收到屋宇署的「強制驗窗法定通知」，以為不理會最多只是罰款$1,500了事？這種想法可能令你付出沉重代價。事實上，一封看似簡單的通知書，若處理不當，罰款隨時可由$1,500暴增至$25,000，甚至可能面臨監禁及由政府代辦工程後追討的額外費用。本文將為你全面拆解無視驗窗通知的三大嚴重後果，並提供詳盡的「三階段自救流程」，由收到通知的黃金處理期到不幸面臨檢控的應對策略，助你釐清責任，避免因延誤而招致不必要的法律及金錢損失。
違反《強制驗窗法例》後果全面睇：由定額罰款到刑事檢控
談及強制驗窗罰款，許多人首先聯想到的是$1,500，但這其實只是整個法律程序的起點。假如對屋宇署發出的「強制驗窗法定通知」置之不理，後果會像雪球一樣越滾越大。根據《強制驗窗法例》，整個罰則機制是分層遞進的，由定額罰款開始，逐步升級至刑事檢控，甚至由政府介入代辦工程。以下我們將逐層拆解，讓您清楚了解每個階段的後果。
第一級後果：$1,500定額罰款通知書
逾期未遵辦「強制驗窗法定通知」的罰則
當業主未能在「強制驗窗法定通知」上訂明的限期內，完成驗窗及所需的修葺工程，屋宇署採取的首個執法行動，便是發出一張定額罰款通知書。這張$1,500的罰單，是整個執法程序的第一步。
繳交罰款後仍須履行驗窗責任
這裡有一個非常關鍵的概念需要釐清：繳付$1,500罰款，並不代表驗窗的責任就此了結。這筆款項純粹是針對「逾期未遵辦」這個行為的懲罰。業主在繳交罰款後，原本的驗窗指令依然有效，必須立即委任合資格人士完成檢驗及修葺，否則將會面臨更嚴重的法律後果。
法律依據：《建築物條例》第40(1BD)條
這項罰則的法律基礎源於《建築物條例》。條例清楚列明，任何人若沒有合理辯解而未有遵從送達予他的法定通知，即屬犯罪。屋宇署發出定額罰款通知書，正是依據此條例賦予的權力執行。
第二級後果：刑事檢控、更高罰款及監禁
觸發刑事檢控的條件：持續不遵從通知
假如業主在繳交定額罰款後，依然故我，繼續無視法定通知，屋宇署便會將行動升級。署方有權向違規業主提出刑事檢控，將個案交由法庭審理。這一步標誌著事件已由行政處罰，轉為嚴肅的刑事罪行。
首次定罪的最高刑罰：罰款$25,000及監禁3個月
一旦法庭裁定罪名成立，罰則將會大幅提升。首次定罪的最高刑罰，可處罰款$25,000及監禁3個月。這就是為何一開始的$1,500強制驗窗罰款，有機會演變成過萬元的罰款，甚至可能需要面對牢獄之災。
持續違規的附加罰款：每日$2,000
更具阻嚇力的是，法庭在判罰之餘，還可以就罪行持續的每一天，額外判處罰款$2,000。換言之，只要業主一天不履行驗窗責任，罰款金額就會逐日累積，這是一個足以構成沉重財政壓力的懲罰。
最終後果：屋宇署介入代辦工程並追討附加費用
政府強制介入的時機與程序
當業主經過多重警告及檢控後，仍然拒絕履行驗窗責任，為了保障公眾安全，屋宇署會動用最終的權力——強制介入。署方會主動委聘顧問公司及承建商，代為進行所有必需的檢驗和修葺工程。
業主需承擔的總費用：工程費、監督費及附加費
工程完成後，屋宇署會向該業主追討所有相關開支。這筆費用不僅包括工程本身的費用，還涵蓋了政府在過程中產生的監督費和行政開支，業主需要全數承擔。
附加費計算：不超過工程及監督費總額之20%
除了實報實銷的費用外，屋宇署還有權在總費用之上，加收一筆不超過工程及監督費總額20%的附加費，作為懲罰。這意味著，由政府代辦的總成本，遠比業主自行處理要高昂得多。
其他相關法律責任與罰則
拒絕分攤公用部分維修費：最高罰款$25,000
在多業權大廈中，如果需要檢驗或修葺的是樓宇公用部分的窗戶（例如樓梯間、大堂），業主立案法團有責任統籌。若有個別業主拒絕分攤相關費用，同樣屬於違法行為，一經定罪，最高可被罰款$25,000。
阻礙授權人士進入處所：最高罰款$10,000及監禁6個月
此外，如果法團委任的合資格人士或承建商，需要進入個別單位才能進行公用部分的檢驗或修葺工程，該單位的業主或住戶必須配合。任何人如果無合理辯解而阻礙或拒絕他們進入，即屬犯罪，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。
