突然收到屋宇署寄來的強制驗窗法定通知，感到徬徨無助？擔心程序繁複、費用高昂，甚至誤墮維修陷阱？這份2025年終極指南，正是為你而設。我們將由零開始，一步步詳解由收信、委聘合資格人士（QP）、進行訂明檢驗、安排修葺到最終呈報屋宇署的完整流程。本文更會深入剖析市場費用預算、政府資助詳情，並提供最實用的防伏攻略，助你精明選擇承辦商，輕鬆、安心地履行驗窗責任。
強制驗窗計劃是什麼？業主必讀核心概念
當你收到一封關於政府強制驗窗計劃的信件，第一時間可能有點不知所措。其實，這可以理解為政府為全港舊樓窗戶安排的一個定期「身體檢查」，目的是確保窗戶安全，預防意外發生。這不是懲罰，而是一個保障公眾和住戶安全的標準程序。
計劃目的與法律基礎
這個計劃的核心目的非常直接，就是保障公眾安全。香港樓宇密集，窗戶一旦因老化而墜落，後果會非常嚴重。所以，政府透過《建築物條例》（第123章）立例，訂明業主有責任定期檢驗和維修窗戶。整個政府強制驗窗的程序，都是基於這條法律基礎，確保每位業主都履行應有的責任。
哪些樓宇需要強制驗窗？
計劃的對象很明確。一般來說，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，就需要強制驗窗。這包括了大部分的私人住宅、商住樓宇、商業大廈和工業大廈。不過，有一個主要豁免情況，就是樓高不超過3層的住宅樓宇，就不在此計劃範圍內。
為何我的大廈會被選中？
你可能會好奇，全香港這麼多樓宇，為什麼偏偏選中你的大廈？屋宇署並非隨機抽樣。他們每年會根據「風險為本」的原則，在諮詢過專業委員會後，揀選目標樓宇。考慮的因素包括：
* 樓宇的樓齡。
* 樓宇的整體狀況和維修記錄。
* 該區或該大廈過往的窗戶失修舉報記錄。
所以，當你的大廈被列入強制驗窗計劃名單時，通常代表它已達到需要進行安全評估的階段。
圖解驗窗流程：業主、QP、承辦商角色一覽
要順利完成整個流程，首先要清晰了解當中三個主要角色的分工。你可以想像成一個「睇醫生」的過程：
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業主（就是你）：你是整個計劃的「總指揮」。你的責任是收到通知後，主動委任一位「合資格人士」進行檢查。如果需要維修，你還要負責聘請「註冊承建商」，並支付相關費用，確保整個政府強制驗窗計劃的流程按時完成。
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合資格人士（Qualified Person, QP）：他是「窗戶醫生」。QP是屋宇署認可的專業人士，負責親自上門為你的窗戶進行詳細「診斷」。他會判斷窗戶是否安全，然後決定是否需要「做手術」（維修）。如果需要維修，他還要負責監督整個維修過程，確保工程符合標準。
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註冊承辦商：他是「窗戶外科手術師」。如果QP判斷需要維修，承辦商就會在QP的監督下，負責所有實際的修葺工作，例如更換窗鉸、螺絲或鎖具等。
簡單來說，流程就是你聘請醫生（QP）做檢查，醫生開出藥方（維修方案），然後你再找人執行（承辦商），最後由醫生確認康復（向屋宇署呈報）。只要搞清楚這個關係，後續步驟就會變得十分清晰。
【分步詳解】由收信到完工，輕鬆完成強制驗窗
收到政府強制驗窗計劃的通知信，就好像接到一個必須完成的任務。整個政府強制驗窗的流程其實相當清晰，只要跟著以下五個步驟，就能有條理地處理好，確保窗戶安全又符合法規。
步驟一：接收及核實法定通知
一切由收到屋宇署發出的「法定通知」開始。這封信會清楚列明你的單位或大廈已被選中，需要進行強制驗窗。收到信件後，首要任務是核實其真偽。你可以到屋宇署的官方網站，查閱最新的強制驗窗計劃名單，確認你的大廈是否在名單上。通知書上會訂明完成檢驗及維修的期限，一般私人單位為6個月，而大廈公用部分則為9個月，所以要記下這個重要日期。
步驟二：委聘合資格人士 (Qualified Person, QP)
