收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，業主們往往感到不知所措，擔心流程繁複、價錢不菲，甚至誤墮收費陷阱。為此，本文特意為你整合了一份詳盡的「強制驗窗全攻略」。我們將由零開始，清晰拆解由收到通知到完成修葺的6大核心步驟，深入分析各項服務的參考價錢，教你如何識別並避開常見的報價陷阱，並全面釐清業主在法律上的權責。不論你是首次面對驗窗的業主，還是想尋找更清晰指引的法團成員，本文都能助你輕鬆應對，確保窗戶安全之餘，亦能保障自身權益。
【強制驗窗計劃全解析】業主責任與法律基礎
強制驗窗計劃的背景、目的與法律依據
相信不少業主都曾經聽聞，甚至親身收過關於強制驗窗計劃的法定通知，這項計劃與我們的居住安全息息相關。其實，強制驗窗計劃並非一項新措施，它的存在是為了應對香港樓宇老化所帶來的潛在風險。
計劃目的：保障公眾安全，預防窗戶墜落
計劃最核心的目的，就是保障公眾安全。大家可以想像，日久失修的窗戶，其組件如窗鉸、螺絲等可能會因銹蝕或耗損而變得脆弱，一旦在高空墜落，後果不堪設想。因此，透過定期的強制驗測，可以及早發現並修復有問題的窗戶，將意外發生的機會減至最低，這是一項重要的預防性安全措施。
法律框架：《建築物條例》（第123章）
這項計劃並非單純的行政建議，而是具有堅實的法律基礎。整個強制驗窗計劃是根據香港法例《建築物條例》（第123章）及其附屬法例推行的。這條例賦予了屋宇署權力，可以向樓宇業主發出法定通知，要求他們對樓宇的窗戶進行檢驗及修葺，確保樓宇安全符合法例標準。
判斷樓宇是否受規管：適用範圍及查核方法
了解計劃的背景後，下一步自然是判斷自己的物業是否屬於受規管的範圍。
適用樓宇：樓齡達10年或以上的所有私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外）
計劃的適用範圍相當清晰，主要涵蓋所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇。不過，當中亦有豁免情況，就是樓高不高於3層的住用樓宇（例如村屋或特定低密度住宅），則不在此計劃的規管範圍之內。
屋宇署的揀選準則（樓齡、狀況、維修記錄）
屋宇署並非隨機揀選樓宇，而是採用一套以風險為本的準則。他們會考慮多個因素，例如樓宇的樓齡、窗戶的整體狀況、過往的維修記錄，以及是否有相關的失修舉報等。狀況較差或潛在風險較高的樓宇，會被優先納入強制驗窗的目標名單。
業主查核方法：查閱屋宇署網站的目標樓宇名單
最直接的查核方法，就是留意有沒有收到屋宇署發出的法定通知。此外，業主亦可以主動查閱屋宇署官方網站上公布的「目標樓宇名單」，確認自己的大廈是否已被選中需要進行強制驗窗。
業主在計劃下的核心法律責任
一旦確認物業需要遵從計劃，業主便須承擔清晰的法律責任。
遵從法定通知的指定時限
業主的首要責任，是在法定通知書上列明的指定時限內，完成整個檢驗及修葺流程。這個時限是法定要求，業主必須嚴格遵守，以避免產生不必要的法律後果。
委任「合資格人士」及「註冊承建商」的法律規定
根據法例，業主必須委任一名「合資格人士」（Qualified Person, QP）進行訂明檢驗。如果檢驗後發現需要修葺，業主更要委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, RC），在合資格人士的監督下進行維修工程。這兩項委任是法律規定，確保整個強制驗窗過程由合資格的專業人士及承建商執行，保障工程質素及安全。
【強制驗窗完整流程】收到法定通知後的6大步驟
收到屋宇署的強制驗𥦬法定通知，許多業主可能會感到不知所措。其實整個強制驗測的程序都有清晰的指引，只要按部就班，跟隨以下六個主要步驟，便能順利完成整個過程，履行作為業主的法律責任。
