突然收到屋宇署發出的強制驗窗計劃法定通知，對繁複程序感到一頭霧水？擔心墮入驗窗公司的收費陷阱，或因處理不當而誤墮法網面臨罰款？本文將為你提供一站式詳盡指南，由計劃背景、法律責任，到清晰拆解驗窗6大步驟，並教你如何挑選可靠的合資格人士(QP)及註冊承建商(RC)。我們更會深入分析市場收費參考及報價單細節，助你精明預算，避免不必要開支，輕鬆解決驗窗難題。
什麼是強制驗窗計劃？背景、目的與適用樓宇
相信不少業主都聽過政府驗窗計劃，這項計劃與我們的居住安全息息相關。簡單來說，它是一項由屋宇署推行的法定計劃，主要目的是預防因窗戶失修而導致的意外，保障大眾安全。當你收到相關通知時，就需要尋找合資格的政府驗窗公司協助。接下來，我們會一步步拆解整個計劃的背景、目的和適用範圍。
強制驗窗計劃的法律基礎與目的
法律依據：《建築物條例》第123章
這個計劃並非憑空出現，它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》。政府透過這條例，賦予屋宇署權力，可以向指定樓宇的業主發出法定通知，要求他們對物業的窗戶進行檢驗和修葺。
核心目標：應對樓宇失修，保障公眾安全
計劃的核心目標非常明確，就是主動應對香港樓宇日漸老化的問題。隨著樓齡增長，窗戶的各種組件，例如窗鉸、螺絲等，會自然損耗和老化。如果缺乏適時的維修保養，便可能構成墮窗的風險，嚴重威脅公眾安全。因此，政府驗窗計劃透過強制性的定期檢驗，確保窗戶維持在安全的狀態。
哪些樓宇需要參與強制驗窗？
樓齡規定：樓齡達10年或以上的私人樓宇
計劃的主要對象是樓齡達到10年或以上的私人樓宇。這裡的「私人樓宇」涵蓋範圍很廣，包括一般的住宅、商住樓宇、商業大廈和工業大廈等。
樓宇高度豁免：不高於3層的住用樓宇除外
計劃設有一個豁免條件。如果你的物業是樓高不超過3層的住用樓宇（例如村屋或某些低密度住宅），則不受此計劃規管。
目標樓宇篩選機制：「以風險為本」的專業評估
屋宇署並非隨機揀選樓宇發出通知。他們採用一套「以風險為本」的機制，每年會篩選出一批目標樓宇。篩選的考慮因素包括樓宇的樓齡、狀況、維修記錄，以及該區過往的窗戶失修舉報數字。這個做法能讓資源優先投放在風險較高的樓宇上。
強制驗窗與強制驗樓的主要分別
很多人會將「強制驗窗」與「強制驗樓」混淆，雖然兩者都是為了樓宇安全，但在細節上有幾個主要分別。
樓齡門檻差異 (10年 vs 30年)
最直接的分別是樓齡要求。強制驗窗的門檻是樓齡達10年，而強制驗樓的門檻則較高，需要樓齡達30年。
檢驗範圍區別 (窗戶 vs 公用部分及外牆)
檢驗的範圍也完全不同。強制驗窗只專注於檢驗所有窗戶的安全。強制驗樓的範圍則廣泛得多，包括樓宇的公用部分、外牆、結構構件和排水系統等。
遵從後的豁免周期 (5年 vs 10年)
當業主遵從通知完成檢驗及所需修葺後，會有一段豁免期。強制驗窗的豁免期為5年，而強制驗樓的豁免期則為10年。這意味著在豁免期內，屋宇署不會就同一項目再向你發出法定通知。
收到法定通知？強制驗窗完整流程實戰指南
當你收到屋宇署關於政府驗窗計劃的法定通知時，先不用慌張。整個流程其實有非常清晰的步驟。這份指南會像朋友一樣，一步一步帶你走完整個政府驗窗的程序，讓你清楚了解每個階段的責任和要做的事情。
第一步：接收法定通知書與確認責任
業主與業主立案法團(OC)的法定責任
