收到屋宇署的強制性驗窗通知，感到徬徨，不知從何入手？面對繁複的法定程序、尋找合資格人士(QP)的困難，加上對檢驗及維修費用的疑慮，更擔心會誤墮坊間的驗窗工程陷阱。無需擔心！本文為你準備了2025年最詳盡的強制驗窗終極懶人包，一文釐清由收到通知到完成修葺的四大步驟、費用預算、官方QP公司名單，並提供防中伏實用貼士及解答常見問題，助你輕鬆、安心地履行法律責任，確保家居窗戶安全。
強制性驗窗計劃詳解：定義、目的及法例要求
什麼是強制性驗窗計劃？
收到屋宇署的信件，提到「強制性驗窗計劃」，你可能會有點不知所措。其實，強制性驗窗是政府為了保障公眾安全而推行的一項法定計劃。簡單來說，如果你的樓宇樓齡達到指定年期，業主就有法律責任，需要委任一名「合資格人士」檢查全屋的窗戶，確保它們結構安全，並在有需要時進行維修。這是一個預防性的措施，目的是及早發現並處理有潛在危險的窗戶，避免意外發生。
政府推行計劃的目的與背景
香港樓宇密集，很多樓宇的樓齡亦不輕。隨著時間過去，窗戶的組件如螺絲、窗鉸等會自然老化或損耗，如果缺乏妥善保養，便可能構成塌窗的風險，對途人安全構成嚴重威脅。因此，政府自2012年起全面實施強制性驗窗計劃，透過有系統的檢驗和維修，主動處理舊樓窗戶失修的問題，提升香港的樓宇安全水平。
相關法例：認識《建築物條例》下的法定要求
強制性驗窗並非一項普通的建議，而是具有法律約束力的。這項計劃的主要法律依據來自香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬法例《建築物(檢驗及修葺)規例》。條例清楚列明，當業主收到屋宇署發出的法定通知後，必須在指定時間內遵從。所以，了解強制性驗窗邊條例規定，是每位業主應盡的責任。
哪些樓宇受規管？涵蓋範圍與豁免條件
適用樓宇的樓齡及計算方法
根據規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇，都有可能被納入強制性驗窗計劃。樓宇的年齡並非由你購入的年份計起，而是由屋宇署發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）的日期開始計算。屋宇署每年會揀選一批目標樓宇，向其業主發出法定通知。
可獲豁免強制驗窗的條件
不是所有舊樓都需要強制驗窗。這項計劃設有豁免條件，其中最主要的一項是，樓高不超過3層的住用樓宇，可以獲得豁免。這意味著，如果你居住在村屋或樓層較低的舊式住宅，便有機會不受此計劃規管。
涵蓋的房屋種類：私人樓宇與公屋的驗窗要求
計劃主要涵蓋私人樓宇，包括住宅、商廈、工業大廈等。至於強制性驗窗公屋方面，一些已透過「租者置其屋計劃」等資助房屋計劃出售的單位，由於業權已轉移給個別業主，所以單位內的窗戶亦需要遵從強制驗窗的要求。換言之，責任在於個別單位的業主，而非房屋委員會。
主要持份者的法律責任
業主／業主立案法團的法律責任
在整個計劃中，業主或業主立案法團是最終的責任承擔者。收到通知後，業主必須主動委任一名合資格人士（QP）進行檢驗，如果需要維修，亦要委任註冊承建商，並承擔相關的檢驗及維修費用。若樓宇有成立業主立案法團，公用地方的窗戶檢驗及維修責任，便由法團統籌及負責。
租客的責任與義務
如果你是單位的租客，雖然你沒有責任支付強制性驗窗費用，但你同樣有法律義務。根據法例，租客在收到法定通知後，有責任盡快將通知書轉交予業主。此外，租客必須配合業主或其委派的合資格人士及承建商，讓他們進入單位進行窗戶檢驗和維修工程。
合資格人士 (QP) 的專業角色
合資格人士（Qualified Person，簡稱QP）是計劃中的關鍵專業角色。他們是屋宇署認可的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員等。QP的主要職責是親自進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，確定是否需要修葺，並監督所有修葺工程，確保工程符合法例標準。尋找一位可靠的強制性驗窗合資格人士是整個流程中非常重要的一環。
