收到屋宇署的強制驗窗法定通知書，限期迫在眉睫，卻對程序、費用、如何選擇合資格人士(QP)等一頭霧水？面對市面上五花八門的驗窗公司，更擔心會誤墮收費陷阱或遇上工程「黑店」。
本文為你整合2025年最新的強制驗窗終極指南，由解讀通知書、了解完整程序及時間軸、驗窗收費參考，到揀選QP及驗窗公司的防伏Checklist，一文睇晒所有關鍵資訊，助你輕鬆、安心地履行法律責任，順利完成整個驗窗過程。
強制驗窗程序及時間軸：由收到通知書到完工
收到屋宇署的信件，第一時間要留意的就是信中提及的強制驗窗限期。了解整個流程與時間分配，是準時完成驗窗，避免不必要麻煩的第一步。下面我們就一起拆解整個程序，讓你對每個階段有更清晰的預算。
解讀屋宇署法定通知書：關鍵日期及限期
如何理解通知書上的強制驗窗限期
當你收到屋宇署發出的「法定通知書」，首先要找到那個最重要的日期，也就是完成整個檢驗及所需修葺工程的最終限期。這個限期並不是指你開始找人驗窗的日子，而是指所有程序，包括檢驗、修葺及向屋宇署呈交合格證明書的最後日期。所以，收到通知書後就要馬上行動，預留充足時間處理。
個人業主 vs. 業主立案法團的限期區別
通知書上的限期會因應檢驗範圍而有所不同。如果你是個人業主，收到的通知是針對你單位內的窗戶，通常限期會是6個月。如果是業主立案法團收到通知，檢驗範圍則是大廈的公用部分窗戶，限期會較長，通常是9個月。這點要分清楚，因為兩者需要協調的單位和程序複雜度不同。
強制驗窗完整流程及時間軸
第1-2個月：尋找及委任合資格人士(QP)
收到通知書後的第一步，就是尋找並委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。這個階段建議預留一至兩個月時間，因為你需要貨比三家，尋找信譽良好且報價合理的QP或驗窗公司。確定人選後，QP會向屋宇署提交表格「MWI 1」，正式申報接受委託。
第2-4個月：QP進行訂明檢驗及評估
QP接受委任後，就會預約時間上門，親自為你的窗戶進行詳細檢驗。這個過程通常不會太久，但QP需要時間整理報告及評估窗戶狀況。整個檢驗與評估階段，大約會花上一至兩個月。之後，你會遇到兩種情況。
情況一：窗戶安全毋須維修 (最快完成程序)
這是最理想的情況。如果QP檢驗後，判斷所有窗戶都符合安全標準，毋須進行任何修葺。他會在14天內向屋宇署呈交表格「MWI 2a」證明窗戶安全。屋宇署收到文件並確認後，整個強制驗窗程序就算完成。這是最快、最省時的流程。
情況二：窗戶需要維修 (時間較長)
如果QP發現窗戶有問題，例如窗鉸銹蝕、鉚釘鬆脫等，就需要進行修葺。這時，你需要另行聘請註冊承建商，在QP的監督下進行維修工程。由於涉及尋找承建商、報價、訂購材料及施工，時間會拉得比較長。修葺完成後，QP才會向屋宇署呈交相關的完工證明文件。
如何避免因維修延誤而錯過法定限期
要有效管理時間，避免因維修工程而耽誤進度，有幾個要點可以留意。第一，在委任QP時，可以同步了解他們合作的註冊承建商，或者提早搜集資料。第二，收到QP的維修建議後，盡快安排承建商報價及確認施工期。第三，與QP及承建商保持良好溝通，清晰了解工程的每個步驟和所需時間，這樣就能更好地掌握進度，確保在強制驗窗限期前順利完工。
如何選擇合資格人士(QP)及驗窗公司？(附防伏指南)
收到強制驗窗通知書，要在限期前完成檢驗，第一步就是要尋找一位可靠的「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。市面上的驗窗公司眾多，質素難免參差不齊。要保障自己，避免遇到不良公司或不必要的維修開支，學會如何揀選及核實專業人士的身份就變得非常重要。以下為你整理了一個完整的指南，讓你清晰掌握整個流程。
誰是「合資格人士(QP)」？其法定職責
首先要弄清楚一個概念，「合資格人士(QP)」並不是任何一間裝修或鋁窗公司就能擔當的。他們是經過屋宇署認可，具備特定專業資格，獲授權進行強制驗窗計劃下的訂明檢驗及監督修葺工程的專業人士。
