收到屋宇署的強制驗窗法定通知書，對繁複的程序與潛在開支感到不知所措？想知道自己樓宇的樓齡是否需要驗窗，以及整個合規週期的具體流程？
本文為你整合2025年最新最齊全的強制驗窗懶人包，由驗窗年期、豁免條件，到委任合資格人士、詳細程序五步曲、市場收費參考、政府資助，以至忽略通知的嚴重罰則與「釘契」風險，一文清晰拆解，助你輕鬆完成每5年一次的驗窗責任，避免不必要的罰款和法律後果。
強制驗窗年期解碼：幾多年驗一次？樓齡、通知及豁免條件
談到強制驗窗，大家最關心的問題，必定是「究竟幾多年要驗窗一次？」。這個問題的答案，並非一個簡單的數字，而是與你的樓宇樓齡、是否收到屋宇署的法定通知，以及是否符合特定豁免條件息息相關。簡單來說，驗窗年期並非由業主自行決定，而是一個法定的合規週期。接下來，我們會為你詳細拆解法定驗窗週期、豁免條件，讓你清晰了解幾耐驗窗才是正確的。
法定驗窗週期：樓齡滿10年須每5年一驗
根據《建築物條例》的規定，強制驗窗計劃的基本原則是針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇。當你的樓宇樓齡滿10年，並且屋宇署就樓宇的窗戶發出法定通知後，業主便須啟動首次的強制驗窗程序。
在成功完成首次檢驗及所需的修葺工程，並呈交合格證明文件後，這個合規週期便正式開始。往後，屋宇署會在每5年後，再次為同一批窗戶發出新的法定通知。因此，「驗窗幾年一次」的標準答案就是：樓齡滿10年的樓宇，在收到首次通知並完成後，便進入一個每5年一驗的循環週期。
強制驗窗豁免條件
雖然驗窗計劃的覆蓋範圍很廣，但法例亦設有豁免條件。如果你的物業符合以下情況，則無須履行強制驗窗的規定：
- 樓宇層數：樓高不超過3層的住用樓宇。這項豁免主要考慮到低層建築物的窗戶，對公眾構成的潛在風險相對較低。
需要留意的是，這項豁免只適用於住用樓宇。如果樓宇是綜合用途（例如地下是商舖，樓上是住宅），或純粹是商業樓宇，即使樓高不超過3層，仍可能需要遵守強制驗窗的規定。
[互動評估] 1分鐘即知：我的樓宇是否需要驗窗？
想快速評估自己的物業是否需要進行強制驗窗？你只需回答以下三個核心問題，就能立即得出初步結論：
- 你的樓宇樓齡是否已滿10年？
- 是 → 請繼續回答下一條問題。
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否 → 你的樓宇暫時未納入強制驗窗計劃範圍。
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你的樓宇是否為樓高超過3層的私人樓宇？
- 是 → 你的樓宇符合計劃的基本要求，請繼續回答下一條問題。
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否 → 你的樓宇可能符合豁免條件，無須強制驗窗。
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你或大廈法團最近是否已收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」？
- 是 → 你的樓宇已被正式揀選，必須在指定期限內遵從通知，安排驗窗。
- 否 → 你的樓宇雖符合資格，但尚未被屋宇署正式抽中。你可以主動留意屋宇署的公布，或等待法定通知。
【驗窗懶人包】強制驗窗程序5步曲全攻略
當你開始搜尋「幾多年要驗窗」時，很可能已經收到屋宇署的法定通知，或者想為未來做好準備。收到通知後，整個強制驗窗的程序就正式啟動。以下我們將程序拆解為簡單的五個步驟，讓你一步一步跟著做，清晰了解整個驗窗年期的流程。
第一步：收到法定通知（6個月內行動）
整個強制驗窗程序並非由業主自行決定何時開始，而是由屋宇署發出法定通知作為起點。當你收到這份通知，就代表你的單位已被納入計劃。
這份通知會清晰列明，你需要在6個月內完成整個檢驗及修葺程序。這是一個硬性規定，所以收到信件後便要開始著手處理。假如單位是出租的，租客有法律責任將通知轉交給你，並且需要配合之後的檢驗工作。
第二步：委任合資格人士 (Qualified Person)
收到通知後，你的首要任務是尋找並委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你的窗戶進行訂明檢驗。
