收到屋宇署的強制驗樓法定通知，或發現自己的大廈在2025年名單上「榜上有名」，自然會感到徬徨無助。面對繁複的流程、動輒數以萬計的「夾錢」開支，以及揀選檢驗人員及承建商時的種種「中伏」風險，業主應該如何是好？
本攻略將為你提供清晰的5大應對步驟，由最基本的網上查詢方法開始，一步步詳解驗樓完整流程、時間軸、費用估算、政府資助申請教學，到最後教你如何精明揀選師傅，避開工程爛尾或超支的陷阱，助你與其他業主輕鬆、順利地處理整個強制驗樓程序。
即時查詢：你的大廈是否已被列入2025年強制驗樓名單？
想知道自己的物業是否被納入最新的強制驗樓名單2025，最直接的方法就是查核官方資料。作為業主，主動了解大廈狀況是保障自己權益的第一步。以下將會一步步教你如何使用屋宇署的網上系統，快速確認你的大廈是否榜上有名，讓你掌握最準確的強制驗樓計劃名單資訊。
官方強制驗樓計劃名單資料庫一鍵搜尋
要查詢最權威的強制驗樓名單，唯一可靠的來源是屋宇署的官方資料庫。這個系統整合了所有已發出法定通知的樓宇記錄，資料公開透明，讓你能夠即時查閱。
前往屋宇署「強制驗樓/驗窗計劃法定通知搜尋」資料庫
首先，你需要進入屋宇署的官方網站，然後找到名為「強制驗樓/驗窗計劃法定通知搜尋」的網上系統。這個工具是專為公眾查詢而設的。
如何使用地址搜尋強制驗樓名單？
利用地址搜尋是最常用的方法，即使你手上沒有法定通知文件，也能輕鬆查到結果。整個過程相當直接，主要分為三個簡單步驟。
步驟一：選擇地區及輸入街道名稱
進入搜尋頁面後，你會看到不同的搜尋欄位。首先在「地區」的下拉選單中選擇你的物業所屬區域，例如「香港」、「九龍」或「新界」。然後在「街道名稱」欄位輸入街道的中文或英文全名。
步驟二：輸入樓宇名稱或門牌號碼
接著，你可以在「樓宇名稱」欄位輸入大廈的名稱，或者在「樓宇門牌號碼」欄位輸入號碼。系統允許你只填寫其中一項，增加了搜尋的靈活性。輸入資料後，點擊「搜尋」按鈕即可。
步驟三：查閱「遵從狀況」欄目
系統會列出符合條件的樓宇記錄。你需要特別留意「遵從狀況」這一欄，它會清楚顯示該法定通知的目前狀態。
如何使用法定通知編號進行搜尋？
如果你已經收到了屋宇署發出的法定通知書，上面會印有一個獨一無二的「法定通知編號」。在搜尋頁面直接輸入這個編號，是找到特定個案最快和最準確的方法。
如何解讀搜尋結果及法定通知狀況？
搜尋結果中的「遵從狀況」有幾個不同狀態，了解它們的含意至關重要，因為這直接關係到業主需要採取的下一步行動。
「未獲遵從」：代表業主需立即採取行動
如果狀況顯示為「未獲遵從」，這意味著相關的強制驗樓或修葺要求尚未完成，或者業主立案法團仍未向屋宇署呈交所需文件。看到這個狀態，代表業主需要立即跟進，啟動或繼續相關的檢驗及維修程序。
「已獲遵從」：代表相關檢驗或修葺已完成並獲接納
當狀況顯示為「已獲遵從」，這表示樓宇的訂明檢驗及所需的修葺工程已經全部完成，並且相關的證明文件已獲屋宇署審核和接納。這代表該次法定通知的要求已經圓滿達成。
為何在官方資料庫找不到我的大廈？
有時候你可能會發現，即使輸入了正確地址，系統中也找不到你的大廈記錄。這通常由以下幾個原因造成。
樓齡未達30年
強制驗樓計劃主要針對樓齡達30年或以上的私人樓宇。如果你的大廈樓齡較新，自然不會出現在名單之上。
樓宇類型獲豁免（如不高於3層的住用樓宇）