首先要明白，收到法定通知後，法律上的責任方是單位的業主。如果是涉及大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間或會所，責任方就是大廈的業主立案法團(OC)或全體業主。所以，不論是個人還是法團，都必須正視這份通知，並且主動跟進。
租客的義務：轉交通知予業主並配合檢驗
如果你是租客，雖然最終的法律責任不在你身上，但你同樣有義務。收到通知書後，你必須立即將文件轉交給業主或其代理人。之後在檢驗和維修階段，你也需要配合，讓合資格人士及承建商進入單位工作。
第二步：在限期內委任合資格人士(QP)
個別單位窗戶的遵從時限：6個月
通知書上會列明一個限期。對於你自己單位內的窗戶，你有6個月的時間去委任一名「合資格人士」(Qualified Person, QP)，並且完成整個檢驗及所需的修葺工程。
大廈公用部分窗戶的遵從時限：9個月
如果是大廈公用地方的窗戶，因為通常涉及召開業主大會、集資等較複雜的程序，所以遵從時限會較長，有9個月。
第三步：由合資格人士進行訂明檢驗
QP接受委任後須呈交的指明表格 (MWI 1)
當你選定了一間政府驗窗公司並委任了其合資格人士(QP)後，QP有責任向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的指明表格。這一步等於是向官方正式登記，確認你已委派專業人士處理驗窗事宜。
訂明檢驗的過程與標準
之後，QP會親自上門為你的窗戶進行訂明檢驗。他們會根據屋宇署的標準，仔細檢查窗戶的各個部分，包括玻璃、窗框、窗扇、窗鉸、鉚釘及螺絲等，以判斷窗戶是否安全穩固。
第四步：跟進檢驗結果
情況一：窗戶安全無需修葺 → QP呈交證明書完成
如果QP檢驗後，判斷所有窗戶都符合安全標準，無需修葺。那麼恭喜你，事情就簡單得多了。QP會直接向屋宇署呈交一份證明書，整個強制驗窗的法定要求便告完成。
情況二：需要「訂明修葺」 → 業主須委任註冊承建商(RC)
如果QP發現有窗戶存在安全風險，需要進行「訂明修葺」。這時候，業主便需要進入下一步，就是委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC)來負責實際的維修工程。很重要的一點是，進行檢驗的QP和負責修葺的RC，在制度上是兩個獨立的角色。
第五步：在QP監督下由註冊承建商(RC)進行訂明修葺
當你委任了註冊承建商(RC)後，所有訂明修葺工程，都必須在你的QP監督下進行。這個設計是為了確保維修工程的用料和施工質量都符合法例要求。QP會監督整個過程，確保一切妥當。
第六步：完成修葺及呈報屋宇署
QP確認工程妥當並呈交最終文件 (MWI 3)
當所有修葺工程完成後，QP會再次進行檢查，確認窗戶已回復安全狀態。之後，QP會向屋宇署呈交最終的指明表格「MWI 3」，證明你已完全遵從法定通知的所有要求。
成功遵從後的5年豁免期
在你成功完成整個流程並收到屋宇署的確認信後，你的物業就可以獲得一個為期5年的豁免期。在這5年內，屋宇署不會再就同一批窗戶向你發出新的強制驗窗通知。
如何選擇專業驗窗公司、合資格人士(QP)與註冊承建商(RC)
在政府驗窗計劃中，選擇合適的專業人士是成功遵辦通知的關鍵一步。市面上的政府驗窗公司眾多，但服務質素參差。要確保窗戶得到妥善檢驗和維修，首先要清楚了解計劃中兩個核心角色—「合資格人士」(QP) 和「註冊承建商」(RC) 的職責，並學會如何提出關鍵問題，保障自己的權益。
