收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，感到不知所措？面對繁複的程序、浮動的收費，加上擔心墮入驗窗陷阱，確實令人頭痛。不用擔心！本篇【強制驗窗終極指南】正是為您而設，我們將為您整合由流程、費用、如何揀選合資格人士及註冊承建商，到法律責任及常見問題等8大重點，一文清晰拆解，助您輕鬆遵從法定要求，順利完成整個驗窗程序。
什麼是強制驗窗計劃？一文看清目的、對象與責任
收到屋宇署關於強制驗窗的信件，第一時間可能會感到有點困惑。這份全面的強制驗窗介紹，就是為你而設，旨在讓你清晰了解整個計劃的來龍去脈。其實，強制驗窗計劃與我們的居住安全息息相關，理解清楚當中的目的、對象和各方責任，處理起來就會更得心應手。
強制驗窗計劃的目的與法律基礎
強制驗窗計劃並不是無的放矢的規定，它的核心目的是保障公眾安全。香港樓宇密集而且樓齡普遍較高，日久失修的窗戶有機會從高處墮下，構成嚴重的安全威脅。因此，政府透過《建築物條例》下的《建築物（檢驗及修葺）規例》，訂立了這項具法律效力的計劃，要求業主定期為窗戶進行「身體檢查」，及早發現並處理潛在風險，預防意外發生。這不只是為了樓宇本身，更是為了保護你、家人和路人的安全。
誰需要參與？適用樓宇及豁免條件
那麼，是不是所有樓宇都需要參與強制驗窗計劃呢？答案是並非全部。計劃主要針對樓齡達10年或以上的私人樓宇。不過，屋宇署並不會在樓宇滿10年的瞬間就發出通知，而是每年以風險為本，分批揀選目標樓宇。揀選的因素包括樓宇的維修記錄和窗戶的普遍狀況等。所以，你是收到屋宇署發出的法定通知後，才需要正式啟動驗窗程序。同時，計劃亦有豁免條件，最主要的一項就是不高於3層的住用建築物，可以豁免於此計劃之外。
計劃中的三大關鍵角色與權責
要順利完成整個強制驗窗流程，你需要了解當中的三個關鍵角色，他們各司其職，確保檢驗和維修都合乎標準。
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業主：作為樓宇的擁有人，你是整個計劃的最終責任人。你的責任是收到法定通知後，在指定期限內主動委任「合資格人士」進行檢驗，並在有需要時，再委任「註冊承建商」進行修葺工程，確保最終符合法例要求。
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合資格人士 (Qualified Person, QP)：你可以視他們為「窗戶醫生」。他們是負責進行「檢驗」和「監督」的專業人士。QP會親自檢查你的窗戶，判斷其是否安全、是否需要維修。如果需要維修，他們會監督整個修葺過程，確保工程質量達標，但他們不會親手施工。
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註冊承建商 (Registered Contractor, RC)：他們是負責「施工」的團隊。當QP判斷窗戶需要修葺後，業主就需要聘請RC，根據QP的指示進行具體的維修或更換工作。
這個結構將「檢驗」與「施工」清晰分開，形成專業的制衡，是保障整個強制驗窗維修質素的重要環節。
【實戰攻略】強制驗窗詳細流程 Step-by-Step
收到屋宇署的信件，可能會覺得有點不知所措。這份強制驗窗介紹，正是為了讓你清晰了解整個強制驗窗計劃的流程。其實只要跟從以下五個步驟，一步一步來，就能順利完成整個程序。
第1步：接收法定通知及了解遵從期限
整個強制驗窗流程，是由你府上信箱收到那封屋宇署發出的「法例要求強制驗窗的法定通知」正式展開。這代表你的樓宇已被納入計劃。收到信件後，首先要做的就是看清楚遵從期限。一般情況下，期限有兩種：
- 個別單位：由通知發出日起計，有6個月時間完成整個檢驗及所需修葺。
- 大廈公用部分：由於涉及協調，期限會較長，為通知發出日起計的9個月。
第2步：委任合資格人士 (QP) 進行檢驗
