收到屋宇署發出的強制驗樓或驗窗法定通知，業主往往感到不知所措。面對繁複的法律條文、厚重的《作業守則》技術細節，以及潛在的高昂維修費與圍標陷阱，整個過程充滿挑戰。本終極指南旨在為全港業主提供一站式解決方案，從法律基礎、業主實務步驟，到深入剖析驗樓（MBIS）與驗窗（MWIS）的技術標準、監督要求及法律責任，並提供防範圍標的實用策略，助您清晰、穩妥地履行責任，保障樓宇安全與個人權益。
強制驗樓及驗窗計劃是什麼？剖析法律基礎與核心目的
大家好，相信不少業主都聽過，甚至收過關於強制驗樓或驗窗的通知。要妥善處理這件事，第一步就是先理解整個計劃的來龍去脈。所有檢驗和修葺的程序與技術標準，都依據一份核心文件，那就是《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》，它為整個計劃提供了清晰的框架。讓我們一起拆解這個計劃的法律基礎和核心目的，了解它為何與每位業主都息息相關。
計劃的法律框架
要了解一個計劃，就要從它的法律根源說起。整個強制驗樓及驗窗計劃，並非憑空出現，而是建立在一個清晰穩固的法律框架之上，主要由《建築物條例》和相關的附屬規例所構成。
《建築物條例》第30B及30C條的核心規定
這兩條法例，可以理解為整個計劃的「權力來源」。《建築物條例》第30B條賦予了建築事務監督權力，可以向樓齡達到30年或以上的樓宇業主發出「強制驗樓法定通知」。而第30C條則是針對窗戶，授權建築事務監督向樓齡達到10年或以上的樓宇業主發出「強制驗窗法定通知」。簡單來說，這兩條規定，正是政府要求業主履行檢驗責任的法律依據。
《建築物(檢驗及修葺)規例》的角色與作用
如果說《建築物條例》是賦予權力，那麼《建築物(檢驗及修葺)規例》就是具體的「執行手冊」。這份規例詳細訂明了整個計劃的運作細節，例如委任專業人士的程序、訂明檢驗的範圍、修葺工程的標準，以及需要呈交的各種指明表格等。它將法律條文轉化為一套可執行的標準流程，確保所有檢驗和修葺工作都有規可循。
為何必須遵守《強制驗樓及驗窗計劃作業備考》？
除了法例和規例，還有一份非常重要的文件，就是由屋宇署發出的《強制驗樓及驗窗計劃作業備考》。這份文件可以看作是給專業人士的「技術指南」，它提供了更詳盡的技術標準、良好作業方式的建議，以及對《作業守則》的補充說明。雖然它看似是給專業人士看的，但業主也應該知道，所有獲委任的檢驗人員和承建商，都必須嚴格遵守這些備考的指引，以確保工程質素符合法定標準。它與《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引》相輔相成，共同構成了整個計劃的執行藍圖。
計劃的核心目標：保障公眾安全與樓宇資產
了解法律框架後，我們來看看計劃背後的核心理念。推行這個計劃，並非單純為了增加業主的負擔，而是有兩個非常清晰且重要的目標：保障公眾安全，同時維護業主自身的樓宇資產價值。
預防性樓宇維修的重要性
香港很多樓宇的樓齡都比較高，日久失修可能導致石屎剝落、窗戶墮下等嚴重意外。強制驗樓及驗窗計劃的核心，就是推動「預防性維修」。它改變了以往「等到出事才修理」的被動模式，要求業主定期為樓宇進行「身體檢查」，及早發現並處理潛在風險。這不僅能保障途人及住戶的安全，長遠來看，妥善的保養更能減緩樓宇老化，維持甚至提升物業的價值。
計劃涵蓋的樓宇類型及樓齡要求
計劃的目標非常明確，主要針對較高風險的私人樓宇（不包括新界豁免管制屋宇）。
– 強制驗樓計劃 (MBIS)：主要涵蓋樓齡達30年或以上的私人樓宇。