解構關鍵角色：「合資格人士」(QP)與「註冊承建商」(RC)
要順利完成政府驗窗，業主需要與QP和RC合作。他們的角色和職責有清晰的分工，確保了檢驗的獨立性和維修工程的專業性。
QP的核心職責：親自檢驗、監督修葺、呈報文件
合資格人士 (Qualified Person, QP) 是整個計劃的靈魂人物。他們是獲屋宇署認可的專業人士，肩負三大核心職責。首先，QP必須親自到單位進行訂明檢驗，評估窗戶的安全狀況。如果需要維修，他們要負責監督整個訂明修葺工程，確保工程符合法例標準。最後，QP需要處理所有相關的法定文件，並呈報予屋宇署。
RC的核心職責：在QP監督下執行訂明修葺工程
註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 則是負責執行動手維修的角色。當QP判斷窗戶需要進行訂明修葺後，業主便須委任一名註冊承建商。RC的職責，是在QP的監督下，安全並妥善地完成所有指定的修葺工程。
如何選擇可靠的驗窗公司？3大關鍵問題
與驗窗公司溝通時，清晰直接地提出以下三個問題，可以幫助你判斷對方是否專業可靠。
問題一：「檢驗是否由合資格人士(QP)本人親自執行？」
這是最重要的一條問題。法例規定，訂明檢驗必須由QP本人親自進行。有些公司可能會派出普通技工進行初步檢查，但這並不符合規定。你應該確認，上門為你檢驗窗戶的人，就是那位將會在文件上簽署的合資格人士。
問題二：「可否出示您的『驗窗卡』作身份核實？」
為方便市民識別，屋宇署已向所有QP發出附有照片及註冊編號的「驗窗卡」。當檢驗人員上門時，你可以主動要求對方出示此卡作身份核實，確保其身份真確。這是一個簡單直接的保障方法。
問題三：「如需維修，採用的五金配件是什麼品牌和材質？有保用期嗎？」
如果檢驗後需要維修，物料的質素直接影響窗戶的耐用性和安全性。你應該主動詢問公司將會採用的五金配件，例如窗鉸、鉚釘等，是什麼品牌和材質（例如是否為304不銹鋼）。同時，查詢相關維修工程是否提供保用期，以及保用期涵蓋的範圍，這些都是衡量一間政府驗窗公司服務質素的重要指標。
如何查核QP及RC的官方資格？
除了提問，你也可以主動查核服務提供者的官方資格，確保萬無一失。
善用屋宇署網站的註冊名冊
屋宇署網站備有最新的合資格人士(QP)和註冊承建商(RC)名冊，供公眾免費查閱。在決定委任任何公司或個人前，你可以到屋宇署網站，輸入其姓名或公司名稱，核對他們是否已正式註冊，以及其註冊狀況是否有效。
核實QP身份：「驗窗卡」的重要性
再次強調，即使在網站上查核了資格，「驗窗卡」仍然是現場核實身份的最可靠憑證。QP在執行職務時理應隨身攜帶此卡。透過核對卡上的照片和資料，你便能確認上門檢驗人員的QP身份。
強制驗窗的檢驗標準與維修範圍
講到政府驗窗計劃的檢驗，大家最想知道的，就是合資格人士上門究竟會檢查什麼。其實屋宇署有一套清晰的標準，目的就是找出潛在的窗戶安全風險。了解這些標準，不僅可以讓你心中有數，還可以幫助你判斷政府驗窗公司提供的服務是否專業。
訂明檢驗的涵蓋範圍
首先，我們要清楚知道哪些窗戶需要納入這次政府驗窗的範圍。
必須檢驗：單位內所有窗戶、玻璃百葉窗
簡單來說，你單位內所有的窗戶都需要接受檢驗。這包括了客廳、睡房的普通窗戶，也包括了廚房或浴室常見的玻璃百葉窗。總之，只要是面向室外的窗，都在檢驗之列。
不包括範圍：室內間隔玻璃、地下舖面櫥窗、玻璃幕牆 (屬強制驗樓)
