突然收到屋宇署的「強制驗窗法定通知」，感到徬徨失措？面對繁複的程序、陌生的專業術語，還要擔心驗窗費用及工程質素，深怕墮入維修陷阱。本文為你整合了政府強制驗窗計劃的完整攻略，由收到通知開始，詳細拆解驗窗6大步驟、費用預算、如何聘用合資格人士，以至避免常見陷阱的自保貼士，助你輕鬆處理驗窗事宜，保障家居安全之餘，更能保障自己的權益。
什麼是政府強制驗窗計劃？一文看懂你是否受影響
收到政府強制驗窗的法定通知，可能會讓你感到有點不知所措。其實，這個政府強制驗窗計劃是一項旨在保障公眾安全的常規措施。這篇文章會和你一起，一步步拆解整個計劃的細節，讓你清楚了解自己是否受影響，和接下來應該如何處理。
政府強制驗窗計劃的目的與法律基礎
為何要推行強制驗窗計劃
香港樓宇密集，窗戶的安全直接關乎你我及途人的安危。因為日久失修的窗戶有機會從高處墮下，構成嚴重風險，所以政府在2012年起全面推行強制驗窗計劃。這個計劃的目的很直接，就是主動找出並修葺有潛在危險的窗戶，防患於未然，提升整體社區的居住安全。
強制驗窗計劃的相關法例依據：《建築物條例》
這個計劃並不是一項臨時措施，而是有穩固的法律基礎。它的主要依據來自香港法例第123章《建築物條例》，還有其附屬法例《建築物(檢驗及修葺)規例》。這些法例清晰訂明了業主在樓宇安全上的責任，也為整個強制驗窗的流程提供了具體的法律指引。
強制驗窗計劃的涵蓋範圍：哪些樓宇須參與？
強制驗窗的樓齡要求：10年或以上
計劃主要針對樓齡達到10年或以上的樓宇。當樓宇的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）發出滿10年後，就符合了被納入計劃的基本樓齡要求。這個年期是一個參考基準，因為窗戶的各種機件經過十年使用，通常會開始出現自然損耗。
強制驗窗涵蓋的樓宇類型：私人樓宇及部份資助房屋
強制驗窗涵蓋了絕大部份的私人樓宇，包括住宅和商業樓宇。此外，一些資助房屋計劃下的樓宇，例如已經出售單位的「居者有其屋計劃」屋苑或「租者置其屋計劃」屋邨，同樣受到規管，業主一樣有責任為其單位的窗戶進行檢驗。
屋宇署揀選目標樓宇的準則
並非所有樓齡達標的樓宇都會同時收到通知。屋宇署每年會採用「風險為本」的原則，去揀選需要進行強制驗窗的目標樓宇。揀選時會考慮多個因素，例如該樓宇的墮窗記錄、窗戶的普遍狀況、還有樓宇所在的區域等。簡單來說，潛在風險較高的樓宇會被優先處理。
哪些樓宇可獲豁免強制驗窗計劃？
強制驗窗計劃的主要豁免條件
當然，計劃也有特定的豁免情況。最主要的一項豁免條件，是樓高不超過3層的住用建築物。這類樓宇，例如一些村屋或低密度住宅，因為樓層較低，窗戶對公眾構成的風險相對較小，所以可以獲豁免於此計劃。
收到強制驗窗法定通知？一文看清完整流程與步驟
當信箱出現屋宇署的公函，提及政府強制驗窗計劃時，確實會讓人有點不知所措。這封法定通知，其實是整個強制驗窗流程的起點。接下來，我們會一步步拆解，讓你清晰了解由收到通知到完成驗窗的完整六大步驟，讓你處理起來更有預算。
步驟一：收到屋宇署法定通知後的應對
如何解讀法定通知上的重要資訊與遵從期限
首先，仔細閱讀收到的法定通知。這份文件上有幾個關鍵資訊需要留意：通知的發出日期，以及最重要的「遵從期限」。根據規定，私人單位業主須在通知發出日期起計6個月內完成檢驗及修葺；而樓宇公用部分的窗戶，則有9個月的處理時間。清楚記下這個期限，是妥善規劃後續步驟的第一步。
