突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃」法定通知，面對陌生的程序、尋找「合資格人士」(QP) 的煩惱，以及對驗窗費用和維修工程的疑問，是否感到不知所措？
不用擔心，這份全方位攻略正是為你而設。本文將由零開始，詳細拆解政府驗窗計劃的五大核心步驟，從收到通知、委任專人、檢驗、修葺到呈交文件，一步步教你如何妥善處理。我們更會提供市場收費參考、介紹可申請的政府資助、教你如何辨識及選擇可靠的驗窗公司，並釐清相關法律責任，助你避開陷阱，輕鬆處理整個驗窗流程，確保家居安全，同時保障你的權益。
強制驗窗計劃是什麼？一文看懂核心要求與豁免條件
收到屋宇署的信件要求進行政府驗窗，是不少業主都會遇到的情況。這其實是政府驗窗計劃的一部分。這篇文章會為你詳細拆解整個計劃的核心概念，由背景、目標樓宇到豁免條件，讓你一看就明白。
強制驗窗計劃的背景與目的
應對樓宇老化，保障公眾安全
香港有很多樓宇的樓齡都比較高，日久失修的窗戶有機會構成安全風險。你可能也聽過窗戶墮街的意外。政府驗窗計劃的主要目的，就是主動找出這些有潛在危險的窗戶，並且及時維修，保障住戶和公眾的安全。
法律基礎：《建築物條例》第123章
這個計劃並不是一個簡單的行政措施，而是有法律基礎的。它的法律依據源於《建築物條例》（第123章）的規定，所有獲選中的樓宇業主，都有法律責任去遵從。
誰會收到強制驗窗令？
涵蓋樓宇：樓齡達10年或以上的私人樓宇
計劃主要涵蓋樓齡達到10年或以上的私人樓宇。這裡包括了一般的住宅大廈、商住樓宇和工業大廈。所以，如果你的物業樓齡超過10年，就有機會被納入計劃範圍。
觸發條件：接獲屋宇署「法定通知」後方須履行
一個常見的誤解是，只要樓宇夠10年樓齡就需要立即自行驗窗。事實並非如此。業主履行驗窗責任的觸發點，是你正式收到屋宇署發出的「法定通知」之後。沒有收到通知，你就不需要採取任何行動。
揀選準則：屋宇署的「風險為本」原則
屋宇署每年會揀選一批目標樓宇發出通知，並不是隨機抽樣。他們採用「風險為本」的原則，優先選擇那些潛在風險較高的樓宇。考慮因素包括樓宇過往的失修或墜窗記錄、窗戶的整體狀況，以及樓宇所在區域的整體情況。
哪些情況可獲豁免？
樓宇類型豁免：不高於3層的住用樓宇
不是所有樓宇都需要強制驗窗。法例規定，樓高不超過3層的住用樓宇（例如村屋或舊式唐樓），可以獲得豁免，不需要遵守強制驗窗的要求。
特定房屋安排：房委會及房協轄下資助房屋
如果你居住的是房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下的資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）的樓宇，它們雖然也受計劃規管，但在程序上可能有特別的安排，例如文件的呈報對象會有所不同。這類樓宇的業主，有時也可以留意是否有特定的政府驗窗資助計劃。
政府驗窗詳細流程：由委任、檢驗到完成修葺的完整五大步驟
當你收到屋宇署的通知書，整個政府驗窗流程便正式啟動。其實，只要跟著清晰的步驟走，完成整個政府驗窗計劃並不如想像中複雜。下面我們將整個過程拆解為五大步驟，讓你一目了然，輕鬆掌握由委任專業人士到完成修葺的完整路徑。
第一步：收到法定通知及遵從期限
整個程序的起點，是你收到屋宇署發出的「法定通知」。這份文件意味著你的樓宇已被納入強制驗窗計劃。收到通知後，最重要的是留意信件上列明的遵從期限，因為不同部分的期限是有分別的。
個別單位：6個月內完成檢驗及修葺
如果通知是針對你的私人單位，你有6個月的時間去完成整個檢驗和必要的修葺工程。這個期限由通知書發出的日期起計算。
大廈公用部分：9個月內完成檢驗及修葺
如果通知是關於大廈的公用地方，例如樓梯間或走廊的窗戶，業主立案法團或共同業主則有較長的9個月時間去處理，因為這通常涉及協調和集資等程序。
第二步：委任「合資格人士」(QP) 進行檢驗