註冊承建商 (RC) 的執行角色
如果合資格人士（QP）在檢驗後，認為窗戶需要進行修葺，業主便需要另外委任一名註冊承建商（Registered Contractor，簡稱RC）來執行維修工作。所有修葺工程，都必須在QP的監督下由RC進行。這個安排確保了檢驗的獨立性與施工的專業性，保障維修工程的質素。
強制性驗窗流程2025懶人包：由收到通知到完成修葺
收到屋宇署關於強制性驗窗的信件，就代表整個流程正式開始。其實只要跟著政府指引的步驟走，整個過程比想像中簡單。這份懶人包會為你清晰拆解由收到通知、選擇合資格人士、進行檢驗，到最後完成修葺呈交文件的四大步驟，讓你輕鬆掌握整個強制性驗窗流程。
第一步：接獲法定通知與遵從時限
法定通知的遵從時限與寬限期
當你收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」，首先要注意的是信件上列明的遵從時限。一般而言，個別單位的業主有6個月的寬限期去委任合資格人士完成檢驗及所需的修葺工程。如果是涉及大廈公用部分的窗戶，由於需要法團或全體業主協調，時間會較長，通常有9個月。若你是租客，收到信件後有法律責任盡快轉交業主處理，並且需要配合之後的檢驗工作。準時遵從是業主的責任，逾期可能會面臨罰款。
5年檢驗週期：何時需要再次驗窗？
完成一次強制性驗窗後，業主可以放下心頭大石一段時間。根據現行條例，屋宇署在該次通知發出日期的5年內，不會再就同一窗戶向你發出新的驗窗通知。這個5年檢驗週期機制，旨在確保窗戶安全之餘，也給予業主充足的時間準備下一次的強制性驗窗續期，做好樓宇保養的長遠規劃。
第二步：如何選擇強制性驗窗公司？
合資格人士 (QP) 的專業資格
要進行強制性驗窗，業主必須委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。這位強制性驗窗合資格人士是整個流程的關鍵人物，負責檢驗窗戶狀況及監督維修。根據《建築物條例》，QP必須是政府認可的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或特定級別與類別的註冊承建商。選擇一位專業可靠的QP，是決定強制性驗窗公司邊間好的重要一步。
兩種方法查閱官方名單：屋宇署網站與「窗安無事」App
要尋找合資格的強制性驗窗公司，最穩妥的方法是查閱官方的強制性驗窗名單。你有兩種便捷的網上查詢途徑：第一是直接瀏覽屋宇署的官方網站，上面載有所有合資格人士及其公司的註冊名單；第二是下載政府推出的「窗安無事」手機應用程式。這個App不但可以搜尋QP，還可以邀請報價，甚至查看其他業主的評分，讓你在選擇時有更多參考。
核實QP身份：檢查「驗窗卡」的重要性
當你委任的QP或其派員上門時，記得要核實他們的身份。所有合資格人士都會獲發一張附有相片及資料的「驗窗卡」。卡上會清楚列明QP的姓名、屆滿日期及公司名稱。在他們開始工作前要求出示此卡，是一個保障自己的重要步驟，可以確保進行檢驗的是真正具備資格的專業人士，避免誤墮陷阱。
第三步：訂明檢驗範圍與修葺標準
檢驗涵蓋的窗戶類型與範圍
強制性驗窗計劃的檢驗範圍，涵蓋了樓宇單位內及公用地方的所有窗戶，包括玻璃百葉窗。不過，一些地方是不包括在內的，例如室內的玻璃間隔、地下商舖的櫥窗，以及近年常見的玻璃幕牆（玻璃幕牆屬於強制驗樓計劃的範圍）。清楚了解檢驗範圍，有助你與QP溝通，並對潛在的維修費用有初步預算。
必須修葺的常見窗戶欠妥之處
QP在檢驗時，會根據屋宇署的指引評估窗戶是否安全。如果發現以下常見的欠妥之處，就必須進行修葺：
* 玻璃嵌板：出現破爛或裂紋。
* 窗框及窗扇：有變形、鬆脫不穩，或開關困難。
* 窗鉸：嚴重銹蝕、變形或缺少部分零件。
* 鉚釘及螺絲：鬆脫、脫落，或出現代表鋁合金氧化的灰白色粉末。
至於防水膠邊等非結構安全部件，法例上不強制更換，但QP通常會建議一併處理，以防日後滲水。
第四步：檢驗後的跟進程序與表格呈交
情況一：窗戶安全無需修葺 (呈交MWI 2表格)