租客在強制驗窗計劃中的責任與注意事項
假如你是租客而非業主，收到通知後並非與你無關。法律上，租客有責任在合理時間內將通知轉交予業主，並且需要配合業主委派的合資格人士進入單位進行檢驗與修葺。及時溝通，是確保業主能順利履行法定責任的關鍵。
步驟二：如何委任合資格人士 (QP)
尋找及核實屋宇署的合資格人士名單
政府強制驗窗計劃規定，檢驗工作必須由「合資格人士」（Qualified Person, 簡稱QP）進行。業主可以透過屋宇署網站的「合資格人士名冊」，尋找認可的專業人士或承建商。委任前，建議邀請多於一間公司報價，並在名冊上核實其QP身份及資格，確保委任的專業人員是符合法例要求的。
委任QP後須呈交的表格：MWI 1
一旦你決定並委任了合資格人士，QP便會填寫一份名為「MWI 1」的表格（委任合資格人士進行訂明檢驗的通知書），並呈交予屋宇署。這一步代表你已正式啟動強制驗窗程序，並記錄了你所委派的專業人員。
步驟三：合資格人士 (QP) 的訂明檢驗流程
強制驗窗的訂明檢驗範圍
合資格人士上門時，會對單位內所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗範圍包括窗戶、玻璃百葉窗，以及單位內和公用地方的玻璃牆。需要注意的是，住宅樓宇的玻璃幕牆是屬於「強制驗樓計劃」的範疇，並不包括在這次的強制驗窗範圍內。
強制驗窗的檢驗標準：窗戶安全部件檢查重點
QP的檢驗重點，主要圍繞影響窗戶安全的關鍵部件。他們會仔細檢查玻璃嵌板有否破裂、窗框與窗扇是否變形或穩固、窗鉸（窗撐）有否嚴重銹蝕，以及鉚釘和螺絲等固定組件有否鬆脫或氧化。這些都是判斷窗戶是否安全的重要標準。
步驟四：根據檢驗結果安排訂明修葺
情況一：窗戶狀況良好，無需修葺的呈交程序 (表格 MWI 2a)
如果檢驗後，QP判斷所有窗戶均符合安全標準，無需進行任何修葺。這時，QP會在14天內向屋宇署呈交一份名為「MWI 2a」的證明書。業主亦應向QP索取一份副本存檔，整個驗窗程序便告完成。
情況二：窗戶需要維修，委任註冊承建商 (RC) 進行訂明修葺
假如檢驗後發現有窗戶部件不符合安全標準，便須安排訂明修葺。業主需要另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, 簡稱RC）來負責施工。這位RC可以是QP本人（如其公司同時具備兩種資格），也可以是另一家公司。所有修葺工程，都必須在QP的監督下進行。
步驟五：監督註冊承建商 (RC) 完成訂明修葺工程
合資格人士在修葺工程中的監督角色
在修葺過程中，合資格人士 (QP) 的角色是監督。他要確保註冊承建商 (RC) 使用的物料符合標準，施工方法正確，並且整個維修過程符合安全要求。這種檢驗與施工分開、互相監督的機制，是為了保障工程質素。
業主須保存的修葺工程記錄
作為業主，在整個過程中也應該妥善自保。建議保存所有與QP和RC的通訊記錄、詳細報價單、收據，甚至可以拍攝修葺前後的照片作為記錄。這些文件在日後若有任何爭議時，都能成為重要的依據。
步驟六：向屋宇署呈交驗窗完成文件
如何解除法定通知及了解5年檢驗週期
當所有訂明修葺在QP監督下完成後，QP會向屋宇署呈交完成證明書。屋宇署核實文件後，便會發出信件確認法定通知已獲遵從。完成一次強制驗窗後，屋宇署在5年內不會再就同一窗戶發出新的通知，這就是所謂的5年檢驗週期。