步驟一：收到法定通知後的首要行動
確認通知書真偽、檢驗限期及適用範圍
收到通知書後，首要任務是核實其真偽。你可以到屋宇署的官方網站，查閱最新的「目標樓宇」名單，確保你的大廈已正式被納入計劃。同時，必須仔細閱讀通知書上的內容，清楚了解檢驗的指定期限。一般而言，個別單位的業主須在6個月內完成，而涉及大廈公用部分的窗戶，則有9個月的遵從期。最後，要確認通知書涵蓋的範圍，了解需要檢驗的是單位內、還是公用地方的窗戶。
步驟二：如何委任「合資格人士 (QP)」並核實其身份
誰是合資格人士 (QP)？
強制驗窗必須由政府認可的「合資格人士」（Qualified Person, QP）進行。他們是具備特定專業資格的註冊專業人員，例如認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或符合特定資格的註冊承建商。他們具備專業知識，能夠判斷窗戶的結構安全狀況。
如何核實QP身份及「驗窗卡」真偽
為保障業主，屋宇署已向所有QP發出附有照片的「驗窗卡」。當QP上門時，你應要求對方出示此卡，並核對卡上的姓名、照片及有效期。你也可以透過屋宇署網站上的名冊，輸入QP的姓名或註冊編號，雙重核實其身份及註冊狀況，確保所託非人。
委任QP後須呈交的法定文件（表格MWI 1）
當你正式委任QP後，該名QP有責任填寫並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格。這份文件是用作正式通知屋宇署，你已委派他為你進行訂明的強制驗窗，是整個程序的正式開端。
步驟三：訂明檢驗的範圍與安全標準
檢驗範圍：單位內所有窗戶、玻璃百葉窗
根據法例，訂明檢驗的範圍包括處所內的所有窗戶，以及玻璃百葉窗。不論窗戶大小或類型，只要是樓宇外牆的一部分，都必須納入檢驗範圍。
專業區分：玻璃牆（屬強制驗窗）與玻璃幕牆（屬強制驗樓）
這裡有一個重要的專業區分。一般住宅單位的落地玻璃或玻璃牆，是屬於強制驗窗計劃的範圍。但是，整幅由玻璃組件和金屬框架構成的「玻璃幕牆」，則屬於「強制驗樓計劃」的檢驗範疇。兩者所依據的法例和委任的專業人士有所不同，需要清晰分辨。
驗窗的具體檢查項目（窗鉸、鉚釘、螺絲、玻璃嵌板等）
QP的檢驗過程非常仔細。他們會檢查窗戶的各個組件，包括窗鉸有否變形或嚴重銹蝕、用於固定窗鉸的鉚釘及螺絲有否鬆脫或缺漏，以及玻璃嵌板有否破裂。同時，亦會檢查窗框和窗扇是否穩固，確保開關順暢，符合安全標準。
步驟四：檢驗後的兩種處理路徑
情況一：窗戶安全無需修葺（呈交表格MWI 2a）
如果QP檢驗後，判斷所有窗戶均處於安全狀態，無需進行任何修葺。那麼，QP會在完成檢驗後，向屋宇署呈交一份「MWI 2a」表格。當屋宇署確認收妥文件後，整個強制驗窗程序便告完成。
情況二：需要進行訂明修葺
如果QP在檢驗過程中發現任何不符合安全標準的地方，例如窗鉸銹蝕、鉚釘鬆脫等，就會判斷窗戶需要進行「訂明修葺」。這時候，業主便需要進入下一個步驟，安排維修工程。
步驟五：委任「註冊承建商 (RC)」並在QP監督下施工
註冊承建商的角色與職責
進行訂明修葺工程，必須委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）。他們是屋宇署註冊名冊上的承建商，具備進行相關工程的資格。其職責是根據QP的檢驗報告和指示，安全及妥善地完成所有指定的修葺工作。
合資格人士如何監督修葺工程
在整個修葺過程中，你所委任的QP扮演著監督的角色。他需要確保RC採用的物料符合標準，施工方法正確，並且整個維修過程符合安全規定。QP的監督是確保工程質量的關鍵一環。
步驟六：完成檢驗及修葺的最終確認
呈交完工報告（表格MWI 3）
當所有訂明修葺工程在QP的監督下完成後，QP便會聯同RC，向屋宇署呈交一份「MWI 3」表格。這份文件是一份完工證明，確認所有必要的檢驗及修葺工作均已妥善完成。
