突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知書」，面對密密麻麻的條文，是否感到徬徨無助，擔心程序繁複、收費海鮮價？不用擔心，這份終極懶人包正是為您而設。本文將由零開始，一站式詳解由收到通知到完成修葺的5大清晰步驟、列出各項工程的價錢參考、教您如何分辨及選擇合資格的驗窗公司，並提供自行檢查窗戶安全的實用貼士，助您輕鬆履行法律責任，確保家居安全。
強制驗窗計劃是什麼？我的大廈需要驗窗嗎？
講到大廈強制驗窗，相信不少業主都會有些疑問，特別是想知道自己的物業是否需要進行檢驗。其實，並非所有樓宇都需要即時驗窗。這是一個由屋宇署主導的計劃，目的是確保舊樓窗戶安全。想知道自己的大廈是否在計劃範圍內，就要先了解它的觸發條件。
一文看清強制驗窗計劃的觸發條件
要判斷你的大廈是否需要強制驗窗，可以從樓齡和樓宇層數兩個基本條件看起，但最關鍵的還是最後一個觸發點。
樓宇樓齡達10年或以上
根據規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，就符合了強制驗窗計劃的基本門檻。樓齡是從該樓宇的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）發出日期起計算。
樓宇層數（不高於3層的住用樓宇除外）
計劃涵蓋了大部分的私人樓宇，但有一個豁免情況。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用樓宇，就不會被納入強制驗窗計劃。
關鍵觸發點：收到屋宇署的強制驗窗法定通知
這是最重要的一點。即使你的大廈符合上述樓齡和層數要求，也不代表需要馬上自行驗窗。整個程序的正式啟動點，是你或大廈法團收到由屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」。收到這份通知，才代表你的單位或大廈已被正式揀選，必須在指定期限內完成驗窗。
屋宇署如何揀選目標樓宇？
那麼，屋宇署又是根據什麼標準來決定向哪些樓宇發出通知呢？整個揀選過程並非隨機，而是有一套以風險為本的機制。
以風險為本的揀選機制
屋宇署每年會揀選一批目標樓宇進行強制驗窗。揀選的過程會優先考慮風險較高的樓宇，例如參考樓宇的狀況、過往的窗戶失修舉報記錄，以及是否位於一些樓宇狀況普遍欠佳的區域。
「選取目標樓宇諮詢委員會」的角色
這個揀選過程並非由屋宇署單方面決定。署方設立了「選取目標樓宇諮詢委員會」，成員包括專業團體、物業管理界、區議會代表等。委員會會提供專業意見，協助屋宇署以更客觀和全面的方式，釐定每年度的目標樓宇名單，確保揀選過程具公信力。
強制驗窗完整流程：5步完成法定要求
收到大廈強制驗窗的法定通知，可能會覺得有點不知所措。其實整個大廈驗窗的流程相當清晰，只要跟著以下五個步驟，就能有條不紊地完成所有法定要求。我們將整個過程拆解，讓你一看就明白。
步驟一：處理法定通知及委任合資格人士 (QP)
這是整個流程的起點。收到通知後，第一時間就是要採取行動，委任專業人士處理。
確認通知書上的遵從期限
首先，仔細閱讀通知書，找出「遵從期限」。一般來說，就個別單位的窗戶，期限是6個月。如果是大廈公用部分的窗戶，期限會較長，通常是9個月。記下這個日期非常重要，因為所有檢驗和修葺工作都需要在此之前完成。
如何尋找並核實合資格人士 (QP) 的身份
下一步是尋找一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱 QP）為你檢驗窗戶。你可以透過屋宇署網站的QP名冊，或者使用官方「窗安無事」手機應用程式尋找。聯絡QP時，記得要求他們出示「驗窗卡」，並可以透過屋宇署網站核實其姓名及註冊編號，確保身份真確。
提交委任文件：強制驗窗表格 MWI 1