– 強制驗窗計劃 (MWIS)：主要涵蓋樓齡達10年或以上的私人樓宇。
屋宇署會每年揀選目標樓宇，並向其業主發出法定通知，正式啟動檢驗程序。
豁免條件：哪些樓宇無須參與？
當然，計劃也有特定的豁免條件。最主要的一項是，樓高不超過3層的住用樓宇，可以獲豁免參與強制驗樓及強制驗窗計劃。如果你的物業屬於這種類型，就無須等待法定通知。除此之外，所有被選中的目標樓宇業主，都有法律責任去遵從相關通知。
業主實務指南：接獲強制驗樓或驗窗法定通知後的應對步驟
收到屋宇署的法定通知，許多業主第一時間都會感到不知所措。其實，整個流程是有清晰步驟可循的。只要理解了《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》的核心要求，你就可以有條不紊地處理。這份實務指南，會像朋友一樣，一步步陪你走過整個流程，讓你清楚了解自己的責任、權利和每個階段的關鍵任務。這也是一份參照《強制驗樓及驗窗計劃的一般指引》編寫的行動藍圖。
第一步：理解法律責任與業主權利
收到通知後，首先要做的是冷靜下來，仔細閱讀文件。這份法定通知是整個程序的起點，清楚理解當中的法律要求和自身權益，是順利完成驗樓驗窗的第一步。
如何解讀法定通知上的期限？
法定通知上會清楚列明各個階段的期限，這是具法律效力的，必須嚴格遵守。期限的計算方式，會因應樓宇公用部分和個別單位而有所不同。
- 強制驗樓計劃：
- 樓宇公用部分：一般而言，業主立案法團（法團）或共同業主需要在指定限期內（例如5個月）委任註冊檢驗人員(RI)，並在另一限期內（例如9個月）完成訂明檢驗，若需修葺，則須在更長的限期內（例如24個月）完成工程。
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個別單位：如通知涉及私人單位，業主通常有較短時間（例如3個月）委任RI，並在限期內（例如6個月）完成檢驗。
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強制驗窗計劃：
- 個別單位：業主需要在限期內（例如6個月）委任合資格人士(QP)完成檢驗及所需修葺。
- 樓宇公用部分：法團或共同業主則有較長時間（例如9個月）去完成整個程序。
每個個案的具體期限會列於通知書上，務必仔細核對。
責任誰屬？公用部分、外牆及窗戶的責任方劃分
釐清責任是避免日後爭拗的關鍵。根據《建築物管理條例》及樓宇公契，責任劃分大致如下：
- 樓宇公用部分：例如大堂、樓梯、走廊、天台等，由法團或全體業主共同負責。
- 外牆：大部分情況下，外牆屬於公用部分，由法團或全體業主負責。但個別樓宇的公契可能另有規定，將外牆業權劃歸相連單位的業主，這點需要查閱公契確認。
- 窗戶：位於個別單位內的窗戶，由該單位業主負責。位於公用地方（如樓梯間、會所）的窗戶，則由法團或全體業主負責。
- 伸出物及招牌：露台、窗台等屬於個別單位的伸出物，由該單位業主負責。招牌則由其擁有人負責。
業主權利：索取報價、核實專業人士身分及索取文件副本
作為業主，在履行責任的同時，亦應清楚自己的權利，以保障自身利益。
- 索取多份報價：你有權向不同的註冊檢驗人員、合資格人士或承建商索取報價作比較，避免單一選擇。
- 核實專業人士身分：在委任前，你可要求對方出示由屋宇署發出的註冊證明卡，核實其專業資格和身分。
- 索取文件副本：在完成檢驗或修葺後，你有權向你委任的專業人士索取已呈交屋宇署的報告及證明書副本，以作存檔。
