收到屋宇署發出的「強制驗測公告」，是否感到不知所措？面對繁複的程序、尋找合資格人士的困難，以及對維修費用的擔憂，都讓不少業主感到頭痛。本篇「強制驗窗終極懶人包」將為你化繁為簡，清晰拆解由收通知到完成驗窗的7大步驟，詳細解構合資格人士 (QP) 與註冊承建商 (RC) 的角色，並提供全面的費用參考，教你識破報價單陷阱，避免超支「中伏」。無論你是首次處理的業主，還是想重溫流程細節，這份全攻略都能助你輕鬆、安心地完成整個驗窗程序，保障家居安全同時避免不必要的開支與罰款。
認識強制驗窗計劃：誰受影響？要做什麼？ (附一分鐘快速自我評估)
提起強制驗窗，很多人可能覺得既陌生又複雜，但只要掌握幾個關鍵點，你就能輕鬆了解自己是否受影響，以及需要做些什麼。這部分內容就像一個快速的自我評估，讓我們一步步釐清整個計劃的概念。
什麼是強制驗窗計劃？
首先，強制驗窗計劃是政府為了保障公眾安全而推行的一項法定措施。它的核心理念很簡單，就是要求樓齡達到一定年期的樓宇業主，定期為窗戶安排強制驗測，確保窗戶結構安全穩固，避免因日久失修而對自己和途人構成危險。這不單是一項建議，而是在《建築物條例》下的法律要求，由屋宇署負責推行和監管。
我的樓宇是否需要強制驗窗？
想知道自己的物業是否屬於計劃的規管範圍，主要可從以下兩個條件判斷：
- 樓宇樓齡：計劃針對的是樓齡達到10年或以上的所有私人樓宇（樓齡由入伙紙發出日期起計）。
- 樓宇類型：即使樓齡符合要求，也有一種情況可以豁免，那就是樓高不超過三層的純住宅用途樓宇。
簡單來說，如果你居住的大廈樓齡已達十年，而且樓高超過三層，那你的單位就有可能被納入強制驗窗的範圍。
強制驗窗的觸發機制：收到「強制驗測公告」才需行動
這是一個很多人都會誤解的重點：並非所有符合上述條件的樓宇都需要立即自行安排強制驗𥦬。事實上，整個強制驗窗的程序，是由屋宇署主動觸發的。屋宇署會根據樓宇的狀況、維修記錄及潛在風險等因素，每年揀選一批目標樓宇，然後向相關業主發出正式的「強制驗測公告」。
因此，最關鍵的一點是，你只需要在確實收到這份由屋宇署寄出的公告之後，才需要正式展開驗窗程序，委聘強制驗窗合資格人士處理。在收到通知前，你無需採取任何行動。
強制驗窗詳細流程：由收通知到完成的7大步驟 (附可下載業主Checklist)
當你收到屋宇署的強制驗測公告，就代表需要正式處理強制驗窗事宜。整個強制驗窗的程序其實是有條不紊的，一點也不複雜。只要跟著以下七個清晰的步驟，你就能順利完成整個過程。為了讓你更輕鬆地跟進，我們特別準備了一份可下載的業主Checklist，你可以逐項核對，確保沒有遺漏任何環節。
第一步：接收強制驗測公告
整個流程的起點，就是收到由屋宇署發出的「強制驗測公告」。這份法定通知會郵寄給你，或者由大廈管理處轉交。通知書上會清楚列明你的樓宇已被揀選參與強制驗窗計劃，並且會設定一個期限，你必須在限期內完成整個檢驗及修葺程序。收到通知後，就代表你需要開始行動了。
第二步：委任「合資格人士」(QP) 進行檢驗
收到通知後，你的首要任務是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你的單位進行窗戶檢驗。所謂的強制驗窗合資格人士，是屋宇署名冊上的專業人士或承建商，他們具備進行強制驗測的專業資格。你可以同時邀請幾位QP報價，比較他們的服務範圍和收費，然後選擇一位最合適的來處理你的個案。
第三步：合資格人士進行訂明檢驗