這位QP並非任何一位裝修師傅都能擔任，他們必須是屋宇署認可的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員或指定類別的註冊承建商。他們的角色是進行專業、客觀的檢驗，並監督後續的修葺工程。你可以在屋宇署的官方網站上，查閱完整的合資格人士名冊，確保所託非人。
第三步：檢驗範圍及標準
合資格人士上門後，會對單位內所有窗戶進行詳細檢查。檢驗並非隨意看看，而是有一套清晰的標準。主要檢查範圍包括：
- 玻璃嵌板：檢查是否有破裂或破損。
- 窗框及窗扇：檢查有否變形、鬆脫不穩，以及開關是否順暢。
- 窗鉸：檢查是否變形、嚴重銹蝕或缺少螺絲。
- 鉚釘及螺絲：檢查是否鬆脫、缺漏，或出現灰白色的粉狀物（鋁合金氧化）。
需要留意，室內的玻璃間隔牆不在此列。而近年流行的大型玻璃幕牆，則屬於「強制驗樓計劃」的範疇，而非驗窗計劃。
第四步：安排修葺（委任註冊承建商）
檢驗完成後，如果QP認為窗戶狀況良好，無需修葺，程序就會跳到最後一步。但如果發現窗戶有不符合安全標準的地方，就需要進行修葺。
這時，你需要另外委任一名「註冊承建商」來負責施工。一個重要的概念是，負責檢驗的QP與負責施工的承建商是兩個獨立的角色。QP會監督承建商的修葺工作，確保工程符合標準。這種權責分明的安排，是為了保障工程質素及業主權益，避免檢驗與維修都由同一方說了算。
第五步：呈交文件（完成5年合規週期）
當所有檢驗及所需的修葺工程完成後，QP會負責向屋宇署呈交指明表格，證明你的單位已遵從法定通知。
文件呈交後，你會收到屋宇署的確認信，代表你已順利完成整個強制驗窗程序。這也意味著你的單位進入了為期5年的合規週期。在這5年內，屋宇署不會再就同一窗戶向你發出新的驗窗通知。這個週期也就是大家經常查詢的「驗窗幾年一次」的答案。屋宇署會隨機抽查已完成的個案，確保整個計劃的質素。
驗窗費用要幾多？報價、資助及防騙攻略 (附2025年價錢參考)
搞清楚驗窗費用，是每位業主的重要功課。畢竟，不論驗窗幾年一次，每次的費用預算都值得我們好好規劃。市面上的價錢範圍可以很闊，從基本檢驗到全屋窗戶維修，涉及的金額可大可小。要掌握實際開支，首先要懂得拆解收費項目，並且學會如何比較報價單，才能保障自己，避免不必要的開銷。
強制驗窗收費項目拆解 (2025年參考價)
強制驗窗的費用主要分為兩大部分：一是「檢驗費用」，二是「維修費用」。兩者性質不同，收費亦有很大差異。
- 檢驗及監督費用
這筆費用支付給「合資格人士」(Qualified Person)，用作檢驗窗戶及呈交文件。即使窗戶狀況良好，無需任何維修，這筆費用依然存在。假如需要維修，合資格人士還會負責監督工程，費用亦會相應調整。 - 純檢驗費用 (無需維修)： 每隻窗約 $200 – $600。收費視乎單位內的窗戶數量，數量愈多，平均每隻窗的價錢或會愈平。
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檢驗連監督維修費用： 每隻窗約 $200 – $1,800。價錢視乎維修的複雜程度。
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維修工程費用
這部分費用則視乎窗戶的損耗情況而定，豐儉由人。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你心中有數： - 更換窗鉸 (200-400毫米)： 每扇約 $150 – $350
- 更換上下連動鎖： 每套約 $70 – $150
- 更換七字鎖： 每套約 $70 – $150
- 更換螺絲及鉚釘： 每扇約 $100 – $175
- 更換防水膠邊： 每扇約 $80 – $240
要留意，以上價錢只作參考，實際收費會因窗戶尺寸、物料選擇（例如是否選用304不銹鋼配件）、工程難度等因素而有所不同。
驗窗報價防騙：比較報價單5大要點
收到幾份報價單後，如何比較才能避免「中伏」？比較報價單時，有幾個重點可以幫你看得更通透，作出精明決定。
- 維修項目逐項列明： 一份專業的報價單，絕不會只寫「全包」或一個總數。它必須清楚列明需要更換的每一個部件，例如「窗鉸」、「七字鎖」，並標明數量和單價，讓你一目了然。
- 物料規格清晰： 報價單應註明所用物料的規格。例如，更換窗鉸，會用什麼品牌？是不銹鋼還是其他物料？註明「304不銹鋼」的配件是基本要求，這能確保耐用性。
