收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知書，業主們往往感到既徬徨又困惑。究竟法例認可的「合資格人士」(QP) 是誰？市面上五花八門的驗窗公司，到底應如何選擇，才能確保符合法規之餘，又能避免墮入維修陷阱？本文將為您提供一站式詳盡指南，深入剖析法例訂明的五大類合資格人士有何分別，教您如何透過官方渠道核實其身份，並提供清晰的四大流程指引，由收到通知、聘用專才、監督修葺到呈交文件，一步步助您順利完成驗窗。文末更附上實用的「防伏清單」，讓您精明決策，保障自身權益。
誰是法例認可的「強制驗窗計劃合資格人士」(QP)？
當你收到屋宇署的強制驗窗通知時，第一個要處理的問題，就是尋找一位「強制驗窗合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。這位QP並不是坊間任何一位裝修師傅，而是根據法例獲授權，專門為強制驗窗計劃執行法定檢驗和監督修葺工程的專業人士或承建商。揀選一位合適的QP，是整個驗窗流程中關鍵的第一步。
合資格人士 (QP) 的官方定義與職能
根據《建築物條例》的闡釋
要了解誰是強制驗窗計劃的合資格人士，我們可以參考《建築物條例》的規定。簡單來說，一位QP必須是名列於建築事務監督（即屋宇署）所備存的相關專業人士或承建商名冊上的人士。這代表他們的身分和專業資格都經過官方認證，確保他們具備執行法定窗戶安全檢驗的知識和能力。
核心職能：進行訂明檢驗及監督訂明修葺
QP的職責有兩個核心部分。第一，他們需要親自為你的窗戶進行「訂明檢驗」，評估窗戶的整體狀況是否安全，檢查的範圍包括玻璃、窗框、窗鉸和螺絲等構件。第二，如果檢驗後發現窗戶需要維修，QP就要負責「監督訂明修葺」的工作，確保維修工程由註冊承建商妥善進行，並且符合安全標準。
強制驗窗合資格人士的五大專業類別
法例認可的強制驗窗合資格人士主要來自五個不同的專業背景，業主可以根據自己的需要和工程的複雜程度，選擇最適合的類別。
認可人士 (QP-AP)
認可人士（Authorized Person）通常是註冊建築師、工程師或測量師。他們對整個建築物的結構和法規有非常全面的理解，適合處理較複雜或涉及大範圍的驗窗項目。
註冊結構工程師 (QP-RSE)
註冊結構工程師（Registered Structural Engineer）是建築結構方面的專家。如果窗戶的改動或維修可能影響到樓宇的結構安全，委任他們就最為穩妥。
註冊檢驗人員 (QP-RI)
註冊檢驗人員（Registered Inspector）是專為強制驗樓計劃及強制驗窗計劃而設的專業人士。他們專注於樓宇檢驗工作，對相關流程和技術標準有深入的認識。
註冊一般建築承建商 (QP-RGBC)
註冊一般建築承建商（Registered General Building Contractor）是以公司形式註冊的承建商。他們有能力承辦各類建築工程，自然也包括窗戶的檢驗和修葺。
註冊小型工程承建商 (QP-RMWCs)
註冊小型工程承建商（Registered Minor Works Contractor）專門處理《建築物（小型工程）規例》下的小型工程，而大部分的窗戶修葺都屬於此類。重要的是，他們必須是就關乎窗戶的級別、類型及項目註冊的承建商，才能擔任QP的角色。
如何尋找及核實合資格人士的官方渠道
要找到一位可靠的強制驗窗合資格人士，最穩妥的方法就是善用官方提供的渠道。這些渠道的資訊直接來自政府的註冊名冊，能夠確保你所聯絡的專業人士或承建商，是法例認可的強制驗窗計劃的合資格人士，為你的家居安全提供實在的保障。
官方網上搜尋系統及專業學會名冊
使用屋宇署官方網上搜尋系統
