收到屋宇署的強制驗窗法定通知，眼見限期逼近，是否感到壓力巨大？面對繁複的驗窗程序，若因各種原因無法如期完成，又應如何申請延期？本篇文章將為你提供一站式「強制驗窗延期」全攻略，由手把手教你三步完成延期申請、分析獲批的「合理理由」以提升成功率，到拆解逾期未遵辦的嚴重後果，助你輕鬆處理驗窗事宜，合法避開罰款及檢控風險。
了解強制驗窗計劃：誰要驗？驗什麼？限期點樣計？
在考慮申請強制驗窗延期之前，我們先要清晰了解整個強制驗窗計劃的基本框架。簡單來說，這是一項為了保障公眾安全的法定計劃。如果你的樓宇樓齡達到10年或以上，屋宇署便有機會向業主發出法定通知，要求為樓宇的所有窗戶進行檢驗和修葺。這個責任落在每一位業主身上，所以收到通知後必須正視。
收到屋宇署法定通知：了解你的責任
當你收到由屋宇署寄來的「強制驗窗計劃法定通知書」，這就代表整個驗窗程序正式啟動。這份文件並非普通信件，而是一項具有法律效力的要求。作為業主，你最首要的責任，就是在指定的強制驗窗限期內，委任一名「合資格人士」（Qualified Person）為你的窗戶進行訂明檢驗。如果檢驗後發現窗戶有需要修葺的地方，你亦必須委任註冊承建商，在該合資格人士的監督下完成所有修葺工程。
強制驗窗限期計算方法
強制驗窗限期的計算方式，是以法定通知書上標明的發出日期為起點。不同部分的窗戶，完成檢驗及修葺的時限亦有所不同，主要分為兩種情況。
個別單位窗戶：6個月內完成檢驗及修葺
如果你是個別單位的業主，你需要負責單位內所有窗戶的安全。由通知發出日期起計，你有6個月時間去完成整個流程，當中包括委任合資格人士、進行檢驗，以及完成所有必需的修葺工程。
大廈公用部分窗戶：9個月內完成檢驗及修葺
至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊或大堂等位置，其檢驗及修葺的責任則由大廈的業主立案法團或全體業主共同承擔。由於涉及的協調工作較多，法例給予了較長的期限，即由通知發出日期起計的9個月內，必須完成所有相關窗戶的檢驗和修葺。
如何準時完成驗窗？標準流程及注意事項
想避免臨近強制驗窗限期才匆忙處理，甚至需要申請強制驗窗延期，最穩妥的方法就是及早了解整個強制驗窗的標準流程。其實只要跟著以下四個步驟，整個過程就會變得清晰簡單，讓你輕鬆準時完成任務。
步驟一：委任合資格人士 (QP)
收到屋宇署的法定通知後，第一件事就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。
如何尋找及核實合資格人士名單？
你可以透過屋宇署網站的搜尋功能，查閱「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊。合資格人士包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員等專業人士。
核實身份時，記得要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、近照及屆滿日期，是核實其資格的最直接方法。
索取報價及簽訂合約的重要條款
建議你聯絡至少三間公司索取報價作比較。索取報價時，要問清楚服務範圍是否已包括檢驗及監督修葺工程（如需要）。簽訂合約前，必須仔細閱讀條款，特別是以下幾項：
- 工程範圍： 清晰列明檢驗的窗戶數量、位置，以及潛在修葺工程的細項。
- 費用明細： 列明檢驗費、監督費，以及更換窗鉸、螺絲等不同修葺項目的單價。
- 付款方式： 了解付款排程，避免一次過繳付全數。
- 完工日期： 訂明一個合理的完工期限，確保能在強制驗窗限期前完成。
步驟二：進行訂明檢驗
委任了合資格人士後，就可以安排時間進行上門檢驗。QP會親自檢查窗戶的各個部分，包括玻璃嵌板、窗框、窗扇，以及最重要的窗鉸、鉚釘和螺絲，以確定窗戶是否安全。