下一步，你需要主動出擊，委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你的窗戶進行訂明檢驗。這位QP並非隨便找的，他們必須是屋宇署認可的專業人士或承建商，例如認可人士、註冊結構工程師，或特定級別的註冊承建商。你可以到屋宇署的網站上，查閱完整的QP名冊，從中揀選。委任後，QP會向屋宇署呈交指明表格，正式展開檢驗程序。
第3步：配合QP進行訂明檢驗
安排好QP上門後，你的角色就很簡單，就是全力配合。QP必須親自進行檢驗，他會仔細檢查窗戶的每一個部分，包括玻璃有否破裂、窗框和窗扇是否變形、窗鉸與螺絲有否鬆脫或嚴重銹蝕等。你需要做的，是確保QP能夠順利進出單位，並檢查所有需要檢驗的窗戶。這一步是整個強制驗窗的核心，準確的檢驗結果是後續工作的基礎。
第4步：委任註冊承建商 (RC) 進行訂明修葺（如需要）
如果QP檢驗後，判斷窗戶有部分組件不符合安全標準，就需要進入修葺階段。這時，你需要另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來負責施工。一個關鍵點是，所有修葺工程都必須在QP的監督下進行。這個安排是為了確保工程質量符合法例要求，形成一個專業的制衡。當然，如果檢驗結果是窗戶狀況良好，無需修葺，就可以直接跳到最後一步。
第5步：完成計劃並由QP呈交證明書
無論是檢驗後無需修葺，還是完成了所有訂明修葺，最後一步都是由你的QP向屋宇署呈交證明書，證明你已遵從法定通知。完成後，記得向QP索取一份證明書副本，妥善保存。之後，屋宇署會發信確認，代表你已順利完成今次的強制驗窗計劃。接下來的5年內，就同一窗戶，你將不會再收到相同的法定通知。
如何尋找及核實可靠的QP與RC？避開驗窗陷阱
收到強制驗窗通知後，下一步就是尋找可靠的專業人士。這一步非常關鍵，因為揀選錯了師傅，不只會影響工程質素，還可能引致金錢損失。在我們的強制驗窗介紹中，這個環節是保障你權益的核心。讓我們一步一步了解如何找到「合資格人士 (QP)」和「註冊承建商 (RC)」，以及怎樣避開常見的陷阱。
誰是「合資格人士 (QP)」？了解其專業資格
首先，你需要清楚誰是「合資格人士 (Qualified Person, QP)」。在強制驗窗計劃中，QP的角色是你的專業顧問。他們負責進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，並在需要修葺時監督工程。他們並不是單純簽署文件的角色。
根據《建築物條例》，QP必須是以下其中一類專業人士或承建商：
* 認可人士
* 註冊結構工程師
* 註冊檢驗人員
* 註冊為可進行窗戶相關小型工程的「註冊小型工程承建商」
* 註冊一般建築承建商
這個制度的重點是將「檢驗監督」與「施工」分開。QP負責檢驗和監督，確保工程符合標準。而負責動工維修的，則是「註冊承建商 (Registered Contractor, RC)」。這種權責分明的安排，可以避免利益衝突，確保強制驗窗的工程質素。
揀選可靠QP與RC的官方途徑
要尋找合資格的專業人士，最可靠的方法是經由官方渠道。你不需要依賴街邊的廣告傳單。
屋宇署的網站是你的首要工具。你可以在上面找到最新的「合資格人士 (QP)」和「註冊承建商 (RC)」名冊，確保你聯絡的公司或個人是政府認可的。
另外，屋宇署也推出了一個名為「窗安無事」的手機應用程式。你可以透過這個App直接邀請QP報價，方便比較和溝通，整個過程更加透明。
當QP上門時，你可以要求他們出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有他們的相片、姓名和註冊資料，是核實身份最直接的方法。
揀選承辦商實用清單：如何避開陷阱
掌握了官方尋找途徑後，接下來就是如何在眾多選擇中作出決定。你可以參考以下清單，幫助你揀選可靠的承辦商，避開強制驗窗過程中的常見陷阱。
- 索取多份報價：建議最少聯絡三間公司索取報價。這可以讓你對市場價格有一個基本概念，並且比較不同公司的服務範圍。
- 要求詳細清晰的報價單：一份專業的報價單，應該清楚列明每一項收費。例如更換窗鉸、螺絲的單價和數量，以及是否包含監督和呈交文件的費用。避免只有一個「全包價」的模糊報價。
