收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知」，心情難免緊張，擔心程序繁複、費用高昂，甚至誤墮維修陷阱。其實只要了解清楚整個計劃，按部就班便能輕鬆處理。本文為你整合強制驗窗計劃的完整攻略，由收信後的第一步開始，詳解驗窗五大流程、費用預算、如何揀選合資格人士（QP）及註冊承建商，以至相關法律責任、罰則及豁免條件，一文助你釐清所有疑問，順利完成驗窗要求。
什麼是強制驗窗計劃？一文看懂業主法律責任
收到強制驗鋁窗的法定通知，到底是什麼一回事？簡單來說，強制驗窗計劃是政府為了保障公眾安全而推行的一項法定要求。業主有法律責任，確保自己物業的窗戶結構安全。這不單是找師傅檢查一下那麼簡單，而是需要跟從屋宇署訂立的整套程序，由委任專業人士到呈交文件，每一步都有清晰的指引。
計劃目的與法律基礎：《建築物條例》
香港樓宇密集，窗戶一旦日久失修，便可能構成嚴重的安全威脅。因此，政府根據《建築物條例》(第123章) 及其附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》，實施強制驗窗計劃，從法律層面訂明業主的責任，旨在主動找出並修葺有潛在危險的窗戶，防患於未然。所有檢驗及維修的標準與程序，都是依據這些法例執行的。
哪些樓宇需要強制驗窗？
了解計劃的法律背景後，下一步自然是要知道，究竟自己的物業是否屬於受規管的範圍。並非所有樓宇都需要立即參與，屋宇署有一套特定的準則來界定哪些樓宇需要被納入計劃。
適用樓宇：樓齡達10年或以上的私人樓宇
計劃的基本門檻是樓齡。一般而言，樓齡達到10年或以上的私人樓宇（非住用樓宇及住用樓宇均包括在內）就會被納入強制驗窗的目標樓宇群。這裡的「樓齡」，是由建築事務監督發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）的日期起計。
豁免條件：不高於3層的住用樓宇
凡事總有例外，法例也訂明了清晰的強制驗窗豁免條件。如果您的物業是樓高不超過3層的住用樓宇，例如村屋或某些低密度住宅，則不受此計劃規管。這個豁免主要是考慮到這類樓宇對公眾構成的潛在風險相對較低。
揀選機制：屋宇署的風險評估
即使樓宇樓齡已達標，也不代表會立即收到通知。屋宇署每年會採用「風險為本」的原則，在龐大的目標樓宇群中，揀選出需要優先處理的一批。評估過程會考慮多個因素，例如樓宇的維修保養記錄、過往是否有窗戶失修的舉報，以及是否有出現「樓宇集群」的情況，即某個區域的樓宇普遍存在較高的安全風險。經評估後，風險較高的樓宇會被優先揀選，並向其業主發出法定通知。
強制驗窗完整流程：由收信到完工五步曲
當你收到屋宇署關於強制驗鋁窗的信件時，可能會覺得有些不知所措。其實，整個強制驗窗計劃的流程相當清晰，我們可以將它拆解成簡單的五個步驟。只要跟著這個流程走，就能順利完成所有要求，確保家居安全。下面就讓我們一步一步來了解由收信到完工的完整過程。
第一步：收到屋宇署強制驗窗法定通知
如何辨識官方通知書？
一切都由一封來自屋宇署的信件開始。這是一份具法律效力的「法定通知」，並非普通宣傳品。你會在信件上清楚看到屋宇署的標誌、你的物業地址，以及一個非常重要的「檔案編號」。信中會明確指出，你的樓宇已被揀選參與強制驗窗計劃，並列明需要完成檢驗及修葺的法定最後期限。
法定完成期限與租客責任
業主有責任處理這份通知。一般來說，個別單位的業主有6個月時間去完成整個檢驗和修葺程序。若是大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間或大堂，由於協調需時，期限會延長至9個月。如果你是租客，收到信件後有法律責任立即將它轉交給業主處理，並且需要配合業主委派的專業人士進入單位進行檢驗。
第二步：委任「合資格人士」（QP）進行檢驗