在你委任了QP之後，他們會和你預約時間上門，對你單位內所有的窗戶進行「訂明檢驗」。這個檢驗過程非常仔細，QP會根據《強制驗樓及強制驗窗計劃作業備考》的指引，檢查窗戶的每一個部分，包括玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘和螺絲等，以評估窗戶是否穩固安全。
第四步：檢驗後的兩種情況
QP完成檢驗後，通常會有兩種結果。第一種情況是，你的窗戶狀況良好，符合安全標準。這樣QP就會直接向屋宇署提交證明文件，整個強制驗窗程序就此完成。第二種情況是，QP發現部分或全部窗戶存在安全風險，需要進行修葺。如果屬於這種情況，就需要進入下一個步驟。
第五步：委任「註冊承建商」(RC) 進行修葺
如果檢驗後確定需要進行修葺，你就需要委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來負責施工。這裡有一個重點：負責檢驗的QP和負責修葺的RC，是兩個獨立的專業單位。這個安排是為了確保檢驗的公正性。當然，如果你的QP本身也具備註冊承建商的資格，你可以選擇由他們一併處理，但你同樣有權利尋找其他的RC進行報價和施工。
第六步：在QP監督下完成修葺工程
在你委任了RC之後，他們會根據QP的檢驗報告和修葺建議進行工程。整個修葺過程，都必須在你當初委任的QP監督下進行。QP的角色就像一個監工，確保RC使用的物料和施工方法都符合安全標準，保障工程質素。
第七步：完成整個程序及存檔
當所有修葺工程在QP的監督下完成後，QP會再次進行檢查，確認窗戶已符合安全標準。然後，他們會向屋宇署呈交所需的所有文件，證明你已經遵從強制驗測公告的規定。屋宇署收到文件並確認無誤後，會發信通知你整個程序已經圓滿結束。記得妥善保存所有相關文件，包括報價單、檢驗報告和屋宇署的確認信，以作日後參考。
認識關鍵專業人士：QP與RC的角色與責任
整個強制驗窗計劃有兩位關鍵的專業人士，分別是「合資格人士」(QP) 與「註冊承建商」(RC)。清楚了解他們各自的角色同職責，是順利完成整個強制驗測程序的第一步。這兩者分工清晰，而且互相監督，確保整個過程專業公正。
誰是「合資格人士」(Qualified Person, QP)？
簡單來說，「合資格人士」就是你委任的窗戶「醫生」。收到強制驗測公告後，業主首先要聘請的，就是一位強制驗窗合資格人士。他們是屋宇署名冊上的專業人士，負責為你的窗戶進行詳細「診斷」。
他們的身份通常是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或者是在《建築物條例》下註冊，並有資格進行窗戶相關小型工程的承建商。他們的主要職責有三個：
1. 進行訂明檢驗：親身檢查你單位內所有窗戶的狀況，評估是否存在安全風險。
2. 判斷修葺需要：根據檢驗結果，專業地判斷窗戶是否需要進行訂明修葺。
3. 監督修葺工程：如果需要維修，他們會監督註冊承建商的施工過程，確保工程符合標準。
可以說，QP是整個強制驗𥦬過程中，代表業主把關的技術專家。
誰是「註冊承建商」(Registered Contractor, RC)？
如果QP是窗戶的「醫生」，那「註冊承建商」就是負責執行維修工程的「外科手術師」。當QP診斷出窗戶需要修葺後，業主就需要另外委任一名註冊承建商來動工。
這些承建商必須是根據《建築物條例》註冊的「註冊一般建築承建商」或相關類別的「註冊小型工程承建商」。他們的主要職責非常明確，就是在QP的監督之下，按照QP提出的要求同規格，安全妥善地完成所有訂明修葺工作。需要留意的是，負責檢驗的QP與負責修葺的RC，不能是同一個人或同一間公司，以確保客觀公正。