如何查詢強制驗窗表格的呈交狀況
如果你想了解QP是否已為你的單位呈交相關表格，可以到「房屋署圖則查閱網」的公開系統，透過輸入地址或通知編號，查詢有關強制驗窗表格的呈交狀況，讓你對整個流程的進度瞭如指掌。
強制驗窗專業人員：合資格人士 (QP) 與註冊承建商 (RC) 的角色
在整個政府強制驗窗計劃中，有兩類關鍵的專業人員，分別是「合資格人士」(Qualified Person, QP) 和「註冊承建商」(Registered Contractor, RC)。他們的角色和職責各有分工，共同確保窗戶的檢驗和修葺符合法例要求。
「合資格人士」(Qualified Person, QP) 的角色與職責
「合資格人士」是整個強制驗窗流程的核心人物，主要負責「檢驗」和「監督」這兩個關鍵環節，可以說是業主的專業顧問。
誰是屋宇署認可的合資格人士
根據《建築物條例》，可以擔任合資格人士的專業人士或承建商包括：
* 認可人士 (例如建築師、工程師、測量師)
* 註冊結構工程師
* 註冊檢驗人員
* 註冊一般建築承建商
* 註冊小型工程承建商 (級別、類型及項目獲准進行關乎窗戶的小型工程)
合資格人士在驗窗計劃中的法定職責
合資格人士的法定職責非常清晰，而且必須親力親為。他們的主要職責是親自為樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，然後決定是否需要進行修葺工程。如果需要修葺，他們就要負責監督註冊承建商的施工過程，確保工程符合安全標準，最後再向屋宇署呈交相關的證明文件。
「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 的角色與職責
當合資格人士判斷窗戶需要維修時，「註冊承建商」的角色就變得非常重要。他們是負責動手執行所有訂明修葺工程的專業公司或人員。
註冊承建商的職責：執行訂明修葺工程
註冊承建商的主要職責，是根據合資格人士的指示和檢驗結果，進行所有必要的窗戶修葺工作。這包括更換不安全的窗鉸、螺絲、鉚釘或鎖具等。他們必須是屋宇署名冊上的註冊一般建築承建商或相關的註冊小型工程承建商。
為何修葺工程必須在合資格人士監督下進行
為了確保整個強制驗窗的維修質素和安全標準，法例規定所有修葺工程都必須在合資格人士的監督下進行。這個安排將「檢驗監督」與「施工」的職責清楚分開，形成一個專業的制衡機制，可以避免由同一方同時負責檢查和維修，從而保障業主的權益和工程質素。
如何核實強制驗窗專業人員的身份
委任合適的專業人員是業主的責任，所以學會如何核實他們的身份非常重要，可以保障自己，避免誤聘不合資格的人員。
查閱屋宇署的合資格人士及註冊承建商名冊
要核實專業人員的身份，最可靠的方法就是查閱屋宇署的官方名冊。屋宇署網站備存了最新的合資格人士和註冊承建商名冊，業主可以隨時上網查閱，確認對方是否持有有效的註冊資格。
如何辨認合資格人士的「驗窗卡」
除了查冊，業主也可以在合資格人士上門時，要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡片上有該名人士的姓名、近照、簽發日期及屆滿日期，以及其所代表的公司名稱。透過核對卡上的資料，就可以輕鬆辨認其身份。
強制驗窗費用要多少？檢驗及修葺價錢參考與資助計劃
