗大差異。一般而言，純粹的檢驗費用，市場參考價由每個單位數百元至千多元不等。不過，總開支通常取決於以下幾個關鍵：
- 窗戶數量與種類：單位內的窗戶愈多，或者有大型窗、落地玻璃、結構複雜的窗戶，檢驗時間與工序增加，費用自然較高。
- 檢驗後的修葺範圍：這是影響總費用的最大變數。如果所有窗戶狀況良好，只需支付基本檢驗費。如果需要更換窗鉸、拉釘或防水膠邊等，則會按項目逐一收費。
- 所選的合資格人士：從屋宇署驗窗名單上選擇大型驗窗公司或個人承建商，收費規模亦有不同。大型公司可能收費較高，但提供的服務或較全面。
常見的收費項目一般包括：
– 基本檢驗費：合資格人士上門檢查所有窗戶，並提供檢驗報告的費用。
– 訂明修葺費：按個別需要更換的部件收費，例如更換不銹鋼拉釘、窗鉸、窗鎖手掣等，報價單上應清晰列明每項的單價和數量。
– 呈交文件費用：部份公司會就代為填寫及呈交屋宇署所需的證明書（表格MWI 1）收取少量行政費。
– 搭棚費用：如果窗戶位置需要從外牆施工，例如更換整組窗框，便可能涉及搭棚，這是一筆相當可觀的額外開支。
建議業主最少尋找兩至三間在屋宇署驗窗名單上的公司索取詳細報價單，仔細比較後再作決定。
如何聯絡及投訴「屋宇署驗窗名單」上的服務提供者？
屋宇署查詢熱線 (2626 1616) 及 1823 的角色
如果你對「屋宇署驗窗名單」上服務提供者的專業操守有疑問，例如懷疑合資格人士並未親自進行檢驗、監督修葺不力，或者在文件處理上出現問題，你可以透過政府的綜合查詢熱線 1823 提出。1823 會記錄你的個案，然後轉交屋宇署跟進。屋宇署的查詢熱線 (2626 1616) 亦是由 1823 負責接聽。
提出投訴時，最好能提供清晰的資料，包括合資格人士或公司的名稱、檢驗日期、相關文件及具體情況描述，這樣有助相關部門更有效率地處理你的個案。
針對職業安全的投訴渠道 (勞工處熱線)
如果你的投訴是關於工程期間的工業安全問題，這就屬於勞工處的管轄範圍。例如，你發現承建商的工人在沒有佩戴安全帶的情況下進行高空工作，或者棚架結構看起來不穩固，你可以直接致電勞工處的投訴熱線 (2542 2172) 舉報。保障施工安全，不只是承建商的責任，也是保障公眾利益的重要一環。
強制驗窗計劃是否有任何財政資助或貸款？
簡介樓宇復修相關的資助計劃
強制驗窗計劃本身未設有專屬的資助，不過，政府及相關機構提供多項樓宇復修資助計劃，而強制驗窗的費用通常都包含在這些計劃的資助範圍內。這些計劃旨在協助有需要的業主履行樓宇維修的法律責任。
較為人熟悉的計劃包括由市區重建局（市建局）推出的「樓宇復修綜合支援計劃」，以及香港房屋協會（房協）為長者業主提供的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」。這些計劃通常會為合資格的業主或法團，就樓宇公用地方及單位內部的訂明檢驗及修葺工程，提供財政資助或免息貸款。
如何查詢申請資格及詳情
要了解各個資助計劃的詳情，例如申請資格、資助金額、申請程序等，最直接可靠的方法是瀏覽相關機構的官方網站。
- 市區重建局 (URA)：提供全面的樓宇復修資助資訊，適合大廈法團或個別業主申請。
- 香港房屋協會 (HKHS)：其資助計劃較多針對長者或有特別需要的人士。
- 屋宇署網站：亦有整合各類樓宇維修資助計劃的資訊及連結。
由於申請資格及條款會不時更新，直接查閱官方公布的最新資料是最佳做法。
在屋宇署驗窗名單上找不到合適人選怎麼辦？
如果在屋宇署的官方名冊上篩選後，仍然覺得難以找到心儀的驗窗公司或師傅，可以嘗試以下幾個方法。
首先，放寬你在官方搜尋器上的篩選條件。有時候過於精準的地區或類別設定，反而會錯失一些合適的選擇。
其次，除了屋宇署驗窗名單，一些專業學會亦備存了表示有興趣提供強制驗窗服務的會員名單，例如香港建築師學會、香港工程師學會等。這些名單上的專業人士同樣是屋宇署認可的合資格人士，為你提供更多選擇。
最後，一個很實用的方法是向你所居住大廈的管理處或業主立案法團查詢。他們過往可能曾為大廈公用地方的窗戶進行驗窗，或曾統籌其他業戶集體驗窗，手上或會有一份曾經合作過、往績良好的承建商名單可供參考。