屋宇署設有一個非常方便的網上搜尋系統，整合了所有類別的合資格人士名單。你可以在這個系統中，透過輸入姓名、公司名稱或註冊編號，直接查找及核實專業人士的資格。系統亦允許你按專業類別（例如註冊檢驗人員、註冊小型工程承建商等）及地區進行篩選，方便你尋找就近的服務提供者。
使用這個系統時，有一個細節值得留意。如果某位人士或公司名稱旁附有「%」符號，這代表他們在近期曾受過紀律處分。這項資訊是公開透明的，有助你作出更全面的判斷。
參考各大專業學會及聯會提供的名單
除了屋宇署的官方系統，你也可以參考各大專業團體備存的會員名單。例如香港建築師學會、香港工程師學會及香港測量師學會等機構，都會整理出有意提供強制驗窗計劃服務的會員資料。這些名單通常會提供更直接的聯絡方式，讓你更容易接觸到相關的專業人士。不過，這些名單由各個學會自行備存，所以在最終決定前，利用屋宇署的系統作二次核實，會是更周全的做法。
如何核實上門人員身份：認識「合資格人士驗窗卡」
當你聯絡好合資格人士並預約上門檢驗後，核實到訪人員的身份是保障自己的關鍵一步。每一位合資格人士都應持有一張由屋宇署發出的「合資格人士驗窗卡」，你可以主動要求對方出示這張卡以作核對。
驗窗卡包含的重要資訊
這張驗窗卡就如同一張官方身份證，上面清晰列明了持卡人的重要資料。你需要核對卡上的姓名和近照是否與到訪人員相符，同時記下其註冊編號。卡上亦會列出該人士所屬的註冊承建商名稱（註冊專業人士如認可人士、註冊結構工程師及註冊檢驗人員除外），以及最重要的註冊屆滿日期。
查驗關鍵：確保註冊資格仍然有效
在核對驗窗卡時，最關鍵的一項資訊是「屆滿日期」。這個日期直接反映了該名人士的專業資格是否仍然有效。如果驗窗卡已過期，即代表他當刻並非屋宇署認可的合資格人士，不能夠執行強制驗窗的法定檢驗或監督工作。確保其註冊資格在有效期內，是你委任前必須確認的事項。
辨識新舊版驗窗卡樣本
你可能會遇到不同樣式的驗窗卡，這是因為屋宇署曾更新過卡片設計。不論是新版還是舊版，驗證的重點都是一樣的。只要卡片上的資料清晰可辨，特別是姓名、照片與持卡人相符，而且註冊資格未過屆滿日期，這張驗窗卡就是有效的身份證明。
【業主決策指南】如何選擇最適合的強制驗窗合資格人士
收到強制驗窗計劃的通知後，下一步就是尋找一位可靠的強制驗窗合資格人士。市場上的選擇眾多，從專業的建築師、工程師到經驗豐富的承建商都有，到底應該如何選擇？這部分會為你仔細分析，幫助你根據自己的情況，作出最明智的決定。
比較不同類別合資格人士的分別
服務範圍、專業背景及收費概念比較
不同類別的合資格人士，他們的專業背景、服務模式和收費結構都有所不同。了解這些差異，是挑選合適人選的第一步。
- 專業人士類別 (認可人士 AP / 註冊結構工程師 RSE / 註冊檢驗人員 RI)
- 服務範圍與背景： 他們通常是建築師、工程師或測量師，具備深厚的建築理論和法規知識。他們的核心服務是提供專業的檢驗、評估和監督。如果你的單位窗戶有較複雜的問題，或者需要為整幢大廈的公用部分進行統籌，他們會是理想人選。
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收費概念： 收費模式比較清晰，通常會將「檢驗費」和「監督修葺費」分開計算。檢驗後，他們會提供一份詳細報告，然後你可以根據報告，另行尋找註冊承建商進行維修，並由他們負責監督。費用相對可能較高，但是專業性和獨立性亦最強。
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承建商類別 (註冊一般建築承建商 RGBC / 註冊小型工程承建商 RMWCs)
- 服務範圍與背景： 他們是具備施工經驗的承建商，可以直接落手進行維修。他們提供的服務通常是「一站式」，即由同一單位負責檢驗和修葺。對於個別單位的業主來說，這種模式非常方便。
- 收費概念： 報價模式較具彈性，有時會提供一個包含檢驗和基本維修的「套餐價」。如果窗戶問題不大，只需更換一些小配件，這種選擇的性價比可能更高。不過，選擇時要確保他們具備處理窗戶工程的特定資格。