QP的四類專業身份資格
根據《建築物條例》，合資格人士主要來自以下四類專業背景：
1. 認可人士 (AP – Authorized Person)：通常是建築師、工程師或測量師，具備廣泛的建築專業知識。
2. 註冊結構工程師 (RSE – Registered Structural Engineer)：專門負責樓宇結構安全的工程師。
3. 註冊檢驗人員 (RI – Registered Inspector)：經屋宇署註冊，專門為強制驗樓及驗窗計劃進行檢驗的專業人員。
4. 註冊承建商 (RC – Registered Contractor)：只有屬於「註冊小型工程承建商（級別 I 或 II – A, B, C, D, E, F, G 類別）」或「註冊一般建築承建商」的公司，並且其董事或僱員中有人符合特定資歷要求，才能成為合資格人士。市面上大部分提供驗窗服務的公司都屬於此類。
QP在驗窗過程中的主要職責
QP的責任不僅是看看窗戶那麼簡單，他們肩負著法定職責，主要包括：
* 親自檢驗：必須親身對單位內的所有窗戶進行訂明檢驗。
* 提交文件：為業主向屋宇署呈交所需表格，例如確認檢驗完成的證明書。
* 監督維修：如果窗戶需要修葺，QP需要監督整個維修過程，確保工程符合安全標準及法例要求。
* 確保安全：確保檢驗及維修工程的進行方式安全。
如何核實QP及驗窗公司身份？
委任前做足查證，是保障自己的第一道防線。你可以透過以下兩個簡單直接的方法，核實對方是否名副其實的合資格人士。
查核屋宇署的註冊名冊
最權威的方法，就是查閱屋宇署的官方資料。你可以要求驗窗公司提供其QP或公司的註冊編號，然後到屋宇署網站的「註冊專業人士及承建商名冊」進行核對。只需輸入相關資料，就能即時確認其註冊狀況是否有效。
要求出示「驗窗卡」並核對資料
當QP上門進行檢驗時，你可以要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡是QP的身份證明，上面印有其姓名、近照、註冊編號、所屬公司名稱及有效日期。核對卡上資料與QP本人是否相符，是直接有效的驗證方法。
防伏Checklist：揀選公司及索取報價技巧
選擇驗窗公司時，建議最少尋找兩至三間公司索取報價作比較。清晰的報價單及事前溝通，有助避免日後出現爭拗。
驗窗報價單必須包含的項目
一份詳盡清晰的報價單，應至少列明以下項目：
* 檢驗費用：清楚列明純粹檢驗的收費。
* 監督費用：如果需要維修，監督工程的費用是如何計算。
* 維修項目：逐項列出建議更換或維修的部件（如窗鉸、鉚釘、防水膠邊等）的單價、數量及總費用。
* 文件費用：是否包含代辦及呈交屋宇署文件的費用。
* 工程保養期：提供多長時間的保養。
與QP/驗窗公司溝通的10大必問題
在決定委任前，不妨主動提出以下問題，有助你了解對方的專業水平及服務細節：
1. 請問你是屋宇署註冊的合資格人士嗎？可以提供註冊編號嗎？
2. 檢驗費用是多少？是否已包括呈交屋宇署文件的費用？
3. 如果檢驗後發現無需維修，流程是怎樣？費用有變動嗎？
4. 如果需要維修，監督費用如何計算？是逐項收費還是按工程總額的百分比計算？
5. 報價單上更換的窗戶配件（如窗鉸）是什麼品牌和材質？
6. 整個檢驗及維修（如需要）過程預計需時多久？
7. 維修工程的保養期是多久？
8. 完成後，你會提供已呈交屋宇署的證明書副本給我存檔嗎？
9. 付款方式是怎樣？需要預繳訂金嗎？
10. 如果在維修期間有任何問題，主要聯絡人是誰？
識別不良營商手法的警示 (Red Flags)
如果在接觸過程中遇到以下情況，便要提高警覺：
* 報價含糊：只提供一個「全包價」，沒有列明細項收費，例如將檢驗費與維修費綑綁。
* 催促決定：以「優惠期有限」、「師傅檔期緊張」等理由，催促你即時作決定及付款。