收到通知後，你需要做的第一件事就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person, 簡稱QP）進行訂明檢驗。市面上有不少信譽良好的政府驗窗公司提供這類服務。
如何委任：向屋宇署呈交表格 MWI 1
當你選定了QP後，該名QP會填妥並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格，以正式通知屋宇署他已被委任負責你單位的窗戶檢驗。
QP 的職責：親自檢驗並監督修葺
QP的角色非常關鍵。法例規定，他必須親自為你的窗戶進行訂明檢驗。如果檢驗後發現需要修葺，他亦會負責監督整個修葺過程，確保工程符合標準。
第三步：訂明檢驗的範圍與重點
了解QP會檢查什麼，有助你更好地準備。驗窗的範圍有清晰的界定，並非所有玻璃結構都包括在內。
檢驗範圍：窗戶、玻璃百葉窗及玻璃牆
強制驗窗計劃主要涵蓋樓宇單位內及公用地方的所有窗戶、玻璃百葉窗，以及玻璃牆。這些都屬於必須檢驗的部分。
檢查重點：窗鉸、鉚釘、螺絲、玻璃嵌板等
QP會仔細檢查窗戶的關鍵組件，確保其結構安全。檢查重點包括窗鉸有沒有變形或嚴重銹蝕、鉚釘和螺絲有沒有鬆脫或缺漏，以及玻璃嵌板本身是否有破裂或破損。
不包括項目：室內間隔、商舖櫥窗及玻璃幕牆
值得注意的是，一些玻璃結構並不在強制驗窗的範圍內，例如室內的玻璃間隔、位於地下的商舖櫥窗，以及近年常見的玻璃幕牆。玻璃幕牆是歸納在強制驗樓計劃之下的。
第四步：按需要委任「註冊承建商」(RC) 進行修葺
如果QP檢驗後，判斷窗戶有欠妥之處並需要進行修葺，你就需要進入下一步，即委任施工方。
RC 的職責：負責實際施工與維修
進行法定修葺工程的，必須是「註冊承建商」（Registered Contractor, 簡稱RC）。他們是負責動手施工、更換零件和進行維修的專業團隊。
QP 的角色：監督修葺過程確保合規
在這個階段，你之前委任的QP會擔當監督的角色。他會確保RC的施工方法和使用的物料都符合法例要求，保障維修質素。
第五步：呈交證明文件，完成法定要求
完成檢驗和必要的修葺後，就來到最後的文書工作。這是向屋宇署證明你已履行法律責任的關鍵一步。
如無需修葺：14天內呈交表格 MWI 2a
如果你的窗戶經檢驗後狀況良好，無需任何修葺，QP便會在14天內向屋宇署呈交「MWI 2a」表格。之後你會收到屋宇署的確認信，代表已完成法定要求。
如完成修葺：呈交竣工證明
假如窗戶進行了修葺，QP則會在工程完成後，向屋宇署呈交竣工證明書，確認所有問題已妥善修復。
完成後：5年內無需再驗
一旦你遵從了法定通知，無論是否需要修葺，屋宇署在未來5年內，都不會再就同一窗戶向你發出新的強制驗窗通知。
如何尋找及核實專業人士：揀選合資格驗窗公司
要妥善處理政府驗窗的法定要求，關鍵一步就是尋找可靠的專業人士。在整個政府驗窗計劃中，你會接觸到兩類關鍵的專業角色，他們各司其職，確保檢驗和維修都合乎標準。清晰了解他們的分工，是保障工程順利的第一步。
QP 與 RC 的角色有何不同？
在揀選政府驗窗公司時，你會經常聽到 QP 和 RC 這兩個簡稱。它們分別代表「合資格人士」和「註冊承建商」，職責有明確區分，就好像醫生和藥劑師一樣，一個負責診斷，一個負責執行。
合資格人士 (QP)：負責檢驗與監督（工程顧問）
合資格人士 (Qualified Person, QP) 是你首先需要委任的專業人士。你可以把他想像成是次的「工程顧問」。他的主要職責是親自為你的窗戶進行詳細檢驗，判斷窗戶是否安全，以及哪些部分需要維修。如果需要維修，QP 還會負責監督整個維修過程，確保施工符合屋宇署的標準。
註冊承建商 (RC)：負責施工與維修（施工團隊）
註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 則是實際動手進行維修的「施工團隊」。當 QP 完成檢驗並指出需要修葺的地方後，你就需要委任 RC 來進行相關工程。所有維修工作，都必須在 QP 的監督下由 RC 執行，以確保工程質素和安全。