收取屋宇署發出的確認信函
屋宇署在收到並審核所有文件後，會向業主發出一封確認信函，正式確認你已遵從該次法定通知的要求。收到這封信，代表你已圓滿履行所有法律責任，整個強制驗窗流程亦正式畫上句號。
【強制驗窗價錢攻略】費用分析及如何避免超支
談及強制驗𥦬的費用，相信是每位業主最關心的環節。坊間驗窗公司眾多，收費標準亦有差異，要清楚了解整個強制驗測的開支，才能避免不必要的支出。以下將會詳細分析報價單的細節、市場參考價格，並且提供實用貼士，助你精明地完成驗窗。
如何審核驗窗報價單，避開收費陷阱
一份清晰詳盡的報價單，是保障自己權益的第一步。收到報價單後，切勿只看總數，必須仔細審核當中的每一個項目。
索取詳盡報價單的注意事項
一份專業的報價單，理應列明所有收費細項，避免使用「一式」或「雜項」等含糊不清的字眼。你應該要求報價單清楚列出公司全名、地址、聯絡電話、合資格人士 (QP) 或註冊承建商 (RC) 的註冊編號。所有檢驗及維修項目都應逐一羅列，包括所需更換的配件數量、品牌、型號及單價，這樣才能確保收費透明。
區分「檢驗費」、「監督費」與「修葺工程費」
強制驗窗的費用主要由三部分組成，理解它們的分別至關重要。
* 檢驗費：這是合資格人士 (QP) 上門為窗戶進行訂明檢驗的費用。即使窗戶最終無需維修，這筆費用依然需要支付。
* 監督費：如果檢驗後發現窗戶需要修葺，合資格人士 (QP) 就必須監督整個維修過程，確保工程符合標準，這項監督工作會產生監督費。
* 修葺工程費：這是註冊承建商 (RC) 進行實際維修工作的費用，包括更換窗鉸、拉釘等零件的材料與人工成本。
有些公司會提供「檢驗連監督」的套餐式收費，有些則會分開報價，你應在事前了解清楚。
識別非強制性維修項目（如防水膠邊）以節省開支
強制驗窗計劃的核心是確保窗戶的結構安全，因此屋宇署訂明的維修範圍，主要針對影響安全的部件，例如窗鉸、鉚釘及螺絲等。至於窗戶的防水膠邊或密封劑，雖然老化後可能引致滲水，但因為不直接影響窗戶的結構穩固，所以並不屬於法例「強制」修葺的項目。部分承建商可能會建議一併更換，業主可根據自身需要及預算，決定是否進行這些非強制性維修，從而更有效地控制開支。
2025年強制驗窗服務參考費用
以下費用為市場綜合參考，實際價格會因應窗戶尺寸、物料、損壞程度及不同公司而有所調整。
檢驗及監督服務參考價錢
- 純檢驗服務（無需修葺）：每個單位約 $400 – $1,500，視乎窗戶數量及類型。
- 檢驗及監督服務（需要修葺）：費用通常會較高，或按工程總額的某個百分比計算。
常見修葺項目參考價錢（更換窗鉸、七字鎖、拉釘等）
- 更換不銹鋼窗鉸：每對約 $250 – $500
- 更換上下開關鎖（七字鎖）：每個約 $150 – $300
- 更換不銹鋼拉釘或螺絲：每粒約 $30 – $80
保障業主權益的3大實用貼士
在整個強制驗窗過程中，採取以下三個簡單步驟，能有效保障你的權益。
貨比三家，邀請多於一間公司報價
這是最基本也是最重要的一步。建議最少邀請三間持有相關資質的公司上門檢查並提供報價。透過比較不同公司的報價細項與服務條款，你不僅能了解市場的合理價格水平，更能從中選擇服務與溝通最好的承辦商。
查核並記錄QP及RC的身份與註冊證明
在委任任何人士或公司前，必須到屋宇署的官方網站，查核其「合資格人士」或「註冊承建商」的身份是否有效。進行檢驗或施工的人員上門時，你亦應要求對方出示相關的身份證明文件（如驗窗卡）並作記錄，確保由合資格的專業人士為你服務。
保存所有檢驗及修葺記錄（包括照片及文件副本）
妥善保存所有與強制驗窗相關的文件，是非常重要的習慣。這包括所有來往的報價單、合約、單據，以及由承辦商呈交予屋宇署的表格副本。在維修前後，為窗戶的狀況拍照存檔，亦是一個明智的做法。這些記錄在日後若有任何爭議，或需要跟進保養時，都能成為有力的憑證。
