「滴答、滴答…」天花板突然滲水，牆身浮現礙眼水漬，不但影響家居美觀，更可能是樓宇結構受損、霉菌滋生甚至電力短路的嚴重警號。面對這突如其來的家居「災難」，許多業主或租客都感到徬徨無助，不知從何入手。其實，處理天花板漏水問題有法可循，由初步評估、追查源頭，到與樓上單位或法團協商，甚至尋求政府部門介入及索償，每個環節都有其關鍵步驟與技巧。本文將為你提供一份最詳盡的「天花板漏水處理全攻略」，由專家一步步教你如何正確存證、判斷漏水三大源頭、與各方有效溝通，並深入剖析「滲水辦」的程序、權力與現實局限，助你清晰了解責任歸屬，循序漸進地解決這個棘手問題，保障你的家居安全與合法權益。
天花板漏水初步評估：不止是滴水，更是家居警號
家中出現天花板漏水，絕對是每個業主都感到頭痛的問題。水漬不僅影響觀感，滴水聲更令人煩擾。其實，天花板漏水遠不止是表面問題，它更像一個警號，預示著家居潛在的各種風險。了解這些風險，並且掌握初步的應對方法，對於後續處理和判斷天花板漏水責任歸屬至關重要。
為何天花板漏水問題不容忽視
初期的滲漏看似輕微，但如果置之不理，問題會像雪球一樣越滾越大，最終可能導致昂貴的維修費用和嚴重的安全問題。
健康威脅：霉菌滋生與呼吸道問題
潮濕的環境是霉菌滋生的溫床。天花板長期滲水，會令石屎和油漆層內部積聚濕氣，黑色的霉斑很快就會出現。這些霉菌會釋放孢子到空氣中，家人長期吸入，有機會引發過敏反應、哮喘，或其他呼吸道問題，對長者和小孩的健康影響尤其顯著。
樓宇結構損害：鋼筋鏽蝕與石屎剝落
水分會慢慢滲透混凝土，接觸到內部的鋼筋。鋼筋一旦開始生鏽，體積便會膨脹，這股力量會逼裂周圍的混凝土，造成石屎剝落，也就是俗稱的「石屎癌」。這種結構性損壞不但維修困難和昂貴，嚴重時更會影響樓宇的承重能力和安全。
家居安全隱患：電力短路與火災風險
水是導電體，這是基本的物理常識。如果滲漏位置靠近燈座、電線喉管或電掣，水分就有機會接觸到電路，引致電力短路。輕則會導致電器損壞和頻繁跳掣，嚴重的情況下，更有可能引發火災，對家人生命和財產構成直接威脅。
發現天花板漏水時的黃金應對四步驟
面對突如其來的天花板漏水，保持冷靜並且有條理地行動是關鍵。以下四個步驟，能幫助你有效控制情況，並且為日後追討責任做好準備。
步驟一：如何正確記錄存證 (拍照與錄影要點)
第一時間要做的事，就是清晰地記錄證據。這些記錄是日後與樓上業主或管理處溝通的基礎。拍照時，應拍攝遠景和近鏡，遠景要能清楚顯示漏水在屋內的具體位置，近鏡則要拍下水漬、滴水、油漆剝落或發霉的特寫。錄影更能動態地展示滴水的速度和嚴重性。記得在拍攝時開啟日期和時間標記，讓證據更具說服力。
步驟二：標示漏水範圍及放置容器
為了避免積水擴散，損壞地板和傢俬，應立即在滴水位置下方放置水桶或水盆。如果滲漏範圍較大，可以用膠紙在地面上標示出濕潤的範圍，這樣有助於管理處人員或維修師傅到場時，能快速了解情況的嚴重程度。
步驟三：即時通知物業管理處
無論你是否知道天花板漏水的原因，都應該立即通知大廈的物業管理處。管理處作為中間人，可以協助聯絡樓上單位的住戶，並且會將事件記錄在案。這個官方記錄，在日後需要協調或證明你已及時上報時，會成為重要的文件。