如果QP檢驗後，判斷你所有的窗戶都狀況良好，無需進行任何修葺，這當然是最好的情況。QP會填妥一份「窗戶檢驗證明書」（表格MWI 2），並在指定限期內呈交給屋宇署。同時，你亦應向QP索取一份副本存檔。屋宇署收到文件並核實後，這次的強制性驗窗程序便告完成。
情況二：窗戶需要修葺 (呈交MWI 3表格)
若QP發現有窗戶需要修葺，業主便需要委任一名註冊承建商（可與QP屬同一間公司，或另行聘用）進行維修。所有修葺工程都必須在QP的監督下進行。工程完成後，QP會再次檢查並確認窗戶已符合安全標準，然後填寫及呈交「窗戶修葺完工證明書」（表格MWI 3）至屋宇署。記住妥善保存所有相關的強制性驗窗表格及收據，以作記錄。
強制性驗窗費用預算：檢驗費及維修項目參考價錢
談到強制性驗窗，大家最關心的問題之一自然是價錢。整個強制性驗窗的費用主要分為兩大部分：合資格人士（QP）的檢驗及監督費，以及實際的維修工程費。了解這些費用的構成，可以幫助你更準確地制定預算，選擇一間收費合理的強制性驗窗公司。
檢驗及監督費用參考
這部分的費用是支付給你委任的合資格人士（QP），用作窗戶檢驗和監督工作的酬勞。收費模式通常會因應窗戶是否需要修葺而有所不同。
只需檢驗，無需修葺的費用預算
這是最理想的情況。如果合資格人士檢查後，判斷你單位的所有窗戶都安全穩固，無需進行任何修葺工程，那麼你只需要支付基本的檢驗費用。一般來說，市場上每間公司的收費標準不一，費用可以按單位或窗戶數量計算，普遍介乎每個單位數百元至千多元不等。
需要檢驗及監督修葺的費用預算
如果檢驗後發現有窗戶需要維修，合資格人士除了收取檢驗費外，還會收取監督修葺工程的費用。因為根據法例要求，所有訂明修葺工程必須在QP的監督下進行，確保工程符合標準。這筆監督費用會比純粹檢驗的費用高，因為涉及QP額外的時間和專業責任。
強制驗窗維修項目收費參考（附2025價目表）
維修費用是整個流程中開支最大，也是最浮動的部分。實際收費會因應窗戶損壞程度、所需更換的配件物料和工程複雜度而定。以下是綜合市場資訊整理的2025年強制驗窗維修項目參考價錢，讓你心中有個大概。
更換窗鉸、拉釘等鋁窗五金配件價錢
五金配件因長期使用而勞損，是窗戶最常見的問題。更換這些配件是確保窗戶安全的關鍵。
* 更換窗鉸（一對）：約 $150 – $350
* 更換上下或七字鎖（一個）：約 $70 – $150
* 更換不銹鋼拉釘及螺絲（每扇窗）：約 $100 – $175
更換防水膠邊及玻璃價錢
雖然防水膠邊老化不屬於強制修葺範圍，但它會直接影響窗戶的防水和隔音功能，很多時師傅會建議一併更換。
* 更換窗戶防水膠邊（每扇窗）：約 $80 – $240
* 更換玻璃：費用視乎玻璃的尺寸、厚度和種類（如普通玻璃、強化玻璃等），價錢差異較大，需要由師傅現場報價。
其他潛在費用：搭棚、偏遠地區交通費等
除了基本的檢驗和維修費，你可能需要預留預算應付一些額外開支。例如，如果窗戶位於外牆，無法在室內安全地進行維修，便有機會需要搭棚，這項費用可以由數千元至過萬元不等。另外，部分公司會對偏遠地區的客戶收取額外的交通費。查詢報價時，記得問清楚這些潛在收費。
申請強制性驗窗資助計劃
政府和相關機構有提供不同的強制性驗窗資助計劃，協助有需要的業主應付維修開支。如果你符合資格，記得主動查詢和申請。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）的「樓宇復修綜合支援計劃」提供一站式的財政支援，涵蓋強制驗樓和強制性驗窗的費用。計劃會向合資格的業主提供津貼，以聘請顧問和監督工程。你可以到市建局的官方網上平台查閱最新的申請資格和詳情。
香港房屋協會相關資助及貸款計劃
香港房屋協會（房協）同樣有為業主提供樓宇維修的資助和貸款計劃，例如「長者維修自住物業津貼計劃」等，部分計劃的資助範圍也包括強制性驗窗。有需要的業主可以聯絡房協，了解不同計劃的內容和申請辦法。
違規後果：不遵從強制性驗窗通知的罰則
不遵從通知的法律後果與罰款
收到強制性驗窗的法定通知後，千萬不要置之不理。根據《建築物條例》（香港法例第123章）的規定，沒有合理辯解而未遵從通知屬於違法行為，後果可能比預期中嚴重。政府設有一套清晰的罰則機制，確保業主履行其法律責任。
