想提升家居的隔音、隔熱效能，甚至改變窗戶大小以引入更多自然光，但又擔心大廈改窗工程會誤墮法網，或被天價報價單「劏到一頸血」？大廈更換窗戶並非小事，從判斷工程是否屬於「小型工程」，到查閱大廈公契、了解「入則」申請流程，每一步都涉及複雜的法規及結構安全考量。本文將為你提供一站式終極指南，詳細拆解3大合法改窗方案、正規的入則申請程序，並教你如何審核承辦商資格及識破報價陷阱，確保你的改窗工程安全、合法又物有所值。
改窗戶前必讀：釐清法規、公契與申請流程
想為家居進行大樓窗戶改裝，提升採光或隔音效果，這絕對是一個好主意。但在動工之前，花一點時間了解相關的規則，可以讓整個過程更順利。進行大樓改窗戶工程，並非單純的裝修項目，它同時涉及政府法規、大廈公契和潛在的法律風險。我們一步一步來釐清這些重要事項，確保你的改窗計劃既美觀又合法。
第一步：判斷工程屬性——小型工程監管制度
首先，你需要了解香港的「小型工程監管制度」。政府為了簡化程序和確保安全，將大部分家居裝修工程（包括更換窗戶）納入這個制度。這個制度根據工程的規模、複雜性和風險，將工程分為三個級別（第I、II、III級）。
簡單來說，如果只是更換一個尺寸和設計完全相同的窗戶，通常屬於風險較低的級別。但如果工程涉及改動窗戶的尺寸、位置，甚至在外牆開一個新的窗洞，那風險級別就會提高，監管要求亦會更嚴格，可能需要委任訂明建築專業人士及訂明註冊承建商。判斷你的工程屬於哪個級別，是決定後續申請流程和尋找合資格承辦商的第一步。
第二步：查閱大廈公契及管理處規定
除了政府法規，你所居住的大廈也有自己的一套「規則」，這就是「大廈公契」（DMC）。公契是一份對所有業主都具約束力的法律文件，內容通常會包含對大廈外觀統一性的嚴格規定。
很多大廈的公契會列明，業主不可擅自更改窗戶的顏色、款式、玻璃類型，甚至窗框的分割方式。所以，即使你的改動符合小型工程的規定，但如果違反了公契，管理處或業主立案法團仍然有權阻止，甚至要求你將窗戶恢復原狀。最穩妥的做法是，在計劃初期就主動聯絡管理處，提交你的改窗方案，並取得他們的書面同意。
第三步：了解擅自改窗的法律與財務風險
如果忽略了上述步驟，擅自進行大樓窗戶改裝，可能會帶來一些意想不到的後果。
在法律層面，屋宇署有權對違規的建築工程發出清拆令，你將需要自費將窗戶還原，否則可能面臨檢控。在民事層面，業主立案法團亦可依據大廈公契採取法律行動。
而在財務層面，影響可能更為直接。當你日後出售單位時，買家的律師會審查單位的合法性。任何違規的改動都可能成為交易的阻礙，例如銀行可能因此拒絕批出按揭給新買家，或買家會要求你在成交前將窗戶還原，這會引致額外的開支和時間損失。
施工前必備：自我檢查清單
為了讓你的改窗計劃萬無一失，這裡有一份簡單的清單，助你在施工前做好準備：
- 工程評估： 我是否已初步了解我的窗戶工程可能屬於哪個級別的「小型工程」？
- 文件查閱： 我是否已細閱大廈公契中，關於外牆和窗戶改動的具體條款？
- 官方許可： 我是否已向大廈管理處提交改窗戶的申請，並獲得了正式的書面批准文件？
- 風險認知： 我是否已清楚明白，若不遵守規定擅自改動，可能要承擔的法律與財務風險？
- 承辦商資格： 我是否已計劃聘用持有相關級別小型工程牌照的合資格承辦商？
三大合法改窗方案：提升隔音、隔熱與安全效能