下一步就是物色一位「合資格人士」（Qualified Person, QP）來為你處理檢驗事宜。QP是屋宇署認可的專業人士或承建商，你必須委任他們來進行檢驗。尋找QP最可靠的途徑，是查閱屋宇署網站上的合資格人士名冊。建議你聯絡幾位QP索取報價，比較服務內容和費用。選定QP後，他便會處理相關文件，正式接受你的委任。
步驟三：QP上門進行訂明檢驗
與QP約好時間後，他會親身上門為單位內所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗過程相當仔細，QP會檢查窗戶的每個部分，包括玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲等，評估它們是否安全穩固。作為業主，你需要做的就是配合QP，確保他能夠順利檢查所有窗戶。如果單位已經出租，你便需要預先與租客溝通好，安排檢驗時間。
步驟四：根據檢驗結果安排修葺
檢驗完成後，會出現兩種情況。第一種是窗戶狀況良好，無需修葺。這樣的話，QP會直接向屋宇署呈交檢驗證明，整個流程便大致完成。完成後，你的窗戶就符合了強制驗窗計劃5年的周期要求。第二種情況是QP發現窗戶有需要修葺的地方。他會詳細列出問題所在，此時你需要委聘註冊承建商，在QP的監督下進行維修。
步驟五：完成修葺及呈報屋宇署
當所有指定的修葺工程完成後，負責監督的QP會再次檢查，確認所有項目都符合安全標準。最後，QP會向屋宇署呈交一份「完工證明書」。屋宇署收到並接納文件後，你便正式履行了這次法定通知的所有要求。假如在過程中遇到財政困難，可以留意一下是否有合適的強制驗窗計劃資助可以申請，減輕維修的負擔。
強制驗窗費用預算：檢驗、維修要幾錢？
談到政府強制驗窗計劃，大家最關心的問題之一就是費用。整個過程的開支主要分為兩大部分：第一是「檢驗費」，即是聘請合資格人士（QP）上門檢查的費用；第二是「修葺費」，即是根據檢驗報告進行維修的費用。市場上沒有統一的定價，費用會因應不同服務提供者和單位情況而有所不同，所以取得清晰的報價就非常重要。
檢驗費市場參考價
檢驗費是整個計劃的第一筆固定開支。這筆費用通常按單位計算，主要視乎窗戶的數量和檢驗的複雜程度。合資格人士的收費模式大致可分為兩種：
- 純檢驗服務： 只包括上門為全屋窗戶進行訂明檢驗，然後提交報告。如果窗戶無需維修，服務便在此完結。市場參考價大約在每個單位HK$500至HK$1,500不等。
- 檢驗連監督服務： 除了基本的檢驗，費用亦包括了監督後續修葺工程的服務。如果檢驗後發現需要維修，這位合資格人士會負責監督整個修葺過程，確保工程符合標準。由於服務範圍更廣，費用自然較高，參考價約為每個單位HK$800至HK$2,500或以上。
選擇哪一種服務，取決於你的預算和方便程度。部分業主喜歡將檢驗和監督交由同一人處理，以簡化流程。
常見修葺項目費用參考
如果檢驗後發現窗戶有問題，就需要支付修葺費用。這部分的開支浮動較大，完全取決於需要更換的配件數量和種類。以下是一些常見的維修項目及其市場參考價，讓你預算時更有概念：
- 更換不銹鋼窗鉸： 窗鉸因長期開關和風吹雨打，容易銹蝕或變形。更換一對窗鉸的費用，視乎尺寸和材質，大約是每扇窗HK$200至HK$450。
- 更換不銹鋼拉釘或螺絲： 這是最常見的維修項目。拉釘或螺絲鬆脫、氧化會直接影響窗戶的穩固性。更換全屋窗戶的拉釘或螺絲，費用一般按「口」或「扇」計算，每扇窗約HK$100至HK$250。
- 更換窗戶鎖具（例如：七字鎖、上下掣）： 鎖具損壞會影響窗戶的鎖定功能。更換一套新的鎖具，費用約為每扇窗HK$150至HK$350。
- 更換防水膠邊： 雖然膠邊老化主要影響防水和隔音，未必直接構成結構危險，但很多承辦商會建議一併更換。費用約為每扇窗HK$100至HK$300。
請注意，以上價格僅為市場參考。最終費用會因應材料品牌、工程複雜度和承辦商的收費標準而有所調整。一份清晰列明各項收費的報價單，是保障自己權益的最好方法。
互動式費用估算器
想為自己的單位做一個初步的預算？你可以跟著以下步驟，簡單估算所需費用。