定額罰款港幣$1,500元
如果業主未能在指定期限內遵從強制性驗窗通知，屋宇署首先會發出一張定額罰款通知書，金額為港幣$1,500元。這可以視為第一步的執法行動，提醒業主必須正視驗窗事宜。繳交罰款後，業主仍然有責任完成整個強制性驗窗流程。
持續違規的更高罰款與監禁風險
這張定額罰款通知書其實只是一個開始。如果業主繼續漠視通知，屋宇署便會展開檢控程序。一旦罪名成立，罰則將會大幅提升，最高可被處第四級罰款，即港幣$25,000元，並可能被判處監禁三個月。此外，法庭還可以針對罪行持續的每一天，額外判處每日港幣$2,000元的罰款，這筆強制性驗窗罰款的累積金額可以十分高昂。
屋宇署的介入權力
除了罰款與檢控，屋宇署亦有權力直接介入，確保有潛在危險的窗戶得到處理。這個強制性驗窗政府部門的權力不應被低估。
代為安排檢驗及修葺並追討所有費用
如果業主屢勸不聽，屋宇署可以主動委任合資格人士及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費及行政監督費用。更重要的是，屋宇署有權在總費用之上，加收不多於百分之二十的附加費。這樣一來，最終的開支通常會比業主自行安排昂貴得多。
妨礙工程的相關罪行與罰則
除了業主本人不遵從通知外，任何人妨礙合法的驗窗工程同樣會觸犯法例。例如，當業主立案法團為大廈公用部分的窗戶安排檢驗時，個別業主或強制性驗窗的租客如果沒有合理辯解，而阻止或拒絕獲委任的人員進入其處所進行檢驗或修葺，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000元及監禁六個月。因此，保持合作是所有住戶應盡的責任。
業主自保攻略：委任公司、監工及付款的防中伏清單
整個強制性驗窗流程中，業主最關心的莫過於如何選擇一間可靠的公司，並且確保工程順利完成，避免不必要的爭議和金錢損失。以下為你整理了一份實用的清單，涵蓋了由委任、監工到完工的各個階段，助你輕鬆應對。
委任合資格人士 (QP) 前的準備
選擇合適的強制性驗窗公司和合資格人士是成功的第一步。事前準備做得好，就能大大減低中伏的風險。
貨比三家，索取並比較詳細報價單
尋找強制性驗窗公司時，建議最少索取三份報價單作比較。重點不只是比較最終的強制性驗窗價錢，而是要細心審視報價單的內容。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗費用、監督費用，以及每個維修項目的收費，例如更換窗鉸、拉釘或防水膠邊的具體費用。這樣可以避免完工後出現各種預期之外的附加費。你也可以查詢報價是否已包含代為呈交強制性驗窗表格的服務。
查核QP及承建商的公司背景與資質
決定委任前，必須核實強制性驗窗合資格人士 (QP) 和承建商的身份。你可以透過屋宇署網站或「窗安無事」手機應用程式，查閱最新的強制性驗窗名單，確認他們是否已註冊，以及其註冊的有效期。查核公司背景和過往的口碑，有助你了解其服務質素，選擇一間信譽良好的強制性驗窗公司，自然更有保障。
工程進行期間的注意事項
當工程開始後，業主也需要留意幾個關鍵點，確保工程按照規範進行，保障自己的權益。
核對工程人員的身份
工程人員上門時，你有權要求他們出示身份證明。所有合資格人士均會獲發「驗窗卡」，上面有其姓名、照片及所屬公司等資料。核對上門人員的身份，確保他們是來自你所委任的公司，這是一個簡單而且有效的保安步驟。
為修葺前後的窗戶狀況拍照存檔
在維修工程開始前，為需要修葺的窗戶拍照，清晰記錄其損壞情況。然後，在工程完成後，再從相同角度拍攝一次。這些照片是非常重要的記錄，萬一將來對維修質素有任何爭議，這些圖像記錄便能成為客觀的證據。
工程完成及爭議處理
工程順利結束後，最後的步驟同樣不能掉以輕心。妥善處理文件和了解求助渠道，是保障自己的最後一道防線。
索取並妥善保存完工證明及收據
支付強制性驗窗費用後，緊記索取正式收據。更重要的是，要向合資格人士索取已呈交給屋宇署的完工證明文件副本（例如表格MWI 2或MWI 2A）。這份文件是你遵從法定通知的正式記錄，必須妥善保存，以應對政府日後的強制性驗窗查詢。