業主自我評估：三個問題決定最佳人選
你可以透過回答以下三個問題，快速評估哪一類合資格人士更適合你：
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你的工程規模是怎樣？
如果你只是處理自己單位內的幾隻窗戶，註冊小型工程承建商（RMWCs）通常已足夠應付，而且更具成本效益。如果你是法團代表，需要處理整幢大廈的窗戶，那麼委任認可人士（AP）或註-冊檢驗人員（RI）進行全面統籌和監督會是更穩妥的做法。 -
你的窗戶狀況如何？
如果窗戶只是日常耗損，例如膠邊老化或有幾顆螺絲鬆脫，承建商的一站式服務會很直接。但是，如果窗戶出現明顯變形、窗框與牆身之間有裂縫，或者懷疑涉及結構問題，聘請專業人士（AP/RSE）先作詳細評估，再決定下一步，才是更安全的選擇。 -
你偏好哪種服務模式？
你希望找一個單位全權負責，由檢驗到維修一手包辦，省時省力？那麼承建商會是你的首選。或者，你希望檢驗和施工由兩個不同單位負責，以確保監督的獨立性，並且願意花時間分別接洽？那麼「專業人士 + 註冊承建商」的組合會更適合你。
聘用前的防伏位檢查清單 (Checklist)
在整個強制驗窗計劃中，合資格人士的角色相當重要。決定人選後，簽約前請務必核對以下清單，保障自己的權益。
審核報價單必須列明的項目
一份清晰的報價單，可以避免日後很多不必要的爭拗。收到報價單時，記得檢查是否已列明以下項目：
* 費用細項： 清楚列明檢驗費、維修費。維修費應按項目（如更換窗鉸、螺絲、防水膠邊等）逐一標價，而非含糊的「一式」收費。
* 物料規格： 訂明將會使用的物料，特別是窗鉸和螺絲的材質，例如是否為不銹鋼（俗稱「鋼拉釘」）。
* 工程範圍： 明確指出報價包含的窗戶數量及具體維修項目。
* 額外收費： 列明任何可能出現的額外收費情況，例如搭建棚架的費用。
* 保養期： 訂明工程完成後的保養期限及範圍。
* 呈交文件： 確認費用已包含代為向屋宇署呈交所需文件的服務。
查閱其過往紀律處分記錄
你可以利用屋宇署的網上搜尋系統，輸入合資格人士或公司的名稱及註冊編號，查閱他們是否曾有紀律處分記錄。如果名稱旁邊出現「%」符號，代表他們在近期曾受到紀律處分，選擇時便需要格外審慎。
確認備有有效的第三者責任及勞工保險
這是極為重要的一環。強制驗窗工程涉及高空工作，風險不容忽視。聘用前，你應要求對方出示有效的第三者責任保險（俗稱「工程保」）及勞工保險證明。這確保一旦不幸發生意外，導致財物損毀或人命傷亡，相關的賠償會由保險公司承擔，業主就無需為此負上沉重的法律和財務責任。
【強制驗窗流程】由收到通知到完成檢驗的四大步驟
收到屋宇署的強制驗窗通知，可能會感到不知從何入手。其實整個流程相當清晰，可以簡單歸納為四大步驟。整個過程的起點，就是要找到一位專業可靠的強制驗窗合資格人士，由他協助你順利完成整個強制驗窗計劃。
第一步：收到法定通知及索取報價
理解通知書上的期限及要求
當你收到屋宇署寄來的法定通知書，這就是整個流程的正式開始。這份文件詳細列明了檢驗的期限和具體要求，例如需要檢驗的是個別單位還是樓宇公用部分的窗戶。首先要仔細閱讀，清楚了解限期，因為逾期未完成檢驗及修葺會有法律後果。
尋找及聯絡合資格人士索取報價
清楚要求後，下一步就是尋找強制驗窗計劃的合資格人士。你可以透過屋宇署的官方網站或各大專業學會提供的名冊，尋找合資格的專業人士或承建商。建議聯絡最少三家公司或個人索取報價，比較服務範圍和收費，從中挑選最適合你的人選。
第二步：委任合資格人士進行訂明檢驗
簽訂服務合約及安排上門檢驗
選定心儀的合資格人士後，便要正式委任。一份清晰的服務合約是保障雙方權益的關鍵，合約應列明檢驗範圍、費用、完成時間及雙方責任等細節。簽訂合約後，就可以與合資格人士預約時間，安排上門進行訂明檢驗。