談到政府強制驗窗，業主最關心的問題之一，就是「究竟要花多少錢？」。強制驗窗的總費用並非單一固定數目，它主要由兩大部分組成：合資格人士的「檢驗及監督費」，以及註冊承建商的「訂明修葺工程費」。以下將會詳細拆解各項費用的市場參考價，還有介紹可申請的資助計劃，讓你對整個開支有更清晰的預算。
強制驗窗的檢驗及監督費用參考
這部分費用是支付給合資格人士（QP）的專業服務費。收費會根據窗戶是否需要修葺而有所不同，主要分為兩種情況。
無需修葺的窗戶檢驗費價錢
這是最理想的情況。如果合資格人士檢驗後，判斷你單位內所有窗戶均狀況良好，無需進行任何訂明修葺，那麼你只需支付純粹的檢驗費用。市場上，這類檢驗費的參考價錢，大約是每個單位數百元至千多元不等，視乎窗戶的數量、類型和檢驗的複雜程度。
需要修葺的窗戶檢驗及監督費價錢
如果檢驗後發現有窗戶需要維修，合資格人士的收費就會包含「檢驗費」和後續的「監督費」。因為根據法例，所有訂明修葺工程，都必須在合資格人士的監督下由註冊承建商進行。這筆監督費用，就是確保維修工程符合安全標準的專業服務費。一般來說，包含監督的費用會比純檢驗費高，市場參考價錢約為每個單位數百元至二千元左右。
強制驗窗常見訂明修葺工程價錢參考
這部分的費用是支付給註冊承建商（RC）的實際維修開支。價錢會因應窗戶的損壞程度、所需更換的物料和工程的難度而定。以下是一些常見維修項目的市場參考價。
更換窗鉸價錢
窗鉸是連接窗扇和窗框的關鍵組件，長期開關會造成磨損或銹蝕，是政府強制驗窗計劃中極為常見的修葺項目。更換一對普通尺寸窗鉸的參考費用，大約是每扇窗$150至$350元。
更換窗戶鎖具價錢
窗戶鎖具（例如七字鎖或上下連動鎖）除了保安功能，亦能將窗扇緊密地固定在窗框上，防止強風吹開窗戶。如果鎖具損壞或無法鎖緊，便需要更換。更換一套新鎖具的參考費用，大約是每扇窗$70至$150元。
更換螺絲及鉚釘價錢
螺絲和鉚釘是固定窗鉸及其他配件的重要小零件。如果它們出現鬆脫、滑牙、嚴重銹蝕，甚至出現灰白色的粉末（鋁合金氧化），就必須更換，確保窗戶結構穩固。更換全扇窗的螺絲及鉚釘，參考費用大約是$100至$175元。
業主可申請的強制驗窗資助及樓宇維修支援
面對強制驗窗及樓宇維修的開支，部分符合資格的業主可以尋求財務支援。市區重建局（市建局）與香港房屋協會（房協）等機構，都有提供各類樓宇復修的資助或貸款計劃，例如「樓宇復修綜合支援計劃」。這些計劃通常有特定的申請資格，例如申請人的入息、資產及樓宇樓齡等。建議有需要的業主，可以主動瀏覽相關機構的官方網站，或直接致電查詢最新的資助詳情和申請辦法。
強制驗窗如何避免中伏？業主權益及注意事項
選擇強制驗窗承辦商的注意事項
為何應邀請多於一間公司報價作比較
處理政府強制驗窗計劃時，邀請多於一間公司報價是一個非常明智的做法。因為不同承辦商的收費標準，和對維修需求的判斷可能存在差異。透過比較幾份報價，你不單可以了解市場的合理價格範圍，更可以從中評估哪間公司的建議最專業、最符合你的實際需要，避免因資訊不足而支付過高費用。
如何要求承辦商提供詳細的修葺報價單
一份清晰的報價單是保障自己權益的基礎。你應要求承辦商提供詳盡的修葺報價單，當中需要逐項列明所有工程細節。例如，需要更換的窗鉸、螺絲或鉚釘的數量和單價，還有獨立計算的人工費用。如果報價單內容含糊，例如只籠統地寫上「全屋窗戶維修工程」，便應該要求對方詳細說明，這樣可以有效避免日後出現費用爭議。
如何區分「訂明修葺」與非必要工程？
哪些是影響窗戶安全的強制修葺項目
