強制驗樓驗窗計劃終極懶人包：業主必睇7大程序、費用、法律責任全攻略

收到屋宇署的強制驗樓或驗窗法定通知，業主們往往感到頭痛，面對繁複程序、費用估算及法律責任，難免不知所措。為此，我們特意為您準備這份終極懶人包，一文整合業主必須掌握的七大核心環節：從兩大計劃的核心分別、適用樓宇範圍，到遵從通知的完整程序、委任專業人士的竅門、費用估算與政府資助詳情，以至不遵從的法律後果，所有疑問將為您逐一擊破，助您輕鬆應對，履行作為業主的責任。

強制驗樓 (MBIS) vs 強制驗窗 (MWIS)：核心分別快速看

提起強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，很多業主朋友第一時間都會覺得兩者十分相似，甚至容易混淆。雖然它們都是屋宇署為了提升樓宇安全而推行的法定計劃，但在規管對象、檢驗範圍及執行細節上，其實存在著核心的差異。簡單來說，一個主力看樓宇的「大結構」，另一個則專注於「窗戶」這個小但極其重要的部分。為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們準備了以下的對比表，讓你一眼就能看懂。

核心規定對比表

我的大廈是否受規管？強制驗樓及驗窗適用範圍

想知道自己的大廈是否受強制驗樓計劃及強制驗窗計劃規管，其實判斷標準相當清晰。屋宇署主要根據兩個核心條件來界定適用範圍，就是樓宇的「樓齡」和「高度」。只要了解這兩個標準，你就能快速判斷自己的物業是否榜上有名。

強制驗樓計劃 (MBIS) 範圍與標準

強制驗樓計劃（MBIS）主要針對樓齡較高的樓宇。根據強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引，樓齡達到30年或以上的私人樓宇，就有機會被屋宇署揀選，並收到法定的驗樓通知。不過，計劃有一個重要的豁免條件，就是不高於3層的住用樓宇並不受此計劃規管。檢驗的重點會集中在樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等，目的是確保樓宇的整體結構安全。

強制驗窗計劃 (MWIS) 範圍與標準

至於強制驗窗計劃（MWIS），它的樓齡門檻就比驗樓計劃低。只要私人樓宇的樓齡達到10年或以上，便有可能被納入計劃。這個計劃同樣設有豁免條款，即不高於3層的住用樓宇無須強制驗窗。與驗樓不同，驗窗計劃的範圍涵蓋整座大廈的所有窗戶，包括你單位內的窗戶和走廊、樓梯間等公用地方的窗戶，確保每一扇窗都安全穩固。

資助房屋的特別安排

如果你居住的是資助房屋，例如居屋或租者置其屋計劃下的單位，同樣需要留意。強制驗樓及驗窗計劃的規管範圍，也包括了大部分已出售的資助房屋項目。這涵蓋了「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」、「綠表置居計劃」下的屋苑。另外，一些已分拆出售的公共屋邨內的商場和停車場部分，同樣適用於此計劃。所以，即使是資助房屋的業主，也有履行相關檢驗和維修的責任。

收到屋宇署法定通知？驗樓驗窗完整程序及期限

當信箱中出現屋宇署的信件，上面寫着「法定通知」，這確實會讓人心頭一緊。這通常代表你的大廈已被納入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的規管範圍。這兩個計劃是政府為了保障公眾安全而設的，要求業主定期為舊樓進行檢查及維修。整個過程有清晰的程序與時限，只要按部就班，就能順利完成。讓我們一起來拆解收到通知後的每一步，讓你清楚了解整個流程。

強制驗樓 (MBIS) 程序與期限

強制驗樓計劃（MBIS）主要針對樓齡30年或以上的大廈。如果你收到的是驗樓通知，整個流程和時限會根據檢驗範圍（公用部分或個別單位）有所不同，步驟環環相扣，需要仔細跟進。

1. 委任註冊檢驗人員 (RI)：收到通知後的第一步，是物色並委任一名註冊檢驗人員。你可以从业主立案法团的角度，或者以個別業主的身份處理。
2. 公用部分：必須在通知發出日起計 5個月 內完成委任。

3. 個別單位：期限較短，須於 3個月 內完成委任。

4. 進行訂明檢驗：註冊檢驗人員會親自到場，為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等進行詳細檢查。