當你正式委任QP後，他們需要填寫並向屋宇署提交一份名為「MWI 1」的表格。這份文件是為了通知屋宇署，你已經委派了專業人士處理驗窗事宜。這個步驟通常由QP負責，你只需要確認他們已經辦妥便可。
步驟二：由 QP 進行窗戶安全檢驗
委任程序完成後，QP就會安排上門，為你的窗戶進行詳細的安全檢查。
強制驗窗的檢驗涵蓋範圍（不包括玻璃幕牆）
檢驗範圍包括單位內所有的窗戶，例如客飯廳、睡房、廚房及浴室的窗。不過，需要特別留意，近年常見的玻璃幕牆，並不在強制驗窗計劃的範圍內，而是屬於「強制驗樓計劃」的規管部分。
訂明檢驗的具體標準（玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲）
QP會根據屋宇署的指引，仔細檢查窗戶的各個組件。檢驗重點包括：玻璃有否破裂、窗框及窗扇是否變形或鬆脫、窗鉸有沒有生銹或磨損，以及所有鉚釘和螺絲是否穩固、有沒有出現鬆脫或腐蝕的跡象。
步驟三：跟進檢驗結果：毋須修葺或需要修葺
檢驗完成後，QP會告知你結果。這時會出現兩種情況，處理方式也各有不同。
情況一：窗戶安全，毋須修葺 → QP 提交表格 MWI 2a
如果QP檢查後認為所有窗戶都符合安全標準，毋須進行任何修葺。那麼，QP會在14天內向屋宇署提交一份「MWI 2a」表格，證明檢驗合格。之後，你會收到屋宇署的信件，確認你已遵從該次通知。
情況二：窗戶欠妥，需要修葺 → 委任註冊承建商 (RC)
如果QP發現有窗戶存在安全隱患，需要修葺。那麼，你就需要另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱 RC）來負責施工。請注意，QP負責檢驗和監督，而RC則負責實際的修葺工作，兩者的角色是分開的。
步驟四：在 QP 監督下完成修葺工程
找到合適的RC後，就可以安排進行修葺工程。整個過程都需要在QP的監督下進行，以確保工程質素符合法定標準。
QP 的監督職責
在修葺期間，QP的職責是監督RC的施工過程，確保所用的物料正確，並且工程符合安全規格。他們是你的專業代表，確保維修工作做得妥當。
業主注意事項
作為業主，在工程開始前，最好與RC確認清楚修葺的項目和詳細收費。在施工期間，盡量配合RC的工作安排。工程完成後，應與QP一同驗收，確保所有問題都已妥善處理。
步驟五：提交完工文件及妥善存檔
當所有修葺工程完成，並經QP確認合格後，就進入最後的文書處理階段。
QP 提交最終完工證明書
QP會向屋宇署提交最終的完工證明書，證明所有訂明修葺已經在他監督下妥善完成。這份文件代表整個強制驗窗的法定要求已經履行。
業主應保存的記錄
為了保障自己，建議你妥善保存所有與這次驗窗相關的文件。這些文件包括QP的檢驗報告、RC的報價單和收據、修葺前後的照片，以及QP呈交給屋宇署的所有文件副本。這些記錄在日後可能會有用處。
強制驗窗價錢及公司選擇：預算、收費及專業團隊
說到大廈驗窗，大家最關心的自然是價錢和如何選擇專業團隊。整個大廈強制驗窗的程序涉及不同專業人士，收費項目也各有不同。想清晰規劃預算，首先要理解各個角色的職責和收費模式。
釐清專業人士角色：合資格人士 (QP) vs 註冊承建商 (RC)
在強制驗窗的流程中，你會接觸到兩類關鍵的專業人員：合資格人士 (Qualified Person, QP) 和註冊承建商 (Registered Contractor, RC)。你可以把他們想像成「醫生」和「藥劑師」的關係，兩者職責分明，互相合作但不能混為一談，確保整個檢驗和維修過程公正專業。
QP 的職責：檢驗與監督
合資格人士 (QP) 的角色就像醫生，主要負責診斷和監督。他們會親自上門為你的窗戶進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，哪些部分需要維修。如果需要維修，QP 還需要監督整個修葺過程，確保工程符合屋宇署的標準和安全要求。簡單來說，他們負責「看症」和「監察療程」。
