收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃法定通知書」，是否感到頭痛，不知從何入手？究竟樓齡10年、5年檢查週期是如何計算？收到通知後只有6個月時間，程序繁複，又要找合資格人士(QP)和註冊承建商(RC)，稍一不慎更可能墮入維修陷阱。
本文為你整合強制驗窗計劃的終極指南，由法例核心概念入手，詳細拆解由收通知到完工的7大步驟，並提供揀選承辦商的防伏清單、市價費用參考、政府資助詳情，以及不遵從通知的法律後果。無論你是個別業主還是法團成員，都能一文掌握所有關鍵資訊，輕鬆處理驗窗事宜。
解構強制驗窗計劃核心：樓齡、5年週期與遵從期限
談到強制驗窗計劃年期，大家最關心的不外乎三個時間點：我的樓宇樓齡多大才會收到通知？完成一次檢驗後有效期是多久？收到通知後又有多長時間處理？理解清楚樓齡、5年週期和遵從期限這三大核心，你就能輕鬆掌握整個計劃的時間線。
樓齡：我的樓宇何時會被納入計劃？
樓宇不會一建成就要立即驗窗，而是達到特定樓齡後，才會被屋宇署納入揀選範圍。
10年樓齡的計算起點：「入伙紙」日期
法例規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇，就有機會被納入強制驗窗計劃。這個「10年」的計算起點，是以樓宇的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）發出日期為準。你可以在物業的樓契或向土地註冊處查閱這個關鍵日期。
「風險為本」揀選機制：為何鄰座收到通知而我未收到？
你可能會發現，鄰近樓齡相若的大廈已收到通知，自己的大廈卻沒有。這是因為屋宇署採用「風險為本」的模式來揀選目標樓宇。他們會考慮多種因素，例如樓宇的狀況、過往的窗戶墮下舉報記錄，以及樓宇集群的整體情況。所以，即使樓齡已達標，也需要等待屋宇署根據風險評估後發出的正式通知。
5年週期：完成一次驗窗後，有效期是多久？
完成了整個驗窗和維修程序後，並不是一勞永逸，但確實有一個安全週期。這個強制驗窗計劃5年週期是業主需要留意的。
5年安全期：成功遵從後，5年內無需再驗
當你成功遵從法定通知，並提交所需文件證明後，從該法定通知的發出日期起計，屋宇署在5年內不會再就同一窗戶向你發出新的強制驗窗通知。這5年可以視為一個「安全期」，讓你安心。
週期屆滿後的責任：等待新通知與日常保養
5年週期結束後，你不需要主動安排下一次的強制檢驗。正確的做法是等待屋宇署發出新的法定通知。不過，這不代表可以完全忽略窗戶的狀況。作為負責任的業主，定期為窗戶做簡單的日常檢查和保養，才是確保家居安全的長遠之策。
遵從期限：收到法定通知後，我有多長時間處理？
一旦收到屋宇署寄來的「法定通知」，信件上會清楚列明你需要遵從的期限。這個期限根據窗戶的所屬範圍而有所不同。
6個月期限：適用於個別單位業主
如果通知是針對你單位內的窗戶，你有6個月的時間，去委任合資格人士完成檢驗及所需的修葺工程。
9個月期限：適用於大廈公用部分（法團或共同業主）
如果通知是針對大廈公用地方的窗戶（例如樓梯、走廊），則由業主立案法團或共同業主負責，遵從期限會較長，為9個月。這是因為處理公用部分的工程需要經過集體商議、招標等程序，所需時間較多。
如何申請延期及其注意事項
如果在指定期限內真的無法完成檢驗和修葺，你必須有充分的理據，並以書面形式向屋宇署申請延期。申請時需要詳細解釋原因，例如未能與承建商就工程安排達成共識，或者工程複雜需要更多時間。屋宇署會按個別情況審批申請。
我的樓宇需要驗窗嗎？強制驗窗計劃適用範圍與豁免條件
談及強制驗窗計劃年期，首先要釐清的第一個問題，就是自己的樓宇到底是否在計劃的規管範圍內。畢竟，如果物業根本不受規管，那麼討論強制驗窗計劃5年一次的週期便沒有意義。簡單來說，屋宇署的目標是涵蓋全港大部分樓齡達10年或以上的私人樓宇，但當中亦有一些特定類型和豁免情況。
