收到屋宇署的強制驗窗法定通知書，是否對「5年一次」的說法感到困惑，並對繁複程序感到不知所措？事實上，強制驗窗並非每5年就要進行一次。本終極懶人包將為你徹底釐清驗窗年期的計算方法、豁免期定義，並提供由收到通知到完成呈報的5大步驟清晰指引。我們還會深入解析檢驗及維修的潛在費用、教你如何避開工程陷阱，以及講解不遵從通知的嚴重罰則，助你輕鬆應對，避免不必要的罰款與麻煩。
解讀強制驗窗年期：5年週期、豁免期與法律責任
許多業主對強制驗窗計劃5年一次的說法存有誤解，以為樓宇每隔5年就要主動驗窗。事實上，這個「5年」指的是完成一次法定驗窗後的豁免期。接下來，我們會深入拆解強制驗窗計劃年期的各個概念，讓你清晰掌握所有重要時限。
釐清「5年」概念：並非每5年就要驗一次
坊間常說的「5年」，其實是指一個檢驗週期，但並非要求業主自行每5年主動安排檢驗。正確的理解是，當你的樓宇被屋宇署揀選，並在你遵從了該次法定通知完成檢驗及修葺後，屋宇署在往後的5年內，將不會再就同一窗戶向你發出新的法定通知。這是一個「被動觸發」的豁免期，而不是一個「主動執行」的固定週期。
如何正確理解法定通知後的5年豁免期？
這個5年豁免期，可以理解為一個「安全合規期」。在你花費時間和金錢完成一次全面的窗戶檢驗及修葺後，法例給予你一個明確的時間保障。在這段期間，即使屋宇署再有新一輪的揀選，你的窗戶也會因為處於豁免期內而暫時無需再驗。換句話說，只要你妥善保存好上次的遵從記錄，這5年內就可以安枕無憂。
豁免期的起點與終點計算方法
豁免期的計算方法非常直接，它是以屋宇署向你發出「法定通知書」的日期為起點，並非以你完成檢驗或修葺的日期計算。舉例來說，如果你在2023年6月1日收到法定通知，那麼5年豁免期的終點就是2028年5月31日。即使你延至2023年11月才完成所有程序，豁免期的起點依然是2023年6月1日。清楚這一點，有助你準確管理樓宇的維修日程。
強制驗窗重要時限：樓齡、通知期與驗樓週期
除了5年豁免期，強制驗窗計劃還有幾個關鍵時限需要留意。理解這些數字，能幫助你全面掌握整個計劃的運作。
樓齡10年：觸發計劃的門檻
樓齡達10年或以上，是樓宇被納入強制驗窗計劃的入場券。這不代表你的樓宇一滿10歲就會立即收到通知。屋宇署每年會根據風險評估（例如樓宇狀況、地區、過往維修記錄等）揀選一批目標樓宇。因此，樓齡10年只是一個資格門檻，而非強制執行的時間點。
遵從通知的6個月與9個月期限
一旦收到法定通知，你就必須在指定期限內完成整個檢驗及修葺流程。這個期限分為兩種：
* 6個月期限：適用於個別單位內的窗戶。你需要在這段時間內委任合資格人士 (QP) 完成檢驗，並處理好任何訂明修葺。
* 9個月期限：適用於樓宇公用部分（例如樓梯、走廊）的窗戶。由於涉及業主立案法團的協調及集資，法例給予較長的處理時間。
與強制驗樓的10年週期有何不同？
請不要將強制驗窗與強制驗樓混淆。兩者在週期和樓齡要求上都有明顯分別：
* 強制驗窗計劃 (MWIS)：樓齡門檻為10年，遵從後的豁免週期為5年。
* 強制驗樓計劃 (MBIS)：樓齡門檻為30年，遵從後的豁免週期為10年。
兩者是獨立的計劃，你可能會在不同時間點分別收到這兩類通知。
獨家懶人包：強制驗窗年期管理範本
為了讓你更輕鬆地管理這些複雜的年期和時限，我們特別製作了一個簡單實用的管理範本。你可以記錄收到通知的日期，系統會自動計算出遵從期限和5年豁免期的終點，並設定提醒，避免因遺忘而產生不必要的麻煩。