5. 公用部分：須在通知發出日起計 9個月 內完成檢驗。

6. 個別單位：須於 6個月 內完成檢驗。

7. 安排訂明修葺：檢驗後，如果註冊檢驗人員認為需要修葺，業主或法團便須委任一名註冊承建商，在註冊檢驗人員的監督下進行工程。

8. 公用部分：修葺工程的期限較長，須在通知發出日起計 24個月 內完成。

9. 個別單位：則須於 12個月 內完成。

10. 提交完工報告：所有訂明修葺完成後，註冊檢驗人員會向屋宇署呈交所需文件，證明已遵從法定通知。

強制驗窗 (MWIS) 程序與期限

強制驗窗計劃（MWIS）則針對樓齡10年或以上樓宇的窗戶。它的程序相對簡化，檢驗與修葺的期限是合併計算的，節奏更快。

1. 委任合資格人士 (QP)：收到驗窗通知後，你需要委任一名合資格人士進行窗戶檢驗。合資格人士可以是建築師、工程師，也可以是註冊承建商等。

2. 完成檢驗及修葺：合資格人士會檢查所有窗戶的構件，例如窗框、玻璃、窗鉸及螺絲等。如果發現問題，便須監督註冊承建商進行修葺。整個過程，由委任、檢驗到完成修葺，都有一個總時限。

3. 公用部分：須在通知發出日起計 9個月 內完成所有程序。

4. 個別單位：須於 6個月 內完成所有程序。

5. 提交證明文件：完成後，合資格人士會向屋宇署呈交指明表格，確認窗戶已回復安全狀況。

業主遵從法定通知行動清單

面對法定通知，保持清晰的思路很重要。以下是一份行動清單，助你一步步處理，確保不會遺漏任何重要環節。

1. 細閱通知內容：首先，仔細閱讀法定通知，確認是關於強制驗樓還是強制驗窗，並清楚了解信中列明的遵從期限。

2. 聯繫其他業主：如果通知涉及樓宇公用部分，應立即聯繫業主立案法團或管理公司，共同商議及推展相關工作。

3. 尋找及委任專業人士：根據通知類型，透過屋宇署的網站名冊，尋找合適的註冊檢驗人員（RI）或合資格人士（QP），並索取報價作比較，然後正式委任。

4. 配合檢驗工作：與委任的專業人士合作，安排他們進入相關地方進行檢驗，例如開放天台、機房或個別單位。

5. 審視報告及安排工程：檢驗完成後，仔細研究報告內容。如果需要修葺，便着手委任註冊承建商，並與鄰居或法團協商工程細節及費用分攤。

6. 跟進完工及文件：確保所有修葺工程妥善完成後，提醒你委任的專業人士，務必在限期前向屋宇署提交所有必需的證明文件，正式了結個案。

如何委任專業人士？尋找 RI、QP 及防圍標指引

收到強制驗樓計劃或強制驗窗計劃的法定通知後，下一步就是委任合適的專業人士。這個決定非常關鍵，直接影響檢驗質素、工程費用以至整體進度。讓我們一起了解不同專業人士的角色，以及如何精明地作出選擇，順利履行強制驗樓及驗窗計劃的要求。

關鍵專業人士角色

首先，在強制驗樓計劃 (MBIS) 中，你需要委任的是「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, 簡稱 RI)。他們是名冊內的建築師、工程師或測量師，專責為樓宇的公用部分、外牆及伸出物等進行訂明檢驗，並監督後續的修葺工程。

至於強制驗窗計劃 (MWIS)，負責的則是「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱 QP)。QP的資格範圍較廣，除了註冊檢驗人員，也包括註冊一般建築承建商及特定級別的小型工程承建商。他們會親自為你單位的窗戶進行訂明檢驗及監督修葺。

不論是驗樓還是驗窗，如果檢驗後需要進行修葺，你就必須另外委任「註冊承建商」來施工。整個過程，RI 或 QP 會擔當監督角色，確保工程符合標準，這是一個將檢驗與施工分開的專業分工制度。

官方途徑尋找及核實身份

要尋找這些專業人士，最可靠的途徑是查閱屋宇署的官方名冊。屋宇署網站備存了最新的註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商名單，讓你輕鬆搜尋及核對資料。

特別是驗窗方面，你也可以使用屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，直接在手機上尋找合資格人士及索取報價，非常方便。

委任前，緊記要核實對方身份。你可以要求註冊檢驗人員出示其註冊證，或要求合資格人士出示「驗窗卡」。記得仔細核對證件上的相片、姓名及註冊編號，確保你委任的是名冊上的專業人士。