計劃涵蓋的樓宇類型
私人樓宇（住用及非住用）
計劃最主要的對象，就是絕大部分的私人樓宇。這包括了我們日常居住的私人住宅屋苑、單幢式大廈，也涵蓋了商業大廈、工業大廈等非住用建築物。只要樓齡滿10年，就有機會被揀選納入計劃。
各類資助出售房屋（如居屋、租置、綠置居等）
很多人以為資助房屋由政府或相關機構負責，便不用理會。這是一個常見的誤解。事實上，大部分已出售的資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃（租置屋邨）、綠表置居計劃（綠置居）等屋苑，其單位業主同樣需要遵守強制驗窗計劃的規定。
公共屋邨及資助房屋：如何查閱是否受規管？
由於部分公共屋邨或資助房屋的業權和管理情況比較複雜，要知道自己所住的屋邨是否受《建築物條例》規管，最準確的方法是直接查證。大家可以到房屋局轄下獨立審查組的網站，查閱受規管的公共租住屋邨及資助房屋的詳細名單，資料一目了然。
豁免條件：哪些樓宇可獲豁免？
當然，計劃亦有清晰的豁免條件。如果你的物業屬於以下兩類，就可以豁免遵從強制驗窗的要求。
樓高不超過3層的住用樓宇
第一類是樓層總數不高於3層的住用樓宇。這個豁免條件有兩個關鍵：第一，樓高不能超過3層；第二，必須是純粹用作住宅用途。所以，一幢3層高的獨立屋可以豁免，但一幢3層高的商住樓宇則可能需要驗窗。
新界豁免管制屋宇（村屋）
另一類常見的豁免樓宇，就是根據《建築物條例（新界適用）條例》興建的新界豁免管制屋宇，也就是我們一般所說的「村屋」。這類樓宇有其獨立的規管制度，因此不受強制驗窗計劃約束。
強制驗窗流程全解析：由收通知到完工的7大步驟
收到屋宇署的信件，相信大家都會想立即了解整個強制驗窗計劃年期的流程。其實，整個過程由接收通知到正式完工，可以清晰地劃分為7個主要步驟。只要跟著這個指南一步一步來，你會發現處理起來比想像中更簡單直接。
第一步：接收屋宇署發出的「法定通知」
整個流程的起點，是你收到由屋宇署以掛號信形式寄出的「強制驗窗法定通知」。這是一份正式的法律文件，意味著你的樓宇已被納入計劃。在收到這份通知之前，你無需採取任何行動。通知書上會清楚列明你需要遵從的期限，所以收到後記得要妥善保管。
第二步：委任一名「合資格人士」（QP）進行檢驗
收到通知後，首要任務就是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的單位或樓宇公用部分的窗戶進行檢驗。QP的角色就像一位專業的窗戶醫生，負責初步診斷，找出潛在問題。
誰是「合資格人士」？
根據法例，「合資格人士」是指名列於建築事務監督（即屋宇署）為此計劃備存的名冊上的專業人士。他們通常是認可人士（例如建築師、工程師、測量師）、註冊結構工程師或註冊檢驗人員。這些專業人士具備檢驗窗戶結構安全的法定資格。
官方名冊及「窗安無事」App查閱方法
要確保你委任的人士是合資格的，最穩妥的方法是親自查核。你可以直接到屋宇署的官方網站，查閱「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊。此外，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，讓你隨時隨地都能搜尋和核實專業人士的資料，非常方便。
第三步：合資格人士（QP）進行訂明檢驗
委任了QP後，便可以安排上門進行「訂明檢驗」。QP會按照屋宇署的作業備考及指引，為你單位內的所有窗戶進行全面檢查。
檢驗範圍涵蓋哪些窗戶組件？
檢驗並非只是隨便看看，而是有一套嚴格標準。QP會仔細檢查窗戶的每一個組件，包括但不限於：玻璃嵌板是否穩固、窗框及窗扇的狀況、能否順暢開合、窗鉸、鉚釘（俗稱拉釘）、螺絲、防水膠邊等是否牢固及沒有老化或鏽蝕。
業主需如何配合？