根據《建築物條例》，樓高不超過3層的住用樓宇（例如村屋）可以獲得豁免，因此不會被納入強制驗樓計劃。
資料庫尚未更新（留意屋宇署公佈週期）
屋宇署會分批次揀選目標樓宇，並定期更新資料庫。如果你確定大廈樓齡已符合資格，但暫時找不到記錄，可能是因為新一批的名單尚未公佈或系統資料正在更新中。你可以多加留意屋宇署的公佈週期，稍後再次查閱。
大廈上榜強制驗樓名單後：業主行動藍圖與時間軸
如果你的大廈出現在最新的強制驗樓名單2025上，這意味著接下來需要採取一系列的行動。整個強制驗樓計劃名單的流程，其實就像一個有清晰步驟的項目管理。只要大家跟著時間軸，按部就班處理，就能順利完成。以下為你準備了一份完整的行動藍圖，讓你清楚了解每個階段要做什麼。
第一步：收到法定通知後的首30天要做什麼？
收到屋宇署的法定通知後，首個月是關鍵的黃金時間。這個階段的目標是快速啟動程序，為後續工作打好基礎。
召開業主立案法團（OC）緊急會議
第一件要做的事，就是盡快召開業主會議。如果大廈有業主立案法團，法團應立即行動。會議的主要目的有三個：第一，正式通知所有業主大廈已被納入強制驗樓名單；第二，成立專責的工作小組跟進此事；第三，授權法團或工作小組去處理委任檢驗人員的前期工作。
初步了解樓宇狀況及潛在維修範圍
在聘請專業人士之前，業主們可以先自行對大廈的公用地方做一個初步觀察。例如，外牆有沒有明顯的裂縫或石屎剝落？走廊或樓梯的天花有沒有滲水痕跡？排水管有沒有破損？大家對樓宇狀況有個基本概念，有助於日後與檢驗人員溝通，也能對潛在的維修範圍和開支有個初步預期。
準備招標文件以委任「註冊檢驗人員」(RI)
啟動程序的下一步，就是準備招標文件，物色並委任一位「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, RI)。他是屋宇署認可的專業人士，負責為大廈進行全面檢驗和監督維修工程。法團應盡快草擬招標要求，例如服務範圍、資歷要求和報價格式等，然後邀請合資格的註冊檢驗人員投標。
完整流程Checklist：由委任到完工的關鍵步驟
整個強制驗樓的流程可以清晰地劃分為五個主要階段，從委任專業人士開始，到最終向政府呈交文件為止。
階段一：委任註冊檢驗人員 (RI)
透過公開招標和業主大會議決，正式委任一位註冊檢驗人員。簽訂合約時，必須仔細閱讀條款，特別是關於檢驗範圍、報告提交時間、監督工程的職責和收費方式等細節。
階段二：進行訂明檢驗及接收檢驗報告
註冊檢驗人員會根據法例要求，對大廈的公用部分，例如結構、外牆、排水系統等，進行詳細的訂明檢驗。完成檢驗後，他會向法團提交一份檢驗報告，清楚列明樓宇的狀況，還有建議需要進行的修葺工程。
階段三：如需修葺，委任註冊承建商
如果檢驗報告指出需要進行修葺，下一步就是委任註冊承建商來施工。這個過程同樣需要通過招標進行。註冊檢驗人員會根據報告內容，協助法團準備工程的招標文件，然後由業主們投票決定聘用哪一家承建商。
階段四：監督訂明修葺工程
工程期間，之前委任的註冊檢驗人員會擔當監督的角色。他會確保承建商的施工符合報告要求和相關法例標準，保障工程質量。
階段五：呈交完工證明文件
所有訂明的修葺工程完成後，註冊檢驗人員會進行最終驗收。確認一切妥當後，他會向屋宇署呈交一份完工證明書。當屋宇署接納文件後，這次的強制驗樓指令才算正式完成。
真實個案時間軸分析：一個典型屋苑需要多長時間完成？