步驟四：利用自我評估清單整理觀察結果
在等待專業人員到場前，你可以自行整理一份觀察清單，這對於快速找出天花板漏水的原因非常有幫助。清單可以包括：漏水位置在哪個房間？漏水是持續性還是間歇性？水滴是清澈還是混濁？在樓上用水時（例如洗澡或洗衣）漏水情況會否加劇？這些詳細的觀察，能為後續的天花板漏水如何處理提供重要線索。
探究天花板漏水原因：三大源頭與精準診斷指南
面對天花板漏水，準確找出源頭是解決問題的第一步。天花板漏水的原因錯綜複雜，但主要可以歸納為三大源頭。了解不同源頭的獨特徵兆，有助我們作出初步判斷，為接下來的處理和溝通打好基礎。
源頭一：樓上單位內部設施滲漏
這可以說是最常見的情況，問題通常源自樓上單位的廚房或浴室。樓上單位的內部設施，主要包括供水管、排水管和防水層，它們任何一部分出現問題，都可能成為你家中天花板的噩夢。
供水管滲漏特徵：持續性滴水、水量穩定
供水管，就是我們日常使用的食水喉。它的最大特點是長期帶有水壓。所以，如果是供水管出現滲漏，漏水情況通常是持續不斷的，不論日夜，不論樓上是否有人用水，你都會見到天花板在滴水，而且水量相對穩定。滲出的水質一般比較清澈，有時甚至會夾雜一些從喉管或石屎中溶解出來的灰白色結晶物。
排水管滲漏特徵：間歇性漏水、伴隨異味
排水管，例如廁所、浴缸、洗手盆或地台去水口的喉管，只在樓上單位使用相關設施時才會有水流通過。因此，排水管滲漏的特徵是間歇性的。你可能會發現，只有在樓上住戶洗澡或使用廁所的特定時段，漏水情況才會出現或加劇。因為滲漏的是污水，水漬的顏色通常較深，呈淡黃或啡色，時間一長還會引致發霉，甚至伴隨一股難聞的異味。
防水層損壞特徵：大範圍均勻滲漏、靠近牆角
浴室和廚房的地台底層都設有防水層，好比一個隱形的水盆，防止水份向下滲透。如果這層保護老化或破損，水份就會慢慢滲入樓板結構。它的特徵不是單點滴水，而是呈現出一大片均勻濕潤的水漬，滲漏範圍較廣。因為水會在地台下四處蔓延，所以水漬通常會先在靠近牆身或牆角等結構較弱的位置出現。
源頭二：樓宇外牆或公共喉管滲漏
有時問題不一定來自樓上鄰居，也可能與大廈的公共設施有關。這類情況的責任歸屬比較複雜，但同樣有跡可循。
外牆滲漏特徵：雨天時加劇、靠近窗邊
如果天花板的滲漏位置靠近窗邊或外牆，而且情況總是在下雨天或雨季時變得特別嚴重，甚至只在雨後才出現，那很大機會是樓宇外牆有裂縫或防水能力下降，導致雨水滲入室內。
公共喉管滲漏特徵：影響多個單位、法團責任
貫穿整座大廈的總供水管或排糞管等屬於公共喉管。如果這些喉管出現問題，影響的範圍通常不止一個單位。你可能會發現，除了你家，你鄰居甚至樓下單位在相若位置都出現滲漏。這種情況一般屬於大廈的共同責任，應由業主立案法團負責維修。
天花板漏水原因快速診斷對照表
為了讓你更清晰地掌握情況，這裡整理了一個簡單的對照表，可以根據觀察到的現象，快速進行初步診斷。
| 懷疑源頭 | 主要漏水特徵 | 初步判斷線索 |
|---|---|---|
| 樓上供水管 | 持續性滴水，水量穩定，水質清澈 | 24小時不停滴水，不受樓上用水習慣影響 |