RC 的職責：施工與修葺
註冊承建商 (RC) 則是負責執行修葺工程的「藥劑師」或「外科醫生」。當 QP 開出「維修清單」後，業主就需要委任 RC 來進行實際的施工。他們負責更換窗鉸、螺絲、鉚釘等損壞的組件。所有修葺工作，都必須在 QP 的監督下完成。
如何驗證專業人員身份？
為保障自己，委任專業人員前，一定要核實他們的身份。坊間曾有不法之徒冒充專業人員，所以學會查證方法非常重要。
檢查「驗窗卡」
所有合資格人士 (QP) 都會獲屋宇署發出一張「驗窗卡」作身份證明。當他們上門時，你可以要求他們出示。卡上會清楚列明 QP 的姓名、相片、屆滿日期及所屬公司（如適用）。核對資料無誤，才能確保對方是真正的專業人士。
善用屋宇署網上名冊及「窗安無事 App」
除了實體卡，你也可以利用屋宇署的官方渠道查證。屋宇署網站備有最新的合資格人士 (QP) 及註冊承建商 (RC) 名冊，只需輸入對方提供的姓名或公司名稱，即可核實其註冊狀況。另外，屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，同樣可以搜尋和核實專業人員的資料，非常方便。
強制驗窗價錢參考：檢驗費與修葺費
強制驗窗的總費用主要分為兩部分：由 QP 收取的檢驗及監督費，以及由 RC 收取的維修物料及施工費。
檢驗及監督費用（QP 收費）
這筆費用是支付給 QP 的專業服務費。如果檢驗後窗戶狀況良好，毋須維修，費用一般會較低，市價大約由每個窗戶數百元起。如果窗戶需要維修，QP 還要負責監督工程，所以費用會相應提高。建議在委任前，先向幾間公司索取報價，了解清楚收費是按單位、窗戶數量還是全包形式計算。
常見鋁窗維修項目價錢列表
維修費用會因窗戶的尺寸、損壞程度、選用物料及工程複雜度而有差異。以下是市場上一些常見維修項目的參考價錢，讓你對預算有個概念：
- 更換窗鉸（一對）： HK$150 – HK$400 (視乎尺寸及物料)
- 更換七字鎖或上下連動鎖（一個）： HK$70 – HK$200
- 更換螺絲及鉚釘（每扇窗）： HK$100 – HK$200
- 更換防水膠邊（每扇窗）： HK$80 – HK$250
提醒一下，這只是基本參考。一份清晰的報價單，應該詳細列明每個維修項目、物料規格和價錢，避免日後出現爭拗。
業主必讀：窗戶安全自行檢查指南 (附圖解)
與其等待收到大廈驗窗的法定通知才行動，不如平日養成自行檢查的習慣，就像為家中的窗戶做個簡單的身體檢查。其實，許多潛在的窗戶安全問題，業主自己也能及早發現。以下提供幾個關鍵的檢查點，不需要專業工具，只需細心觀察，就能初步評估你家窗戶的健康狀況，為日後的大廈強制驗窗做好準備。
檢查點一：窗鉸 (Hinges)
窗鉸是支撐整扇窗戶活動的關鍵組件，其狀態直接影響窗戶的結構安全。檢查時，可嘗試緩慢開合窗戶，感受過程是否順暢，同時留意有沒有不正常的摩擦聲或阻礙感。
良好狀況 vs 潛在危險（附對比圖）
- 良好狀況：窗鉸表面平滑，呈筆直狀態，沒有變形或彎曲。所有螺絲或鉚釘都已上緊，開合窗戶時感覺穩固順暢。
- 潛在危險：窗鉸出現明顯的彎曲、變形，甚至有嚴重的銹蝕痕跡。部分螺絲或鉚釘可能已經鬆脫或缺漏，開關窗戶時會感到搖晃或聽到刺耳的金屬摩擦聲，這些都是結構弱化的重要警號。
檢查點二：鉚釘 (Rivets) 及螺絲 (Screws)
這些細小的金屬組件，是將窗鉸固定在窗框和窗扇上的「筋骨」。它們的穩固程度，決定了窗戶能否承受風雨的考驗。檢查時應仔細觀察每一顆鉚釘和螺絲。
穩固 vs 鬆脫或銹蝕（附對比圖）
- 穩固：鉚釘和螺絲都緊密地固定在鋁材上，表面乾淨，沒有鬆脫或腐蝕的跡象。
- 鬆脫或銹蝕：螺絲出現鬆脫，甚至可以用手轉動。鉚釘或螺絲周邊出現銹漬，或者有灰白色的粉狀物質，這是鋁合金氧化的現象，代表其固定力正在減弱，構成安全隱患。
檢查點三：玻璃嵌板及防水膠邊