為何強制驗窗採用「檢驗」與「修葺」分離的雙軌制？
強制驗窗計劃刻意將「檢驗」同「修葺」分開，由QP與RC兩個獨立的專業單位負責，這個設計其實是為了保障業主的權益。
這個雙軌制度的核心目的，是為了避免利益衝突。試想像，如果同一個人既負責檢查問題，又負責報價維修，就很難確保其判斷是完全客觀的。他可能會為了增加工程費用，而誇大問題的嚴重性。
因此，強制驗測制度將兩者分開。QP作為獨立的第三方，職責是提供專業同中立的檢驗意見。RC則專注於施工。QP同時會監督RC的工程，確保修葺範圍恰當，物料同工藝都符合安全標準。這個制度建立了一個清晰的制衡機制，確保整個強制驗程序公平、透明，最終保障了窗戶維修的質素同業主的利益。
強制驗窗費用全面睇：檢驗及維修項目參考價錢 (附真實「中伏」案例)
說到強制驗窗，大家最關心的問題，大概就是「到底要花多少錢？」。這確實是整個強制驗測過程中，最實際也最容易讓人頭痛的一環。費用主要分為兩大部分：一是委任「強制驗窗合資格人士」(QP) 的檢驗及監督費，二是實際進行修葺工程的材料和人工費。以下為你拆解各項收費，並分享真實的「中伏」案例，讓你懂得如何精明地控制預算。
檢驗及監督費用參考
這筆費用是支付給你所委任的合資格人士 (QP)，用作專業檢驗及監督。市面上的收費模式主要有兩種：
- 純檢驗費：如果 QP 檢驗後，判斷你家中的窗戶全部安全，無需進行任何修葺，那麼你只需要支付一筆基本的檢驗費。這筆費用通常按單位或窗戶數量計算，市價大約由每個單位數百元至千多元不等，視乎單位大小及窗戶數量而定。
- 檢驗連監督費：若檢驗後發現有窗戶需要進行「訂明修葺」，QP 除了檢驗外，還需要負責監督之後的維修工程，確保工程符合屋宇署的標準。因此，費用會相對較高。有些 QP 會在報價時將檢驗和監督費合併計算，有些則會分開列明。
一個小提示，在委任 QP 前，最好先取得至少兩至三份報價作比較，並了解清楚其收費是只包檢驗，還是已包含監督費用。
常見訂明修葺項目價錢列表
維修費是強制驗窗開支中最大的一部分，亦是最浮動的項目。價錢會因應窗戶尺寸、損壞程度、選用物料及師傅手工而有差異。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你心中有個預算：
| 維修項目 | 參考價錢 (每扇窗) | 備註 |
|---|---|---|
| 更換不銹鋼窗鉸 (一對) | HK$150 – HK$400 | 價格視乎窗鉸的尺寸和厚度而定。 |
| 更換不銹鋼鉚釘 | HK$100 – HK$200 | 這是固定窗鉸的關鍵零件，必須更換。 |
| 更換七字鎖 / 上下開關鎖 | HK$80 – HK$200 | 確保窗戶能穩固鎖上。 |
| 更換防水膠邊 | HK$80 – HK$250 | 雖然主要功能是防水，但老化硬化的膠邊亦可能影響窗戶開合順暢度。 |
| 更換拉釘及螺絲 | HK$50 – HK$150 | 全面更換有銹蝕的微小部件。 |
重要提醒：以上價格只作參考。一份專業的強制驗𥦬報價單，應該清楚列明每個維修項目的單價、數量和總價，而非一個含糊的「全包價」。
如何避免報價單陷阱及超支
收到強制驗測公告已經夠煩惱，如果再遇到不良承辦商的報價陷阱，更是雪上加霜。這裡分享一個真實案例和幾個實用貼士，助你避開陷阱。
朋友陳先生早前收到通知要做強制驗，隨便找了一家公司報價，報價單只簡單寫著「全屋窗戶維修及保養：$3,800」。他覺得價錢合理便馬上簽約。怎料師傅上門後，不斷指出這裡的零件需要「升級」，那裡的窗框有「隱藏問題」，結果埋單費用暴增至九千多元。