收到通知後，下一步就是尋找專業人士幫忙。法例規定，進行強制驗窗的人必須是屋宇署認可的「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）。這並非任何裝修師傅都能勝任，業主必須委任名冊上的專業人士或註冊承建商。
尋找及核實QP身份：查閱屋宇署名冊與「驗窗卡」
你可以在屋宇署的官方網站上，查閱到完整的「合資格人士」及「註冊承建商」名冊。當你聯絡好QP後，他們上門檢查時，你可以要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、照片和註冊資料，是核實其身份最直接的方法。
第三步：訂明檢驗範圍與標準
當QP上門後，他們會根據屋宇署的指引，對你單位內所有窗戶進行系統性的檢查。了解檢驗的範圍和標準，有助你更清楚整個過程。
檢驗範圍：所有窗戶及玻璃百葉窗
檢驗範圍包括單位內所有的窗戶，不論大小和位置，以及玻璃百葉窗。不過，室內的玻璃間隔、地下商舖的大型櫥窗，以及整幅的玻璃幕牆則不在此計劃範圍內，後者屬於強制驗樓計劃的一部分，這也算是強制驗窗豁免的一個項目。
四大安全標準：玻璃、窗框、窗鉸及螺絲／鉚釘
QP的檢驗重點會聚焦在四個關乎結構安全的部分：
1. 玻璃：檢查玻璃面板有沒有破裂或裂紋。
2. 窗框：檢查窗框和窗扇有沒有變形、鬆脫不穩，以及開關是否順暢。
3. 窗鉸：檢查連接窗扇和窗框的窗鉸，看有沒有變形、嚴重生銹或缺少零件。
4. 螺絲／鉚釘：這是檢查的重中之重，會仔細檢查固定窗戶組件的螺絲或鉚釘有沒有鬆脫、缺漏，或出現灰白色的氧化粉末。
第四步：檢驗後的跟進行動
檢驗完成後，會出現兩種不同的結果，你需要採取的行動也隨之不同。
結果一：窗戶安全毋須修葺 (呈交表格 MWI 2a)
這是最理想的情況。如果QP檢查後，確認你所有的窗戶都符合安全標準，毋須進行任何修葺。他會負責填寫並向屋宇署呈交一份名為「MWI 2a」的證明文件，並將副本交給你存檔。完成後，你的單位在未來5年內將不會再收到相同的驗窗通知。
結果二：窗戶欠妥，須委任註冊承建商在QP監督下修葺
如果QP發現有窗戶不符合安全標準，例如窗鉸生銹或鉚釘氧化，他會向你詳細解釋問題所在，並提供一份修葺建議和報價。這時，你需要委任一名「註冊承建商」（可以是同一家公司，也可以是另一家）來進行維修。整個維修過程必須在QP的監督下完成，確保工程符合法例要求。
第五步：完成修葺、呈報文件及政府抽查
由專業人士代辦所有政府文件
當所有需要的修葺工程完成後，負責監督的QP會再次檢查，確認窗戶已符合安全標準。之後，他會處理所有後續的政府文件，向屋宇署呈交完工報告。整個過程中，你無須自行處理繁複的表格，專業人士會為你代辦妥當。
屋宇署的抽樣實地視察機制
程序完成後並非就此結束。屋宇署設有一個抽查機制，會隨機揀選已完成檢驗或修葺的單位進行實地視察，以確保整個計劃的質素和合規性。因此，選擇一個可靠的專業團隊，並確實完成所有必要的維修，是非常重要的。
強制驗窗費用與報價：如何揀選專業人士及避免陷阱？
談到錢，處理強制驗鋁窗的開支，自然是大家最關心的環節。市面上的服務公司五花八門，收費亦有高有低。要確保錢用得其所，首先就要清楚了解整個流程中涉及的專業人士角色，以及收費的構成部分。這樣才能精明消費，避免不必要的開支。
誰是「合資格人士」與「註冊承建商」？
在強制驗窗的過程中，你會遇到兩個關鍵角色：「合資格人士」（Qualified Person, QP）和「註冊承建商」。理解他們的分工，是順利完成驗窗的第一步。
角色劃分：QP負責檢驗監督，承建商負責施工
「合資格人士」（QP）的角色好比醫生，他負責上門為你的窗戶進行詳細「診斷」，判斷窗戶是否安全，以及哪些部分需要維修。如果需要維修，他還會負責監督整個維修過程，確保工程符合標準。而「註冊承建商」則是執行手術的「外科醫生」，他們是唯一獲授權進行實際維修施工的專業團隊。整個流程分工清晰，QP負責檢驗和監督，確保客觀公正，承建商則專注於施工。