如何尋找合資格的驗窗公司？
市面上有眾多公司提供驗窗服務，要作出明智選擇，可以從官方途徑入手，並且仔細比較。
查閱屋宇署官方名冊
最穩妥的方法，是查閱屋宇署的官方名冊。屋宇署網站備有「合資格人士」和「註冊承建商」的 searchable list，上面列出了所有獲認可的專業人士和公司資料。這可以確保你尋找的政府驗窗公司是具備法定資格的。
比較報價：索取詳細項目清單與收費
建議你向至少三間不同的公司索取書面報價。一份清晰的報價單，應該詳細列出所有檢驗和維修的項目、使用的物料規格和逐項收費，而不是只有一個「全包」的總價。這樣有助你了解每分錢的去向，避免日後出現不必要的爭議。
如何核實上門人員身份？
為保障你的權益和家居安全，當有專業人員上門時，核實其身份是一個非常重要的步驟。
要求出示屋宇署發出的「驗窗卡」
所有合資格人士 (QP) 都會獲屋宇署發出一張名為「強制驗窗計劃合資格人士證明卡」的「驗窗卡」。你可以主動要求上門人員出示此卡，以證明其身份。這是一個直接有效的核實方法。
「驗窗卡」上的重要資訊：姓名、相片、屆滿日期
核對「驗窗卡」時，要留意上面的幾個關鍵資訊是否清晰無誤，包括卡上人員的姓名、近照是否與其本人相符，以及最重要的屆滿日期，確保該卡仍然有效。這樣就能確認對方是真正獲授權執行政府驗窗計劃的專業人士。
強制驗窗費用全攻略：由檢驗、維修到資助計劃
提到政府驗窗，大家最關心的問題自然是費用。究竟整個政府驗窗計劃由檢驗到維修，預算要多少才合理？市場上的收費五花八門，這裡為你整理一份清晰的費用攻略，由基本的檢驗費、常見的維修項目價錢，到可以申請的政府驗窗資助，讓你對所需開支有個全面的了解。
政府驗窗服務收費參考
首先，我們要將驗窗的費用分為兩大類：一是純粹的檢驗費，二是涉及維修時的額外費用。選擇不同的政府驗窗公司，報價亦會有差異。
純檢驗費用市場價格
如果你的窗戶狀況良好，只需要合資格人士（QP）上門檢查，然後呈交文件到屋宇署，這部分的收費相對簡單。市價一般按單位內的窗戶數量計算，費用大約由數百元起。部分公司可能會設定最低收費，例如三百至六百元不等，即使你只有一兩隻窗戶需要檢驗。
檢驗連監督修葺費用市場價格
假如檢驗後發現窗戶需要維修，合資格人士（QP）除了檢驗，還需要監督之後的修葺工程。因此，這項服務的收費會較高。市場上的收費模式各異，有些會按每個維修項目逐一收費，有些則提供一個包含檢驗和監督的套餐式報價。整體費用視乎維修的複雜程度而定，一般由數百元至千多元不等。
常見窗戶維修項目價錢參考
除了檢驗費，維修費才是開支的主要部分。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你在收到報價單時心裡有數。
更換窗鉸、七字鎖／多點鎖
窗鉸是窗戶安全的關鍵。更換一對普通尺寸的不銹鋼窗鉸，每扇窗的費用大約在港幣$150至$400之間。至於更換七字鎖或多點鎖，價錢則相對便宜，每套大約是港幣$80至$200。
更換不銹鋼螺絲及拉釘
螺絲和拉釘雖然細小，但日久失修會嚴重影響結構安全。全窗更換所有不銹鋼螺絲及拉釘，每扇窗的費用普遍介乎港幣$100至$200。
更換防水膠邊及窗戶手柄
防水膠邊老化會導致滲水，雖然未必屬於強制維修範圍，但很多戶主會選擇一併更換。更換全窗的防水膠邊，每扇窗約需港幣$80至$250。更換窗戶手柄的費用則較低，每個約港幣$50至$150。
有沒有政府資助或樓宇維修津貼？
進行大型維修時，費用的確可能成為一個負擔。幸好，現時有多個機構提供樓宇維修相關的津貼或貸款計劃，部分合資格的業主可以申請，以減輕進行政府驗窗及維修工程的財政壓力。以下是幾個主要的政府驗窗資助計劃：
市建局「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）的這項計劃，為合資格的業主提供財政資助及一站式的技術支援，協助他們進行樓宇的檢驗和維修工程，當中包括強制驗窗計劃所要求的項目。