- 分清檢驗與工程收費： 清楚列明「合資格人士」的檢驗及監督費，以及「註冊承建商」的維修工程費。兩者職責不同，收費理應分開計算。
- 查詢額外收費： 主動查詢報價是否已包含所有費用，例如搭棚、購買第三者保險、清理廢料等。這些項目有時會成為後加收費的「隱藏陷阱」。
- 核實公司資歷： 在決定前，務必到屋宇署的網站，查核負責檢驗的「合資格人士」及負責維修的「註冊承建商」的牌照是否有效，確保他們是合法的專業人士。
政府驗窗資助及貸款計劃
面對驗窗或樓宇維修的開支，部分業主可能會感到壓力。其實，政府夥拍市區重建局及香港房屋協會，一直有為合資格的業主提供不同形式的財政支援。這些計劃可以大大減輕你的負擔。
你可以留意的計劃包括：
- 樓宇復修綜合支援計劃 (市區重建局)： 為樓齡較高的住宅或綜合用途樓宇的業主，提供財政資助及技術支援。
- 樓宇安全貸款計劃 (屋宇署)： 為需要進行樓宇檢驗及維修工程的業主提供低息貸款。
- 長者維修自住物業津貼計劃 (市區重建局)： 為年滿60歲的合資格長者自住業主，提供維修津貼。
每個計劃的申請資格和資助範圍都不同，建議你直接到相關機構的官方網站，查閱最新的申請詳情及細則。
如何尋找合資格驗窗公司？【官方名單及揀選貼士】
收到強制驗窗通知，知道了幾多年要驗窗之後，最重要的下一步，就是尋找一位可靠又合資格的專業人士處理。政府為了方便業主，設立了官方名冊，讓你可以輕鬆找到合資格的驗窗人員。整個過程中，你會接觸到兩類專業人士：「合資格人士」（Qualified Person, QP）負責檢驗和監督工程，而「註冊承建商」則負責實際的修葺工作。兩者角色清晰，確保檢驗和維修的質素。
透過官方名冊尋找專業人士
要尋找專業人士，最穩妥的方法就是查閱屋宇署的官方名冊。這樣可以確保你委任的人員是法例認可的。根據規定，「合資格人士」（QP）可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或者符合特定資格的註冊一般建築承建商和註冊小型工程承建商。
你可以直接到屋宇署的網站，使用他們的網上搜尋系統，尋找「合資格人士」和「註冊承建商」的名單。此外，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，讓你隨時隨地用手機查詢，非常方便。
揀選驗窗公司4大注意事項
市場上提供驗窗服務的公司很多，為了保障自己，揀選時可以參考以下四個要點：
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比較最少三間報價
千萬不要只選最便宜的一間。建議你尋找最少三間公司，索取詳細的書面報價單。一份清晰的報價單，應該清楚列明檢驗費、每個維修項目的收費，例如更換窗鉸、螺絲、防水膠邊的價錢和數量。如果報價單含糊不清，只寫「全屋維修」或「一式」收費，你便要特別小心。 -
查核資格及身份證明
在委任任何公司或人士前，你必須在屋宇署的官方名冊核實其資格。當檢驗人員上門時，你可以要求他出示身份證明，例如由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面會有他的姓名、照片和公司資料。這樣可以確保上門檢查的人員就是你委任的合資格人士。 -
分清檢驗與修葺的角色
你要明白，「合資格人士」的職責是檢驗窗戶和監督維修工程。如果需要維修，你須另外委任一名「註冊承建商」施工。雖然這位合資格人士和註冊承建商可以來自同一間公司，但是他們的角色和法律責任是分開的。清晰了解這個分工，有助你監察整個過程。 -
妥善保存所有文件紀錄
所有與驗窗相關的文件，包括報價單、合約、收據，都應該妥善保存。當工程完成後，記得向「合資格人士」索取已呈交給屋宇署的證明書副本。你也可以自行為修葺前後的窗戶拍照存檔。這些紀錄在日後如有任何爭議，都能成為你的重要憑證。
【驗窗罰則】不遵從通知的後果：罰款、監禁與「釘契」風險
了解清楚幾多年要驗窗固然重要，但明白不遵從法定通知的後果，更能讓你意識到這件事的嚴肅性。當你收到屋宇署的通知信，這就不再是一個選項，而是一項法律責任。如果置之不理，後果可能比你想像中更嚴重，涉及的不只是金錢，還有可能影響你的物業交易。
主要罰則：罰款與監禁