業主需如何配合檢驗過程？
為了讓檢驗過程順利，你可以預先做一些準備。例如，移開窗邊的雜物或傢俬，確保QP能安全及方便地接觸到所有窗戶。在檢驗當日，最好能親身在場，方便即時溝通，了解窗戶的實際狀況。
步驟三：監督訂明修葺工程 (如需要)
如果檢驗後發現窗戶有問題需要修葺，業主便需要委任一名註冊承建商進行工程。而之前委任的合資格人士，則會負責監督整個修葺過程，確保工程符合安全標準和法例要求。業主可以委任進行檢驗的QP監督修葺，也可以另行委任另一位QP。
步驟四：由合資格人士呈交證明書至屋宇署
完成所有檢驗及所需的修葺工程後，最後一步就交由你的合資格人士處理。他會負責填寫指明表格（證明書），並直接呈交給屋宇署。業主自己是無需向屋宇署作任何通知的。一個小建議是，記得向QP索取一份證明書的副本，以作個人紀錄。
迫近強制驗窗限期？手把手教你申請延期
收到強制驗窗通知後，若因各種狀況導致工程進度受阻，申請強制驗窗延期是合法合規的處理方式。面對迫近的強制驗窗限期，與其被動等待，不如主動出擊。以下將會一步步清晰講解申請延期的準備工作、具體步驟和後續跟進，助你妥善處理延誤問題。
申請延期前：自我檢查清單
在正式提交申請前，先花點時間整理好手頭上的資料，這能大大提升申請的條理和成功機會。你可以根據以下清單，逐一檢視自己的情況。
核對法定通知上的強制驗窗限期
首先，拿出屋宇署發出的「法定通知」，仔細核對上面列明的確實限期。文件上會清楚標明你的物業必須在哪個日期前完成整個強制驗窗程序。弄清楚這個最終日期，是你規劃後續所有行動的基礎。
確認延期範圍：個別單位抑或大廈公用部分？
你需要釐清這次申請延期的範圍。如果延誤只涉及你自己的單位，那麼申請會以個別業主名義提出。如果是整座大廈的公用部分（例如樓梯、大堂的窗戶）出現延誤，則通常由業主立案法團或物業管理公司代表全體業主統一申請。兩者的申請理據和所需文件會有所不同。
評估目前進度：是否已委任合資格人士或承建商？
向屋宇署證明你已積極處理驗窗事宜，是申請延期的關鍵。請評估你目前走到了哪一步，例如是否已經委任了合資格人士（QP）進行檢驗？是否已就維修工程進行招標或簽訂了工程合約？有實質進度，能讓你的延期申請更具說服力。
釐清延誤原因：清晰整理無法如期完成的具體理由
這是延期申請的核心。你需要清晰、有條理地整理出導致工程延誤的具體原因。例如，是因為法團需要時間進行招標程序、承建商排期緊張、無法進入所有單位檢驗，還是遇上惡劣天氣影響工程安全等。將原因分門別類，具體說明，有助屋宇署理解你面對的客觀困難。
延期申請三步曲
準備好以上資料後，便可以正式展開申請程序。整個過程主要分為三個步驟，只要跟著指引做，其實相當直接。
第一步：準備書面申請信（附必備項目清單）
你需要撰寫一封正式的書面申請信。信件內容應簡潔清晰，並包含以下基本項目：
* 法定通知的參考編號
* 物業地址
* 申請人姓名及聯絡方式（如由法團申請，則為法團名稱及負責人資料）
* 清晰說明申請延期的原因（對應你在自我檢查清單整理的理由）
* 目前已完成的進度（例如已委任QP、已完成檢驗等）
* 預計完成整個驗窗程序的日期（提出一個合理的建議限期）
第二步：收集相關證明文件（如法團會議記錄、工程合約）
單憑一封信未必足夠，附上客觀的證明文件能大大增強申請的可信性。你可以收集以下文件作為附件：
* 業主立案法團的會議記錄：證明已就驗窗事宜進行討論及決議。
* 招標文件或工程合約：證明已委聘專業人士或承建商。
* 合資格人士發出的信件：由QP說明工程遇到的技術困難或進度報告。
* 與住戶的通訊記錄：證明曾努力協調進入單位但遇到困難。
第三步：郵寄或親身遞交申請至屋宇署
準備好申請信和所有證明文件後，你可以選擇郵寄或親身遞交至法定通知上指定的屋宇署辦事處。遞交前，建議你為所有文件備份，以作記錄。
遞交申請後須知