【各方角色與法律責任】業主、法團與租客須知
收到強制驗窗的法定通知，不單是一項維修工程的開始，更牽涉到業主、法團以至租客的法律責任。清楚了解各方在整個強制驗測過程中的角色與義務，是順利完成驗窗的關鍵。
不遵從法定通知的法律後果與罰則
如果業主在收到法定通知後沒有在指定期限內遵從，將會面臨一系列法律後果。這不僅是罰款的問題，嚴重情況下更可能涉及刑事檢控。
定額罰款、刑事檢控、最高罰款與監禁
首先，屋宇署會向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書。假如業主仍然沒有採取行動，屋宇署便可展開刑事檢控。根據現行法例，一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000元及監禁3個月。如果罪行持續，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000元。
屋宇署的最終權力：委派承建商進行工程並追討費用
除了檢控，屋宇署還可行使其最終權力。署方有權直接委派承建商及合資格人士，進入樓宇完成所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，署方會向業主追討所有相關費用，並且會加收不高於費用20%的附加費作為監督開支。
業主立案法團 (IO) 的責任與角色
強制驗窗計劃不僅影響個別單位，大廈的公用部分，例如樓梯、走廊及會所等地方的窗戶，同樣受規管。這時候，業主立案法團（IO）的角色便非常重要。
統籌大廈公用部分的驗窗工程
法團的核心職責，是代表全體業主統籌大廈公用部分的驗窗工程。這包括負責聘請合資格人士（QP）進行檢驗，以及在有需要時委任註冊承建商（RC）進行維修，確保整個流程符合法例規定。
處理費用分攤及業主協調
另一項關鍵任務，是根據大廈公契的條款，計算並向各業主收取工程費用。法團同時需要擔當協調者的角色，向業主清晰解釋工程的範圍、進度及費用安排，確保資訊透明，減少不必要的誤會。
租客的法律義務與注意事項
即使物業是出租的，租客在強制驗窗過程中同樣有其法律義務，不能置身事外。
收到通知後必須立即轉交業主
假如租客收到寄往單位、註明給「業主」的法定通知書，法律上租客有責任立即將信件轉交給業主。延誤轉交可能導致業主錯過遵從期限，因此租客的及時行動非常重要。
有法律責任配合QP進入單位進行檢驗
此外，租客有法律責任配合業主或其代表，讓合資格人士（QP）及承建商在合理時間進入單位，進行檢驗、維修及監督工作。如果租客無合理解釋而拒絕合作，同樣有機會面臨檢控。
【實用資源】官方名冊、資助計劃及查詢途徑
處理強制驗𥦬的程序時，掌握正確的官方資源十分重要，這不僅能確保你委任的專業人士符合資格，還可以了解是否有適用的資助計劃，讓整個強制驗測過程更順暢。以下為你整理了幾個最實用的官方渠道。
官方專業人士名冊查閱指南
在揀選服務提供者時，首要任務就是核實其專業資格。直接查閱屋宇署的官方名冊，是保障自己權益最直接和可靠的方法。這可以確保你委任的人員是法例認可的，避免因誤聘不合資格人士而引致的延誤或損失。
如何在屋宇署網站尋找及查核「合資格人士 (QP)」名冊
首先，你可以前往屋宇署的官方網站。在網站主頁或相關的「樓宇安全」欄目中，通常會找到「強制驗窗計劃」的專頁。進入專頁後，你會看到「合資格人士名冊」的連結。名冊一般容許你按個人姓名、公司名稱或註冊編號進行搜尋，方便你快速核實對方提供的資料是否屬實。委任前進行這個查核步驟，是完成整個強制驗窗流程的基礎。
如何在屋宇署網站尋找及查核「註冊承建商 (RC)」名冊