每個個案的情況都不同，所以沒有一個絕對標準的時間。不過，我們可以根據過往經驗，分析出一個大概的時間框架。
預計總耗時：由9個月至24個月不等
一般來說，由收到法定通知到完成所有程序，整個過程需時約9個月至24個月。如果樓宇狀況良好，只需少量修葺，加上業主們溝通順暢，最快可在一年內完成。相反，如果樓宇問題複雜，工程浩大，或者業主之間意見分歧，整個流程就可能需要兩年甚至更長時間。
影響進度的關鍵因素：業主共識、工程複雜度、天氣等
有幾個主要因素會直接影響整個強制驗樓流程的進度。首先是業主共識，這是最常見的延誤原因。如果業主在選擇檢驗人員、承建商或維修方案上無法達成一致，時間就會不斷拖延。其次是工程的複雜程度，例如涉及結構改動或大規模外牆翻新，自然比簡單的修補需要更長時間。最後，天氣也是一個不能忽視的因素，尤其對於外牆工程，香港的風季和雨季都可能令工程被迫暫停。
強制驗樓 (MBIS) vs 強制驗窗 (MWIS)：核心要求與分別
當你在最新的強制驗樓名單2025中看到自己大廈的名字時，除了要處理強制驗樓計劃的事項，可能還會聽說「強制驗窗」。這兩者聽起來很相似，但其實是兩回事，各自的要求、範圍和負責人員都不同。清楚了解它們的分別，有助你更有效地處理後續事宜。
兩者有何不同？（適用樓齡、檢驗範圍、負責人員）
很多人都會混淆這兩個計劃，但只要掌握三個關鍵點：樓齡、範圍、人員，就能輕易分辨。它們是獨立的法定要求，你的大廈有機會同時需要進行兩項檢驗，也可能只需要進行其中一項。
強制驗樓計劃 (MBIS)：樓齡達30年或以上，檢驗公用部分、外牆等
首先是強制驗樓計劃（MBIS）。它的主要對象是樓齡達到30年或以上的樓宇。檢驗範圍集中在樓宇的「公家地方」，包括樓宇的結構構件、外部牆身、公用部分的排水渠管，以及任何伸出物和招牌。簡單來說，它關乎整座大廈的結構和整體安全。
強制驗窗計劃 (MWIS)：樓齡達10年或以上，檢驗所有窗戶
而強制驗窗計劃（MWIS）的要求就不同了。它的觸發樓齡是10年或以上，比驗樓計劃早很多。檢驗範圍非常專注，就是樓宇內的所有窗戶，這包括了你單位內的窗戶和公用地方的窗戶。它的目的是確保窗戶的配件，例如窗鉸、鉚釘等，都處於安全狀態，防止窗戶墮街的意外。
誰是「註冊檢驗人員」(RI) 與「合資格人士」(QP)？
負責執行檢驗的人員也不同。強制驗樓需要委任「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI）。他們通常是建築師、工程師或測量師等專業人士，具備評估整座樓宇結構安全的能力。至於強制驗窗，則需要委任「合資格人士」（Qualified Person, QP）。這個QP可以是RI，也可以是符合資格的註冊承建商。
為何我的大廈會被納入強制驗樓名單？
了解了兩者的分別後，你可能會問，全香港這麼多舊樓，為什麼偏偏是我的大廈被列入強制驗樓名單？屋宇署的揀選過程並非隨機，而是有其考慮因素。
屋宇署的揀選機制：樓齡、狀況與風險評估
屋宇署並非隨機抽樣，而是有一套既定的揀選機制。主要考慮以下幾個因素：樓齡是基本門檻，達到30年的樓宇是首要揀選群組。樓宇的實際狀況也是關鍵，例如署方曾否收到有關該樓宇失修的舉報。最後，署方會進行整體的風險評估，綜合考慮樓宇的位置、人流、過往維修記錄等，判斷其潛在風險。
諮詢委員會的角色與揀選批次