下載「豁免期計算與提醒範本」
[點擊此處下載 Excel / Google Sheet 範本] ，輕鬆掌握你的驗窗日程。
強制驗窗程序全攻略：收到通知後5大步驟
談及強制驗窗計劃5年一次的週期，許多業主最關心的，莫過於收到屋宇署的法定通知後，應該如何應對。整個流程看似複雜，但只要掌握關鍵的5大步驟，便能有條不紊地完成。這份攻略會像朋友一樣，一步步帶你走完整個程序，讓你清晰了解每一步的責任與細節，輕鬆掌握強制驗窗計劃年期的管理。
步驟一：接收及理解法定通知書
誰會收到通知？業主 vs 租客責任
法定通知書會郵寄至物業在土地註冊處的註冊業主。因此，法律上的主要責任方是業主。假如你是租客，收到信件後應立即轉交業主處理，並配合後續的檢驗工作，這是租客的責任。業主則須在指定期限內完成整個驗窗程序，切勿因單位已出租而忽略。
如何解讀通知書上的關鍵資訊
收到通知書後，先要留意幾個關鍵資訊：首先是「通知書日期」，這是計算遵從期限的起點；其次是「遵從日期」，即你必須完成所有檢驗及修葺的最後限期，一般而言，個別單位的期限為6個月，而大廈公用部分的期限則為9個月。同時，記下通知書上的檔案編號，方便日後查詢。
步驟二：委任「合資格人士 (QP)」
誰是「合資格人士 (QP)」？
「合資格人士」(Qualified Person, QP) 並非指任何裝修師傅，而是符合《建築物條例》訂明的專業人士。他們包括認可人士（如建築師、工程師）、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，以及屬於指定級別或類別的註冊承建商。只有他們才有資格進行法定的訂明檢驗。
如何尋找及核實QP身份？
你可以透過屋宇署網站的「註冊專業人士及承建商名冊」搜尋合資格人士。委任前，你應要求對方出示身份證明，例如屋宇署發出的「驗窗卡」，上面載有其姓名、照片及公司資料，確保所託非人。貨比三家，索取幾份報價作比較，亦是精明的做法。
步驟三：進行訂明檢驗
檢驗範圍包括哪些部分？
QP的訂明檢驗範圍涵蓋單位內所有窗戶，包括玻璃百葉窗。檢驗重點在於窗戶的結構安全，包括窗框、窗扇、玻璃嵌板、窗鉸、鉚釘、螺絲等所有組件。值得注意的是，室內玻璃間隔牆及地下商舖的櫥窗，並不屬於強制驗窗計劃的範圍。
QP的檢驗標準及重點
QP會根據屋宇署的作業備考及安全標準進行檢驗。他們會仔細檢查窗戶各部分有否出現變形、銹蝕、鬆脫、缺漏或破裂等情況。例如，窗鉸的鉚釘或螺絲是否穩固、玻璃有否裂痕、窗框是否變形導致開關不順，這些都是影響窗戶安全的關鍵，也是QP的檢驗重點。
步驟四：執行訂明修葺（如需要）
委任「註冊承建商 (RC)」的注意事項
如果QP檢驗後認為需要修葺，業主便須另外委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 進行工程。QP的職責是監督，而RC是負責施工。業主應與QP溝通，了解清楚需要修葺的項目，再向RC索取詳細的報價單，列明工程範圍、物料規格及費用，避免日後產生爭議。
強制修葺 vs 非強制修葺範圍
強制修葺的範圍，僅限於影響窗戶安全的項目，例如更換已銹蝕的窗鉸、重新固定鬆脫的螺絲、更換破裂的玻璃等。至於一些不影響結構安全的問題，例如防水膠邊老化引致滲水，雖然QP可能會建議一併處理，但這並不屬於強制修葺的法定要求。
步驟五：呈交文件及應對政府抽查