遞交申請只是過程的一半，了解後續的審批流程和跟進方法同樣重要。
屋宇署的審批考慮因素
屋宇署在審批延期申請時，並沒有一套「必過」的公式，而是會按個別情況作考慮。主要因素包括：
* 理由的合理性：延誤原因是否申請人無法控制的客觀困難。
* 申請人的積極性：業主或法團是否已採取實質行動去履行驗窗責任。
* 建議的延期時間：所要求的延期時間是否切實可行。
如何跟進我的延期申請進度？
遞交申請後，屋宇署需要時間處理。一般而言，你可以記下遞交申請的日期。如果等待一段合理時間後仍未收到回覆，可以致電屋宇署的查詢熱線，並提供法定通知的參考編號，以跟進你的申請進度。屋宇署的審批結果會以書面形式通知申請人。
如何以「合理理由」獲批延期？提升申請成功率全拆解
面對強制驗窗限期逼近，若真的遇上難以解決的困難，申請強制驗窗延期是一個可行的處理方法。申請成功的關鍵在於你提出的理由，是否屬於屋宇署認可的「合理辯解」。這部分會詳細拆解獲批的核心原則和實際例子，幫助你整理思緒，提高申請的成功率。
甚麼才算是屋宇署接納的「合理辯解」？
核心原則：非業主所能控制的客觀困難
屋宇署審批延期申請時，最核心的判斷原則是，導致延誤的原因必須是業主或法團無法控制的客觀情況。換句話說，你需要證明自己已經盡力履行強制驗窗的責任，但是因為一些外在因素而無法如期完成。純粹的個人疏忽或主觀選擇，一般不會被視為充分的理由。
成功率高的延期理由分析
統籌協調困難：法團招標程序繁複、無法進入所有單位
如果延誤涉及大廈公用部分的窗戶，法團在統籌工作上遇到的困難，是十分常見的合理理由。例如，法團需要按照《建築物管理條例》的規定進行繁複的招標程序，聘請合資格人士和承建商，整個過程需要一定時間。另一個情況是，驗窗人員或承建商無法順利進入所有相關單位進行檢驗或維修，導致工程的整體進度受阻。提交申請時，附上法團的會議記錄或通知住戶的通告等證明文件，可以大大增加申請的可信度。
技術及工程困難：天氣惡劣、物料供應延誤、樓宇正進行大型維修
工程本身遇到的技術問題，也是相當有力的延期理由。比方說，香港在夏季經常受颱風或暴雨影響，連續的惡劣天氣會令高空工作無法安全進行，直接拖慢工程進度。有時，某些特定型號的窗戶零件或物料，可能因供應鏈問題而出現延誤，這同樣不是業主所能控制的。此外，如果你的樓宇本身正在進行其他大型維修工程，例如外牆翻新或更換水管，為了避免工程互相干擾，申請將強制驗窗工程順延，也是一個合理的安排。
應避免使用的延期理由
個人理由（如外遊、工作繁忙）通常不被接納
有些理由很難獲得屋宇署接納，最常見的就是個人理由。業主因為需要外遊、公幹、工作繁忙，或者一時忘記處理等原因，都不是有效的延期辯解。因為強制驗窗計劃給予了數個月的處理時間，署方會預期業主有足夠時間去委任專業人士並作出相應安排。
財政困難（除非能證明已積極申請相關樓宇維修資助）
直接以「財政困難」作為延期理由，通常也不會獲批，因為妥善維修樓宇是業主的基本責任。不過，這裡有一個例外情況。如果你能提供確實的證明，顯示你已經積極向市區重建局或房屋協會等機構，申請了相關的樓宇維修資助計劃，並且申請正在處理當中，屋宇署或會酌情考慮你的延期申請。關鍵在於證明你已採取實際行動去解決財政問題，而不只是單純地拖延。
超出強制驗窗限期的後果：罰款、檢控及法律責任
若果錯過了強制驗窗限期，又未能成功申請強制驗窗延期，業主需要面對一系列法律後果。這並非單純的行政失誤，而是觸犯了《建築物條例》。了解這些後果，有助你更重視準時完成強制驗窗的責任。
後果一：定額罰款通知書 ($1,500)
當業主未能在法定通知的指明期限內完成驗窗及修葺，屋宇署採取的首個行動，通常是發出定額罰款通知書。這張罰款通知書的金額為$1,500。繳交罰款只是處理了未遵從通知的罰則，業主仍然有責任繼續完成整個驗窗程序。
後果二：遭檢控的嚴重後果