有幾種情況是例外的。例如，室內用作間隔的玻璃牆、地下商舖的大型玻璃櫥窗，都不屬於強制驗窗的範圍。特別是近年常見的全幅玻璃幕牆，雖然看似窗戶，但它的檢驗和維修是納入「強制驗樓計劃」的範疇，兩者不可混淆。
業主自行初步檢查：4大窗戶安全隱患
在合資格人士上門前，你也可以自己先做個簡單的初步檢查，對窗戶的狀況有個基本概念。你可以留意以下四個關鍵位置：
檢查點一：玻璃嵌板 (有否破爛或破裂)
這是最直觀的一點。檢查一下玻璃本身有沒有明顯的裂痕或者崩裂的角落。即使是微小的裂縫，也可能在天氣變化或外力影響下擴大，構成危險。
檢查點二：窗框及窗扇 (有否變形或不穩)
試試開關窗戶，感覺是否順暢。如果窗框或窗扇出現變形、彎曲，開關時可能會卡住，或者關上後有明顯的縫隙。搖晃一下窗扇，看看有沒有不尋常的鬆動感。
檢查點三：窗鉸 (有否變形、缺漏或嚴重銹蝕)
窗鉸是支撐整扇窗的關鍵。仔細看看連接窗框和窗扇的金屬窗鉸，它們有沒有變形、螺絲鬆脫，或者出現嚴重的生銹情況。如果銹蝕嚴重到有鐵銹剝落，這就是一個非常危險的信號。
檢查點四：鉚釘及螺絲 (有否鬆脫、缺漏或出現灰白色粉狀物)
固定窗鉸的鉚釘和螺絲是重中之重。檢查它們有沒有鬆脫或不見了。如果發現鉚釘周圍出現一些灰白色的粉末狀物質，這是鋁材氧化的跡象，代表鉚釘的固定力已經大大減弱，需要立即更換。
強制性修葺 vs. 建議性修葺
檢驗之後，合資格人士可能會提出兩種修葺建議，了解它們的分別非常重要。
必須修葺：直接影響窗戶安全的部件 (如窗鉸、鉚釘)
強制性修葺，是指那些直接關係到窗戶結構安全、必須立即處理的項目。例如，已經嚴重銹蝕的窗鉸、鬆脫的鉚釘和螺絲。這些部件一旦失效，窗戶就有可能飛脫墜落，所以法例規定必須修葺。
非強制但建議處理：不影響安全但影響功能的部件 (如防水膠邊)
另一種是建議性修葺。這些項目主要影響窗戶的日常功能，但不構成即時的安全威脅。最常見的例子就是窗戶的防水膠邊老化，可能導致下雨時滲水。雖然這不屬於強制驗窗計劃的法定要求，但專業的檢驗人員通常會建議你一併處理，以提升窗戶的整體效能和耐用度。
政府驗窗費用全攻略：檢驗與維修價錢參考
談到政府驗窗計劃，大家最關心的部分自然是費用。整個政府驗窗的開支，主要可以分為「基本檢驗費」和「維修工程費」兩大部分。市面上的政府驗窗公司收費標準各有不同，所以事前了解價錢構成，有助你作出更明智的預算和選擇。
驗窗基本檢驗服務參考費用
只檢驗無需修葺的收費模式 (按窗戶數量計算)
如果你的窗戶狀況良好，只需要由合資格人士進行檢驗並向屋宇署呈交文件，那麼費用就相對簡單。市面上的政府驗窗公司，純檢驗服務的收費模式多數是按單位內的窗戶數量計算，或者提供一個包含特定數量窗戶的「套餐價」。一般來說，一個單位的基本檢驗費大約由數百元至千多元不等，當中已包括合資格人士的專業判斷和代辦文件呈報的服務。部分公司可能設有最低收費，這一點在查詢時需要了解清楚。
常見修葺項目價錢一覽
如果檢驗後發現窗戶需要維修，費用便會相應增加。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你心中有數。不過，最終價錢會因應配件的材質、尺寸、品牌和工程的複雜程度而有所變動。
更換不銹鋼窗鉸
窗鉸因為長期開合和受天氣影響，是其中一個最常出現勞損或銹蝕的部件。更換一對標準尺寸（例如200-400毫米）的不銹鋼窗鉸，連工包料的價錢大約是每扇窗$150至$350元。選用優質的304不銹鋼材質會更耐用。