在QP上門檢驗當日，你可以做一些簡單的準備，讓過程更順利。例如，預先移開窗前的雜物，確保QP能安全及無阻礙地接觸到所有窗戶。你亦可以留在現場，以便QP有任何問題時能即時溝通。
第四步：判斷是否需要進行「訂明修葺」
檢驗完成後，QP會根據窗戶的實際狀況作出專業判斷。如果所有窗戶都安全穩妥，QP便會直接為你準備文件提交予屋宇署。若發現有任何不符合安全標準的地方，例如鉚釘鬆脫、窗鉸變形等，QP便會判斷需要進行「訂明修葺」。
第五步：如需修葺，委任一名「註冊承建商」（RC）
如果檢驗結果是需要修葺，你就需要進入下一步：委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來負責施工。很重要的一點是，負責檢驗的QP與負責施工的RC，不可以是同一個人或同一家公司，這個制度是為了確保檢驗的公正性及維修工程的質素。
第六步：在QP監督下由RC完成修葺工程
修葺工程必須在QP的監督下，由你委任的RC進行。QP的角色是確保RC所使用的物料和施工方法都符合安全標準及法定要求。例如，更換的鉚釘必須是指定的物料和尺寸。在整個強制驗窗年期中，這一步是保障工程質素的關鍵。
第七步：提交指明表格，正式遵從法定通知
當所有訂明修葺工程完成後，QP會再次進行檢查，確認所有問題已妥善處理。然後，QP會填妥指明的表格（表格MWI 1），並連同完工證明一併呈交予屋宇署。當屋宇署確認收到及接納文件後，你便正式完成了這次的法定要求，同時也代表著你的窗戶進入了下一個強制驗窗計劃5年的安全週期。
揀選合資格人士(QP)及註冊承建商(RC)終極指南 (附防伏清單)
收到強制驗窗計劃的通知後，下一步就是委任專業人士處理。這個決定，直接影響整個驗窗過程的順暢度、維修質素以至最終的開支。要順利完成整個強制驗窗計劃年期要求，揀選可靠的合資格人士 (QP) 和註ട്ട承建商 (RC) 是最關鍵的一步。以下為你詳細拆解兩者的角色，並提供實用的查核方法和防伏清單。
權責分工：QP與RC的角色有何不同？
強制驗窗計劃採用「檢驗」與「施工」分離的制度，確保過程中有專業的第三方監督，保障業主利益。簡單來說，QP 就像是醫生，負責診斷和監工；而 RC 則是藥劑師或外科醫生，負責執行處方或進行手術。
合資格人士 (QP)：負責檢驗、監督、呈報
合資格人士 (Qualified Person, QP) 的角色是獨立的專業顧問。他的主要職責包括：
1. 訂明檢驗：親自檢查單位內所有窗戶，評估其安全狀況，判斷是否需要修葺。
2. 監督工程：如果需要維修，QP 必須監督註冊承建商 (RC) 的施工過程，確保維修物料及工藝符合安全標準。
3. 呈報文件：完成檢驗及所需修葺後，由 QP 負責向屋宇署提交指明表格，證明已遵從法定通知。
註冊承建商 (RC)：負責施工、維修、更換
註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 是負責動手維修的單位。業主只有在 QP 確定需要進行修葺後，才需要委任 RC。其職責很清晰：
1. 執行修葺：根據 QP 的指示，進行所有訂明的維修工程，例如更換不銹鋼鉚釘、窗鉸、防水膠邊等。
2. 在監督下工作：所有維修工程，都必須在 QP 的監督下進行。
如何查核專業人員的資格？
在市場上，你可能會接觸到很多自稱專業的公司或師傅。要確認他們是否名副其實，可以透過以下兩個官方途徑查核。
善用屋宇署網上名冊
屋宇署備存了所有「合資格人士」及「註冊承建商」的最新名冊，並於網上公開讓市民查閱。這是最權威的查證方法。你可以在屋宇署網站輸入個人或公司名稱，即時核實其註冊狀況是否有效。在委任任何人士或公司前，花幾分鐘上網查清楚，就能買個安心。
要求出示「驗窗卡」作即時身份證明
為方便市民識別，屋宇署向每位合資格人士 (QP) 發出附有照片的「驗窗卡」。當有專業人員上門時，你可以要求對方出示此卡作核對。卡上會清楚列明 QP 的姓名及註冊編號，是即場驗明正身的最佳方法。