收到強制驗窗通知點算好？三階段自救流程避免罰款升級
想避免高昂的強制驗窗罰款，關鍵在於收到通知後的應對速度與策略。一旦收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，許多業主的第一反應可能是徬徨。其實，只要把握處理時機，按部就班，就能有條不紊地解決問題。以下將整個應對過程分為三個階段，助你清晰了解每一步的處理方式。
階段一：收到通知後的黃金處理期
這是處理整個事件最關鍵的時期。在收到法定通知後，你有一段指定的強制驗窗限期去完成所有程序。只要在此階段內妥善處理，基本上就能完全避免罰款。
步驟一：即時核實通知真偽及屆滿日期
首先，收到信件後，請仔細核對信件是否由屋宇署發出。你可以留意信件的格式、標誌以及聯絡方式。最重要的一步，是清楚記下通知書上列明的「屆滿日期」，因為這就是你必須完成所有驗窗及維修程序的最後限期。
步驟二：從速委任合資格人士進行檢驗
確認通知無誤後，下一步就是立即行動。根據強制驗窗法例規定，你必須委任一名「合資格人士」（Qualified Person）進行檢驗。你可以透過屋宇署的官方網站或其「窗安無事」流動應用程式，查閱合資格人士及註冊承建商的名單。建議聯絡數間公司獲取報價及服務詳情，然後盡快作出決定及委任。
步驟三：如無法如期完成，如何正式申請延期
如果因為特殊情況，例如無法與大廈其他業主就公用部分維修達成共識，或找不到合適的承建商，而預計無法在限期前完成。你可以向屋宇署書面申請延期。申請時必須提供充分的理據及相關證明文件，解釋延誤的原因。屋宇署會按個別情況審批，但這並非必然獲批的選項，所以及早行動才是上策。
階段二：已收到$1,500定額罰款的補救措施
若錯過了黃金處理期，你很可能會收到一張$1,500的定額罰款通知書。這是一個清晰的警示，代表法律程序已經開始，但你仍有機會中止它進一步升級。
必須在指定限期內繳交罰款
收到定額罰款通知書後，首要任務是在指定日期前繳交罰款。逾期不交可能會引致額外的法律行動。繳交罰款不等同於責任的終結，這只是處理了逾期未遵辦通知的第一步後果。
同時立即遵辦原本的法定通知以中止法律程序
繳交罰款的同時，你必須立即回歸正軌，馬上委任合資格人士完成驗窗及所需修葺。只要你迅速遵辦原本的強制驗窗法定通知，並完成所有程序，屋宇署便會中止對該通知的法律程序，避免事件惡化至刑事檢控階段。
如何向屋宇署證明已採取跟進行動
在委任合資格人士後，可以主動向屋宇署提交相關證明，例如委任合約或工程時間表，以顯示你正積極跟進。當檢驗及修葺完成後，合資格人士會向屋宇署呈交證明文件，這才算是正式完成整個法定要求。
階段三：不幸面臨檢控的應對策略
如果繳交定額罰款後，你依然沒有遵從通知，情況就會變得非常嚴重。屋宇署極有可能會提出刑事檢控，屆時你將要面對的不只是罰款，還可能包括監禁。
了解檢控程序與「合理辯解」の法律定義
一旦進入檢控程序，你將會收到法庭傳票。在法律上，除非你能提出「合理辯解」（Reasonable Excuse），否則罪名成立的機會相當高。所謂「合理辯解」的門檻非常高，一般個人理由如工作繁忙、不在香港或經濟困難等，通常難以被法庭接納為有效的抗辯理由。
尋求法律意見的重要性及時機
當你收到檢控通知或法庭傳票時，就應該立即尋求專業法律意見。律師能夠為你分析案情，評估提出「合理辯解」的成功機會，並代表你在法庭上進行抗辯或求情。在這個階段，專業的法律協助至關重要，切勿試圖自行處理。
「強制驗窗法例」執法力度：官方數據與真實個案警示
講到強制驗窗罰款，大家最先想到的可能是$1,500定額罰款。但如果以為事情就此為止，那就大錯特錯了。近年來，政府對於強制驗窗法例的執法力度其實有增無減。接下來，我們一起深入看看官方數據和真實個案，了解一下政府到底有多重視這件事。
官方數據揭示：執法趨勢逐年加強
有時數字比文字更能說明事實。我們翻查了近年屋宇署的執法數據，發現不論是檢控宗數還是執法覆蓋面，都呈現出一個清晰的趨勢：越來越嚴格。
近年檢控宗數與定罪率分析