專業人士的法定資格
並非任何一位裝修師傅都能擔任這些角色。「合資格人士」及「註冊承建商」都必須在屋宇署的相關名冊上註冊，擁有法定資格。你可以在屋宇署的官方網站上查閱他們的名冊，核實其身份及資格，確保所託非人。
強制驗窗費用參考
強制驗窗的總費用，主要由「檢驗費」和「維修費」兩部分組成。即使你的窗戶最終毋須維修，也需要支付基本的檢驗及文件處理費用。
基本檢驗及文件處理收費
這筆費用可以理解為「入場費」，涵蓋了合資格人士上門檢查、評估窗戶狀況，以及向屋宇署呈交所需文件的行政工作。如果檢驗後窗戶完全符合安全標準，你只需支付這筆費用。市場上，這項收費一般由數百元至千多元不等，視乎單位內的窗戶數量和服務公司的定價策略。
常見維修項目收費：更換窗鉸、窗鎖及鉚釘
如果檢驗後發現窗戶有安全問題，就需要支付額外的維修費。常見的維修項目主要圍繞窗戶的關鍵組件，例如因老化而變形或銹蝕的窗鉸、鬆脫的窗鎖，以及氧化變脆的鉚釘。更換一對窗鉸的費用普遍由數百元起，而更換窗鎖或鉚釘的收費則相對較低。總維修費用會根據需要更換的組件數量和材質而定。
如何避免強制驗窗報價陷阱？
要保障自己的權益，避免在報價過程中「中伏」，有幾個實用的方法你一定要知道。
分辨「強制維修」與「非強制項目」（如防水膠邊）
強制驗窗計劃的核心是「結構安全」。因此，法例強制維修的，是直接影響安全的項目，例如窗鉸、鉚釘等。然而，一些不直接影響結構安全，但會導致滲水或隔音問題的組件，例如窗戶的防水膠邊，就不屬於「強制維修」的範圍。有時承建商會建議你一併更換，這本身是合理的建議，但你必須清楚知道，這並非法例的強制要求，你有權選擇是否進行這些非強制項目。
索取詳細報價單，要求逐項列明收費
切勿輕信口頭報價。一份專業的報價單，應該清楚列明每一項檢驗及維修的收費，例如更換多少對窗鉸、多少顆鉚釘、各自的單價和總價是多少。這樣既能讓你清楚了解費用的構成，也能避免日後出現口同鼻拗的情況。
貨比三家，邀請多於一間公司報價
這是最穩妥的做法。建議你至少邀請兩至三間已核實資格的公司上門檢查並提供報價。比較報價時，不應只看總價，更要仔細對比他們建議的維修項目是否一致、收費是否合理。透過比較，你自然能對市場價格有更準確的掌握，並揀選出最合適的服務供應商。
法律責任與罰則：不遵從通知的嚴重後果
處理強制驗鋁窗事宜，了解背後的法律責任至關重要。收到法定通知後置之不理，後果並非只是罰款了事，而是會引發一系列法律程序。清楚了解這些後果，有助你明白準時遵從通知的重要性。
個人業主可能面臨的罰則
如果你是單位的業主，這份法定通知的責任就直接落在你身上。法例對於未有遵從通知的業主，設有清晰且嚴厲的罰則。
最高罰款與監禁風險
根據《建築物條例》，任何業主如果沒有合理辯解而未有遵從強制驗窗法定通知，即屬違法。一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁3個月。這顯示了當局對窗戶安全的重視程度。
罪行持續期間的每日額外罰款
更重要的是，這項罪行設有持續罰則。意思是，如果罪行持續，法庭可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣2,000元。換言之，只要違規情況一日未解決，罰款金額就會每日累積，財政負擔會不斷加重。
政府的介入權力
除了提出檢控，政府亦有權採取更直接的行動，確保有問題的窗戶得到處理，以保障公眾安全。
政府代為執行檢驗及修葺
屋宇署可以主動委派政府承建商，直接進入你的單位代為進行所需的檢驗及修葺工程。這意味著即使業主不合作，檢驗和維修工作最終仍會強制執行。
向業主追討所有相關費用