這個決定並非單由屋宇署作出。署方設有一個諮詢委員會，成員包括專業人士和地區代表。他們會就揀選目標樓宇提供意見，確保過程更全面。因此，樓宇通常是分批次被納入強制驗樓計劃名單之中，以更有系統的方式在全港推行。
財務規劃：應對強制驗樓的成本估算與資助攻略
當大家的大廈出現在強制驗樓名單2025上，除了要處理繁複的檢驗程序，最關心的問題自然是「錢」。這筆費用的確可能對業主造成一定的財政壓力，所以，事先做好財務規劃，了解成本構成與可申請的資助，就成為了應對整個強制驗樓計劃名單的關鍵一步。
費用估算：我的單位要夾多少錢？
這條問題沒有一個標準答案，因為每棟大廈的情況都是獨一無二的。最終每戶需要分攤的金額，取決於多個環環相扣的因素。我們可以從以下幾個主要方面，一步步拆解，為你提供一個清晰的估算框架。
影響總成本的主要因素
樓宇規模與單位數目
這是一個很直接的道理。如果大廈的單位數目多，總工程費用就可以由更多戶數攤分，每戶的負擔自然會相對較輕。相反，如果是單位數目較少的單幢式樓宇，每戶需要分攤的費用就有機會較高。
樓宇狀況及所需修葺範圍（外牆、結構、排水系統等）
這是影響總開支最核心的因素。如果大廈日常保養得宜，樓宇狀況良好，可能只需要進行基本的檢驗，修葺範圍小，費用自然較低。如果檢驗後發現需要大規模修葺，例如外牆石屎剝落、結構出現裂縫，或者需要更換整個排水系統，工程的複雜性和費用就會大幅增加。
所選用料及工程標準
業主立案法團在選擇工程方案時，所選用的物料品牌、質素及工程標準，都會直接影響最終報價。例如，選擇普通品牌的磁磚與歐洲進口的名牌磁磚，價格可以相差很遠。法團需要在預算與工程質素之間取得平衡，作出最合適的決定。
提供市場平均費用參考（按單位數及樓宇類型劃分）
雖然沒有劃一收費，但我們可以參考市場上的大概費用。一般來說，單是聘請註冊檢驗人員進行首次檢驗，平均每戶分攤的費用約為數百至數千港元。如果檢驗後需要進行維修，總費用就會大幅上升。對於一幢樓齡約30至40年的中型住宅樓宇，如果需要進行外牆及公用地方的全面維修，每戶分攤的費用由數萬至十多萬港元不等，視乎工程的規模。大型屋苑因為戶數多，攤分後費用或會較低；而舊式唐樓或單幢樓，費用則可能較高。
政府及相關機構資助計劃「懶人包」
面對可能高昂的維修費，政府及相關機構其實提供多種資助和貸款計劃，以減輕業主的財政負擔。了解這些計劃的詳情，是保障自己權益的重要一步。
樓宇安全貸款計劃
這個計劃由屋宇署提供，是一個貸款方案。合資格的業主可以申請貸款，用作支付強制驗樓及驗窗計劃下訂明檢驗及修葺工程的費用。申請人需要符合一定的資產審查要求，而貸款額亦設有上限，業主需要按期償還。
「樓宇更新大行動2.0」
這是由市區重建局（市建局）推出的資助計劃。它主要為樓齡較高及有需要的住宅樓宇業主提供財政資助，用作進行公用地方的維修。資助對象通常是自住業主，特別是長者業主，可獲的資助金額會較高。申請的大廈需要符合指定的樓齡及應課差餉租值等條件。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」
這是一個更全面的支援計劃，同樣由市建局主理。它不僅提供財政資助，還會提供一站式的技術支援，例如協助業主成立法團、招標、監督工程等。這個計劃整合了多個不同的資助項目，為業主提供更到位的協助。
如何準備申請文件及常見被拒原因