根據官方公布的資料，有關強制驗窗的檢控個案在近年顯著增加。例如在2019年及2020年，每年檢控宗數大約只有幾十宗。但到了2021年之後，數字就急升至每年超過200宗，甚至300宗以上。這反映了屋宇署在發出定額罰款後，對於持續不遵辦的業主，已經不再猶豫採取更嚴厲的法律行動。高定罪率也意味著，一旦被檢控，業主想成功辯解的機會相當微。
各區樓宇未遵辦通知比率概覽
從宏觀數據看，每年未有遵辦強制驗窗法定通知的個案比率，大約維持在7%至16%之間。這個數字看似不大，但考慮到全港每年發出的通知書數以萬計，實際涉及的單位數量其實非常驚人。這也解釋了為何政府需要加強執法，因為未處理的窗戶，正正就是潛在的社區安全風險。
數據顯示的執法重點區域與樓宇類型
數據亦揭示了一個重點：超過九成半的強制驗窗通知，都是發給住宅或商住兩用樓宇。這很可能是因為這類樓宇的管理和維修保養，普遍不及純商業或工業大廈。所以，如果你是住宅單位的業主，就更加需要打醒十二分精神，因為你的物業正正是執法行動的重點目標。
真實個案分析：業主因延誤而付出沉重代價
數據背後，是一個個業主付出沉重代價的真實故事。拖延處理強制驗窗法定通知，後果絕對不只是金錢損失那麼簡單。
案例研究：從$1,500罰款到過萬元罰款的教訓
真實的法庭案例告訴我們，罰款升級絕非危言聳聽。有個案顯示，業主最初收到$1,500定額罰款後置之不理，結果被屋宇署提出檢控。法庭最終考慮到其延誤時間和態度，判處近七千元的罰款。更有甚者，如果業主持續漠視法庭命令，除了最高可被罰款$25,000，法庭還有權就罪行持續的每一天，另處罰款$2,000。簡單計算一下，只要拖延一個月，附加罰款就可能高達六萬元，這筆數目遠比一次驗窗工程的費用要高。
判罰考量：法庭如何釐定最終罰款金額
法庭在判罰時，會考慮多個因素。首先是違規時間的長短，拖得越久，代表對公眾安全構成的潛在威脅時間越長，罰則自然更重。其次是業主的態度，如果業主曾嘗試處理但遇上困難，與完全無視通知的態度，法庭的觀感會完全不同。最後，是否有同類案底也是關鍵。屢勸不改的業主，罰款金額通常會顯著提高，以增加阻嚇力。
政府未來執法趨勢與展望
了解現況後，我們更要向前看。政府對於樓宇安全的政策正在不斷檢討和收緊，未來的執法只會更加嚴厲。
政策方向：探討精簡檢控程序以提升效率
政府已經明確表示，正在研究修訂《建築物條例》，目標是精簡檢控程序和降低檢控門檻。這意味著屋宇署未來可以更快速、更有效地對違規業主提出檢控。現時可能存在的法律程序空隙將被堵塞，業主想以拖延策略應對，將會變得越來越不可行。
長遠影響：未來罰則與阻嚇力的潛在變化
隨著社會對樓宇安全的要求提高，長遠來看，相關罰則很可能會再度加重，以確保足夠的阻嚇力。與其觀望和等待，不如及早正視問題，在收到強制驗窗法定通知的限期內盡快處理。這不單是為了避免罰款，更是為了保障自己和公眾的安全，履行作為業主的應有責任。
釐清《強制驗窗法例》責任誰屬：業主、法團與租客
不想無辜負上強制驗窗罰款的責任，首先要清晰了解在《強制驗窗法例》下，不同持份者的角色。當一份強制驗窗法定通知寄到府上，究竟是個別業主、業主立案法團，還是租客需要負上責任？釐清這個問題，是處理驗窗事宜的第一步。
個別業主 vs. 業主立案法團的責任劃分
在整個強制驗窗計劃中，最常見的疑問就是個別業主與業主立案法團之間的責任如何劃分。簡單來說，責任歸屬取決於窗戶的具體位置，分為單位內部與樓宇公用部分兩大類。
單位內窗戶：業主的個人責任
根據《強制驗窗法例》，凡是完全位於您單位範圍內的窗戶，其檢驗及修葺責任均由該單位的業主全權負責。您需要自行委任合資格人士進行檢驗，並且承擔所有相關的費用，確保在強制驗窗限期前完成。
公用部分窗戶：法團的集體責任
至於安裝在樓宇公用部分的窗戶，例如樓梯、走廊或大堂等位置，其檢驗及維修責任則屬於集體責任，應由大廈的業主立案法團統一處理。法團有責任統籌整個驗窗流程，包括聘請合資格人士、集資，以及監督工程。
若法團不作為，個別業主如何自保？