完成工程後，政府會向你追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費及行政監督費用。除此之外，更可加收不多於百分之二十的附加費，總開支往往比自行聘請承建商處理更高。
業主立案法團及其他相關人士的責任
法律責任並非只局限於個人業主，大廈的管理者及其他住戶同樣需要承擔相關責任。
業主立案法團的定額罰款
如果涉及的是大廈公用地方的窗戶，而業主立案法團未有遵從通知，法團將會收到定額罰款港幣1,500元的通知書。
任何人阻撓檢驗或修葺的罰則
法例同樣規管任何阻撓行為。不論是業主、租客或任何住戶，如果無合理辯解而阻礙或拒絕獲委任的專業人士進入處所進行強制驗窗檢驗或修葺，同樣會觸犯法例，最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
處理強制驗鋁窗的過程中，你可能會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
防水膠邊老化導致滲水，是否屬於強制驗窗的維修範圍？
這是一個很普遍的疑問。簡單來說，答案是不屬於。強制驗窗計劃的核心目標是確保窗戶的結構安全，防止窗戶下墮。檢驗的重點會放在窗框、窗鉸、螺絲和鉚釘等關乎結構穩固的組件上。
防水膠邊或密封劑的主要功能是防水和隔音。雖然它們老化會導致滲水，帶來很多煩惱，但這並不直接構成結構危險。所以，這類維修不屬於法例強制規定的範圍。不過，合資格人士在檢查時，通常會建議你一併處理，因為更換膠邊也能讓窗戶開關更順暢，長遠來看也是有好處的。
我是租客，收到強制驗窗的信件應該如何處理？
如果你是租客，收到屋宇署的信件，法律上你有責任第一時間將信件轉交給業主。因為強制驗窗的法律責任歸於業主。
同時，你需要配合業主委任的「合資格人士」進入單位內進行檢驗。如果業主需要安排維修，你也需要提供協助，讓承建商順利施工。與業主保持良好溝通，是順利完成整個驗窗過程的關鍵。
大廈的玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃？
不是的。大廈外牆的大幅玻璃幕牆，其結構和普通窗戶完全不同。因此，它並不納入強制驗窗計劃的範圍。
玻璃幕牆的檢驗，是屬於另一項法規，也就是「強制驗樓計劃」的範疇。如果你的大廈樓齡達到30年或以上，並收到強制驗樓的通知，屆時就需要由註冊檢驗人員對包括玻璃幕牆在內的大廈公用部分進行詳細檢驗。
我可以自己找師傅維修，然後再找「合資格人士」簽名嗎？
這個做法是絕對不可行的，並且不符合法例要求。整個計劃的制度設計，是要求由「合資格人士」（QP）去監督整個修葺過程。
QP的角色不只是檢驗，還要確保維修工程所用的物料和工藝都符合安全標準。如果先維修後簽名，QP就無法履行其監督職責，也無法核實維修的質量，所以他們是不會為此簽署任何法律文件的。你必須先由QP檢驗，然後再由他監督註冊承建商進行維修。
如果對「合資格人士」的檢驗結果或報價有懷疑，可以怎樣做？
如果你對檢驗結果或維修報價存有疑慮，保障自己的最佳方法就是尋求第二意見。你可以聯絡另一位或多位「合資格人士」上門檢查和報價，也就是我們常說的「貨比三家」。
透過比較不同專業人士的檢驗報告和報價單，你可以更全面地了解窗戶的實際狀況和合理的維修費用。同時，你也可以在屋宇署的網站查核該名人士的註冊資格是否有效，確保他具備專業身份。
政府有沒有為有需要的業主提供財政資助？
有的。政府明白部分業主在應付樓宇維修開支時可能面對困難，所以透過不同機構提供財政支援。例如市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」，以及香港房屋協會的「長者維修自住物業津貼計劃」等，都可能為合資格的業主提供津貼或貸款。
這些計劃的申請資格和資助範圍各有不同，建議你直接向相關機構查詢，了解自己是否符合申請資格。