委任須知：比較報價與避免圍標

委任過程切勿心急。建議你尋找數間公司（例如三至五間）提供報價，詳細比較它們的服務範圍、條款及費用。這不單是為了格價，更是要選擇一間信譽良好、經驗豐富的公司。

在大型維修工程中，業主有時會遇到「圍標」問題。圍標是指一群承辦商私下協定，操控投標過程，令工程費用遠高於市價，嚴重損害業主利益。

如果你發現收到的報價金額異常相近、有人用威嚇手法催促你作決定，或者有顧問公司極力推薦某家承辦商，便要提高警覺。若懷疑遇到圍標等不法行為，可以向相關機構求助，例如向競爭事務委員會投訴圍標行為，或就貪污及刑事問題聯絡廉政公署及香港警務處。

驗樓驗窗要幾錢？費用估算、政府資助及保險全攻略

當收到關於強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的法定通知時，相信大家最關心的問題之一，就是整個過程的費用。這筆開支涉及檢驗與修葺兩大部分，實際金額會因應樓宇的具體情況而有所不同。以下將會為你逐一拆解費用構成、可申請的政府資助，以及業主立案法團必須注意的保險責任，讓你對財務安排有更清晰的預算。

檢驗與修葺費用估算

強制驗樓及驗窗計劃的費用並無統一標準，主要視乎樓宇的規模、狀況及複雜程度。檢驗費用方面，專業人士（註冊檢驗人員或合資格人士）的收費會考慮樓宇的層數、單位數量及整體結構。一般來說，樓宇越大，需要檢驗的範圍越廣，費用自然會較高。

至於修葺費用，則是最大變數。如果檢驗後發現樓宇狀況良好，僅需輕微修補，費用相對有限。不過，假如發現結構性問題、外牆飾面大範圍剝落或大量窗戶需要更換組件，工程費用便會顯著增加。修葺費用亦受物料選擇、工程複雜性（例如是否需要搭建棚架）及市場價格波動影響。因此，最穩妥的做法是貨比三家，邀請最少三間合資格的承辦商提供詳細報價單，仔細比較後再作決定。

政府資助及財政支援

為了協助業主應付樓宇維修的開支，政府與市區重建局及香港房屋協會等機構合作，推出多項資助計劃。其中，「樓宇復修綜合支援計劃」是較為核心的支援方案，為符合資格的業主提供財政津貼，涵蓋強制驗樓及強制驗窗計劃下的檢驗及公用部分修葺工程。

此外，針對有特別需要的業主，例如長者或經濟能力有限的自住業主，亦設有特定的津貼或貸款計劃。這些計劃的申請資格、資助金額及範圍各有不同，而且會不時更新。建議大家直接瀏覽市建局或房協的官方網站，查閱最新的計劃詳情及申請辦法，以了解自己是否符合申請資格。

業主立案法團第三者保險責任

除了檢驗與維修費用，業主立案法團還有一項不可忽視的法律責任，就是必須為樓宇的公用部分購買第三者風險保險。這份保險的作用，是在因樓宇公用部分發生意外（例如石屎剝落、窗戶墮下）而導致第三者人身傷亡或財物損失時，提供法律責任上的保障。

根據法例規定，這類保險的最低承保額為港幣一千萬元。雖然購買保險本身不能取代妥善維修的責任，但它是履行強制驗樓及驗窗計劃以外，另一項重要的法律及財務保障。確保樓宇結構及窗戶安全，是預防意外發生的根本方法，而第三者保險則是在不幸發生意外時，為法團及全體業主提供一個重要的財務安全網。

唔遵從有何後果？法律責任與罰則

收到屋宇署就強制驗樓計劃及強制驗窗計劃發出的法定通知，絕對不是可以置之不理的普通信件。這兩項計劃均是根據《建築物條例》設立的法定要求，業主有法律責任遵從。如果未能在指定期限內完成檢驗及修葺，將會面臨清晰的法律後果，當中涉及罰款甚至監禁。

不遵從強制驗樓 (MBIS) 的罰則

如果業主在沒有合理解釋的情況下，未有遵從強制驗樓的法定通知，屋宇署可以提出檢控。根據法例，一經定罪，最高可被罰款港幣50,000元及監禁一年。此外，法庭還可進一步判處每日罰款港幣5,000元，直至業主遵從通知為止。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積。