要成功申請資助，準備充足的文件是第一步。一般需要提交業主身份證明、住址證明、樓宇檢驗報告、工程合約及報價單等。常見的申請被拒原因包括：提交的文件不齊全或資料有誤、申請人不符合資格（例如收入或資產超出上限），或者申請的維修工程不屬於資助範圍。所以在遞交申請前，務必仔細閱讀申請指引，確保所有資料準確無誤。
如何選擇可靠的檢驗人員及承建商？
當知道自己的大廈被列入最新的強制驗樓名單2025，下一步最關鍵的，就是尋找可靠的專業團隊。這一步直接影響整個強制驗樓計劃的開支、質素和進度。揀選檢驗人員和承建商，就好像為大廈的健康尋找主診醫生和手術團隊，絕對不能馬虎。以下會分享一些實用貼士，幫助你和你的鄰居作出明智決定。
尋找及委任「註冊檢驗人員」(RI) 的注意事項
查閱屋宇署的官方認可名單
要委任「註冊檢驗人員」(RI)，第一步，也是最穩妥的一步，就是查閱屋宇署的官方認可名單。這份名單上的都是合資格的建築師、工程師或測量師，確保他們具備法定資格處理強制驗樓事宜。你可以直接到屋宇署網站搜尋，確保你考慮的人選是名冊上的一員，這是保障業主權益的基本功。
如何比較不同RI的報價及服務範圍？
我們建議最少尋找三至五間公司來報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗的範圍、報告的費用、是否包括後續維修工程的監督服務，還有其他可能的附加費。千萬不要只看價錢做決定。一份過於便宜的報價，可能代表檢驗範圍不足，或者將費用轉移到之後的維修階段。服務範圍和專業程度才是比較的重點。
委任前必須釐清的合約條款
在正式委任之前，一份詳盡的合約是必須的。合約內容應該清楚列明服務細節、完成檢驗及提交報告的確實時間、分階段的付款方式，還有雙方的責任和保險事宜。白紙黑字寫清楚所有條款，可以避免日後的爭拗，保障大家的利益。
「避雷」承建商選擇指南：防止工程爛尾或超支
如何解讀維修工程報價單？識別隱藏收費
如果檢驗後需要維修，選擇承建商就是另一個大學問。他們的報價單通常比較複雜。一份好的報價單會逐項列出所有工程，例如石屎剝落維修、外牆飾面重鋪或更換排水管，並且會註明所用物料的品牌和規格。你要特別留意一些含糊的字眼，例如「暫定款項」或者「按實際情況而定」的項目，這些都可能是隱藏收費的來源。收到報價後，一定要逐項問清楚，確保沒有魔鬼細節。
面試承建商時必問的10個關鍵問題
與承建商面談時，可以準備一些關鍵問題，幫助你了解他們的專業能力和可靠性：
1. 公司是否持有有效的註冊承建商牌照？
2. 有多少年相關的大廈維修工程經驗？
3. 可否提供最近三個同類工程的地址和聯絡人作參考？
4. 工程會由哪一位地盤總管監督？他的資歷如何？
5. 公司會為工程購買哪些保險？保額是多少？
6. 整個工程的預計施工期是多久？如何確保準時完工？
7. 詳細的付款方式和時間表是怎樣的？
8. 工程的「執漏期」有多長？涵蓋哪些範圍？
9. 若出現工程延誤或需要追加工程，處理機制為何？
10. 工程期間，會採取什麼措施減低對住戶的滋擾？
查核承建商過往工程記錄及口碑
除了聽承建商自己介紹，主動查核他們的往績非常重要。你可以要求他們提供最近兩至三個已完成的同類型工程作參考，然後聯絡該屋苑的法團主席，了解他們對承建商手工、溝通和售後服務的評價。如果情況許可，親身去看看他們完成的工程，眼見為實，更能判斷其工程質素。
合約中必須包含的保障條款（工程保險、完工期限、執漏期）