- 再次核實專業資格：除了檢查「驗窗卡」，你也可以記下QP或RC的公司名稱和註冊編號，然後在屋宇署網站的名冊上再次核對，確保資料無誤。
- 切勿輕信街頭招攬或電話推銷：主動上門或透過電話推銷的服務，質素可能參差不齊。堅持自己透過官方途徑尋找和聯絡專業人士，主導權就在你手上。
- 保存所有文件與紀錄：所有來往的通訊、報價單、合約、單據，以及修葺前後的窗戶照片，都應該妥善保存。萬一將來出現爭議，這些都是非常重要的證據。
強制驗窗的檢驗標準與範圍全解析
在這份詳盡的強制驗窗介紹中，了解檢驗標準與範圍是極為重要的一環。清楚知道合資格人士（QP）上門後會檢查什麼，可以讓你對整個強制驗窗計劃更有掌握，避免因誤解而產生不必要的開支或爭拗。
檢驗範圍：哪些部分需要檢驗？
當合資格人士（QP）來到你的單位時，他們的檢驗並非只局限於睡房或客廳的窗。整個強制驗窗的檢驗範圍其實相當全面，主要涵蓋以下幾個部分：
- 單位內所有窗戶： 這包括你家中每一個房間的窗戶，不論大小或類型。
- 玻璃百葉窗： 俗稱的「百葉窗」如果含有玻璃部分，同樣需要納入檢驗範圍。
- 公用地方的窗戶： 大廈的走廊、樓梯、電梯大堂等公用空間的窗戶，也屬於計劃的一部分。這部分的責任通常由業主立案法團或全體業主共同承擔。
同時，了解哪些部分「不屬於」檢驗範圍也同樣重要。例如，近年非常普遍的大面積玻璃幕牆，其實是歸納於「強制驗樓計劃」的範疇，而非強制驗窗計劃。另外，單位室內的玻璃間隔，以及地下商舖的大型櫥窗，也不在此計劃的檢驗範圍之內。
檢驗準則：QP會檢查窗戶的哪些細節？
合資格人士（QP）的檢驗並非隨意看看，而是依據屋宇署的《作業備考》進行，有一套嚴謹而且統一的標準。他們會像為窗戶進行身體檢查一樣，仔細審視每一個關鍵部件，確保它們安全穩固。以下是他們會重點檢查的幾個細節：
- 玻璃嵌板： 這是最直觀的一環，主要檢查玻璃是否有明顯的破裂或裂縫。
- 窗框與窗扇： 檢查鋁窗的框架和活動扇葉有否出現變形、鬆脫不穩，或是在開關時是否順暢。如果開關時感到異常困難或卡住，通常是結構出現問題的警號。
- 窗鉸與鉚釘： 這是確保窗扇不會飛脫的關鍵。QP會仔細檢查窗鉸（Hinge）有否變形、嚴重銹蝕，以及固定窗鉸的鉚釘或螺絲有否鬆脫、甚至缺漏。如果發現鉚釘周邊出現灰白色的粉末狀物質，這是鋁材氧化的跡象，代表組件的強度可能已經減弱。
- 鎖具與把手： 檢查七字鎖、上下連動鎖等配件是否能正常操作，以及是否牢固。
值得一提的是，一些不直接影響結構安全的項目，例如防水膠邊老化或破損，雖然並非法例強制修葺的範圍，但QP通常會建議一併更換。因為這些問題長遠會導致滲水，甚至影響窗戶的正常開關，及早處理可以省卻日後的麻煩。
強制驗窗費用預算：市場參考價及成本估算
談及強制驗窗介紹，大家最關心的環節之一，想必就是費用預算。整個強制驗窗計劃涉及的開支，會因應窗戶的實際狀況、所需修葺的項目和規模而有很大差異。不過，我們可以從市場上的參考價入手，讓你對可能需要的開支有個基本概念，避免因不了解行情而超出預算。
各項修葺工程市場參考價格列表
以下是一些常見強制驗窗修葺項目的市場參考價。請注意，這些價格只是一個大概範圍，實際費用會因為窗戶尺寸、選用物料的品質、工程複雜程度和不同承辦商的收費標準而有所不同。最穩妥的做法，始終是尋找幾間公司索取詳細報價作比較。
- 基本檢驗費（無需修葺）： 每隻窗約 $200 – $600。此費用通常涵蓋合資格人士 (QP) 上門檢查並提交合格證明文件的服務。
- 檢驗連監督修葺費： 每隻窗約 $300 – $800。如果窗戶需要維修，QP 除了檢驗，還需要監督註冊承建商 (RC) 的修葺工程，費用會稍高。
- 更換不銹鋼窗鉸（一對）： 約 $250 – $450。這是最常見的維修項目，價格視乎窗鉸的尺寸和厚度。
- 更換上下窗鎖（連動鎖）： 每套約 $150 – $350。
- 更換七字鎖： 每個約 $150 – $300。
- 更換不銹鋼螺絲及拉釘： 每隻窗約 $100 – $200。如果舊有的螺絲或拉釘出現氧化或銹蝕，便需要更換。
- 更換防水膠邊： 每隻窗約 $100 – $250。雖然這不屬於強制修葺範圍，但很多時會建議一併更換，以改善防水和隔音效果。