首先，最直接的後果就是法律制裁。根據香港法例《建築物條例》第40(1BD)條，如果業主沒有合理辯解而未有遵從強制驗窗的法定通知，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣$25,000元，以及監禁3個月。
而且，罰則並不會因為被定罪一次就中止。如果業主持續不遵從通知，法庭還可以就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000元。這意味著拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，絕對是一個沉重的財政負擔。
附加後果：屋宇署代辦工程與「釘契」
除了罰款與監禁，屋宇署還有權採取進一步行動。如果業主持續無視通知，屋宇署可以主動委任合資格人士及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，所有相關費用，包括檢驗費、修葺費以及監督費，屋宇署都會向業主全數追討。不僅如此，署方還會加收一筆不超過工程費用20%的「監督費」（surcharge），作為行政開支。
更嚴重的後果是「釘契」。當屋宇署需要追討上述費用時，會向土地註冊處發出命令，將這筆未繳費用註冊到你的物業記錄上，俗稱「釘契」。這份命令會成為物業產權的負擔，任何潛在買家在查閱樓契時都會看到這項記錄。在業主清還所有欠款及利息，並由屋宇署發信「解釘」之前，你的物業將極難進行任何交易，包括出售或轉按。
法團、業主及租客責任劃分
在強制驗窗的責任鏈中，不同持份者都有其角色。
- 業主立案法團： 負責處理樓宇公用部分的驗窗事宜。如果法團未有遵從通知，屋宇署會向法團發出定額罰款通知書，金額為港幣$1,500元。個別業主如果無理拒絕分擔公用部分的檢驗及修葺費用，同樣會面臨法律責任。
- 業主： 無論是自住還是放租，業主都是其單位窗戶的最終責任人。法定通知是向業主發出的，因此上述的罰款、監禁及「釘契」風險，都由業主承擔。
- 租客： 租客的角色是合作。如果租客收到法定通知，有法律責任盡快將其轉交給業主。同時，租客必須配合業主或其委託的專業人士進入單位進行檢驗及修葺。如果租客無理拒絕或阻礙相關人士進入，同樣會觸犯法例，最高可被罰款港幣$10,000元及監禁6個月。
強制驗窗FAQ：租客責任、驗樓分別等常見問題
談到強制驗窗，除了關心幾多年要驗窗，大家心中可能還有不少疑問。例如驗樓和驗窗有何不同，租客收到信件應該怎辦。這裡我們整理了一些常見問題，用最直接的方式為你解答。
驗樓和驗窗有什麼分別？
驗樓和驗窗是兩個獨立的法定計劃，主要有三大分別。第一是樓齡要求，強制驗窗計劃針對樓齡滿10年的私人樓宇，而強制驗樓計劃則針對樓齡達30年的樓宇。第二是檢驗範圍，驗窗只集中檢查窗戶的安全，包括窗框、玻璃、鉚釘和窗鉸等。驗樓的範圍則廣泛得多，涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件和排水系統等。第三是檢驗週期，也就是驗窗幾年一次的問題，驗窗的週期為每5年一次，驗樓則是每10年一次。
租客收到驗窗信應如何處理？
如果你是租客，收到屋宇署的法定通知，你有法律責任第一時間將信件轉交給業主。因為安排和支付驗窗的最終責任人是業主。同時，租客也需要配合業主委派的合資格人士進入單位進行檢驗，和之後可能需要的維修工程。如果租客無合理原因拒絕配合，也可能面臨罰款。
我家的玻璃幕牆需要強制驗窗嗎？
不需要。這是一個常見的誤解。雖然玻璃幕牆看似巨大的窗戶，但在法例上，它被界定為樓宇的「外牆」。因此，玻璃幕牆的檢驗和維修是納入「強制驗樓計劃」的範疇，而不是強制驗窗計劃。所以，即使你的單位有大面積的玻璃幕牆，也不在此計劃的規管之內。
完成首次驗窗後，下次何時再驗？
關於幾耐驗窗，法例規定了清晰的驗窗年期。當你根據法定通知完成首次檢驗及所需修葺，並由合資格人士向屋宇署呈交證明文件後，你的單位便完成了這個週期的規定。屋宇署在之後的5年內，不會再就同一窗戶向你發出新的法定通知。換句話說，強制驗窗是每5年一次的循環規定，業主需要有這個預算和準備。
如何查詢我的大廈是否已被納入強制驗窗計劃？
想知道自己的大廈是否被納入計劃，最直接和權威的方法是到屋宇署的官方網站查詢。網站上載了已發出法定通知的目標樓宇名單，你可以透過搜尋功能找到你的大廈。此外，業主立案法團通常會在大廈的公眾地方，例如大堂告示板，張貼相關的法定通知，你也可以多加留意。