無需修葺：如何呈交文件？
假如QP檢驗後確認所有窗戶狀況良好，無需修葺，他會在完成檢驗後14天內，向屋宇署呈交指明表格「MWI 2a」，並提供一份副本給你存檔。完成這一步，你的法律責任便已履行。
完成修葺：如何呈交文件？
假如窗戶需要並已完成修葺，QP在監督及核實工程符合標準後，會向屋宇署呈交指明表格「MWI 2」，同樣地，你會收到一份副本。文件呈交後，代表整個強制驗窗程序正式完成。
政府抽樣檢查機制詳解
屋宇署會對已呈交的檢驗證明書進行抽樣審核，並可能派員實地視察，以確保檢驗及修葺工作符合法定標準。這個機制旨在監察QP及RC的專業水平，保障樓宇安全。因此，妥善保存所有文件副本，以備政府日後抽查，是非常重要的。
獨家工具：強制驗窗互動流程清單
下載PDF互動清單，確保萬無一失
為了讓你更輕鬆地管理整個流程，我們特別製作了一份「強制驗窗互動流程清單」。你可以下載PDF版本，每完成一步便可剔選，確保沒有遺漏任何關鍵環節，讓整個過程變得簡單明瞭。
強制驗窗費用全解析：由檢驗、維修到政府資助
強制驗窗費用包含什麼？
談到強制驗窗計劃5年這個週期，大家最關心的莫過於實際開銷。整個強制驗窗的費用，主要可以分為兩大部分：第一是「合資格人士 (QP)」的檢驗及監督費，第二是萬一窗戶需要維修時，「註冊承建商 (RC)」的修葺工程費。如果窗戶狀況良好，無需維修，你只需要支付第一部分的檢驗費用。
檢驗及監督費用參考
合資格人士的收費沒有統一標準，價錢會因為單位內的窗戶數量、尺寸、複雜程度及地區而有所不同。以下是市場上的一個大概參考範圍，讓你心裏有個底：
* 純檢驗服務 (無需修葺)：每隻窗約 $200 – $600
* 檢驗及監督服務 (需要修葺)：費用通常會較高，因為QP需要監督整個維修過程，確保工程合規。費用視乎工程複雜性而定。
常見修葺項目價錢參考
如果檢驗後發現窗戶需要維修，費用便會增加。不同承建商的報價會有差異，以下是一些常見項目的市場參考價，通常是「連工包料」計算：
* 更換不銹鋼窗鉸 (一對)：約 $150 – $400
* 更換七字鎖 / 上下開關鎖 (一個)：約 $80 – $200
* 更換不銹鋼鉚釘及螺絲 (每扇窗)：約 $100 – $250
* 更換防水膠邊 (每扇窗)：約 $100 – $300
以上的價錢只作參考，最終費用還是要以承建商提供的正式報價單為準。
精明消費：如何避免驗窗工程陷阱？
驗窗市場競爭激烈，質素難免參差不齊。要保障自己，就要學會精明消費，避開一些常見的陷阱。
貨比三家：索取詳細報價單的重要性
尋找承建商時，最少要找三家公司報價作比較。收到報價單後，千萬不要只看總價。一份清晰、詳盡的報價單，應該列明每個維修項目的單價、數量、使用的物料規格（例如不銹鋼是304還是316級別）、以及是否包含監督費用等。模糊不清的報價單，例如只寫「全屋窗戶維修一式」，很容易在後期產生爭拗。
警惕不必要的維修建議
強制驗窗計劃的核心是「安全」。法例訂明的修葺範圍，主要針對影響窗戶結構穩固的部件，例如窗鉸、鉚釘和螺絲。有些承建商可能會建議你更換一些不影響安全的項目，例如防水膠邊或處理窗邊滲水。這些項目雖然對家居有好處，但並非法例強制規定。你可以主動向QP查詢，請他清楚指出哪些是「必須修葺」的項目，哪些是「建議處理」的項目，然後再按自己的預算和需要作決定。
善用政府資助：樓宇維修綜合支援計劃