一個常見的難題是：若法團行動緩慢或不作為，個別業主可以怎樣做？首先，您可以主動聯絡法團或管理公司，書面查詢進度。然後，您可以聯合其他業主，要求召開業主大會商討此事，共同督促法團履行其法律責任。保留所有溝通記錄，萬一屋宇署介入，這些記錄可作為您已盡力跟進的證明。
租客與佔用人的角色與法律責任
除了業主與法團，居住在單位內的租客或佔用人，雖然不是最終責任人，但在法律上亦有其特定的角色與責任需要履行。
租客的責任：立即將通知轉交業主
租客在整個流程中的首要責任，是作為一個重要的信息傳遞者。一旦收到任何關於強制驗窗法定通知的信件，必須第一時間通知業主並將文件轉交。延誤通報可能導致業主錯過處理期限，最終引致不必要的罰款。
佔用人的責任：必須配合及容許授權人士入屋
不論是租客還是其他單位佔用人，當業主或法團委派的合資格人士或註冊承建商需要進入單位進行檢驗或修葺時，佔用人有法律責任必須配合，並容許相關授權人士進入處所。無合理辯解而拒絕或阻礙他們進入，本身已可能構成另一項罪行。
強制驗窗罰款常見問題 (FAQ)
收到「強制驗窗法定通知」，自然會產生很多疑問。處理不當隨時會引致強制驗窗罰款。這裡我們整理了幾個最常見的問題，幫助你一步步釐清各種情況。
Q1：我可否對「強制驗窗法定通知」提出上訴？
上訴機制、程序與期限簡介
如果你對收到的「強制驗窗法定通知」內容有異議，例如認為通知不適用於你的樓宇，根據《強制驗窗法例》，你確實有權提出上訴。不過，這並非一個隨意的投訴過程，而是需要遵循法定程序的。你必須在通知送達後的21天內，向上訴審裁小組秘書提交一份書面上訴通知。清楚列明你的上訴理據是十分重要的。
上訴審裁小組的角色與權力
上訴會由根據《建築物條例》成立的上訴審裁小組處理。這個小組是一個獨立的法定組織，有權力去確認、取消或更改建築事務監督發出的通知。小組會審視你提出的理據同埋屋宇署的資料，然後作出裁決。裁決結果具有法律約束力，所以提出上訴前，最好先整理好充分的理據。
Q2：在收到通知前已自行驗窗，能否豁免？
自願驗窗與法定驗窗的法律標準差異
這是一個很常見的疑問。即使你在收到法定通知前，已經主動找師傅檢查過窗戶，也不一定能獲得豁免。關鍵在於你早前的檢驗，是否完全符合《強制驗窗法例》訂明的標準同埋程序。法定檢驗要求必須由屋宇署註冊的「合資格人士」進行，並且需要按指定格式呈交報告。一般的家居維修檢查，很可能未達到這個法定標準。
如何確保檢驗符合法定要求以避免罰款
要確保你的檢驗符合資格，從而避免罰款，最穩妥的做法，就是在收到通知後，立即委任名列在屋宇署名冊上的合資格人士。如果你堅持認為早前的自願檢驗已達標，你需要向該名人士索取證明，證明其資歷同埋檢驗流程完全符合法例，然後再向屋宇署提交相關文件作審核。
Q3：如何處理拒絕分攤費用的業主，以避免法團被罰款？
法團的法律權力與追討欠款程序
當驗窗涉及大廈公用部分時，費用理應由全體業主共同分擔。如果個別業主拒絕繳付，業主立案法團是有法律權力去追討的。法團可以先發出正式的繳款通知書，如果對方仍然拒絕，法團便可以透過民事訴訟程序追討欠款。根據法例，無合理辯解而拒絕分攤公用部分驗窗費用，本身已屬違法行為。
透過土地審裁處追討的步驟
如果情況未能解決，法團的最終選項是入稟土地審裁處。程序一般是法團先委聘律師，向欠款業主發出律師信，列明追討款項同埋法律後果。如果對方仍不理會，便可正式向審裁處提交申索，由法庭作出判決，強制對方繳付款項及可能產生的額外訟費。
Q4：如何尋找合資格人士名單以盡快遵辦通知？
查閱屋宇署官方網站的註冊名單
尋找合資格人士其實很直接。最權威的途徑就是查閱屋宇署的官方網站。網站上備存了所有類別的「合資格人士」註冊名冊，包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員等。你可以根據地區或者姓名進行搜尋，直接聯絡他們獲取報價。
善用官方流動應用程式「窗安無事」
除了網站，屋宇署亦推出了一個名為「窗安無事」的官方流動應用程式。這個App不單止可以讓你隨時隨地查閱合資格人士的名單，還可以搜尋註冊承建商的資料。程式的介面簡單易用，對於想盡快遵辦通知的業主來說，是一個非常方便的工具。