玻璃的安全性和窗戶的防水功能同樣重要。檢查玻璃時要留意是否有任何破損，而防水膠邊則是用來防止雨水滲入室內的防線。
完好 vs 破裂或老化（附對比圖）
- 完好：玻璃嵌板表面光滑，沒有任何裂紋或缺角。圍繞玻璃的防水膠邊質地柔軟，緊貼玻璃與窗框，沒有縫隙。
- 破裂或老化：玻璃上出現裂痕，即使只是微細的裂紋，也有擴大的風險。防水膠邊變得硬化、脆裂，出現收縮而產生縫隙，甚至整條脫落。這不但會引起滲水問題，也可能因為無法有效固定玻璃而產生危險。
法律責任與罰則：不遵從通知的後果
收到大廈強制驗窗的法定通知，代表一項具法律約束力的責任已經開始。這不單純是一份建議文件，而是根據《建築物條例》發出的指令。如果業主或相關人士選擇忽略，將會引發一系列法律後果，罰則也會隨時間升級。了解這些後果，有助你明白準時遵從通知的重要性。
對業主的罰則
作為單位業主，你是遵從驗窗通知的主要責任人。若未能在指定期限內完成驗窗及所需修葺，屋宇署會採取執法行動。
定額罰款通知書 ($1,500)
第一步通常是發出定額罰款通知書。如果業主沒有合理辯解而未遵從通知，屋宇署會向其發出$1,500的定額罰款通知書。這可視為一個正式的警告，提醒業主必須立即採取行動。
刑事檢控的嚴重後果（最高罰款$25,000及監禁3個月）
如果業主在繳付定額罰款後，依然沒有遵從通知，事情就會變得更加嚴重。屋宇署有權提出刑事檢控。根據法例，一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。如果罪行持續，更可就罪行持續的每一天，另處罰款$2,000。
屋宇署的最終權力：強制代辦及追討費用
除了罰款與檢控，屋宇署還有最後的處理權力。他們有權直接委任合資格人士及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費以及監督費。此外，署方還會加收不超過費用總額20%的附加費，作為行政開支。這意味著業主最終需要支付的金額，可能遠高於自行處理的費用。
其他相關人士的法律責任
大廈驗窗的責任並非只落在個別業主身上，大廈的其他持份者同樣有其法律責任。
業主立案法團的責任
如果法定通知涉及大廈的公用部分窗戶，例如樓梯間或大堂的窗戶，業主立案法團就有責任統籌及完成相關的檢驗及修葺。法團若未能履行此責任，同樣會面臨上述的罰則，包括定額罰款及刑事檢控。
租客的協助責任
即使單位的業權在業主手上，租客亦有法定的協助責任。法例規定，租客必須容許業主或其授權的人員（包括合資格人士及承建商）進入單位，以進行檢驗及修葺工程。如果租客無合理辯解而拒絕合作，即屬違法，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
「強制驗窗」和「強制驗樓」有什麼分別？
不少業主朋友收到屋宇署通知時，都會對「強制驗窗」和「強制驗樓」這兩個計劃感到疑惑。其實，它們是兩個獨立但相關的法定計劃，主要分別在於樓齡要求、檢驗範圍和委任的專業人士。簡單來說，可以這樣區分：
- 目標對象及樓齡：大廈強制驗窗計劃針對樓齡達10年或以上的私人樓宇。而強制驗樓計劃則針對樓齡達30年或以上的樓宇。
- 檢驗範圍：強制驗窗的範圍很專注，只涵蓋樓宇的所有窗戶（不包括玻璃幕牆）。強制驗樓的範圍則廣泛得多，包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等結構構件。
- 專業人士：強制驗窗需要委任「合資格人士」(QP) 進行檢驗及監督修葺。強制驗樓則需要委任「註冊檢驗人員」(RI) 負責。
你可以將強制驗窗理解為一個更頻密、更專門針對窗戶安全的檢查；而強制驗樓則是一個週期較長、對樓宇整體結構進行的全面「身體檢查」。
如果法團不合作處理公用地方驗窗，我該怎麼辦？
處理公用地方的大廈驗窗事宜時，最理想的情況當然是業主立案法團（法團）能夠積極協調。不過，萬一遇到法團不合作或處事緩慢，個別業主並非束手無策。