業主防中伏清單：揀選承建商必問問題
揀選承建商時，貨比三家是常識，但除了比較價錢，更要懂得發問。簽訂任何合約前，建議先問清楚以下幾個關鍵問題，保障自己。
報價是否清晰及「全包」？
一份清晰的報價單，應該詳細列明所有收費項目。你需要留意報價是否已包含所有費用，例如檢驗費、維修費、文件呈報費等。要特別追問清楚，所謂的「全包價」到底包括哪些維修項目？例如更換多少顆鉚釘？更換窗鉸是否另外收費？避免日後出現各種附加費的爭拗。
維修物料的規格及品牌？
物料的質素直接影響窗戶的耐用性和安全性。你應主動查詢承建商將會使用的物料，例如不銹鋼鉚釘和窗鉸的品牌、規格及產地。最好將議定的物料規格，白紙黑字寫進合約之內，防止施工時被換成次級品。
有否購買第三者責任保險？
進行窗戶維修始終涉及高空工作，存在一定風險。合規格的承建商，必須已購買足夠的第三者責任保險。這份保險可以在工程期間一旦發生意外，例如工具或物料墮下導致他人受傷或財物損失時，提供保障。你可以要求承建商出示有效的保單副本，以作證明。
合約條款及保養期？
簽約前，必須細閱所有條款，包括工程範圍、施工時間表、付款方式等。其中，工程的保養期 (或稱保用期) 尤其重要。一般而言，承建商會就已維修的項目提供半年至一年的保養。記得問清楚保養的範圍及年期，並確保這些條款已清楚列於合約上。
強制驗窗費用、資助及法律責任一覽
談及強制驗窗計劃年期及流程，大家最關心的莫過於實際開支和法律責任。清楚了解費用預算、可申請的資助，以及不遵從通知的後果，是每位業主必做的功課。
強制驗窗費用預算：檢驗及維修市價參考
這部分的開支主要分為兩大塊，分別是基本的檢驗費，以及後續可能需要的維修費。
基本檢驗費用範圍
這筆費用是支付給合資格人士（QP）進行訂明檢驗的酬勞。市面上，一般住宅單位的基本檢驗費大約介乎港幣$500至$1,500不等。費用會因應單位內的窗戶數量、大小及複雜程度而有所調整。這筆費用通常只包括檢驗及提交文件，並不包含任何維修工程。
常見維修項目（更換鉚釘、防水膠邊等）收費參考
如果檢驗後發現窗戶需要維修，費用就會視乎項目而定。以下是一些常見維修項目的市價參考，讓你有個初步概念：
- 更換不銹鋼鉚釘：每粒約港幣$50 至 $100。這是最常見的維修項目，用作固定窗鉸。
- 更換防水膠邊：每呎約港幣$30 至 $60。老化或破損的膠邊會影響防水和隔音效果。
- 更換窗鉸：每對約港幣$300 至 $600。窗鉸是活動組件，長期使用會有耗損。
- 更換窗戶手掣或鎖：每個約港幣$200 至 $400。
要留意，以上價格只作參考，最終收費會受物料品牌、窗戶尺寸、工程難度等因素影響，建議還是多找幾家註冊承建商報價比較。
政府及相關機構的財政支援與資助計劃
面對一筆可大可小的維修開支，部分業主可能會感到壓力。其實，政府及相關機構有提供不同的資助或貸款計劃，協助合資格的業主應付所需費用。
市區重建局：「樓宇復修綜合支援計劃」
這個計劃由市建局提供，是一個較全面的樓宇維修支援方案。它不只針對驗窗，還涵蓋強制驗樓及樓宇公用地方的維修工程，為業主提供財政資助及技術支援。如果你的大廈需要進行大規模復修，這是一個值得考慮的選項。
屋宇署：「樓宇安全貸款計劃」
由屋宇署直接管理的樓宇安全貸款計劃，旨在為需要遵從法定命令（包括強制驗窗通知）但財政上有困難的業主提供貸款。這筆貸款需要償還，但能幫助業主解決燃眉之急，盡快完成維修工程以符合法規。
房屋協會：「有需要人士維修自住物業津貼計劃」
房屋協會這個計劃主要是為有經濟需要的長者、傷殘人士等合資格的自住物業業主，提供財政津貼。津貼可用於樓宇維修及保養工程，包括遵從強制驗窗計劃的要求。由於是津貼性質，合資格者無需償還款項。
不遵從通知的法律後果
強制驗窗計劃是法定要求，並非一項建議。如果業主在收到法定通知後，未能在指定期限內遵從，便需要面對法律後果。了解清楚強制驗窗年期的規定與罰則非常重要。