第二步：委任合資格的註冊檢驗人員(RI)或合資格人士(QP)
選對專業的合作夥伴，是整個計劃成功的一半。法律規定，強制驗樓及驗窗必須由指定資格的專業人士進行。
註冊檢驗人員(RI)與合資格人士(QP)的職責分野
雖然兩者都是負責檢驗的專業人士，但他們的資格和負責的計劃有所不同。
- 註冊檢驗人員 (RI)：專門負責「強制驗樓計劃」。他們的資格要求較高，通常是認可人士（如建築師、測量師）或註冊結構工程師。他們負責檢驗樓宇的公用部分、外牆及結構等。
- 合資格人士 (QP)：專門負責「強制驗窗計劃」。其資格範圍較廣，除了RI外，亦包括註冊一般建築承建商，以及特定類別並與窗戶工程相關的註冊小型工程承建商。
簡單來說，驗樓找RI，驗窗找QP。
如何透過官方名冊及應用程式尋找服務提供者
要尋找合資格的服務提供者，最可靠的途徑是透過官方渠道。
- 屋宇署官方名冊：屋宇署網站備存最新的註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商名冊，業主可隨時查閱。
- 「窗安無事」流動應用程式：屋宇署推出的官方手機應用程式，專為強制驗窗計劃而設。業主可透過程式搜尋合資格人士、邀請報價、接受委任及跟進檢驗進度，非常方便。
委任程序：在指定期限內呈交指明表格 (MBI1/WI1)
委任程序並非口頭協議即可，必須以書面形式向屋宇署呈報。
- 強制驗樓計劃：業主委任RI後，RI須在7日內向屋宇署呈交指明表格「MBI 1」。
- 強制驗窗計劃：業主委任QP後，QP亦須在7日內呈交指明表格「WI 1」。
準時呈交這些表格，代表法定程序正式展開，切勿遺漏。
第三步：管理檢驗、修葺及財務流程
委任專業人士後，業主或法團的角色便轉為項目管理者，需要監督整個流程的進度、質量和財務安排。
如何審核報價單以識別潛在圍標及不合理收費
為防範圍標及不合理收費，審核報價單時要特別留心。
- 貨比三家：最少尋找三至五家公司索取報價。
- 項目清晰：要求報價單詳細列明各項工程的範圍、物料規格和單價，避免只有一個「總數」的模糊報價。
- 警惕異常：如果收到的多份報價金額非常相近，或者有公司拒絕提供明細，便要提高警覺，這可能是圍標的跡象。你可參考競爭事務委員會或廉政公署提供的防圍標資訊。
監督工程進度與溝通要點
雖然RI或QP有法定監督責任，但業主亦應與他們保持良好溝通，了解進度。
- 定期溝通：與RI/QP及承建商建立溝通機制，定期了解檢驗發現、修葺方案及工程進度。
- 關鍵節點：特別留意修葺工程的關鍵節點，例如搭棚、拆除舊批盪、進行防水層等，確保工程按計劃進行。
- 記錄在案：所有重要的溝通和決定，最好以書面形式（如電郵）記錄，以作憑據。
財務安排與可申請的政府資助
樓宇維修涉及一定開支，妥善的財務規劃非常重要。
- 集資安排：如果是法團負責的公用部分工程，需要召開業主大會，通過維修方案及集資安排。
- 政府資助：為協助有需要的業主，政府及相關機構提供多項資助計劃。例如市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」，為合資格的業主提供財政資助和一站式的技術支援。業主可主動查詢，了解自己是否符合申請資格，以減輕財政負擔。
強制驗樓計劃(MBIS)技術詳解：遵循《作業備考》的專業標準