維修工程合約的保障條款尤其重要，必須鉅細無遺。合約一定要寫明由承建商負責購買足夠的工程保險，包括第三者責任保險和勞工保險。另外，必須設定一個明確的完工日期，並且加入工程延誤的罰則條款。最後，訂明一段合理的「執漏期」（例如完工後12個月），確保在這段時間內出現的任何問題，承建商都有責任免費維修。付款方式最好與工程進度掛鈎，避免一次過支付大額訂金。
法律責任及常見問題 (FAQ)
了解如何應對強制驗樓名單2025的各個步驟後，你心中可能還有一些關於法律責任或特殊情況的疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，助你全面掌握強制驗樓計劃的細節。
若不遵從強制驗樓的法定通知有何後果？
強制驗樓法定通知是一份具法律效力的文件，業主有責任遵從。如果刻意忽略或未能在指定期限內完成相關程序，將會面臨法律制裁。
罰款及監禁的最高刑罰
根據《建築物條例》，任何業主若無合理辯解而未能遵從法定通知，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣50,000元及監禁一年。如果罪行持續，每日還會額外罰款港幣5,000元。這絕非小數目，所以大家務必認真對待。
屋宇署的執法權力：獨立審查組的角色
屋宇署是強制驗樓計劃的主要執法部門，其轄下的獨立審查組專責執行此計劃。他們負責揀選目標樓宇、向業主發出法定通知，並監督整個遵從過程。若業主未能履行責任，屋宇署有權提出檢控，或在必要時委派顧問公司和承建商代為進行所需檢驗及修葺，然後再向業主追討所有相關費用及附加費。
申請延期執行的條件及程序
如果在委任註冊檢驗人員或籌組修葺工程時遇到實際困難，業主或法團可以向屋宇署申請延期。申請必須以書面形式提出，並提供充分的理據，例如已積極籌備業主大會、正在進行招標程序等證明文件。屋宇署會按個別情況審批，但申請延期並非必然獲准，關鍵在於業主是否已採取實質行動去遵從通知。
其他常見問題解答
除了法律責任，業主們在實際操作中也常遇到各種狀況。
我是單一業主，整個強制驗樓流程有何不同？
如果你是整幢大廈的單一業主，整個流程在決策上會相對簡單。你無需召開業主大會或與其他業主協商，可以直接自行委任註冊檢驗人員及承建商，並作出所有財務決定。雖然省卻了協調的功夫，但所有法定責任和費用，也將由你一人承擔。
如果對檢驗結果或所需修葺工程範圍有爭議，應如何處理？
業主若對註冊檢驗人員提交的報告，特別是建議的修葺範圍或方法有異議，首先應與該檢驗人員坦誠溝通，要求對方提供更詳細的理據和解釋。如果雙方無法達成共識，業主可以考慮尋求其他專業人士（例如另一位註冊檢驗人員或相關專業學會）的獨立意見。最終，所有工程必須符合屋宇署的安全標準才能獲接納。
強制驗樓計劃是否涵蓋村屋或獨立屋？
強制驗樓計劃主要針對樓齡達30年或以上的私人樓宇。不過，根據《建築物條例》，樓高不超過三層的住用樓宇（例如大部分村屋或獨立屋）可以獲得豁免，不會被納入強制驗樓計劃名單。但要注意，如果村屋包含違例建築物，則可能受其他執法行動規管。
完成今次強制驗樓後，下次是什麼時候？
強制驗樓並非一次性的責任。根據屋宇署的規定，樓宇檢驗的週期為每10年一次。也就是說，當你成功遵從這次的法定通知並獲屋宇署接納後，大約10年後，你的大廈可能會再次被納入強制驗樓名單，需要重新進行檢驗及修葺，以確保持續的樓宇安全。