根據法例，強制驗窗的「訂明修葺」項目，主要針對直接影響窗戶結構安全的部分。這些項目是必須處理的，例如窗鉸出現明顯變形、嚴重銹蝕或鬆脫；固定窗框或窗扇的螺絲、鉚釘有鬆脫、缺漏或嚴重侵蝕的情況；還有窗戶的鎖具，例如七字鎖或多點鎖已經損壞，無法將窗戶穩固鎖上。
常見的非強制性維修建議 (如更換防水膠邊)
在檢驗過程中，承辦商有時會提出一些非法例強制，但有助改善窗戶功能的維修建議。最常見的例子就是更換老化的防水膠邊。雖然膠邊硬化或破損可能導致滲水問題，但它本身並不屬於影響窗戶結構安全的「訂明修葺」範圍。業主可以根據自己的預算和實際需要，決定是否接納這些額外建議。
驗窗及施工過程中的自保貼士
核對並記錄專業人員身份及公司資料
當合資格人士或承辦商的職員上門時，你應該主動核對他們的身份。可以要求他們出示由屋宇署發出的「驗窗卡」或公司職員證，並且清楚記錄相關的專業人員姓名、註冊編號及公司全名和聯絡資料，以作備案。
妥善保存所有通訊、報價單及收據
為保障自身權益，所有與強制驗窗相關的文件都應該妥善保存。這包括雙方的所有通訊紀錄，例如電郵或即時通訊訊息、詳細的報價單、工程合約還有所有付款收據。這些文件在出現任何爭議時，將會是重要的證明。
向合資格人士索取已呈交屋宇署的文件副本
在整個強制驗窗計劃完成後，你可以向負責的合資格人士索取已呈交給屋宇署的相關文件副本。例如表格MWI 2a（如無需修葺）或 MWI 3（如已完成修葺）。這份副本是確認你已遵從法定通知的最直接證明。
不遵從強制驗窗法定通知的後果：罰則與法律責任
收到政府強制驗窗法定通知後置之不理，後果可能比想像中嚴重。政府強制驗窗計劃是具法律效力的規定，並非一項普通建議。業主有法律責任遵從通知，如果未能在指定期限內完成驗窗及修葺，將會面臨一系列罰則與法律程序。
個人業主不遵從通知的罰則
對於個別單位的業主，法律責任是非常清晰的。當你收到屋宇署發出的法定通知，你就必須在指定時間內採取行動。
未遵從通知的最高罰款與監禁刑罰
根據《建築物條例》，任何業主如果沒有合理的辯解，而未有遵從強制驗窗的法定通知，即屬犯罪。一經定罪，最高可被處以第四級罰款，即是25,000元，並且可能判處監禁三個月。
罪行持續期間的每日罰款
除了上述罰則，如果業主在被定罪後，仍然沒有遵從通知，罪行持續的每一天，都可被處以每日2,000元的額外罰款。這個罰款會持續累積，直到業主完成所需的檢驗與修葺為止。
屋宇署的代辦工程權力及費用追討
除了檢控，屋宇署還有權採取更直接的行動。屋宇署可以委任合資格人士及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，當中包括工程費、顧問費和監督費，另外還會加上一筆不超過費用總額20%的附加費。
法團處理公用部分驗窗的法律責任
對於樓宇的公用部分，例如大堂、樓梯間的窗戶，責任通常由業主立案法團承擔。法團同樣需要遵守法定通知的要求。
業主立案法團未遵從命令的定額罰款通知書
如果業主立案法團未有遵從有關公用部分的驗窗命令，屋宇署可以向法團發出定額罰款通知書，罰款金額為1,500元。
個別業主拒絕分擔公用部分驗窗費用的後果
即使樓宇已成立法團，個別業主也不能置身事外。所有業主都有責任分擔公用部分的檢驗及修葺費用。如果任何業主沒有合理辯解而拒絕分擔費用，一經定罪，可被罰款25,000元。
阻礙強制驗窗檢驗或修葺的法律責任