屋宇署「樓宇安全貸款計劃」
由屋宇署直接提供的貸款計劃，旨在為需要進行樓宇安全相關維修（包括強制驗窗及驗樓）但財政有困難的業主，提供低息或免息貸款。
房協「長者維修自住物業津貼計劃」
香港房屋協會（房協）這個計劃專為長者自住業主而設，為他們提供津貼，用作維修保養自住物業，改善居住環境的安全，當然也適用於遵從強制驗窗令的相關工程。
不遵守強制驗窗令的法律責任與後果
收到政府驗窗的法定通知，絕對不能掉以輕心。這份文件具有法律約束力，如果置之不理，後續的法律責任和金錢損失，可能遠超預期。理解這些後果，有助你更妥善地規劃整個政府驗窗計劃的流程。
對個別業主的法律後果
作為個別單位的業主，法律責任是直接而明確的。如果未能在指定期限內遵從驗窗令，將會面臨以下幾種情況。
定額罰款與檢控：最高罰款$25,000及監禁3個月
如果沒有合理解釋，而未有遵從法定通知，屋宇署可根據《建築物條例》提出檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000元及監禁3個月。這並非危言聳聽，而是法例白紙黑字訂明的罰則。
持續違規：每日另加罰款$2,000
除了首次定罪的罰款，如果情況持續，法庭更可就違規的每一天，另處罰款港幣$2,000元。這意味著罰款金額會隨著拖延的時間每日累積，財政壓力將會不斷增加。
屋宇署代辦工程：向業主追討所有費用連附加費
當局還有另一項權力。如果業主持續不履行責任，屋宇署有權主動委派顧問公司及承建商代為完成檢驗和修葺。工程結束後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，並且加收一筆不超過百分之二十的附加費作為監督費用。屆時，業主不但失去選擇政府驗窗公司的自主權，更要承擔額外的行政開支。
涉及大廈公用部分的法律責任
如果法定通知涉及大廈的公用部分，例如樓梯間或大堂的窗戶，責任便由全體業主共同承擔。這時，個人的行為亦可能觸犯法例。
拒絕分擔公用部分費用罰則
即使業主立案法團已經議決進行驗窗，若有個別業主拒絕分擔其應付的檢驗及修葺費用，同樣屬於違法。一經定罪，最高可被處罰款港幣$25,000元。因此，合作處理大廈公用部分的驗窗事宜至關重要。
阻礙法團人員進入處所罰則
在某些情況下，法團委任的合資格人士或註冊承建商可能需要進入個別單位，以進行公用部分的檢驗或維修。如果業主或住戶無合理辯解而阻止他們進入，即屬妨礙公職，可被處罰款港幣$10,000元及監禁6個月。
驗窗實用貼士：善用工具、避開陷阱及保障權益
要順利完成整個政府驗窗流程，除了了解基本步驟，掌握一些實用技巧同樣重要。這些貼士可以幫助你善用官方資源，揀選可靠的政府驗窗公司，並且在過程中好好保障自己的權益，令整個政府驗窗計劃的體驗更加安心。
善用官方網上工具
屋宇署提供了便捷的網上工具，讓你隨時掌握最新資訊，整個過程透明度更高。
查詢樓宇的法定通知狀況
在委聘任何公司前，你可以先到屋宇署網站查閱「已送達法定通知的目標樓宇」列表。你可以透過這個列表，確認自己的大廈是否已收到強制驗窗的法定通知，掌握最準確的資訊。
追蹤呈交表格進度
當合資格人士 (QP) 為你呈交了檢驗或修葺相關的表格後，你可以利用屋宇署的「指明表格呈交狀況查詢系統」。你只需要輸入樓宇地址或通知編號，就可以追蹤表格的處理進度，清楚了解流程去到哪一個階段。
揀選承辦商及簽約注意事項
選擇一間專業可靠的承辦商是關鍵一步，簽訂合約時更要仔細留意各項條款。
貨比三家：索取至少三份書面詳細報價
建議你最少尋找三間不同的註冊承建商或合資格人士索取書面報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗費、監督費、各項維修物料的單價、人工費用等。這樣有助你比較不同公司的收費，並且防止日後出現含糊不清的附加費用。
查清保養期及第三者保險範圍