進行大樓窗戶改裝，最重要的一環是確保合法合規。當你清楚了解相關法規和自己大廈的公契後，就可以探索如何在不違規的前提下，有效改善家居環境。其實，合法的改窗戶方案有很多選擇，不單可以提升生活質素，更加能夠加強隔音、隔熱和安全效能。下面我們就來看看三個最實用的方案。
方案一：升級現有窗戶性能（最穩妥）
這個方案就像是為現有的窗戶進行「內部升級」。我們保留原有的窗框結構，但是更換裡面的關鍵組件，從而達到性能提升的效果。因為窗戶的外觀沒有任何改變，所以這個方法最不容易觸犯大廈公契，是風險最低的選擇。
升級的重點主要有兩個。第一是更換玻璃。你可以將傳統的單層玻璃，換成功能更強的夾層玻璃或中空玻璃。夾層玻璃中間有一層膠膜，隔音效果出色，而且在玻璃碎裂時能夠黏住碎片，安全性極高。中空玻璃則是在兩層玻璃之間保留了空氣層，隔熱和隔音表現都非常優異。第二是更新配件。更換老化的防水膠邊、窗戶手柄和鎖具，可以大大增強窗戶的密封性，有效阻擋噪音和雨水滲漏。
方案二：更換同款新窗戶（維持外觀）
如果舊有的窗框已經嚴重老化、變形或損壞，單純升級內部組件可能不足夠。這個時候，你可以考慮將整組窗戶更換。這個方案的關鍵，在於新窗戶的外觀必須與大廈其他單位的窗戶完全一致。
在進行這類大樓改窗戶工程時，你必須確保新窗戶的顏色、窗框款式、分隔比例，甚至是開啟方式，都和原來的一模一樣。從大廈外面看，更換後的窗戶應該與鄰居的窗戶沒有任何分別。這樣做的好處是，你既能享受全新窗戶帶來的優越性能，例如更好的氣密性和操作順暢度，同時又完全符合大廈的外觀要求，避免了任何潛在的違規問題。
方案三：加裝內窗形成雙層窗（最強隔音）
如果你對隔音有極高的要求，例如住所鄰近繁忙馬路或鐵路，那麼加裝內窗就是一個非常有效的選擇。這個方法是在保留原有窗戶的基礎上，在室內一側再安裝一道全新的窗戶，形成雙層窗結構。
雙層窗戶之間形成了一道厚實的空氣層，這個空氣層能極大地阻礙聲音傳播，隔音效果遠勝於單層窗戶。因為新加的內窗不影響大廈外觀，所以在款式選擇上有更大的自由度。不過，這個方案也有需要注意的地方。首先，它需要你的窗台有足夠的深度來安裝第二道窗。其次，日常開關窗戶需要操作兩次，清潔兩層玻璃之間的空隙也相對麻煩。所以，這個方案最適合以解決嚴重噪音問題為首要目標的家庭。
擴大或新增窗戶：不可不知的「入則」申請與結構安全
想為家居引入更多陽光與開揚景觀，進行大樓窗戶改裝，例如擴大或新增窗戶，聽起來是個不錯的主意。不過，當涉及大樓改窗戶，特別是改動外牆結構時，情況就完全不同了。這類工程並非普通裝修，而是牽涉到樓宇結構安全、繁複法律程序及鄰里共識的重大工程，必須謹慎處理。
必須委託專業人士進行結構評估
第一步，也是最關鍵的一步，就是聘請專業人士。大廈的外牆並非普通磚牆，部分牆身屬於支撐整座大廈重量的結構牆或主力牆。隨意在外牆開鑿或擴大洞口，可能會嚴重影響樓宇的結構穩定性，後果不堪設想。因此，在動工前，必須委託一位認可人士（Authorized Person）及註冊結構工程師（Registered Structural Engineer）進行現場勘察與詳細評估。他們會查閱大廈的原建築圖則，計算改動對結構的影響，並判斷你的計劃是否可行，這是保障你和所有住戶安全的基本要求。
遵循嚴謹的法律程序：正式入則申請