要避免像陳先生一樣的遭遇，你可以這樣做：
- 要求「分項報價」：堅持要求承辦商提供詳細的分項報價單，清楚列出需要更換的每一個零件，例如「窗鉸 (304不銹鋼, 12吋) x 2對」、「鉚釘 x 16粒」，並分別標明單價和總數。這樣便能杜絕師傅在施工期間任意加價。
- 分清「強制」與「建議」項目：合資格人士 (QP) 有責任向你清楚解釋，哪些維修是法例規定的「訂明修葺」，哪些只是「建議項目」（例如更換防水膠邊）。你可以根據自己的預算和需要，決定是否進行非強制性的維修。
- 白紙黑字訂明合約：在工程開始前，務必與承辦商簽訂正式合約。合約內容應包括最終報價、工程範圍、開工及完工日期、物料規格以及工程保養期等細節，保障雙方權益。
- 查核專業資格：委任前，可到屋宇署的網站查核該「合資格人士」及「註冊承建商」的身份和註冊是否有效，確保找到的是真正合資格的專業人士。
違規後果嚴重：不遵守強制驗測公告的法律責任
收到強制驗窗的強制驗測公告後置之不理，後果可能比你想像中嚴重。這不只是一張普通的通知書，而是一份具有法律效力的文件。整個強制驗測計劃有清晰的罰則，所以大家一定要認真對待。
對業主的主要罰則
如果業主沒有合理的解釋，又不遵從強制驗測公告的要求去完成強制驗𥦬，就已經觸犯了《建築物條例》。這是一項刑事罪行。根據法例，最高可以被罰款$25,000元，並且監禁三個月。如果業主被定罪後，仍然不履行通知的要求，屋宇署可以進一步檢控，屆時每天都可被罰款$2,000元，直到工程完成為止。
屋宇署的最終權力
除了提出檢控，屋宇署還有「最後殺著」。如果業主堅持不理會通知，屋宇署有權主動介入。他們可以委派顧問公司和承建商，直接代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有費用，包括檢驗費、工程費和監督費。更重要的是，屋宇署還可以加收不超過百分之二十的附加費，所以拖延處理的代價其實相當高。
其他相關人士的法律責任
強制驗窗的責任不只落在業主身上，其他相關人士也要負上法律責任。例如，租客收到強制驗測公告後，有法律責任通知業主，並且要配合之後的檢驗工作。任何人士如果沒有合理辯解，而阻礙或拒絕強制驗窗合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣屬於違法。一經定罪，最高可被罰款$10,000元，並且監禁六個月。因此，無論是業主還是住戶，合作才是最好的處理方式。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
收到強制驗測公告後，心中自然會浮現不少疑問。處理強制驗窗的過程中，總會遇到一些特殊情況。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地完成整個強制驗測程序。
居屋、租置計劃或公屋範圍內的樓宇，程序有何不同？
如果你的單位位於居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃（租置）或公共屋邨的範圍內，整個強制驗窗的流程和法律要求，基本上與一般私人樓宇完全相同。你需要同樣委任合資格人士進行檢驗和監督維修。
最大的分別在於文件的提交地點。一般私人樓宇的檢驗報告和證明書是直接呈交給屋宇署，但是上述房屋類別的文件，則需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。提交文件前，最好先確認清楚，避免因為送錯部門而耽誤進度。
租客在強制驗窗計劃下有什麼責任？