要深入理解強制驗樓計劃，關鍵在於掌握《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》的技術細節。這份守則就像一本專業說明書，為註冊檢驗人員（RI）的工作定下了清晰的標準。它並非單純的表面功夫，而是從檢驗範圍、評估程序到修葺技術都有一套嚴謹的規定，確保樓宇安全得到實質保障。接下來，我們會一步步拆解當中的技術核心，讓你更清楚了解整個檢驗及修葺的專業流程。
MBIS訂明檢驗範圍全面剖析
一份全面的樓宇體檢報告，當然要涵蓋所有關鍵部分。《強制驗樓及驗窗計劃作業備考》就詳細列明了檢驗必須覆蓋的五大範疇，確保沒有任何潛在風險被遺漏。
外部構件及其他實體構件
這部分主要針對樓宇的「外衣」。檢驗人員會仔細檢查外牆飾面，例如紙皮石和批盪有沒有剝落、鬆脫的跡象。同時，所有伸出物，像是簷篷、露台、窗台，以及冷氣機架、晾衣架等外牆附屬物，都會被納入檢驗範圍。公用地方的圍欄、欄杆、金屬閘甚至假天花等，同樣需要檢查，確保它們結構穩固，沒有即時危險。
結構構件的檢驗要求
這是樓宇的「骨骼」部分，關乎整體結構安全。檢驗人員會檢查所有外露的承重構件，包括柱、樑、承重牆和樓板。他們會特別留意有沒有出現裂縫、混凝土剝落（石屎剝落）、鋼筋外露生銹或變形等情況。一些特殊的結構，例如用作轉換樓層結構用途的轉換層橫樑（Transfer Plate/Beam），也是檢驗的重點。
防火安全構件及逃生途徑
保障生命安全的防火設施是檢驗的重中之重。檢驗人員會核實樓宇的逃生途徑是否暢通無阻，例如走火樓梯和通道有沒有被雜物阻塞。同時，防火門、耐火牆壁等耐火結構的完整性亦會被檢查，確保沒有被違例改動或破損。這一步是為了確保在火警等緊急情況下，所有住戶都能夠安全疏散。
公用排水系統的檢驗
樓宇的排水系統就像人體的循環系統，暢通至關重要。檢驗範圍包括所有外牆、公用地方及公用管槽內的排水渠管。檢驗人員會檢查喉管有沒有生銹、滲漏、淤塞，或者出現污水渠錯駁到雨水渠等問題。一個健康的排水系統，不但能避免滲水問題，更是維持樓宇衛生的基本要求。
違例建築工程的識別與處理
在檢驗過程中，註冊檢驗人員有責任識別並記錄所有在樓宇公用部分及外部的違例建築工程（僭建物）。他們會評估這些僭建物是否構成即時危險。如果發現有正在動工或存在迫切危險的僭建物，檢驗人員必須立即向屋宇署報告，以便當局跟進處理，消除潛在的安全隱患。
RI檢驗評估程序與專業標準
註冊檢驗人員（RI）的檢驗工作並非單靠肉眼觀察，而是有一套標準化的評估程序，以確保檢驗的準確性和全面性。
檢驗前準備：審閱圖則與相關文件
在進行實地檢驗前，RI會先做好「功課」。他會仔細審閱大廈的批准圖則、歷年的改動及加建工程記錄、小型工程記錄等文件。這一步非常重要，能幫助RI了解樓宇的原有設計、結構特點以及後期的改動情況，從而制定出更具針對性的檢驗計劃，有助於遵循《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引》。
高風險構件的重點檢驗要求
根據風險為本的原則，《作業守則》對某些高風險構件有更嚴格的檢驗要求。例如，伸出街道的懸臂式構築物（如露台、簷篷）因為一旦倒塌會對公眾構成極大威脅，所以是重點檢驗對象。RI會運用專業判斷，對這些構件進行更深入和仔細的檢查。
懸臂式平板簷篷的100%檢驗及鑿開檢查
對於懸臂式平板簷篷這類風險極高的構件，《作業守則》有最嚴格的規定。RI必須對其進行100%的全面檢驗。除了目視和錘敲測試，更需要在關鍵位置鑿開混凝土保護層，直接檢查內部鋼筋的生銹及損耗程度。這種深入的檢查方法，能最有效地評估簷篷的結構安全狀況。
被遮蓋外牆及轉移結構的代表性評估