除了消極地不遵從通知，任何主動阻礙檢驗或修葺進行的行為，同樣會觸犯法例。
任何人阻止QP進入處所進行檢驗的罰則
在進行強制驗窗的過程中，不論是業主、住戶或任何其他人，如果沒有合理辯解而阻止合資格人士（QP）進入處所進行檢驗或修葺，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款10,000元及監禁六個月。這確保了驗窗工作能夠順利進行。
關於政府強制驗窗計劃的常見問題 (FAQ)
在處理政府強制驗窗的過程中，你可能會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫到你。
住宅的玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃範圍？
這是一個很好的問題，也是很多人會混淆的地方。簡單來說，住宅單位的玻璃幕牆，並不屬於「強制驗窗計劃」的範圍。它其實是由另一個法例，即「強制驗樓計劃」(MBIS) 所涵蓋的。強制驗窗計劃主要針對的是傳統可開啟的窗戶、玻璃百葉窗，以及單位內或公用地方的玻璃牆。所以，如果你家是玻璃幕牆，相關的檢驗要求是跟隨強制驗樓的程序，而不是驗窗的程序。
作為租客，收到強制驗窗法定通知應如何處理？
如果你是租客，收到這份法定通知，首要任務就是第一時間將通知轉交給業主，因為履行強制驗窗的法律責任在於業主。同時，你也需要配合業主委任的合資格人士 (QP) 進行檢驗及修葺，例如在約定時間讓他們進入單位工作。這不只是出於方便，根據法例，租客有協助的義務，如果無合理解釋而阻礙檢驗，可能會被罰款。
如何處理因聯絡不到所有業主而無法進行的公用部分驗窗？
處理大廈公用部分的強制驗窗，確實有時會因為聯絡不到部分業主而變得複雜。如果有業主立案法團 (IO)，法團就有責任統籌整個檢驗和維修工程。法團應該盡一切合理努力去聯絡所有業主，並詳細記錄所有嘗試，例如郵寄掛號信、張貼通告等。如果個別業主拒絕合作，法團可以向土地審裁處申請法令，強制進入其單位進行所需工程。關鍵在於法團要證明已採取所有合理步驟，以履行其法律責任。
窗戶防水膠邊老化導致滲水，是否屬於強制修葺範圍？
政府強制驗窗計劃的核心是「窗戶安全」。法例訂明的「訂明修葺」，是指必須修復影響窗戶結構和穩固性的部分，例如鬆脫的窗鉸、銹蝕的螺絲或破裂的玻璃。至於窗戶邊緣的防水膠邊老化引致滲水，雖然會造成困擾，但它並不直接構成結構安全風險，所以嚴格來說，這並非強制修葺的項目。當然，合資格人士通常會建議你一併更換，以絕後患，但你可以根據自己的預算和需要，決定是否只進行法例要求的強制性維修。
對驗窗結果或工程有疑問，可向誰投訴？
假如你對合資格人士的檢驗結果，或者註冊承建商的工程質素有疑問，建議先直接與他們溝通，要求提供清晰的解釋或報告。如果溝通後問題仍未解決，你可以向屋宇署投訴。你可以致電政府熱線1823，屋宇署的職員會跟進你的個案。投訴時，請準備好相關的文件，例如報價單、檢驗報告及相片等，以便署方調查。
政府的「窗安無事」App 有何用途？
「窗安無事」是屋宇署推出的官方手機應用程式，可以說是業主處理強制驗窗的好幫手。它的主要功能包括：讓你輕鬆查閱合資格人士及註冊承建商的名單及資料；提供一個方便的平台，讓你一次過向多名承辦商發出報價邀請，方便比較價格；以及發布最新的強制驗窗計劃資訊。善用這個App，可以讓尋找承辦商的過程更有效率和透明。