- 計算基本檢驗費： 首先，從上文的檢驗費參考價中，選擇一個符合你預算的金額作為基礎開支。
- 點算窗戶數量與狀況： 數一數家中有多少扇窗戶需要檢查。然後，簡單目測一下它們的狀況，例如窗鉸有沒有明顯銹跡？開關是否順暢？鎖具能否正常鎖上？
- 預估維修項目： 根據你的初步觀察，將可能需要更換的配件數量記錄下來。
- 套入公式計算：
總預算 ≈ 檢驗費 + (更換窗鉸費用 x 預計數量) + (更換拉釘費用 x 預計數量) + (更換鎖具費用 x 預計數量)
這個方法可以幫助你建立一個大概的費用概念，當你向不同承辦商索取報價時，就能更有信心地進行比較和溝通。當然，最終的維修方案和費用，必須以合資格人士的專業判斷為準。
法律責任與罰則：不遵從通知的嚴重後果
收到政府強制驗窗的通知後，千萬不要掉以輕心。這不只是一份普通的行政文件，而是一項具有法律效力的要求。如果沒有在指定期限內妥善處理，後果可能比想像中嚴重，涉及的除了金錢損失，甚至還有刑事責任。
對業主的直接罰則
首先，大家要清楚知道，沒有合理辯解而未有遵從政府強制驗窗計劃的法定通知，本身就是一項刑事罪行。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁3個月。而且，法庭還可以針對罪行持續的每一天，額外判處罰款港幣2,000元。這代表拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，絕對不是一筆小數目。
屋宇署的介入權力
除了直接檢控，屋宇署還有另一項強而有力的權力。如果業主持續不履行責任，屋宇署可以主動介入，委派他們自己的顧問和承建商，直接進入你的物業代為進行所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費及行政監督開支。更重要的是，屋宇署還可以加收不多於百分之二十的附加費。簡單來說，由政府代辦的費用，往往比自己主動處理昂貴得多。
其他相關法律責任
法律責任不止於個人業主。如果涉及大廈公用部分，例如樓梯間或會所的窗戶，而個別業主沒有合理原因，拒絕分擔業主立案法團為進行檢驗及修葺而支付的費用，同樣會觸犯法例，最高可被罰款港幣25,000元。此外，不論是業主還是租客，如果無故阻止或拒絕獲委任的合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，亦屬違法，一經定罪，最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月。因此，各方保持良好溝通與合作，才是順利完成驗窗的最佳方法。
業主防「中伏」錦囊：精明執行驗窗計劃
收到政府強制驗窗計劃的通知後，下一步就是委聘專業人士。這個過程牽涉到金錢和家居安全，所以每一步都要小心謹慎。以下為你準備了幾個關鍵錦囊，助你順利完成驗窗，避免不必要的麻煩。
精明選擇QP及承辦商：報價比較攻略
市場上的合資格人士（QP）和承建商眾多，服務質素與收費可以有很大差異。第一步是貨比三家。建議最少尋找三間公司報價，這有助你了解市場的平均價格。
索取報價時，切勿只看總價。一份清晰的報價單應該詳細列出所有收費項目，例如檢驗費、監督費，以及更換不同配件（如窗鉸、鉚釘、防水膠邊）的單價。這樣可以防止承辦商在工程中途隨意增加「隱藏收費」。比較時，除了價錢，亦要留意他們建議更換的物料品牌和規格。一份過於便宜的報價可能代表所用物料的質素較差，影響窗戶的耐用性。
防伏關鍵：核實QP及承建商身份
在執行政府強制驗窗的過程中，最重要的一環是確認為你服務的人員具備法定資格。所有合資格人士和承建商都必須在屋宇署註冊。你可以要求對方提供註冊證明，然後到屋宇署的網站，透過官方的強制驗窗計劃名單核對其資料是否屬實。
此外，屋宇署已向合資格人士發出「驗窗卡」。當QP上門檢驗時，你絕對有權要求他出示此卡。卡上會清楚列明其姓名、照片、註冊編號及公司名稱。核對卡上資料與你手上文件是否一致，是保障自己最直接的方法。千萬不要單憑口頭承諾或一張普通卡片就輕信對方。
業主與租客的協調與責任