如果樓宇外牆被大型廣告招牌遮蓋，或內部有轉移結構（如轉換層橫樑），RI不一定需要進行100%的全面檢查。在這些情況下，《作業守則》允許RI根據專業判斷，選取具代表性的部分（例如最少30%的面積）進行詳細檢驗，以評估這些被遮蓋構件的整體狀況。
檢驗方法：目視檢查、錘敲測試與紅外線熱像探測
RI會綜合運用多種檢驗方法。最基本的是目視檢查，觀察有沒有明顯的裂縫或損壞。然後是錘敲測試，用小錘子輕敲牆身飾面，憑聲音判斷批盪或瓦片背後是否有空鼓。近年，紅外線熱像探測技術也越來越常用，透過探測牆身的溫度差異，可以有效找出潛在的滲水或空鼓位置，大大提升檢驗的準確度。
「詳細調查」的啟動條件與技術要求
當初步檢驗發現的問題比較複雜，或可能涉及結構安全時，就需要啟動「詳細調查」（Detailed Investigation），進行更深入的科學分析。
何時需要啟動詳細調查？
如果RI在初步檢驗時，發現的損壞並非由正常老化損耗引起，或者懷疑損壞已影響到結構穩定性，又或者無法單憑初步檢驗確定損壞的範圍和成因時，他便會建議業主進行詳細調查。例如，發現不尋常的結構裂縫、構件出現過度變形等，都可能是啟動詳細調查的信號。
結構表現系數(FSP)評估方法
在詳細調查中，評估結構構件的安全水平時，可能會採用結構表現系數（Factor of Structural Performance, FSP）的評估方法。這是一種科學的工程計算方法，透過對構件的物料強度（例如抽取石屎芯進行壓力測試）和實際承受的荷載進行分析，計算出一個安全系數。這個系數能客觀地反映構件當前的結構表現是否達標。
排水系統的閉路電視勘察及其他測試
若懷疑公用排水系統有淤塞、滲漏或錯駁等問題，特別是那些隱藏在牆身或地底的管道，詳細調查就會派上用場。常用的方法包括使用閉路電視勘察（CCTV Survey），將微型攝錄鏡頭放入管道內，直接觀察內部情況。此外，也會進行通水、通煙或色水測試，以準確找出滲漏源頭或管道錯駁的位置。
訂明修葺工程的技術核心
檢驗後，如果發現需要修葺，工程的質量同樣受到《作業守則》的嚴格監管，確保修葺效果持久，能保障樓宇安全至下一個檢驗周期。
外部構件修葺：批盪與瓦片的重鋪標準及拉力測試
對於外牆鬆脫的批盪或瓦片，最穩妥的做法是將其完全鑿除，然後重新鋪設。重鋪後，為確保施工質量，需要進行拉力測試（Pull-off Test）。測試會在已修葺的飾面上隨機選點，用儀器將飾面拉起，量度其黏合強度是否達到《作業守則》訂明的最低標準，確保新飾面穩固可靠。
結構構件修葺：鋼筋混凝土修補方法及鋼筋處理
修補石屎剝落時，承建商需要先鑿開鬆脫的部分，直至露出穩固的底層。接著，會將生銹的鋼筋徹底除銹，並塗上防銹保護層。如果鋼筋銹蝕嚴重，導致截面積損失過多，就需要加焊新的鋼筋以補強。最後，再用合規格的修補砂漿或混凝土填補，回復構件原有的強度和外觀。
排水系統修葺與完工驗證測試
修葺排水系統時，一般會更換已損壞或嚴重銹蝕的喉管。工程完成後，必須進行驗證測試，確保接口沒有滲漏和管道暢通。常用的測試包括水壓測試（將管道注滿水並維持一定壓力）和球測試（用一個尺寸合適的球體滾過管道），確保整個系統運作正常，符合衛生和安全標準。
監督與報告：確保符合《作業備考》的規定
從檢驗到修葺完成，整個過程都需要有清晰的記錄和嚴謹的監督，最後以法定報告作結，整個流程才算圓滿完成。
RI的監督責任：監督團隊架構與最低巡查次數
註冊檢驗人員（RI）不僅負責檢驗，更肩負監督修葺工程的重任。他可以委任具備適當資格的代表組成監督團隊，但關鍵的施工節點，例如檢查鋼筋、進行拉力測試等，RI必須親自到場監督。《作業備考》對不同工程的最低巡查次數也有明確規定，以確保監督工作到位，保障工程質量。