如何自行估算總費用？（三步教學）
有了市場參考價後，你可以跟著以下三個簡單步驟，為自己的單位或樓宇進行一個初步的費用估算。
第一步：初步檢查並點算數量
首先，你可以自己先巡視一下家中所有窗戶。雖然你不是專業人士，但也可以觀察到一些明顯問題，例如窗戶開關不順暢、窗鉸或螺絲有明顯銹跡、窗鎖損壞等。你可以用紙筆記錄下每隻窗戶可能需要更換的部件和數量。例如：客廳大窗可能要換一對窗鉸，睡房小窗可能要換一個七字鎖。
第二步：索取詳細報價單
下一步是聯絡至少兩至三間註冊承建商索取報價。一份清晰的報價單，應該清楚列明檢驗費、各項修葺工程的單價（例如每對窗鉸的價錢、每套窗鎖的價錢），而不是只給一個含糊的「全包價」。這樣你才能清楚知道每一分錢用在哪裏，並且可以與市場參考價作比較。
第三步：套入公式計算總開支
取得詳細報價單後，你便可以根據第一步點算的數量，套入以下簡單公式，計算出大概的總費用：
總費用 = 基本檢驗及監督費 + (A項目單價 x 數量) + (B項目單價 x 數量) + …
舉個例子，假設報價單列明檢驗監督費為$400，更換窗鉸每對$350，更換七字鎖每個$200。而你的單位有兩對窗鉸和一個七字鎖需要更換，那麼總費用估算就是：
$400 + ($350 x 2) + ($200 x 1) = $400 + $700 + $200 = $1,300。
透過這個方法，你就能在師傅上門前，對整個強制驗窗工程的開支有一個比較實在的預算。
法律責任與罰則：不遵從通知的嚴重後果
強制驗窗計劃並非一項建議，而是一項具有法律效力的規定。這項制度的設立，是為了保障公眾安全，因此相關的法律責任相當嚴肅。了解不遵從通知可能引致的後果，有助業主更清晰地規劃整個驗窗流程，確保一切順利完成。
業主罰則：無視法定通知的後果
假如業主在收到法定通知後，未有在指定期限內遵從，便會構成刑事罪行。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被判處第四級罰款（現時為港幣$25,000元）及監禁三個月。如果罪行持續，每日更可額外罰款港幣$2,000元。
除了罰款與監禁，屋宇署還有權採取進一步行動。署方可以主動委派承建商及合資格人士，代為進行所需的檢驗和修葺工程。完成後，所有相關費用連同不多於百分之二十的附加費，將會向業主全數追討。這意味著，最終業主需要付出的費用，可能遠高於自行處理的開支。
妨礙檢驗或拒絕分擔費用的罰則
強制驗窗的責任，有時並非單獨由一位業主承擔。在過程中，不同持份者的合作至關重要，法例亦對此有所規範。
首先，任何人如果沒有合理辯解而妨礙或拒絕合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣屬於違法。這不單指業主本人，亦包括單位住戶。一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000元及監禁六個月。
其次，對於大廈公用部分的窗戶，所有相關業主均有責任分擔檢驗及維修費用。若有業主拒絕分擔其應付的份額，可被罰款最高港幣$25,000元。因此，與鄰居及業主立案法團保持良好溝通，是順利完成整個計劃的關鍵一步。
官方資源與實用工具總匯
在處理強制驗窗計劃的過程中，善用官方資源和工具，可以令整個流程事半功倍。以下為你整理了一些最權威和實用的資訊渠道，從查詢聯絡到財政支援都一一涵蓋，幫助你順利完成強制驗窗。
官方查詢及聯絡方式
當你對強制驗窗介紹的細節有任何疑問時，最直接和可靠的方法就是聯絡官方機構。屋宇署是主要負責部門，你可以透過以下方式聯絡他們：
- 屋宇署查詢熱線： 2626 1616 (由「1823」接聽，24小時服務)
- 電郵地址： [email protected]
- 親身查詢： 九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部
另外，如果你的樓宇屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」等資助房屋，則需要聯絡房屋局轄下的特定辦事處：