* 誇大問題：將一些不影響安全的小瑕疵（如膠邊老化）誇大為必須立即更換的危險項目。
* 極低檢驗費：以遠低於市價的檢驗費作招徠，然後在維修項目上收取高昂費用。
* 無法提供證明：當你要求對方出示註冊證明或「驗窗卡」時，對方諸多推搪或無法提供。
強制驗窗費用及標準：檢驗項目及2025價錢參考
收到強制驗窗限期的通知後，除了尋找合資格人士（QP）處理，大家最關心的問題，相信就是檢驗的標準和實際開支。究竟QP會檢查什麼地方？驗窗和維修的費用又是如何計算？以下就為你拆解整個檢驗標準與收費細節，讓你心中有數，避免被濫收費用。
強制驗窗的四大檢驗標準
根據屋宇署的指引，合資格人士（QP）進行訂明檢驗時，會集中檢查窗戶的四個關鍵部分，確保它們的結構安全穩固。了解這些標準，有助你初步評估自家窗戶的狀況。
玻璃嵌板：有否破裂或破損
QP會仔細檢視每一塊窗戶玻璃，檢查是否有明顯的裂痕、崩角或者表面破損。即使是微小的裂縫，都可能在天氣變化或外力影響下擴大，構成安全隱患，所以這是檢驗的基本項目。
窗框及窗扇：有否變形或鬆脫
這部分主要檢查窗戶的整體結構。QP會評估鋁製或金屬的窗框和窗扇，留意它們有沒有因為老化或銹蝕而變形、彎曲。同時，QP也會測試窗扇開關時是否順暢，以及關閉後能否緊密接合，確保窗戶沒有鬆脫不穩的情況。
窗鉸：有否嚴重銹蝕或變形
窗鉸是支撐窗扇活動的關鍵零件，也是最常出現問題的地方。檢驗重點在於窗鉸是否有嚴重的銹蝕或變形跡象。如果窗鉸生銹，會影響開關暢順度，甚至可能因無法承受窗扇重量而斷裂，導致窗戶飛脫，後果非常嚴重。
鉚釘及螺絲：有否鬆脫或缺漏
固定窗鉸和窗框的鉚釘及螺絲，同樣是檢驗的重點。QP會檢查這些細小的金屬部件有沒有鬆脫、移位或缺漏。此外，如果發現鉚釘周邊出現灰白色的粉末狀物質，這是鋁質氧化的跡象，代表鉚釘的結構強度可能已經受損，需要更換。
驗窗價錢及常見維修項目收費參考 (2025年市價)
驗窗的費用主要分為兩大類：純檢驗費用，以及涉及維修的檢驗連監督費用。以下提供一個市場大概的參考價錢，但最終收費會因應窗戶數量、尺寸、地區及不同公司的報價而有所差異。
純驗窗費用 (毋須維修)
如果你的窗戶經QP檢驗後，證實狀況良好，完全符合安全標準，毋須進行任何維修。那麼，你只需要支付QP的檢驗及呈交文件的費用。目前市價大約為每個單位港幣$500至$1,500不等，視乎單位內的窗戶數量而定。
檢驗連監督費用 (需要維修)
假如QP檢驗後發現窗戶有需要修葺的地方，費用就會包含兩部分：首次的檢驗費，以及後續監督維修工程的費用。因為QP需要確保註冊承建商的修葺工序符合標準，然後再向屋宇署呈交文件。這類「檢驗連監督」的費用，市價一般約為每個單位港幣$800至$2,000或以上，同樣視乎維修的複雜程度而定。
常見維修項目參考價錢 (窗鉸、鎖具、螺絲、防水膠邊)
如果需要維修，實際開支會視乎更換的配件和數量。以下是一些常見維修項目的參考價錢，通常以每扇窗計算：
- 更換窗鉸： 約港幣$200 – $400 / 每隻 (視乎尺寸及材質)
- 更換上下窗鎖或七字鎖： 約港幣$100 – $200 / 每套
- 更換全窗鉚釘及螺絲： 約港幣$100 – $200 / 每扇窗
- 更換防水膠邊： 約港幣$100 – $250 / 每扇窗
要注意的是，更換防水膠邊主要解決滲水問題，並非強制驗窗計劃下的法定要求。不過，很多師傅會建議在更換窗鉸時一併處理，你可以根據實際需要和預算作決定。
不遵守驗窗令的後果：罰款及法律責任
收到強制驗窗通知書，最需要留意的就是那個「強制驗窗限期」。錯過這個限期並非小事，後果可以相當嚴重。這不單純是罰款的問題，更可能涉及法律責任。以下我們將會清晰拆解，讓你知道當中的利害關係。
對個人業主：未遵守限期的罰則
作為業主，你有責任確保在限期內完成驗窗及所需維修。如果沒有合理辯解而未遵守法定通知，就可能會面臨檢控。
最高罰款$25,000及監禁3個月
