收到屋宇署的強制驗窗法定通知，卻不慎錯過期限，甚至收到$1,500定額罰款告票，感到手足無措？切勿驚慌，逾期並非世界末日，只要把握時機立即採取補救行動，仍可妥善解決問題。本文為您整合強制驗窗過期的全方位應對攻略，由即時補救的黃金步驟、正式驗窗三大流程、費用預算、申請政府資助，到如何申請延期及避開維修陷阱，助您清晰、快速地解除法定通知，免受更嚴重的法律制裁。
錯過強制驗窗限期？後果、罰款及即時補救方法
強制驗窗過期確實會帶來一系列後果，不過只要即時採取正確行動，仍然有機會補救。收到逾期通知，首先要理解清楚不遵從指令的後果，然後馬上跟隨步驟處理，便能將影響減到最低。
逾期後果一覽：從$1,500罰款到刑事檢控
一旦錯過了強制驗窗限期，業主首先會面臨的是定額罰款通知書，金額為$1,500。這只是第一步。如果業主繼續不理會，屋宇署便會展開檢控程序。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被罰款$25,000及監禁3個月。法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款$2,000。
除了罰款和檢控，屋宇署還有權主動介入。署方可以委派顧問公司和承建商代為完成檢驗和維修工程，然後向業主追討所有相關費用，並加收不超過費用總額20%的附加費。更重要的是，若單位窗戶因日久失修而墮下，導致他人受傷或財物損失，業主更可能要負上刑事責任。
即時補救黃金步驟：把握寬限期
即使已經過了法定限期，你仍可把握黃金時間補救。關鍵在於立即行動，向屋宇署展示你正積極處理的態度。
第一步是刻不容緩，馬上尋找並委任一名「合資格人士」（QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。這是整個補救程序中最重要的一環。
第二步，在委任了合資格人士之後，應主動聯絡屋宇署，通知他們你已經安排了檢驗。這個舉動非常重要，能證明你並非有意拖延。一般情況下，屋宇署在得知業主已採取行動後，或會酌情給予一個短暫的寬限期，例如兩個星期，讓你完成整個強制驗窗程序。這並非正式的強制驗窗延期申請，而是一個讓你盡快遵辦指令的機會。迅速行動是解決問題和避免更嚴重罰則的不二法門。
完成強制驗窗的正式流程 (三大步驟)
萬一真的遇上強制驗窗過期，其實補救的程序並不複雜。不論是剛收到通知，還是已經過了強制驗窗限期，要正式完成整個強制驗窗程序，主要就是跟從以下三大步驟。只要按部就班，便能有效處理法定通知。
步驟一：尋找並委任「合資格人士」(QP)
收到法定通知後，首要任務是委任一位「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP)。QP是屋宇署認可的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員等，他們具備法定資格為你的窗戶進行訂明檢驗。
你可以透過屋宇署網站上的名冊，尋找合資格人士或公司。委任前，記得核實他們的身份。所有QP都持有一張由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有其姓名、相片及有效日期，方便業主識別。委任了合適的QP，便完成了最關鍵的第一步。
步驟二：安排訂明檢驗與監督修葺工程
委任QP後，他們會親自上門為單位內所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗範圍包括窗框、窗扇、玻璃、窗鉸、鉚釘及螺絲等所有構件的穩固及安全狀況。
檢驗後會有兩種情況。第一，如果所有窗戶狀況良好，QP便會直接準備所需文件。第二，如果發現有窗戶需要修葺，QP會詳細列出問題。這時，你需要另外委任一名「註冊承建商」進行維修。QP的角色會轉為監督，確保承建商的修葺工程符合安全標準。這種檢驗與工程分開的安排，能更好地保障你的權益。
步驟三：呈交指明文件，正式解除法定通知
當所有訂明檢驗和必要的修葺工程都完成後，QP便會負責填妥並簽署指明表格，證明窗戶已處於安全狀況。
QP會將這份文件呈交予建築事務監督（即屋宇署）。屋宇署在收到並接納文件後，這張法定通知書的要求便算正式履行。業主最好也保留一份副本作為記錄。完成這最後一步，整個強制驗窗的法定責任便正式解除，你也毋須再為此煩惱。
驗窗費用預算與政府資助詳情
驗窗及維修潛在開支預算