法定檢驗範圍與常見誤解
法定檢驗的核心是「結構安全」。合資格人士會親自檢查窗戶的各個構件，例如窗框是否牢固、窗鉸和鉚釘有否鬆脫或嚴重銹蝕、玻璃嵌板是否穩妥等。一個常見的誤解是，強制驗窗會處理所有窗戶問題，但其實檢驗範圍並不包括防水效能，例如防水膠邊老化引致的滲水問題，就不屬於訂明檢驗的處理範圍。
第三步：由合資格人士監督訂明修葺
如需修葺，由合資格人士監督註冊承建商施工
如果檢驗結果顯示窗戶需要修葺，合資格人士的角色便會轉為監督。所有訂明修葺工程，都必須由註冊承建商（一般建築承建商或符合資格的小型工程承建商）負責施工，並由你委任的合資格人士從旁監督，確保修葺物料和施工方法都符合法例標準。
確保工作期間的安全措施
在進行窗戶修葺工程期間，安全至為重要。合資格人士與註冊承建商有責任採取足夠的工業安全措施，例如確保工人配戴安全帶、在高空工作時有適當的防墮裝置等。這不僅保障了施工人員的安全，也保障了業主和公眾。
第四步：呈交文件及備存記錄
合資格人士須於限期內向屋宇署呈交文件
當所有訂明檢驗和修葺工程完成後，合資格人士便會填妥指明表格（通常是表格MWIS 5），並在法定限期內呈交給屋宇署。這一步代表你已經遵從該次的法定通知，完成了法律要求。
業主應索取文件副本以作備存
在合資格人士呈交文件後，你應該向他索取一份完整的副本，包括檢驗報告和呈交給屋宇署的表格，以作個人記錄。這份文件是你履行了法律責任的重要證明，日後不論是樓宇買賣或處理其他相關事宜，都能夠提供清晰的記錄。
合資格人士的法律職責與業主監督要點
職責劃分：合資格人士 vs. 註冊承建商
在整個強制驗窗計劃中，為了確保檢驗的公正性和維修的質素，法律清晰地劃分了兩個關鍵角色的職責。這就是「強制驗窗合資格人士」（Qualified Person, QP）與「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）。簡單來說，一個負責「診斷監督」，另一個負責「動手施工」，兩者角色獨立，互相配合，共同確保窗戶安全。
強制驗窗合資格人士的核心職責
強制驗窗合資格人士肩負著整個計劃中最重要的法律責任。他們的角色並非只是簽署文件，而是需要親力親為，確保每個環節都合乎法規。其核心職責主要包括：
- 親自進行檢驗：這是最基本而且絕對不能假手於人的職責。合資格人士必須親身上門，為窗戶進行訂明檢驗，評估其安全狀況。
- 妥善監督修葺：如果檢驗後發現窗戶需要維修，合資格人士需要監督註冊承建商的施工過程，確保所用的物料和施工方法都符合《建築物條例》的要求。
- 確保窗戶安全：完成檢驗或監督修葺後，合資格人士有責任核證窗戶已經回復至安全狀態。
- 呈交法定文件：他們必須在限期內，向屋宇署呈交指定的證明書及相關文件，完成整個法定流程。
註冊承建商的核心職責
註冊承建商是負責執行具體修葺工程的單位。他們的工作直接影響窗戶的最終安全，其核心職責是：
- 執行訂明修葺：根據合資格人士的檢驗結果和指示，進行所有必要的窗戶修葺工程。
- 遵循監督：在整個施工過程中，必須接受合資格人士的監督，並按照其專業意見進行工作。
- 確保施工安全：他們有責任確保修葺工程本身符合安全標準，保障工人和公眾的安全。
違規的嚴重後果：罰則與紀律行動
強制驗窗計劃的合資格人士制度有嚴格的法律條文支持，任何違規行為都會面臨嚴厲的罰則甚至紀律處分。了解這些後果，有助業主明白為何必須聘用真正專業盡責的人士。
沒有親自檢驗或妥善監督的罰則
如果合資格人士沒有親自進行檢驗，或者未能妥善監督所需的修葺工程，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣$250,000。如果涉及的修葺屬於小型工程，最高罰款亦可達港幣$150,000。
未能確保窗戶安全的最高罰則