呈交檢驗報告(MBI3)及完工報告(MBI4)的內容要求
完成訂明檢驗後，RI須向屋宇署呈交一份檢驗報告（表格MBI3）。報告需詳細列明樓宇資料、檢驗結果、評估以及修葺建議。所有修葺工程完成並通過驗證後，RI便會再呈交一份完工報告（表格MBI4），證明樓宇已完成所需的修葺工程，並已回復至安全狀況，正式完成整個強制驗樓的法定程序。
強制驗窗計劃(MWIS)技術詳解：剖析《作業備考》相關要求
談到強制驗窗計劃(MWIS)，《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》就是我們必須參照的技術聖經。相較於驗樓，驗窗的細節同樣繁多，而且直接關係到每個住戶的家居安全。讓我們一起深入了解MWIS的技術細節，剖析相關的《強制驗樓及驗窗計劃作業備考》要求，確保每個環節都做得妥當。
MWIS的檢驗範圍與合資格人士(QP)資格
檢驗範圍：所有窗戶、玻璃百葉窗及公用部分玻璃牆
首先要弄清楚，究竟什麼需要檢驗。根據《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引》，MWIS的檢驗範圍涵蓋樓宇內的所有窗戶，包括安裝在僭建物上的窗戶、玻璃百葉窗，以及公用部分的玻璃牆。這意味著無論是您自己單位內的窗，還是樓梯大堂的窗，都屬於檢驗範圍。不過要注意，室內的玻璃間隔、地下商舖的櫥窗，以及屬於強制驗樓計劃(MBIS)範疇的玻璃幕牆，則不包括在內。
合資格人士(QP)的資格及個人責任
負責驗窗的專業人士稱為「合資格人士」(Qualified Person, QP)。他們並非任何人都能擔任，而是需要具備特定專業資格，例如是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員(RI)，或者是名列於相關名冊的註冊一般建築承建商及註冊小型工程承建商（其註冊級別、類型及項目須與窗戶工程相關）。QP的核心責任是「親自檢驗」。即使QP是一間公司，也必須由其獲授權簽署人親自執行檢驗工作，確保專業判斷的準確性與可靠性。
窗戶檢驗步驟與指引
如何識別窗戶構件的欠妥之處
QP在檢驗時，會從室內仔細檢查窗戶的每一個構件。他們會留意窗扇是否難以開關、窗框或窗扇的型材是否變形或不穩，以及各個金屬部件有否出現明顯的損耗跡象。這些都是評估窗戶整體安全狀況的基本指標。
鋁窗與鋼/鐵窗的常見問題
不同材質的窗戶，有各自的常見問題。對於香港普遍使用的鋁窗，QP會特別檢查窗鉸、鉸槽、鉚釘及螺絲等位置，有否出現灰白色的粉狀物質，這是鋁合金氧化的跡象。至於舊式樓宇可能還有的鋼窗或鐵窗，檢查重點自然是構件有否生銹，因為銹蝕會嚴重削弱構件的強度。
窗鉸、鉚釘及螺絲的檢查重點
窗鉸、鉚釘和螺絲是確保窗扇穩固的關鍵。QP會逐一檢查這些細小部件，看看它們有沒有變鬆、缺漏、彎曲或嚴重銹蝕。任何一顆鉚釘或螺絲出現問題，都可能成為窗戶墜落的隱患，因此這個環節的檢查會特別仔細。
玻璃嵌板及防水膠邊的狀況評估
玻璃本身也是檢查重點，QP會檢查玻璃嵌板有否出現破爛或裂紋。至於玻璃四邊的防水膠邊（俗稱「玻璃膠」），雖然其缺漏或老化不屬於強制驗窗計劃下必須修葺的「訂明欠妥之處」，但QP通常會建議業主一併處理。因為狀況良好的防水膠邊能有效防止滲水，對樓宇的長遠保養十分重要。
窗戶修葺的強制規定與最佳作業實務
強制性技術要求：不銹鋼鉚釘及螺絲的規格