面對強制驗窗過期的通知，大家最關心的問題，始終離不開實際開支。要為強制驗窗的費用做好預算，可以將開支分為「檢驗費」和「維修費」兩大部分。這樣有助你更清晰地規劃財務，順利在強制驗窗限期前完成所有要求。
首先是合資格人士（QP）的檢驗及監督費用。根據屋宇署的參考資料，收費大致如下：
- 純粹檢驗：如果窗戶狀況良好，無需維修，合資格人士只進行訂明檢驗的費用，一般介乎數百至千多元不等。
- 檢驗及監督維修：如果需要維修，合資格人士除了檢驗，還會監督整個修葺過程。這部分的費用會較高，視乎工程的複雜程度而定，一般由數百元至數千元。
如果檢驗後發現窗戶需要維修，就會產生第二部分的開支。常見的鋁窗構件維修項目，參考價格範圍相當闊，實際價錢取決於窗戶尺寸、物料和師傅的報價。以下是一些常見項目的市場參考價，讓你有個大概印象：
- 更換窗鉸：每對約 $100 至 $350
- 更換七字鎖或上下連動鎖：每套約 $70 至 $250
- 更換螺絲及鉚釘：每扇窗約 $70 至 $300
這些價格只作參考，建議邀請最少兩至三間註冊承辦商提供詳細報價單，作仔細比較。
善用政府資助，減輕經濟負擔
如果因為經濟原因，對強制驗窗的維修費用感到吃力，部分自住業主可以考慮申請政府提供的資助。市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）都有推行不同的樓宇復修資助計劃，其中「有需要人士維修自住物業津貼計劃」就直接為合資格的業主提供財政支援。
這個計劃的申請資格，主要是針對有經濟需要的長者、傷殘人士或正領取綜合社會保障援助的家庭。申請人必須是單位的自住業主，並符合特定的入息和資產限額。計劃的重點包括：
- 津貼上限：每宗申請的資助上限為港幣8萬元。
- 關鍵程序：最重要的一點，是必須在所有維修工程開始前遞交申請，並且要等待審批結果。如果在獲批前已動工，該項工程將不獲資助。
- 查詢途徑：想了解自己是否符合資格或查詢申請詳情，可以直接致電計劃熱線 3188 1188。
了解這些資助途徑，可以在你需要的時候，有效減輕突如其來的經濟壓力。
避開驗窗陷阱：揀師傅、睇報價單自保術
識別報價單陷阱，避免超支
收到強制驗窗過期的通知後，自然想盡快處理，不過倉促之下容易墮入報價陷阱，導致開支大失預算。要保障自己，第一步是學會細閱報價單。一份清晰的報價單，應該詳細列明每一項檢驗及維修的收費，而不是一個含糊的「全包價」。
常見的報價單陷阱有幾個：
第一，是模糊的「套餐價」。有些承辦商只提供一個總價，沒有列出更換窗鉸、螺絲或防水膠邊等各項細節的單價。這種做法讓他們日後有空間隨意追加費用。
第二，是慫恿進行不必要的工程。強制驗窗的核心是確保窗戶結構安全，防止墮下。如果窗戶只是有滲水問題，或者窗框有輕微刮痕，但結構穩固，便不屬於強制維修的範圍。業主需要分清「安全維修」與「美化工程」的分別。
第三，是用料規格不清晰。例如只寫「更換不銹鋼窗鉸」，但沒有標明是哪種級數的不銹鋼（如304級）。不同級數的物料，耐用度與成本可以相差很遠。
最穩妥的做法是貨比三家，邀請至少兩至三間不同的承辦商上門視察並提供書面報價，仔細比較每項收費與物料規格，這樣自然能夠心中有數。
揀選承辦商的專業技巧
整個強制驗窗流程，涉及兩種不同角色：負責檢驗及監督的「合資格人士」（Qualified Person, QP）與負責動工維修的「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）。業主可以委任同一個人或公司擔任這兩個角色，也可以分開委任。
揀選專業人士時，有幾個關鍵技巧：
首先，必須核實其專業資格。業主可以到屋宇署的網站，查閱「合資格人士」及「註-冊承建商」的名冊，確認對方榜上有名。合資格人士亦應能出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有其姓名、照片及註冊編號，方便核實身份。
其次，不要只以價格為唯一考量。報價過低的承辦商，可能在物料上將貨就價，或者在施工過程中疏忽安全。選擇一間信譽良好、有實體地址並且願意提供清晰合約的公司更為重要。
最後，務必確認承辦商已購買足夠的第三者責任保險及勞工保險。這是保障業主與工人的重要一環。萬一在維修期間發生意外，保險能夠承擔相關的法律責任與賠償，避免業主需要自行承擔巨額費用。
處理公用部分窗戶的責任與糾紛