雖然業主是強制驗窗的最終責任人，但是租客亦有法律上的責任需要配合。根據法例，如果租客收到屋宇署發出的強制驗測公告，有責任盡快將通知轉交給業主。
此外，租客必須容許業主或業主授權的人員，例如強制驗窗合資格人士及註冊承建商，在預約好的時間進入單位進行檢驗和維修工程。如果租客無合理辯解而拒絕合作，可能會面臨法律檢控。因此，租客與業主之間的良好溝通十分重要。
玻璃幕牆屬於「強制驗樓」還是「強制驗窗」的範圍？
這是一個常見的混淆點。「玻璃幕牆」和「窗戶」在法例上有明確的區分。一般來說，覆蓋大廈外牆的大面積玻璃幕牆系統，因為涉及樓宇的整體結構和外牆，所以是屬於「強制驗樓計劃」的檢驗範圍。
而「強制驗窗計劃」則主要針對單位內及公用地方的窗戶、玻璃百葉窗和玻璃牆。簡單來說，你可以獨立開關的窗戶，就屬於強制驗𥦬的範圍。如果你不確定，委任的合資格人士會為你提供專業的判斷。
如有困難，可否向屋宇署申請延期？
如果在指定期限內完成強制驗窗有實際困難，業主或業主立案法團可以向屋宇署以書面形式申請延期。申請時必須提出合理的理據，例如樓宇的業權份數眾多，需要更多時間協調；或者因為技術問題，導致工程無法如期完成。
屋宇署會根據個案的具體情況審批申請。重點是，你必須在法定通知的遵從期限屆滿前提出申請，逾期申請一般不會受理。
政府有沒有為強制驗窗提供財政資助或貸款計劃？
政府以及相關的公營機構，有為合資格的業主提供多項財政支援計劃，協助他們應付樓宇維修的開支。這些計劃包括：
- 市區重建局的「樓宇更新大行動2.0」：為樓齡較高的住宅或綜合用途樓宇的自住業主提供津貼，以進行包括強制驗窗在內的公用地方維修工程。
- 香港房屋協會的「長者維修自住物業津貼計劃」：為年滿60歲的長者自住業主提供財政資助，用作維修保養物業，包括窗戶維修。
- 屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」：為業主提供低息貸款，以進行樓宇安全改善工程。
每個計劃的申請資格和資助範圍都不同，建議業主可以到相關機構的網站查詢詳情，看看自己是否符合申請資格。
實用資源中心：官方名單及工具連結
要順利完成整個強制驗窗程序，掌握官方提供的資源和工具是關鍵一步。這不僅可以確保你找到的人員具備法定資格，還可以讓你隨時追蹤進度，保障自己的權益。以下整理了幾個你必定會用到的官方渠道。
尋找專業人士名單
處理強制驗窗的第一步，就是委任專業人士。要找到政府認可的強制驗窗合資格人士（QP）和註冊承建商（RC），最可靠的方法是查閱屋宇署備存的官方名單。你可以直接在屋宇署的網站搜尋，網站會提供最新的名冊，確保你聯絡的公司或個人是合法註冊的。在委任任何人士進行強制驗測前，先核對這個官方名單，是保障自己最基本的一步。
官方流動應用程式
為了方便業主，屋宇署也推出了名為「窗安無事」的流動應用程式。這個程式專為強制驗𥦬而設，你可以透過它搜尋合資格人士和註冊承建商，甚至直接在程式內邀請他們報價。程式的界面清晰易用，可以幫助你管理整個檢驗和修葺流程，讓所有紀錄一目了然。善用這個官方工具，可以讓處理過程更有效率。
官方查詢工具及聯絡資料
在過程中遇到任何疑問，或者想查詢強制驗測公告的狀態，直接聯絡官方部門是最有效的方法。你可以致電屋宇署的24小時熱線 2626 1616（由「1823」接聽及處理），或透過電郵（[email protected]）查詢。屋宇署網站也設有「強制驗樓或驗窗指明表格呈交狀況」的網上搜尋工具，你只需輸入地址或通知編號，便可即時了解進度。這些都是專為業主而設的官方資源，記得好好利用。