如果檢驗後發現需要更換鉚釘或螺絲，作業守則有非常嚴格的規定。所有新更換的鉚釘或螺絲都必須使用不銹鋼材質，以增強防銹能力。規格方面，不銹鋼鉚釘的直徑須不少於4.8毫米，而不銹鋼螺絲的直徑則須不少於5毫米。
最佳作業實務：採用厚度不少於2.5毫米的四桿式窗鉸
除了滿足最低要求，我們更可以追求更佳的安全標準。業界的最佳作業實務(Best Practice)是，如果需要更換窗鉸，建議選用不銹鋼製造的四桿式窗鉸，並且其不銹鋼桿的厚度不少於2.5毫米。這種規格的窗鉸承托力更佳，也更耐用。
確保窗戶安全至下一個檢驗周期的重要性
進行修葺的目的，不僅是為了解決眼前的問題，更是為了確保窗戶在下一個檢驗周期（通常為5年）來臨前，都能維持在安全狀態。因此，一次到位的檢驗和合規的修葺，是對家人和公眾安全最長遠的保障。
MWIS的程序與指明表格呈交
不同情況下的表格呈交流程 (WI1, WI2, WI3)
整個強制驗窗計劃的流程，都由一系列指明表格串連起來，確保每個步驟都有清晰記錄。業主委任QP後，QP須呈交表格WI1。如果檢驗後無需修葺，QP會呈交表格WI3。如果需要修葺，則在修葺完成後呈交表格WI2。整個流程清晰透明，確保各方責任分明。
7日及14日呈交時限的規定
時間管理在整個流程中也十分重要。一般而言，QP在獲委任後的7日內，就需要向屋宇署呈交委任通知。而在完成檢驗（無需修葺）或完成修葺工程後的14日內，QP則必須呈交相關的證明書。緊記這些時限，有助確保整個驗窗程序順利完成。
法律責任與後果：業主與專業人士須知
了解《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》的規定相當重要，因為這不只關乎樓宇安全，更直接牽涉到業主與專業人士的法律責任及潛在後果。計劃的每個環節都有清晰的法律框架支持，確保各方履行其應盡的義務。
專業人士 (RI/QP/RC) 的法律責任
在這兩項計劃中，註冊檢驗人員（RI）、合資格人士（QP）及註冊承建商（RC）都肩負著重要的法律責任。他們的專業判斷與監督工作，直接影響樓宇使用者的安全。
親自檢驗與妥善監督的法律義務
根據《建築物條例》，RI與QP的首要法律義務是必須親自進行訂明檢驗，不能將此核心責任完全轉授予他人。同時，他們也要妥善監督所有訂明修葺工程，確保工程質量與所用物料均符合《強制驗樓及驗窗計劃作業備考》的技術標準，使樓宇回復安全。
提供失實證明書的嚴重後果
專業人士提供任何失實或具誤導性的證明書，後果都十分嚴重。如果因為疏忽或明知而作出失實陳述，或在核證文件時作出罔顧實情的陳述，即屬刑事罪行。一經定罪，可被處以高額罰款及監禁。這項嚴格規定是為了保障公眾利益，確保整個計劃的專業誠信。
業主不遵從法定通知的罰則
除了專業人士，業主如果不遵從屋宇署發出的法定通知，同樣會面臨法律制裁。法定通知是具有法律約束力的文件，業主有責任在指定期限內完成所需程序。
強制驗樓通知的罰則：最高罰款$50,000及監禁1年
業主如果沒有合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知，即屬違法。一經定罪，最高可處罰款港幣50,000元及監禁1年。如果罪行持續，法庭更可就罪行持續的每一天，另加罰款港幣5,000元。
強制驗窗通知的罰則：定額罰款$1,500及更高罰則
至於強制驗窗計劃，罰則採用分級制。屋宇署會先向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書，金額為港幣1,500元。如果業主繳交罰款後仍未遵從通知，屋宇署便會展開檢控。一經定罪，最高可處罰款港幣25,000元及監禁3個月，並可就罪行持續的每一天另加罰款港幣2,000元。