如果窗戶檢驗後需要修葺，下一步就需要委任註冊承建商。查核註冊承建商名冊的步驟，與查核合資格人士名冊的方法十分相似。同樣在屋宇署網站，尋找「註冊承建商名冊」，然後輸入承建商的名稱或註冊號碼即可查證。請記得，只有名冊上的承建商才有資格進行訂明修葺工程。
相關政府資助與樓宇復修貸款計劃
為協助有需要的業主，政府、市區重建局及香港房屋協會等機構設有多項資助及貸款計劃。例如市建局的「樓宇維修綜合支援計劃」，為合資格的業主提供財政資助。另外，「樓宇安全貸款計劃」則為需要進行大型維修的業主提供低息貸款。各計劃的申請資格及資助金額都不同，建議你瀏覽相關機構的官方網站，了解最新的詳情。
官方查詢熱線及聯絡方式（屋宇署、1823）
如果在過程中遇到任何疑問，直接向官方機構查詢是最有效的方法。
- 屋宇署查詢熱線：你可以致電屋宇署的熱線（電話：2626 1616），直接查詢關於強制驗𥦬計劃的執行細節、法例要求或文件呈交等專門問題。
- 政府一站通「1823」：這條24小時運作的熱線，負責處理市民對各政府部門的查詢。如果你有一般性的問題，或者不確定應向哪個部門求助，致電1823會是一個很好的起點。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
Q1: 強制驗窗計劃與強制驗樓計劃有何關係與分別？
強制驗窗計劃與強制驗樓計劃，兩者都是《建築物條例》下的法定計劃，目的都是為了提升樓宇安全，保障公眾。它們的關係密切，但檢驗的範疇和觸發條件有明顯分別。
簡單來說，可以從三個方面區分：
1. 檢驗對象：強制驗樓的範圍較廣，涵蓋樓宇的公用部分、外牆和結構構件。強制驗窗則專門聚焦在單位內外的所有窗戶安全，是一項針對性較強的強制驗測。
2. 觸發樓齡：強制驗樓的對象是樓齡達30年或以上的樓宇。強制驗窗的門檻較低，樓齡達到10年的樓宇就可能被納入計劃。
3. 檢驗週期：完成一次強制驗樓後，有效期為10年。而完成一次強制驗窗的法定要求後，有效期則是5年。
Q2: 完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
當你按照法定通知完成整個強制驗窗程序，包括聘請合資格人士檢驗，和完成所有訂明的修葺工程後，屋宇署會發出確認信。由該法定通知的發出日期起計，五年之內，屋宇署不會再就相同的窗戶向你發出新的強制驗窗通知。這意味著，一次完整的檢驗和修葺，可以確保窗戶在未來五年間符合法定安全標準，業主在這段時間內無需重複進行強制驗測。
Q3: 我的大廈即將進行大維修，可以申請延期強制驗窗嗎？
可以的。如果你的大廈已經決議或正在進行大型維修工程，並且工程範圍已包括檢驗和修葺窗戶，業主或業主立案法團可以向屋宇署提出延期申請。申請時必須以書面形式提交，並附上充分的證明文件，例如大維修的工程合約、會議記錄和詳細的工程時間表，以證明窗戶問題將會在大維修中一併處理。屋宇署會根據個案的具體情況，考慮是否批准延期。
Q4: 如果我對驗窗結果或報價有懷疑，可以怎辦？
如果你對合資格人士 (QP) 提供的檢驗結果，或者註冊承建商 (RC) 提出的修葺報價感到懷疑，你有權採取主動。首先，你可以直接向QP查詢，要求對方詳細解釋每一項檢驗結果和需要修葺的原因。其次，貨比三家是保障自己權益的最佳方法。你可以尋求第二，甚至第三方的專業意見，邀請另一位合資格人士或註冊承建商提供獨立的檢驗報告和報價單。透過比較不同公司的專業判斷和收費細項，便能更客觀地評估驗窗結果的準確性和報價的合理性。
Q5: 如果窗戶是上手業主安裝的違例改動，現任業主有責任嗎？
是的，現任業主需要負上全部責任。根據香港的《建築物條例》，樓宇維修和安全的法律責任是跟隨業權轉移的。這代表無論窗戶的違規改動是在何時、由哪一位前業主進行，只要你在收到強制驗窗通知時是該單位的現任業主，你就有法律責任去處理。你必須委任合資格人士進行檢驗，並負責糾正所有不合規的窗戶，確保其符合現行的安全標準。