- 房屋局獨立審查組： 九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓8樓 (電話：2712 2712)
網上資源與流動應用程式
除了直接聯絡，政府也提供了相當方便的網上資源。屋宇署的官方網站是你的首要資訊來源，你可以在上面找到已被揀選的目標樓宇名單，更重要的是可以查閱及核實「合資格人士 (QP)」和「註冊承建商 (RC)」的名冊，確保你委任的專業人士是合法的。
政府亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，這個工具相當實用。你可以透過這個App，輕鬆搜尋附近的合資格人士，並向他們發出報價邀請。它就像一個官方的平台，將業主和專業人士連結起來，讓尋找師傅和管理驗窗進度的過程更加透明和有效率。
財政支援計劃
我們明白，有時候進行窗戶修葺工程可能會帶來一定的財政壓力。為此，政府和相關機構也設有不同的支援計劃，為有需要的業主提供協助。
其中一個主要的計劃是市區重建局（市建局）推出的「樓宇復修綜合支援計劃」，它為合資格的業主提供財政資助，以應付樓宇檢驗和維修的開支。此外，香港房屋協會（房協）等機構亦有提供類似的樓宇維修貸款或津貼計劃。由於各個計劃的申請資格和資助範圍都不同，建議你直接瀏覽相關機構的網站，或致電查詢最新的申請詳情。如果你符合資格，這些計劃可以大大減輕你的財政負擔。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
在處理強制驗窗的過程中，你可能會遇到一些 spezifische 的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的解答，希望能幫助你更順利地完成整個強制驗窗計劃。
單位已出租，驗窗是業主還是租客的責任？
法律上的責任方是業主。屋宇署的法定通知是向業主發出的，所以業主有最終責任確保單位內的窗戶按時完成檢驗及修葺。
不過，租客亦有其法律上的義務。根據法例，租客必須配合業主委任的合資格人士 (QP) 進入單位進行檢驗，如果需要修葺，也要提供合理的方便。如果租客收到相關信件，應該第一時間轉交給業主處理。簡單來說，就是業主負責安排與付款，租客負責配合。
玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃的範圍？
這是一個常見的誤解。答案是不屬於。新式樓宇常見的大幅玻璃幕牆，由於其結構與普通窗戶不同，所以並不受強制驗窗計劃規管。
玻璃幕牆的檢驗，是納入在另一項名為「強制驗樓計劃」(MBIS) 的範圍內。所以，如果你收到的是強制驗窗通知，只需處理傳統的窗戶及玻璃百葉窗即可。
鄰居拒絕分擔公用部分維修費怎麼辦？
大廈公用部分的窗戶，例如走廊或樓梯間的窗，其維修費用理應由全體業主共同分擔。如果你的鄰居拒絕支付，業主立案法團可以採取法律行動追討。
根據《建築物管理條例》，法團有權透過小額錢債審裁處等法律途徑，向拖欠費用的業主追討款項。任何業主如果無合理辯解而拒絕分擔公用部分的維修費用，都可能面臨罰款。
我可以自行維修再找QP簽名嗎？
這是不可以的。強制驗窗計劃的重點在於由專業人士進行檢驗及監督整個維修過程。合資格人士 (QP) 的職責不只是最後簽署文件，更重要的是監督由註冊承建商 (RC) 進行的修葺工程，確保物料和工序都符合安全標準。
QP 需要對他們監督過的工程負上專業責任，所以他們絕不會為自己沒有親自監督的工程簽名。正確的流程是：先由QP檢驗，然後由RC在QP監督下施工，最後才由QP提交證明書。
我的樓宇管理完善，可否申請豁免？
一般來說是不可以的。即使樓宇日常管理和維護做得很好，一旦收到屋宇署發出的法定通知，業主就必須遵從。
強制驗窗計劃是基於樓齡等風險因素而推行的一項預防性措施，旨在確保所有樓齡達標的樓宇窗戶都符合安全標準。豁免條件非常有限，主要是針對不高於3層的住用建築物。因此，良好的日常管理並不能作為豁免的理由。