對於一些有需要的業主，政府和相關機構其實有提供財政支援。市區重建局、香港房屋協會及屋宇署聯合推行的「樓宇維修綜合支援計劃」，就是為了協助合資格的業主應付樓宇維修的開支。
申請資格、資助金額及流程
這個綜合計劃包含多個不同的津貼和貸款項目，例如專為長者自住業主而設的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」。申請資格、資助金額及申請流程會因應不同計劃而有所不同，而且資料可能隨時更新。建議你直接瀏覽市區重建局或香港房屋協會的官方網站，查閱最新和最準確的資訊，了解自己是否符合申請資格。
獨家範本：下載驗窗報價比較工具
為了讓你更方便地比較不同承建商的報價，我們準備了一份簡單實用的Excel/Google Sheet範本。
使用Excel/Google Sheet範本輕鬆比較報價
你只需要將不同公司的報價，逐項輸入到範本的欄目中。範本會自動為你整理好各個維修項目的單價和總價，讓你一目了然地看出哪一份報價最清晰、最具競爭力。這樣就可以有系統地分析，作出最明智的選擇，避免因眼花繚亂的報價單而作出錯誤決定。
不遵從強制驗窗的後果：法律責任與罰則
收到強制驗窗計劃的法定通知，絕對不是一份普通的溫馨提示，它是一項具有法律約束力的要求。很多人都會留意強制驗窗計劃5年的豁免期，但同樣重要的是，要清楚了解如果不依時處理，會面對怎樣的後果。這份通知背後牽涉到相當嚴肅的法律責任與罰則，不論是個人業主還是業主立案法團，都必須正視。
個人業主須知的法律責任
作為單位的業主，你有直接的法律責任去遵從強制驗窗通知。如果沒有合理的解釋而忽略通知，將會觸犯《建築物條例》。
定額罰款、罰款及監禁
根據法例，任何沒有遵從法定通知的業主，一經定罪，可被處以第四級罰款，即港幣$25,000，以及監禁3個月。法庭在判決時，會考慮每宗個案的具體情況，但這足以顯示其嚴重性。
罪行持續的每日額外罰款
除了上述的基本罰則，法例還設有持續罰款機制。如果罪行持續，即業主在被定罪後仍然沒有遵從通知，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。罰款會每日累積，直至業主完成所需的檢驗及修葺為止。
業主立案法團 (OC) 的法律責任
對於樓宇的公用部分，例如大堂、走廊或樓梯間的窗戶，其檢驗及維修責任通常由業主立案法團（OC）承擔。
未遵從通知的罰則
如果業主立案法團沒有遵從就樓宇公用部分發出的法定通知，同樣會面臨檢控。一經定罪，法團可被處以定額罰款港幣$1,500。
業主拒絕分擔公用部分費用的處理
即使法團已積極跟進，個別業主亦有責任分擔相關費用。如果任何業主在沒有合理原因下，拒絕繳付其應分擔的公用部分檢驗及修葺費用，同樣屬於違法。該業主可被處以最高港幣$25,000的罰款。
政府的「代辦工程」權力
除了提出檢控，政府還有更直接的執法權力，就是委派承建商「代辦工程」（Default Works）。
屋宇署如何委派承建商代辦工程？
如果業主或法團在沒有遵從法定通知的情況下，屋宇署可以主動委任合資格人士及註冊承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程，以確保公眾安全。
追討費用及徵收附加費機制
工程完成後，屋宇署會向相關業主或法團追討所有代辦工程的費用，包括檢驗費、修葺費及監督費。除此之外，署方更有權在追討費用的基礎上，加收不多於百分之二十（20%）的附加費，作為行政開銷。這筆費用將會登記在物業的土地紀錄（田土廳）中，成為對該物業的法定押記。