如果業主對定額罰款通知書置之不理，或者持續不遵從驗窗通知，屋宇署便会採取更嚴厲的法律行動，向業主提出檢控。一旦進入檢控程序，業主將要面對更嚴重的懲罰。
最高可處罰款$25,000及監禁3個月
根據法例，任何人士無合理辯解而沒有遵從強制驗窗的法定通知，一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。這顯示了政府對樓宇窗戶安全的重視程度。
罪行持續期間，可另處每日罰款$2,000
除了上述罰則，法庭還可以就罪行持續的每一天，額外判處每日罰款$2,000。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，財政負擔亦會隨之加重。
後果三：屋宇署代辦工程並「釘契」
在業主持續不履行責任的情況下，屋宇署有權主動介入。署方可以委任顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有相關費用。這個行動通常會伴隨著為物業「釘契」的程序。
業主需承擔所有工程費用及監督費
由屋宇署代辦工程，費用絕不便宜。業主除了需要承擔所有檢驗及修葺的實際開支，還需要支付屋宇署的監督費及不高於工程費用百分之二十的附加費。總費用往往比自行安排工程高出許多。
土地註冊處記錄或會影響物業交易
當屋宇署需要向業主追討費用時，會將命令送交土地註冊處在物業的紀錄上進行登記，這就是俗稱的「釘契」。這項紀錄會公開顯示在物業的查冊報告上，對物業的買賣或按揭申請構成直接影響。在業主清還所有欠款之前，這個「釘契」紀錄一般不會被移除，可能會令物業交易變得困難。
妨礙法團執行驗窗的潛在法律責任
除了個別業主，法例亦規管了在集體行動中的個人行為。如果任何人士無合理辯解，拒絕分擔其大廈法團為遵從驗窗通知而需支付的公用部分工程費用，或者阻止獲法團委任的人員進入處所進行檢驗修葺，同樣屬於違法。一經定罪，可被處以罰款，確保法團能順利履行其法定責任。
強制驗窗限期及延期申請常見問題 (FAQ)
關於強制驗窗延期及相關限期的問題，相信是不少業主關心的焦點。我們整理了幾項最常見的疑問，希望能一次過解答你的疑惑。
申請延期需要支付費用嗎？
申請強制驗窗延期，屋宇署本身是不會收取任何行政費用的，整個官方申請過程完全免費。不過，如果你是委託物業管理公司、顧問或相關專業人士代為撰寫申請信及整理文件，他們則可能會收取相應的服務費，這部分開支需要自行承擔。
一般延期申請可以批准多久？
延期批准的時間長短並沒有一個固定標準，屋宇署會根據你提出的延期理由和所提交的證明文件，作個案式審批。一般而言，獲批的延期時間會與你預計完成工程的合理時間掛鈎。例如，如果延誤是因為法團需要時間進行招標，屋宇署批出的時間可能就是完成整個招標及後續工程所需的數個月。關鍵是，你的申請理據要充分，並且提供一個清晰、可行的預計完工時間表。
如果我的延期申請被拒絕，應該怎麼辦？
收到申請被拒絕的通知後，首先要仔細閱讀屋宇署的回覆信件，清楚了解拒絕的原因。常見原因可能是延期理由不夠充分，或者缺少了關鍵的證明文件。接下來，你應該立即採取行動，盡最大努力在原有的強制驗窗限期內完成檢驗及修葺。如果時間真的不許可，你可以嘗試補交更多有力的證明文件，再次提出申請，但這不保證一定會成功。最重要的是要積極處理，並以最快速度履行驗窗責任，避免收到罰款通知書。
錯過強制驗窗限期後，還可以補交延期申請嗎？
原則上，強制驗窗延期申請應該在限期屆滿前提交。一旦錯過了強制驗窗限期，屋宇署就有權展開執法程序，包括發出定額罰款通知書。在這個階段再補交延期申請，獲接納的機會非常低。如果你真的不幸錯過了限期，最佳做法是立刻委任合資格人士，全速展開檢驗及修葺工作，並盡快完成整個強制驗窗程序。同時，你可以書面通知屋宇署你已經在積極處理，以展示合作的態度，這或有助於處理後續的法律程序，但並不能保證免除罰則。