首先，法定通知是向大廈的「所有業主」發出，所以每位業主都負有法律責任。法團的不作為，不能成為個別業主不遵從通知的合理辯解。在這種情況下，你可以嘗試透過書面方式，例如致函法團管理委員會，正式敦促其履行責任，並保留副本作為記錄。
如果情況沒有改善，業主可以聯絡屋宇署，告知相關情況。屋宇署有權對未有遵從法定通知的法團採取執法行動，包括發出定額罰款通知書，甚至提出刑事檢控。業主也可以聯合其他關心的業主，在業主大會上提出相關議程，共同商議解決方案。
我可以申請延期完成強制驗窗嗎？
在某些特定且合理的情況下，業主是可以向屋宇署申請延期完成強制驗窗的。不過，申請延期並非必然獲批，必須有充分的理由。
一般而言，屋宇署會考慮的合理理由包括：因統籌大型維修工程（例如同時進行強制驗樓）而需要更多時間、無法聯絡或進入所有單位進行檢驗等特殊困難。純粹因為個人繁忙或財政困難，通常不會被視為充分的延期理由。
如果你確實需要申請延期，必須在法定通知的遵從期限屆滿前，以書面形式向屋宇署提出申請。申請信中需要清楚列明申請延期的理據，並附上相關的證明文件（例如法團會議記錄、工程合約等），同時提出一個切實可行的新建議完工日期。屋宇署會按個別情況審批申請。
居屋或租置計劃樓宇的驗窗程序有何不同？
無論是傳統私人樓宇、居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置計劃）的樓宇，只要樓齡達標，同樣受大廈強制驗窗計劃規管，業主同樣有責任委任合資格人士進行檢驗和修葺。整個流程、檢驗標準和法律責任基本上是完全一樣的。
兩者之間唯一的顯著分別，在於文件的呈交對象。一般私人樓宇的業主或法團，需將所有相關文件（例如表格 MWI 1 及 MWI 2a）交回屋宇署。
然而，對於居屋、租置計劃或部分有房委會參與的屋苑，相關的指明表格及文件，則需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。收到通知書時，應仔細閱讀信上的指示，確保將文件提交到正確的部門，避免因行政程序出錯而造成延誤。
實用資源：官方連結、App及查詢熱線
處理大廈驗窗這項任務，最重要是懂得利用官方提供的工具和渠道。掌握這些實用資源，可以令整個大廈強制驗窗流程清晰很多，而且能確保你找到的專業人士都合乎資格，避免不必要的麻煩。
官方查詢及名冊
第一步，一定是先從最權威的官方渠道入手，確保所有資訊準確無誤。
屋宇署強制驗窗計劃專頁
這個專頁是所有關於強制驗窗計劃資訊的總部。無論是最新的公告、詳細的作業備考、還是需要填寫的法定表格樣本，都可以在這裡找到。在開始任何程序前，先瀏覽一次這個網站，可以讓你對整個計劃有更全面的了解。
合資格人士 (QP) 及註冊承建商 (RC) 名冊
這是整個流程中最關鍵的工具之一。屋宇署網站提供了完整的合資格人士 (QP) 和註冊承建商 (RC) 名冊。在委任任何專業人士或公司前，你必須透過這個名冊核實他們的身份和註冊狀況。這樣做可以保障你的權益，確保聘用的是政府認可的專業人員。
實用工具及聯絡方式
除了查閱資料，屋宇署也提供了一些方便的工具和直接的聯絡方式，協助你解決疑難。
「窗安無事」流動應用程式
為了讓業主更方便，屋宇署推出了名為「窗安無事」的官方手機App。透過這個App，你可以隨時隨地搜尋合資格人士和註冊承建商的資料，甚至邀請他們提供報價。對於習慣使用智能手機的你來說，這是一個非常便捷的工具。
屋宇署查詢熱線及地址
如果你對法定通知的內容或程序有任何具體疑問，最直接的方法就是聯絡屋宇署。你可以致電查詢熱線，或者親身前往他們的辦事處。
- 查詢熱線： 1823 (24小時)
- 屋宇署總部地址： 九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座