更換上下開關鎖 / 七字鎖
窗戶的鎖具同樣是確保安全的重要部分。更換常見的上下開關鎖或者七字鎖，工序相對簡單，費用一般介乎每扇窗$70至$150元之間。
更換不銹鋼螺釘和拉釘(鉚釘)
螺釘和拉釘是固定窗鉸和窗框的關鍵，如果出現鬆脫或嚴重銹蝕，就必須更換。更換全扇窗的螺釘和拉釘，價錢大約是每扇窗$100至$175元。堅持使用不銹鋼材質，才能確保窗戶的長遠結構安全。
如何看懂驗窗報價單？3招避免隱藏收費
一份清晰的報價單是保障自己權益的第一步。學會看懂報價單的細節，就能避免日後出現意料之外的收費。
第一招：核對五金配件的品牌、型號及材質
一份專業的報價單，應該清楚列明所有更換配件的詳細資料。例如，窗鉸會標明是「304不銹鋼」還是普通不銹鋼；品牌和型號亦應列出。這樣可以確保工程使用的物料符合預期，避免承辦商用劣質配件取代。
第二招：確認是否包含保險、棚架及清走廢料等費用
有些費用未必會在一開始就清楚說明。你應該主動查詢報價是否已經包括第三者責任保險。如果窗戶位置需要搭棚才能施工，棚架的費用是相當可觀的，必須確認由哪一方負責。同時，工程完成後清理及運走建築廢料的費用，也應該在報價單上訂明。
第三招：索取最少2至3份詳細報價作比較
這是最基本也是最重要的一步。聯絡最少兩至三間信譽良好的政府驗窗公司索取報價。拿到報價單後，不要只看總金額，而是要仔細比較每個分項的收費、採用的物料規格和包含的服務範圍。最便宜的報價不一定是最好，服務質素和公司口碑同樣重要。
法律責任與罰則：不遵從強制驗窗的後果
收到政府驗窗計劃的法定通知書，絕對不能掉以輕心。這不只是一份建議文件，而是一項具有法律效力的要求。如果業主或法團未有在指定期限內遵從，將會面臨一系列的法律後果，從罰款到刑事檢控都有可能。了解清楚這些後果，就知道準時處理政府驗窗事宜有多重要。
對業主或法團的直接罰則
如果沒有合理辯解而未能遵從強制驗窗的法定通知，屋宇署可以採取法律行動。整個過程通常是循序漸進的，罰則也會逐步加重。
定額罰款通知書 ($1,500)
對於業主立案法團，屋宇署可先發出定額罰款通知書，罰款為港幣$1,500。這通常是第一步的執法行動。
刑事檢控：最高罰款及監禁刑罰
如果業主或法團持續不遵從通知，屋宇署可以提出刑事檢控。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被判處第四級罰款（現時為港幣$25,000）及監禁三個月。
罪行持續期間的每日罰款
除了上述罰款，法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，財政負擔相當沉重。
屋宇署的「代辦工程」權力
除了直接懲罰，屋宇署還有一個相當重要的權力，就是「代辦工程」。如果業主屢勸不改，署方有權介入，確保窗戶安全得到保障。
委任承建商代為進行工程
屋宇署可以主動委任合資格的承建商，進入樓宇或單位進行所需的檢驗和修葺工程。業主不能拒絕相關人員進入。
向業主追討工程費及徵收最高20%附加費
工程完成後，屋宇署會向業主或法團追討所有相關的工程費用，包括檢驗費和修葺費。更重要的是，署方有權在費用之上，加收一筆不超過工程費用20%的附加費，作為監督和行政開支。這樣一來，最終付出的費用，遠比自己主動尋找政府驗窗公司處理更高。
其他相關法律責任