這是最嚴重的罪行。假如合資格人士或註冊承建商在完成工作後，未能確保窗戶已變得安全，導致潛在的公眾危險，後果將會非常嚴重。一經定罪，最高可被罰款港幣$1,000,000及監禁3年。即使工程屬於小型工程，最高罰則也高達港幣$500,000及監禁18個月。
非合資格人士冒認的罪行
任何並非合資格人士的人，如果冒充身份，為窗戶的檢驗或修葺進行核證，亦會觸犯法例。此舉最高可被罰款港幣$100,000及監禁6個月。如果罪行持續，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$5,000。
強制驗窗計劃FAQ：費用、求助及投訴渠道
關於聘用合資格人士的常見問題
強制驗窗的檢驗和維修費用大約是多少？
聘用強制驗窗合資格人士的費用並無固定標準，實際開支會因為幾個因素而有差異。當中包括窗戶的數量、尺寸、現況與所在位置。例如，一些難以觸及的窗戶可能需要搭建棚架，費用自然會較高。此外，你選擇的合資格人士類別，以及維修時所用的物料，都會影響最終的報價。最穩妥的做法是尋找數間公司或人士，索取詳細的書面報價作比較。一份清晰的報價單應該將檢驗費和預計的修葺費分項列出，方便你作出預算。
整個流程由收到通知到完成通常需要多長時間？
根據屋宇署的要求，業主須在收到法定通知後的指定期限內完成整個強制驗窗計劃的流程。就個別單位而言，期限通常是六個月；而樓宇公用部分則是九個月。這個時間包括了尋找合資格人士、進行檢驗、安排承建商進行修葺（如需要），以及最後呈交文件。建議你收到通知後盡快行動，因為尋找合適的服務提供者和安排施工都需要時間，預留充裕的時間可以避免臨近限期時出現延誤。
可否只聘用一位合資格人士完成檢驗及修葺？
這個情況取決於你所聘用的合資格人士的註冊類別。如果該名合資格人士本身是一位註冊小型工程承建商（並持有適用於窗戶工程的資格），他們通常可以同時負責訂明檢驗和親自進行訂明修葺。這種方式可以簡化流程。另一方面，如果你聘用的是認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員，他們的主要職責是進行檢驗及監督修葺工程。實際的修葺工作則需要由另一位註冊承建商執行。因此，在委任前，你應與服務提供者清晰溝通，了解其服務範圍是否同時涵蓋檢驗與修葺。
對合資格人士的服務不滿可以怎樣做？
假如你對合資格人士的服務或操守有疑問，第一步是嘗試直接與對方溝通，尋求解決方案。如果問題未能解決，你可以向其所屬的專業團體或註冊機構提出書面投訴。例如，相關人士若是註冊專業人士，你可以聯絡香港建築師學會或香港工程師學會等機構。如果是註冊承建商，則可向屋宇署的承建商註冊事務組反映。這些機構都設有紀律處分機制，處理會員或註冊人士的失當行為。
針對違規行為的投訴與舉報渠道
服務提供者失當行為的投訴途徑
若你發現服務提供者在強制驗窗計劃的過程中，有任何涉嫌違反《建築物條例》的行為，例如專業疏忽或未能妥善履行其法定職責，你可以向屋宇署舉報。你可以致電屋宇署熱線2626 1616（由「1823」接聽），或透過書面方式提交投訴詳情。屋宇署會就相關違規行為展開調查。
職業安全健康問題的舉報途徑
在檢驗或修葺窗戶期間，所有工作人員的安全都至關重要。如果你觀察到任何違反職業安全健康的行為，例如工人沒有佩戴安全帶、棚架結構不穩固或缺乏適當的防護措施，你應該立即向勞工處舉報。勞工處的職業安全健康投訴熱線是2542 2172。
懷疑涉及圍標行為的舉報途徑
圍標是嚴重的違法行為。如果你在索取報價時，發現報價金額異常接近、承建商之間互相推薦，或受到壓力要求必須選擇某家指定公司，這些都可能是圍標的跡象。你可以根據情況向以下機構舉報：
* 競爭事務委員會：處理合謀定價等違反《競爭條例》的行為。
* 廉政公署：處理任何涉及貪污賄賂的情況。
* 香港警務處：處理涉及刑事恐嚇或威脅的行為。