政府代辦工程及徵收附加費的權力
除了檢控，政府還有最後的執法權力。如果業主持續不遵從法定通知，屋宇署可以委任顧問公司及承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，政府會向業主追討所有相關費用，並且可以加徵不多於工程費用20%的附加費。
實用資源與常見問題 (FAQ)
如何有效防範圍標與處理工程爭議？
打擊圍標的多機構協作機制
樓宇維修工程費用不菲，大家最關心的莫過於圍標問題。其實，香港已經建立了一套跨部門的協作機制，就像一個多方位的安全網，保障業主的權益。這個機制由多個機構組成，各司其職。
首先，廉政公署專責處理貪污賄賂行為。如果在招標或工程管理過程中，涉及任何形式的利益輸送，廉政公署便會介入調查。其次，如果業主或法團成員受到威嚇或人身安全受威脅，警務處會以刑事恐嚇的角度處理。
另外，競爭事務委員會則根據《競爭條例》打擊合謀定價、圍標等反競爭行為。最後，屋宇署及市區重建局等機構，會提供技術支援和招標指引，協助業主建立公平透明的招標程序。透過這個協作網絡，可以有效遏止不法行為。
處理與承建商或專業人士爭議的建議途徑
即使做足準備，工程期間仍有機會出現爭拗。如果與承建商或註冊檢驗人員意見不合，可以循以下途徑處理。第一步是直接溝通，嘗試坦誠地協商，尋求雙方都接受的解決方案。
假如溝通無效，可以考慮尋求專業調解。香港測量師學會、香港建築師學會等專業團體，都設有調解或仲裁服務，由中立的第三方專家協助解決爭議，通常比法律訴訟更省時和符合成本效益。
若爭議涉及金錢索償，並且金額不高於港幣七萬五千元，可以入稟小額錢債審裁處處理。如果金額較大或案情複雜，最終才考慮聘請律師，循民事訴訟解決。
關於強制驗樓及驗窗計劃的常見問題
若個別業主不合作，法團應如何處理？
這是法團經常遇到的難題。根據《建築物管理條例》，業主立案法團有法定權力執行公用部分的檢驗及修葺工程。法團在發出合理通知後，有權進入個別單位進行與公用部分相關的工程。
如果個別業主拒絕合作，或阻撓工程人員進入單位，法團可以向土地審裁處申請禁制令，強制要求該業主配合。值得留意的是，無理阻礙法團執行職務屬違法行為，可能會面臨罰款甚至監禁。因此，法團應先以書面形式清晰解釋法律責任，再在有需要時採取法律行動。
「詳細調查」的費用由誰承擔？
根據強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則的指引，當註冊檢驗人員在初步檢驗時發現嚴重或成因不明的樓宇欠妥之處，便可能需要啟動「詳細調查」。
這筆費用的承擔原則，與一般維修工程相同，即是按大廈公契的規定或業權份數分攤。如果「詳細調查」是針對樓宇的公用部分，例如主力牆或公用排水渠，費用便由全體業主共同承擔，通常會從管理費基金中支付或另行集資。假如調查只涉及個別單位的私人部分，費用則由該單位的業主獨力負責。
完成「自願樓宇評審計劃」是否等同遵守強制驗樓規定？
是的，這是一個很好的主動管理方案。由香港房屋協會主辦的「自願樓宇評審計劃」，其評審標準已獲屋宇署認可。
如果樓宇成功參與並取得此計劃的有效認證，便可視為已符合該檢驗周期內的強制驗樓計劃規定，同時也符合強制驗窗計劃中關於公用部分的檢驗要求。這意味著，獲認證的樓宇在有效期內，即使收到強制驗樓法定通知，亦無須再另行委聘註冊檢驗人員進行檢驗。