定額罰款通知書
若業主未有遵從法定通知，屋宇署可向其發出定額罰款通知書，罰款金額為港幣$1,500。這可視為第一階段的執法行動。繳交罰款後，業主仍然有責任完成相關的檢驗及維修。
檢控程序、最高罰款及監禁刑罰
如果業主無理會定額罰款通知書，或者持續不遵從法定通知，屋宇署便會展開檢控程序。根據《建築物條例》，任何無合理辯解而沒有遵從法定通知的人士，一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁3個月。此外，法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。整個強制驗窗計劃5年一次的週期，就是為了避免樓宇日久失修而引致這些嚴重後果。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
Q1: 強制驗窗的10年、5年和6個月分別指什麼？
談及強制驗窗計劃年期，大家最常聽到「10年」、「5年」和「6個月」這三個數字，它們分別代表了計劃中不同的時間節點。
首先，「10年」指的是樓齡。當你的樓宇樓齡達到10年或以上，就會被納入強制驗窗計劃的目標樓宇名單，有機會被屋宇署揀選並發出法定通知。
其次，強制驗窗計劃5年檢驗週期是一個關鍵。當你成功遵從法定通知，完成檢驗及所需修葺後，你的窗戶便有5年的「安全期」。在這段強制驗窗年期內，屋宇署不會再就同一窗戶向你發出新的驗窗通知。
最後，「6個月」是指遵從期限。當你作為個別單位的業主收到法定通知後，便有6個月的時間去委任合資格人士完成檢驗和修葺工作。如果是大廈公用部分的窗戶，期限則會是9個月。
Q2: 強制驗窗計劃與強制驗樓計劃有何分別？
雖然兩個計劃都是由屋宇署推行，目的都是保障樓宇安全，但它們在目標、範圍和週期上都有明顯分別。你可以從以下三方面理解它們的不同之處。
樓齡要求不同 (10年 vs 30年)
最直接的分別是樓齡門檻。強制驗窗計劃針對的是樓齡達10年或以上的樓宇。而強制驗樓計劃的對象，則是樓齡達30年或以上的樓宇，因為較高的樓齡通常意味著結構和公用設施有較大的潛在風險。
檢驗週期不同 (5年 vs 10年)
檢驗的頻率也不同。強制驗窗的檢驗週期是每5年一次。而強制驗樓的檢驗週期則較長，為每10年一次。這反映了窗戶這類較常使用的組件，其損耗速度會比樓宇整體結構更快。
檢驗範圍不同 (窗戶 vs 樓宇結構及公用部分)
顧名思義，強制驗窗計劃的檢驗範圍非常專注，只涵蓋樓宇的所有窗戶，包括玻璃、窗框、鉚釘、鉸鏈等組件。而強制驗樓計劃的檢驗範圍則廣泛得多，包括樓宇的公用部分、外牆、結構構件、排水系統以至消防安全構件等。
Q3: 如何在網上查詢我的樓宇的強制驗窗狀況？
你可以直接到屋宇署的官方網站查詢。網站內設有「強制驗樓及強制驗窗計劃」的專頁，你可以在搜尋欄中輸入你的樓宇名稱或地址，系統便會顯示你的樓宇是否已被納入計劃，以及相關的法定通知狀況和遵從記錄。這是最準確和快捷的查核方法。
Q4: 檢驗時發現窗戶有僭建物應如何處理？
如果在檢驗過程中，合資格人士發現窗戶附有或被改建成僭建物（例如違規的窗花、晾衣架或窗箱），他有責任在檢驗報告中註明。作為業主，你有責任清拆相關的僭建物。你應與你委任的合資格人士及註冊承建商商討，制定一個安全的清拆方案，並在進行窗戶修葺工程前完成清拆工作，以確保整個維修符合法例要求。
Q5: 如何聯絡屋宇署查詢計劃詳情？
如果你對強制驗窗計劃有任何疑問，可以透過多種途徑聯絡屋宇署。最方便的方法是致電屋宇署的一般查詢熱線 2626 1616（由「1823」接聽）。你也可以瀏覽屋宇署的官方網站，查閱詳細的指引和常見問題。如有需要，你也可以親身前往屋宇署總部，地址是九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座。