簽約前，必須問清楚工程的保養期有多長，以及保養範圍包括哪些項目。同時，確認承辦商已購買有效的第三者責任保險。這份保險可以在工程期間發生意外時，為你及公眾提供保障。
提防工程「全包」或不合理收費陷阱
要小心那些標榜「全包價」的宣傳手法，因為這些收費可能未有列明物料的品牌和質素。另外，也要提防有公司以極低價錢更換單一零件，例如一顆螺絲收取不合理的費用。簽約前，最好先了解市場大概的收費水平，避免墮入收費陷阱。
保障權益：工程前後的文件記錄
完整的記錄是保障自己權益的最佳方式，萬一出現糾紛時便有據可依。
妥善保存報價單、合約及收據
所有與驗窗工程相關的文件，包括報價單、合約正本及所有付款收據，都應該妥善保存。這不僅是保障自己權益的基礎，更是日後若要申請任何政府驗窗資助或樓宇維修津貼時的重要文件。
拍攝工程前後的照片作憑證
在工程開始前，為所有需要檢驗或維修的窗戶拍照，特別要清晰拍下有問題的部分。完成修葺後，再在相同角度拍攝一次。這些照片記錄了窗戶維修前後的狀況，是十分有力的客觀憑證。
向QP索取已呈交屋宇署的證明書副本
當QP完成檢驗或監督修葺，並且向屋宇署呈交證明書後，你有權向QP索取一份證明書的副本。這份文件是你已遵從法定通知的最終證明，記得要好好保存，以作紀錄。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
Q1: 「玻璃牆」和「玻璃幕牆」有何分別？驗窗計劃包括哪一種？
這個問題很常見，因為兩者外觀上確實相似。簡單來說，兩者的結構和功能不同。「玻璃牆」通常是指安裝在窗戶開口處、由框架支撐的大型固定玻璃嵌板，它是政府驗窗計劃的一部分。
而「玻璃幕牆」則是建築物外牆的一部分，它本身就是圍護結構，直接懸掛在主體結構上。由於它屬於樓宇的整體結構，所以是由另一個名為「強制驗樓計劃」的法規所涵蓋。所以，你需要弄清楚府上的是哪一種，才能確定適用的法定要求。
Q2: 窗戶漏水是否屬於強制維修範圍？
政府驗窗的核心目標是保障公眾安全，所以強制維修的項目都與結構穩固有關，例如更換已變形或嚴重銹蝕的窗鉸、重新固定鬆脫的螺絲和鉚釘、或者修補破裂的玻璃。
窗戶漏水通常是因為防水膠邊老化或密封劑失效，這些屬於日常保養問題，不直接構成結構危險，所以並不是強制維修的項目。不過，既然已經聘請了政府驗窗公司的師傅上門，順道處理漏水問題，長遠來看也是一個具成本效益的做法。
Q3: 我是租客，業主不理會驗窗令，我該怎辦？
首先要明確一點，履行強制驗窗令的法律責任完全在於業主。作為租客，你的責任是收到通知後盡快轉交給業主，並且配合業主委派的合資格人士進入單位檢驗。
如果業主在收到通知後沒有採取任何行動，你可以向屋宇署舉報。你可以致電政府熱線1823，或透過屋宇署的網上表格提交報告。署方會跟進個案，並向違規的業主採取執法行動，以保障你和公眾的安全。
Q4: 如果對驗窗公司服務或收費不滿，可以向哪裡投訴？
假如你對政府驗窗公司的服務或收費有爭議，可以根據情況向不同機構求助。
如果是關於服務質素、合約條款或收費糾紛等消費權益問題，你可以向消費者委員會投訴。如果是懷疑合資格人士或註冊承建商涉及專業失當，例如檢驗草率或工程不合規，你可以向屋宇署作出投訴，署方會對其專業資格及註冊身份進行調查。
Q5: 我如何申請政府的驗窗資助或貸款？
為了協助有需要的業主，政府和相關機構設有多項政府驗窗資助及貸款計劃。你可能符合申請資格，常見的計劃包括：
- 市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」，為自住業主提供財政資助。
- 屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」，為業主提供低息貸款作維修之用。
- 香港房屋協會的「長者維修自住物業津貼計劃」，專為年長的自住業主提供津貼。
每個計劃的申請資格和資助金額都不同，建議你直接到這些機構的官方網站，查閱最新的申請詳情和表格。