不遵從強制驗窗 (MWIS) 的罰則

強制驗窗計劃的罰則處理方式稍有不同，設有定額罰款制度。屋宇署可先向未遵從通知的業主發出港幣1,500元的定額罰款通知書。如果業主依然沒有履行責任，屋宇署便會展開檢控。一經定罪，最高可被罰款港幣25,000元及監禁三個月，同樣地，法庭可另加判處每日罰款港幣2,000元。

屋宇署的介入權力

除了提出檢控，屋宇署還有權力採取更直接的行動，確保樓宇安全。如果業主持續不遵從法定通知，屋宇署可以委任顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。完成工程後，屋宇署會向業主或法團追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺工程費以及監督費用。更重要的是，署方還會加收一筆不多於有關費用20%的附加費。這個安排意味著，拖延或無視通知最終可能導致更高的財務支出，業主無法迴避其責任。

強制驗樓驗窗常見問題 (FAQ)

在處理強制驗樓計劃及強制驗窗計劃時，業主總會遇到各種疑問。以下我們整理了一些在檢驗、責任分擔及資源查詢方面的常見問題，為你提供清晰解答，助你更順利地履行責任。

關於檢驗與修葺

僭建物上的窗戶需要驗窗嗎？

這是一個很常見的疑問。根據強制驗窗計劃的規定，答案是需要的。計劃的目的是保障公眾安全，因此涵蓋樓宇內的所有窗戶，不論其是否安裝在僭建物上。合資格人士（QP）在檢驗時，有責任將這些窗戶一併納入檢查範圍。但必須留意，完成窗戶檢驗及修葺，並不代表該僭建物已被合法化。屋宇署仍有權力根據《建築物條例》就僭建物採取執法行動。

防水膠邊老化漏水，屬強制修葺範圍嗎？

強制驗窗計劃的核心在於窗戶的結構安全，即防止窗戶或其組件從樓宇墜下。窗戶的防水膠邊老化或滲漏，雖然會對住戶造成不便，但一般被視為日常保養問題，並不直接屬於強制驗窗計劃下訂明修葺的範圍。除非合資格人士（QP）在檢驗後，判斷膠邊的嚴重損壞已影響到窗戶的整體穩固性或構件安全，否則單純的漏水問題並不在強制修葺之列。

強制驗樓中的「詳細調查(DI)」是什麼？

在強制驗樓計劃的過程中，註冊檢驗人員（RI）如果單憑肉眼觀察，無法確定樓宇某些構件（例如混凝土結構）的實際狀況或損壞程度，便會建議進行「詳細調查」（Detailed Investigation，簡稱DI）。DI通常涉及更深入的測試，例如打開建築飾面作進一步視察、抽取物料樣本進行化驗，或使用專業儀器進行非破壞性測試等。目的是準確診斷問題的根源與嚴重性，從而制定最合適的修葺方案。

關於責任與支援

如有個別業主不合作或拒絕分擔費用怎麼辦？

這確實是許多業主立案法團（法團）面對的挑戰。根據《建築物管理條例》，進行強制驗樓及驗窗計劃下有關公用部分的檢驗及修葺，是法團的責任。法團有權向所有業主收取相關費用。如果個別業主拒絕合作或分擔費用，法團可以透過法律途徑追討，例如入稟小額錢債審裁處或土地審裁處。此外，阻礙法團執行職務也可能構成刑事罪行。法團應先嘗試溝通，並在必要時尋求法律意見。

未收到法定通知前，可否主動驗樓驗窗？

絕對可以，而且屋宇署亦鼓勵業主主動為物業進行定期檢驗及保養。在未收到法定通知前主動安排檢驗，不但有助及早發現並處理潛在問題，避免日後演變成更大規模的維修工程，更可以讓業主有更充裕的時間去籌備和管理費用。此外，如果業主參與了「自願樓宇評審計劃」並取得認證，在某些情況下，可被視為已遵從該檢驗周期的強制驗樓及驗窗計劃（公用部分）的要求。

官方查詢與實用資源

要獲取關於強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的最新及最權威資訊，最佳途徑是參考屋宇署的官方網站。網站上載有詳盡的指引、作業備考、常見問題、指明表格範本，以及註冊檢驗人員（RI）和合資格人士（QP）的名冊。業主亦可致電屋宇署的查詢熱線，或利用其流動應用程式「窗安無事」等工具，以獲取協助。