大廈公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊及會所等，是導致整個強制驗窗延期，甚至超過限期的主要原因。根據法例，公用部分窗戶的檢驗及維修責任，由該大廈的業主立案法團（法團）承擔，費用則由全體業主按公契份額共同分擔。
如果大廈有運作正常的法團，程序相對直接。法團需要召開業主大會，就委聘承辦商及工程費用等事宜進行投票決議。業主應積極參與會議，了解詳情并行使投票權。
挑戰在於俗稱的「三無大廈」，即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及沒有聘用物業管理公司。在這種情況下，要協調全體業主集資和委託承辦商，過程會非常困難。業主可以嘗試聯絡所在地區的民政事務處，尋求協助成立法團或提供處理樓宇管理問題的意見。
任何業主如果無合理辯解而拒絕分擔公用部分的維修費用，或者阻止獲委任的承辦商進入其單位範圍進行公用部分的維修工程，都可能觸犯法例。因此，保持良好溝通與合作，才是解決問題的根本方法。
官方數據警示：逾期驗窗與墮窗事故的直接關係
強制驗窗過期，可能不只是收到告票這樣簡單。很多人以為這只是行政程序，但官方數據顯示，逾期未處理的強制驗窗通知，與實際發生的墮窗意外有著不容忽視的直接關係。這並非危言聳聽，而是有數據支持的事實。
審計報告揭示的嚴重性
最近一份審計報告就揭示了這個問題的嚴重性。報告指出，全港有超過二萬六千份強制驗窗法定通知處於未遵辦狀態，當中有些個案的強制驗窗限期已過了超過十年。這個龐大的數字，顯示了問題的普遍性。
更令人關注的是，報告分析了過去數年的墮窗意外，發現當中接近三成的事故，是發生在早已收到驗窗通知的樓宇。有部分個案甚至是在通知書過期多年後才發生意外，最長的一個個案，距離遵辦限期足足有大約八年之久。這些數字清晰地說明，一份被忽略的通知書，背後可能隱藏著真實的公眾安全風險。
報告也點出了一個現象，就是樓宇公用部分的窗戶，其未遵辦率遠高於個別單位。這反映出當責任涉及整個業主立案法團時，要集齊資金和共識去推動工程，往往會遇到更多挑戰。這也解釋了為何有些強制驗窗的延期申請，是因為涉及複雜的協調工作。這些官方數據提醒我們，正視強制驗窗通知，是保障自己和他人安全的基本責任。
強制驗窗過期常見問題 (FAQ)
關於強制驗窗，總會遇到一些特別情況，例如物業買賣或者租賃關係，處理起來確實會有些疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你。
Q1: 物業買賣時，驗窗責任誰屬？
這是一個非常重要的問題。簡單來說，驗窗的法律責任是跟隨發出通知時的業主。如果在物業成交前，賣方已經收到了屋宇署的強制驗窗通知，那麼完成驗窗及維修的責任就在於賣方。即使簽署了臨時買賣合約，這份法定責任也不會自動轉移給新買家。
所以，作為買家，在簽約前最好透過律師向賣方查詢，確認單位是否已收到相關通知。如果已收到，應在合約中清楚列明由賣方在交易完成前處理好，或者就維修費用達成協議，這樣才能保障自己的權益。
Q2: 我是租客，收到驗窗通知應如何處理？
如果你是租客，收到強制驗窗的法定通知，處理方法其實很直接。首先，你要明白這份通知的法律責任人是業主，不是租客。
你最需要做的是，第一時間通知業主，並將收到的所有文件完整地轉交給他。因為業主需要委託合資格人士上門檢驗，所以之後也要配合業主或承辦商，協商一個方便的時間讓他們進入單位工作。良好的溝通是順利完成整個程序的關鍵。
Q3: 已經過期，還可以申請延期嗎？
發現強制驗窗過期，確實會讓人有點緊張。如果錯過了強制驗窗限期，理論上再正式申請強制驗窗延期會比較困難。但是，不代表完全沒有處理空間。
你應該立即行動，第一步是馬上委任一名「合資格人士」(QP) 安排檢驗。然後，主動聯絡屋宇署，說明情況並告知你已經委任了專業人士跟進。很多時候，如果逾期時間不長，並且你已展示出處理問題的誠意，署方或會酌情給予一段短暫的寬限期。重點是不要拖延，要主動溝通。
Q4: 對強制驗窗通知有異議，可以上訴嗎？
可以的。如果你對收到的強制驗窗通知有充分的理由提出異議，例如你認為樓宇的樓齡不符、或者屬於獲豁免的建築物類型，你是可以提出上訴的。
根據《建築物條例》，業主可以向一個法定的上訴審裁小組提出上訴。不過，這是一個嚴肅的法律程序，你需要有確實的理據和證明文件支持你的論點。如果只是單純不想履行責任，上訴並不是一個可行的選項。