得到專業人士認為結構上可行的初步評估後，下一步就是進入正式的法律程序。任何涉及改動樓宇結構或外觀的工程，都需要根據《建築物條例》的規定，由認可人士代為向屋宇署呈交正式的建築圖則，這個過程俗稱「入則」。圖則中會詳細列明工程的設計、使用的物料及結構計算等資料。屋宇署會嚴格審批，確保工程符合採光、通風、消防安全及結構安全等多方面的法定標準。只有在圖則獲得屋宇署批准及發出「同意施工通知書」後，相關工程才可合法地展開。
取得大廈業主及法團同意
除了政府部門的審批，你還需要得到大廈全體業主的同意。因為大廈的外牆屬於公用部分，其業權由所有業主共同擁有。在計劃改動前，你應先細閱大廈公契（DMC），了解當中對外牆改動的規定。接著，你需要將你的計劃連同專業人士的報告，正式向大廈的業主立案法團或管理公司提交申請。法團可能會召開業主大會，讓所有業主投票決議。即使你已取得屋宇署的批准，假如未能獲得法團及其他業主同意，工程依然不能進行，否則法團有權採取法律行動，要求你將外牆恢復原狀。
如何選擇合資格改窗公司？審核資格、比較價錢及避開陷阱
決定要進行大樓窗戶改裝之後，最關鍵的一步就是尋找一個既專業又可靠的施工團隊。市面上的選擇五花八門，要找到稱心滿意的合作夥伴，絕對需要做足功課。這不只關乎窗戶的美觀和功能，更直接影響到家居安全和長遠的樓宇結構。我們從審核資格、理解流程到比較報價，一步步教你如何精明選擇。
三步審核承辦商資格：避開工程陷阱
為大樓改窗戶，選擇合資格的承辦商是保障工程質素與安全的第一道防線，絕對不能馬虎。一個看似簡單的工程，背後可能涉及複雜的法規要求，胡亂委託無牌師傅，隨時得不償失。
第一步是查核其「小型工程承建商」註冊資格。根據屋宇署的《小型工程監管制度》，大部分窗戶的安裝、改動或更換工程，都屬於需要由訂明註冊承建商執行的項目。你可以直接到屋宇署的網站，輸入公司名稱或註冊編號，查證其是否持有有效牌照，以及其註冊的級別和類型是否涵蓋窗戶工程。
第二步是檢視其過往的工程案例。一間經驗豐富的公司，必定樂意展示他們的作品集。你可以要求查看他們完成的項目照片，特別是與你居住大廈類型相似的案例。這有助你了解其手工、風格是否符合你的期望。如果能夠找到真實的客戶評價，就更具參考價值。
第三步是確認公司已購買第三者責任保險。這是專業公司與「裝修散工」的最大分別之一。在施工過程中，萬一發生意外，例如工具或物料墮下導致他人財物損失或受傷，有購買保險的公司便能提供保障，避免業主需要承擔無法預計的法律責任和巨額賠償。
專業安裝流程解構：從現場保護到完工驗收
了解一個專業團隊的標準安裝流程，不僅能讓你對工程有更清晰的預期，更能作為你監督工程質素的標準。一個負責任的承辦商，會將嚴謹的態度貫徹於每個細節。
工程開始前，首要任務是做好現場保護。專業團隊會用膠膜、瓦通板等物料，妥善覆蓋窗戶附近的牆身、地板及傢俬，避免在清拆和安裝過程中造成刮花或污染。
安裝過程中，師傅會先小心翼翼地清拆舊窗框，並徹底清理窗洞邊緣。接著，他們會精準地安裝新窗框，利用平水尺確保其完全水平及垂直，然後穩固地把它收緊在牆身上。最關鍵的一步，是在窗框與牆身之間的縫隙，注入優質的防水玻璃膠並妥善收口，這是防止日後窗邊滲水的核心工序。
工程結束後並非代表工作完成。專業團隊會清理好所有建築廢料，還原一個乾淨的環境。最後，他們會邀請你一同進行完工驗收，你應仔細檢查窗戶開關是否順暢、鎖具是否正常運作、玻璃及窗框有否刮痕，以及最重要的，檢查防水膠邊是否平滑無縫。