政府驗窗計劃的法律責任，不單止針對個別單位的業主，還牽涉到大廈的共同持份者，以及單位內的住戶。
拒絕分擔公用部分驗窗費用的後果
如果大廈公用地方的窗戶需要檢驗或修葺，費用理應由全體業主共同分擔。任何業主如果沒有合理辯解而拒絕分擔相關費用，同樣屬於違法，一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000。
妨礙或拒絕QP進入單位工作的罰則
無論是業主還是租客，如果沒有合理辯解而故意妨礙或拒絕合資格人士(QP)進入單位進行檢驗或監督修葺工作，亦會觸犯法例。違例者最高可被罰款港幣$10,000及監禁六個月。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
大家在處理政府驗窗計劃時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫助你更順利地完成整個流程，讓你對政府驗窗的程序有更清晰的了解。
我是租客，收到強制驗窗通知應該怎樣做？
如果你是租客並且收到強制驗窗通知，你的責任十分明確。首先，你必須第一時間將通知書轉交給業主，因為整個驗窗及維修的法律責任在於業主。其次，你需要配合業主或由他們委派的政府驗窗公司人員，在約定時間進入單位進行檢驗和維修。這不單是合作的表現，也是《建築物條例》下租客的法定義務，所以務必與業主保持良好溝通。
我家是玻璃幕牆，需要進行強制驗窗嗎？
直接的答案是：不需要。玻璃幕牆的檢驗，並不屬於「強制驗窗計劃」的範圍。它其實是納入了另一個法定計劃，就是「強制驗樓計劃」。因為玻璃幕牆的結構和安裝方式比一般窗戶複雜得多，涉及樓宇的整體結構安全，所以會與外牆等部分一併在強制驗樓的程序中處理，而不是單獨進行政府驗窗。
我的物業是居屋/租置屋邨，驗窗程序有不同嗎？
是的，程序上會有一個重要的分別。如果你的物業屬於受《建築物條例》監管的資助房屋，例如部分居屋、私人機構參建居屋計劃屋苑或租者置其屋計劃屋邨，相關的指明表格並非交回屋宇署，而是需要交往一個特定的獨立部門。
「房屋局常任秘書長辦公室獨立審查組」的角色
這個部門的全名是「房屋局常任秘書長辦公室獨立審查組」(ICU)，它在這些資助房屋的驗窗事宜上，扮演著與屋宇署相同的角色。換句話說，所有由合資格人士或註冊承建商簽署的法定文件，都必須呈交給這個獨立審查組處理，以完成整個法律程序。
如何查閱受《建築物條例》監管的資助房屋名單
要知道自己的屋苑是否屬於這個類別，最穩妥的方法是查閱官方名單。你可以在房屋署的網站上，找到一份詳細列明受《建築物條例》規管的公共屋邨及資助房屋計劃屋苑名單，確認文件呈交的正確部門。
如果無法在限期內完成驗窗，可以申請延期嗎？
在特殊情況下是可以的。假如你確實有充分理由，例如因為需要處理大廈公用部分的窗戶，但業主立案法團需時集資及招標，或者你已盡力但仍未能成功聘請到合適的政府驗窗公司，你可以在限期屆滿前，以書面形式向屋宇署（或獨立審查組）申請延期。申請時必須詳細列明理由，最終是否批准會由相關部門決定。
政府有沒有為有需要的業主提供財政資助？
有的。考慮到部分業主可能在財政上面對困難，政府與市區重建局及香港房屋協會等機構合作，推出了一系列的財政支援計劃。例如「樓宇維修綜合支援計劃」等，會為合資格的業主提供津貼或貸款，以應付強制驗窗及樓宇維修的開支。建議你可以瀏覽這些機構的官方網站，了解最新的申請資格及詳情。