阻礙檢驗的法律後果
為了確保驗窗工作能順利進行，法例也對阻礙檢驗的行為設有罰則。
針對任何人士（包括業主或租客）的罰則
不論是業主本人、租客或其他住戶，任何人在沒有合理原因的情況下，如果阻止或拒絕法團委任的合資格人士或承建商進入處所進行檢驗或修葺，即屬犯罪。違法者可被處以最高港幣$10,000的罰款，以及監禁6個月。這項條文確保了即使單位已出租，驗窗工作亦不能被無理拖延。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
大家在處理強制驗窗時，總會遇到各式各樣的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你。
我是租客，收到強制驗窗通知書應如何處理？
如果你是租客，收到強制驗窗的法定通知書，首先要明白，法律上履行通知的責任在於業主。不過，你亦扮演一個非常關鍵的角色。
你的責任是立即將通知書轉交給業主或其代理人，並且需要配合業主安排的「合資格人士」進入單位進行檢驗，或讓「註冊承建商」進行修葺。根據法例，任何人士如無合理辯解而阻止他人進行檢驗或修葺，即屬違法。所以，與業主保持良好溝通，共同合作完成驗窗程序，才是最妥善的做法。
在豁免期內賣樓，新業主需要重新驗窗嗎？
這是一個常見的問題。關於強制驗窗計劃5年的豁免期，它是跟隨「物業」本身，而不是跟隨「業主」的。
換句話說，只要上手業主已經遵從法定通知，完成了整個驗窗及修葺程序，並且屋宇署已發出遵從通知書，那麼這個為期5年的豁免期就會自動轉移給新業主。新業主可以繼續享有剩餘的豁免期，直至期滿為止。為了保障自己，建議新買家在物業交易過程中，主動向賣方索取相關的遵從文件副本，作日後參考之用。
居屋或租置計劃樓宇的驗窗程序有何不同？
對於居住在居屋、租置計劃，或者其他資助房屋的業主來說，驗窗的大致流程，例如聘請「合資格人士」和「註冊承建商」等步驟，與私人樓宇基本上一樣。
最主要的分別在於文件的呈交對象。當完成檢驗或修葺後，相關的指明表格，並不是直接交回屋宇署。你需要將文件交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組（Independent Checking Unit）處理。這一點行政程序上的差異需要特別留意。
我可以自行購買窗戶物料，再聘請師傅安裝嗎？
這個想法的出發點是希望節省成本，但實際操作上並不可行，而且不符合計劃要求。
整個強制驗窗計劃的核心，是由「合資格人士（QP）」監督，並由「註冊承建商（RC）」負責施工。QP需要確保所用的物料符合安全標準，RC則要對其安裝手工負責。如果你自行購買物料，QP很可能因為無法核實物料來源和規格，而拒絕為工程簽署作實。同時，RC也可能因為物料並非由他們提供，而拒絕承擔安裝後的保養責任。為了確保整個程序合規及窗戶安全，還是應該由獲委任的專業人士和承建商全權負責。
如何查詢我的大廈是否已被納入強制驗窗計劃？
想知道自己的大廈是否已被選中，有幾個直接可靠的途徑可以查詢。
第一，你可以瀏覽屋宇署的官方網站。網站上會定期公布已被送達法定通知的目標樓宇名單。第二，你可以致電政府綜合查詢熱線1823，他們會協助你轉駁至相關部門查詢。最直接的方法，是留意大廈大堂或當眼處，業主立案法團通常在收到通知後，都會張貼相關公告，通知所有業主。