了解強制性驗窗相關的投訴渠道
假如不幸與承辦商發生糾紛，或者對服務質素感到不滿，你需要知道向誰求助。關於強制性驗窗投訴，你可以根據情況選擇不同渠道。如果涉及合資格人士或承建商的專業操守問題，可向屋宇署投訴。如果涉及合約條款或收費爭議，消費者委員會是合適的求助對象。若懷疑涉及不良營商手法，則可以向香港海關舉報。
強制性驗窗常見問題 (FAQ)
關於責任與範圍
業主與租客的責任如何劃分？
收到強制性驗窗的法定通知時，法律上的主要責任方是業主。不過，作為租客也有應盡的責任。根據法例，業主需要委任合資格人士（QP）並承擔檢驗及維修的費用。租客的角色是全力配合，收到通知書後，有法律義務立即轉交給業主，並且必須允許業主或其委派的合資格人士及承建商，在預約時間進入單位進行檢驗和維修。如果租客無合理解釋而阻礙檢驗，同樣可能面臨罰款。因此，清晰的溝通是順利完成驗窗流程的關鍵。
露台玻璃圍欄或趟門是否屬於驗窗範圍？
這是一個常見的疑問。首先要分清楚，露台的玻璃圍欄，因為是樓宇結構的一部分，所以通常不屬於「強制性驗窗計劃」的範圍，而是納入「強制驗樓計劃」之內。不過，通往露台的玻璃趟門或任何可開關的窗戶，就明確屬於強制性驗窗的檢驗對象。合資格人士會檢查這些趟門的玻璃、門框、滑輪及鎖具等部件是否安全穩固。
玻璃幕牆是否需要進行強制性驗窗？
不需要。雖然玻璃幕牆看似由大量玻璃組成，但它在法例上被界定為樓宇的「外牆」。因此，玻璃幕牆的檢驗工作是歸納於「強制驗樓計劃」(MBIS) 的範疇，而不是「強制性驗窗計劃」(MWIS)。如果你的樓宇採用玻璃幕牆設計，其檢驗會由註冊檢驗人員(RI) 按驗樓的程序進行，而不是由驗窗的合資格人士(QP) 處理。
關於流程與操作
如果不同意QP的檢驗結果，可以怎樣做？
業主假如對合資格人士(QP)的檢驗結果或建議的修葺範圍有異議，可以採取幾個步驟處理。首先，建議你直接與該名QP溝通，請他詳細解釋判斷的理據及標準。如果溝通後仍然無法達成共識，你有權尋求第二意見。你可以另外委聘一位名列政府名單的強制性驗窗合資格人士，為窗戶再作一次獨立評估。透過比較不同專業人士的意見，可以更全面地了解窗戶的實際狀況及所需維修的合理價錢。
大廈公用部分窗戶維修資金不足，應如何處理？
大廈公用地方，例如樓梯、走廊或會所的窗戶，其檢驗及維修責任由全體業主共同承擔。如果業主立案法團的儲備基金不足以支付維修費用，法團需要召開業主大會，商討及議決籌集資金的方案，例如動用備用基金或向各戶徵收特別管理費。此外，政府亦設有多項強制性驗窗資助計劃，例如市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」及香港房屋協會的相關貸款計劃，法團可以主動查詢及申請，以減輕業主的財政負擔。
官方查詢及投訴聯絡方法
屋宇署的聯絡方法及查詢途徑
如果你對強制性驗窗的流程、法例要求或合資格人士名單有任何疑問，可以直接向屋宇署查詢。
– 查詢熱線：2626 1616 (由「1823」接聽)
– 電郵：[email protected]
– 官方網站：你可以在屋宇署網站找到詳盡的懶人包、指引及所有相關表格。
處理居屋、租置計劃的獨立審查組聯絡方式
如果你的物業屬於居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃（租置）或公共屋邨內的樓宇，相關的強制性驗窗事宜由房屋局轄下的獨立審查組處理。
– 辦事處地址：九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓8樓
– 查詢熱線：2712 2712
其他相關投訴渠道 (如海關、消費者委員會)
在驗窗過程中，如果遇到的問題不屬於樓宇安全的技術層面，而是涉及消費權益，可以向以下機構作出強制性驗窗投訴。
– 香港海關：如果懷疑承辦商採用了不良營商手法，例如在報價單上作出誤導性遺漏或具威嚇性的行為，可致電海關24小時熱線 2545 6182 舉報。
– 消費者委員會：如果涉及服務質素或合約條款的爭議，可以向消委會尋求協助及調解，查詢電話為 2929 2222。