精明比較報價單：識破「改窗戶價錢2025」的隱藏收費
當你上網搜尋「改窗戶價錢2025」時，會看到各式各樣的報價，價格差異可以很大。要避免跌入低價陷阱，學會如何解讀報價單至關重要。一份詳盡清晰的報價單，正正反映了承辦商的專業程度。
切勿只看總價，魔鬼往往藏在細節裡。一份專業的報價單，應該清楚列明所有項目，至少包括：
* 物料規格：鋁材的型號、厚度及品牌；玻璃的種類（例如是普通玻璃、鋼化玻璃還是夾層玻璃）和厚度；採用的五金配件（窗鉸、窗鎖）的品牌和產地。
* 工程費用：清拆舊窗、安裝新窗、防水工程等各項人工費用。
* 雜項收費：俗稱「泥頭費」的建築廢料清運費，以及是否需要搭建棚架的費用。棚架費用往往是最大的一項隱藏收費，必須在報價時明確釐清。
如果收到的報價單上只籠統地寫著「全包價」或「材料一批」，而沒有詳細規格，這就是一個危險信號。這意味著承辦商可以在施工時隨意使用次級物料，你亦無從追究。記住，合理的價格是建基於優質的物料和專業的施工之上，過分低廉的報價，最終可能需要你付出更昂貴的代價去補救。
大廈改窗戶常見問題 (FAQ)
關於大樓窗戶改裝，大家總有不少疑問，特別是一些看似簡單，卻可能涉及複雜規定的情況。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。
普通窗戶可以改成落地大玻璃窗嗎？
這是一個很常見的想法，目的是為了引入更多光線和提升空間感。不過，這個改動基本上是不可行的。主要原因在於《建築物條例》對住宅單位的天然採光和通風有嚴格規定。
法例要求，任何用作居住的房間，窗戶的玻璃總面積不得少於房間樓面面積的十分之一，這是為了確保有足夠的採光。同時，窗戶可開啟部分的面積，必須至少達到房間樓面面積的十六分之一，以確保空氣流通。
將窗戶改成一整幅無法開啟的落地大玻璃，雖然可能滿足了採光要求，卻完全違反了通風規定。此外，大幅改動外牆結構亦可能影響樓宇的整體結構安全，並且幾乎肯定會違反大廈公契中關於維持外觀統一的條款。
「居屋改窗戶」的規定與私人樓宇有何不同？
很多人有一個誤解，以為居屋的限制會比私人樓宇寬鬆，特別是樓齡較舊的單位。事實上，兩者需要遵守的法規是完全一樣的。
當居屋單位出售後，其業權就屬於私人性質。因此，不論是居屋還是私人樓宇的業主，都必須同樣遵守《建築物條例》及大廈公契的規定。所有關於結構安全、採光、通風，以及不可隨意改動樓宇外觀的條款，都適用於居屋業主。部分新落成的居屋，甚至會因應噪音條例而安裝特定的減音窗，這些窗戶更加不能隨意改動或拆除。
舊鋁窗功能尚可，可以直接油漆改色代替換窗嗎？
如果舊鋁窗只是顏色不合心意，功能仍然完好，用油漆改色的確是一個看似經濟實惠的選項。不過，實際操作起來效果未必理想。
鋁窗表面非常光滑，一般的油漆很難穩固附著，即使勉強上漆，亦容易出現刷痕、厚薄不均的情況。更重要的是，窗戶是需要經常開關的，摩擦會導致漆油很快剝落，外觀反而變得更差。
雖然市面上有專業的噴塗服務，使用專門的底漆和焗漆技術，效果會比較持久和美觀。但是，這類服務的收費不菲，價格可能接近更換一隻新窗。綜合考慮，如果預算許可，更換一隻性能更好的新窗，長遠而言可能是更具成本效益的選擇。