根據《建築物條例》，未有遵從強制驗窗通知是一項刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。這絕非危言聳聽，而是法例白紙黑字的規定。
罪行持續期間，每日另罰款$2,000
除了上述的一次性罰則，如果罪行持續，法庭更有權判處每日額外罰款$2,000。換句話說，拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，經濟負擔也會越來越重。
屋宇署的最終權力：代辦工程並追討費用連附加費
如果業主持續不遵從通知，屋宇署有權採取最後手段。署方可以主動委任合資格人士及承建商代為進行檢驗和維修工程，然後向業主追討所有相關費用，並可加收不超過費用20%的附加費作為監督開支。這意味著業主最終不僅要支付工程費用，還要承擔額外的行政開支。
對業主立案法團：未處理公用部分驗窗的後果
對於大廈的公用部分，例如樓梯間或會所的窗戶，檢驗及維修的責任通常落在業主立案法團身上。如果法團未能在限期內處理，同樣會面臨罰則。
可被發出$1,500定額罰款通知書
若業主立案法團未有遵從適用於樓宇公用部分的法定通知，屋宇署可向法團送達定額罰款通知書，罰款金額為$1,500。
其他相關人士的法律責任
強制驗窗計劃的法律責任，並不局限於業主或法團，單位內的住戶同樣需要配合。
業主或租客阻礙檢驗/修葺的罰則
在驗窗過程中，如果業主或租客在沒有合理辯解的情況下，阻止或拒絕合資格人士進入單位進行檢驗或修葺，同樣構成罪行。一經定罪，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。因此，無論是業主自住還是單位已出租，與住戶保持良好溝通，確保檢驗順利進行非常重要。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
了解整個強制驗窗程序及費用後，你可能還有一些具體情況的疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
我是租客，收到驗窗通知書應如何處理？
轉交通知予業主的責任及時限
作為租客，你的首要責任是立即將收到的法定通知書轉交予業主。因為驗窗的法律責任在於業主，所以你必須第一時間通知他們，讓業主有充足時間安排委任合資格人士(QP)及處理後續事宜。建議以書面形式，例如電郵或即時通訊軟件，連同通知書副本一併通知業主，並且保留紀錄。
配合QP進入單位檢驗的責任
除了通知業主，租客亦有法律責任配合檢驗及維修工作。這代表你需要與業主及獲委任的合資格人士(QP)協商，安排一個合適的時間讓他們進入單位進行檢驗。如果窗戶需要維修，你也需要配合承建商的工程安排。無合理辯解而阻礙檢驗或修葺，可能會面臨罰款。
無法在限期前完工，可以申請延期嗎？
申請延期的條件及所需文件
如果遇到特殊情況，預計無法在強制驗窗限期前完成檢驗及維修，業主是可以向屋宇署申請延期的。你必須在限期屆滿前，以書面形式提出申請，並且附上充分的理據及證明文件。常見的合理理由包括：已委任QP但檢驗後發現維修工程非常複雜，需時較長；或已積極尋找承建商但未能在短時間內安排施工。申請時需要提交相關文件，例如QP的專業評估報告、承建商的報價單及預計工期等。
屋宇署的抽查機制是如何運作的？
隨機抽查已呈交證明書的樓宇作實地視察
完成了驗窗並由QP呈交證明書後，不代表事情就此完結。屋宇署設有一個審核監察機制，會隨機抽樣揀選已呈交證明書的樓宇，派遣職員進行實地視察。此舉的目的是為了核實QP的檢驗結果及所監督的維修工程是否符合標準，以確保計劃的質素及樓宇安全。
完成這次驗窗後，下一次是何時？
強制驗窗週期為每5年一次
根據《建築物條例》，強制驗窗計劃的檢驗週期為每5年一次。這代表當你完成一次驗窗規定後，屋宇署在未來5年內不會再就同一樓宇向你發出新的驗窗通知。下一次收到通知，最快也是5年之後的事。