如果你的單位正在出租，業主與租客之間的良好溝通就非常重要。法律上，業主是遵從強制驗窗令的最終責任人，所有費用理應由業主承擔。租客則有法律責任配合，包括允許合資格人士及承建商進入單位進行檢驗和維修。
業主收到通知後，應第一時間通知租客，解釋這是法定要求。然後，在預約檢驗和維修時，需要與租客協調一個雙方都方便的時間。提早溝通可以減少很多誤會，確保整個流程順暢進行。
實用溝通範本
為了方便業主與租客溝通，你可以參考以下範本，透過電郵或訊息發送給租客：
主旨：關於單位 [單位地址] 的法定強制驗窗事宜
[租客姓名]：
你好。
本人是 [單位地址] 的業主。近日收到屋宇署發出的「政府強制驗窗計劃」法定通知，要求為單位內所有窗戶安排檢驗及必要的維修。
此為法定要求，我將委聘合資格人士處理，並會負責所有相關費用。為此，需要與你協調，安排專業人員上門進行約 [XX 分鐘] 的初步檢驗。
請問你在 [建議日期，例如：下星期一至五] 的哪些時段方便？我會盡量遷就你的時間。收到你的回覆後，我會再與你確認最終的檢驗日期和時間。
感謝你的合作。
業主 [你的姓名] 謹上
[你的聯絡電話]
[日期]
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
執行政府強制驗窗計劃時，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這裡集合了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地完成整個過程。
玻璃幕牆與玻璃牆有何分別？
這是一個經常令人混淆的地方。簡單來說，玻璃幕牆（Curtain Wall）是指大廈外牆那種大面積、由金屬框架支撐的玻璃結構，它本身就是樓宇圍封的一部分。所以，玻璃幕牆的檢驗是屬於「強制驗樓計劃」的範疇。而玻璃牆（Glass Wall）則是指單位內部或者公用地方（例如走廊）使用的玻璃間隔或牆身。這種玻璃牆的檢驗，就屬於「政府強制驗窗計劃」需要處理的部分。
我是租客，收到通知應該怎樣做？
如果你是租客，收到強制驗窗的法定通知，你有兩個重要的責任。第一，立即將通知書轉交給業主或其代理人，因為法律上的責任是屬於業主的。第二，你需要配合業主委派的合資格人士（QP）及承建商，讓他們進入單位進行檢驗和維修。保持良好溝通，同業主協商一個方便的時間，是確保事情順利解決的關鍵。
居屋、租置屋邨的驗窗程序有不同嗎？
檢驗和維修的技術標準是一樣的，但行政程序上確實有分別。如果你居住在居屋、租置計劃屋邨，或者其他房屋委員會（房委會）的資助出售單位，完成檢驗和修葺後，相關的指明表格並不是直接交回屋宇署。你需要將文件郵寄或親身遞交至房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。這一點要特別留意，以免交錯文件延誤進度。
政府有沒有提供財政資助或貸款計劃？
政府明白維修樓宇可能對部分業主構成財政壓力，所以有提供相關的強制驗窗計劃資助。市區重建局（市建局）和香港房屋協會（房協）都有推出不同的樓宇復修支援計劃，例如「樓宇復修綜合支援計劃」。這些計劃旨在為合資格的業主提供財政資助或免息貸款，你可以到它們的官方網站，查詢自己是否符合申請資格和了解詳情。
5年周期是什麼意思？是否每5年都要驗一次？
這是一個常見的誤解。強制驗窗計劃5年周期的意思，並不是指你的單位需要每5年固定檢驗一次。它的正確意思是，當你根據法定通知完成了一次檢驗及所需修葺後，屋宇署在往後的5年內，不會再就同一扇窗戶向你發出新的法定通知。下一次何時需要再驗，取決於你的大廈何時會再被屋宇署揀選為目標樓宇。
在哪裡可以找到所有官方QP名單及資源？
所有官方資訊和資源，最可靠的來源是屋宇署的官方網站。在網站上，你可以輕易找到最新的強制驗窗計劃名單，包括合資格人士（QP）和註冊承建商的名冊。同時，網站也提供所有相關的指明表格下載、作業備考、常見問題以及公眾教育資料。在委聘任何人之前，先到官方網站核實其身份，是保障自己權益的重要一步。