| 樓上排水管 | 間歇性漏水，水漬有顏色，可能發霉或有異味 | 只在樓上使用浴室或廚房時才漏水 |
| 樓上防水層 | 大範圍均勻濕潤，沒有明顯滴水點 | 滲漏位置靠近牆角，正對樓上浴室地台 |
| 樓宇外牆 | 天氣關聯性強，滲漏位置靠近窗戶或外牆 | 只在下雨後或雨天時情況才出現或加劇 |
| 公共喉管 | 影響範圍廣泛，沿喉管垂直位置滲漏 | 鄰近或樓下單位在同一位置亦有滲漏 |
天花板漏水如何處理？從協商到法律行動的實戰攻略
當面對天花板漏水問題時，很多人第一時間都會感到徬徨。其實，處理天花板漏水有一套清晰的步驟。只要按部就班，由溝通協商開始，逐步將行動升級，就能有系統地解決問題。以下就是一個由淺入深的實戰攻略，助你一步步處理這個棘手的家居煩惱。
第一步：有效記錄與溝通
如何有禮地與樓上業主溝通 (附溝通範本)
解決問題的第一步，永遠是嘗試友善溝通。直接的指責通常只會令事情惡化。所以，建議你先準備好之前拍下的漏水照片或影片，然後選擇一個合適的時間，例如傍晚或週末，有禮貌地聯絡樓上業主。溝通的重點是「邀請對方共同解決問題」，而不是「指控對方造成問題」。
你可以這樣說：
「你好，陳生/陳太，我是住在你樓下的鄰居。最近發現家中的天花板出現一些滲水情況（可以簡單展示照片），想了解一下你單位最近有沒有裝修或喉管問題。不知道你是否方便，我們可以一起看看如何找出原因，盡快解決它？」
這種方式將對方視為合作夥伴，可以大大減低對方的戒心，增加成功協商的機會。
如何向管理處或法團書面求助 (附申報要點)
如果無法直接聯絡樓上業主，或者對方態度不合作，下一步就是尋求管理處或業主立案法團的協助。口頭通知後，最好再補上一封簡單的書面通知，例如電郵或信件，這樣能確保你的求助有正式記錄。
書面申報應包含以下幾個要點：
1. 你的單位地址、姓名及聯絡電話。
2. 懷疑引致滲水的單位地址（即樓上單位）。
3. 首次發現漏水的日期和時間。
4. 漏水的具體位置（例如：客廳天花近窗邊、浴室天花燈位）。
5. 漏水情況的簡單描述（例如：持續滴水、牆身有水印、石屎剝落）。
6. 附上相關照片或影片作為附件。
清晰的書面記錄有助管理處了解情況的嚴重性，並能作為日後跟進的依據。
第二步：尋求專業檢測與維修
為何應選擇「認可人士」或持牌水喉匠
當初步溝通未能解決問題，或者需要找出確實的漏水源頭時，就需要專業人士的介入。這一步的關鍵是釐清天花板漏水責任歸屬。你應該選擇屋宇署認可的「認可人士」(Authorized Person) 或水務署認可的「持牌水喉匠」。他們具備法定資格，其撰寫的檢測報告在法律上有較高的公信力，遠比一般裝修師傅的口頭判斷更具說服力。一份專業報告是後續追討維修費用的最有力證據。
四大專業滲水檢測方法介紹 (色水、蓄水、紅外線、微波)
專業公司通常會使用科學儀器來準確找出天花板漏水的原因，避免胡亂猜測。常見的方法有四種：
- 色水測試：將不同顏色的食用色素水倒入懷疑的源頭，例如地台去水口或坐廁，然後觀察樓下滲出的水是否帶有顏色。這是測試排水管是否滲漏的直接方法。
- 蓄水測試：在地台（主要是浴室）範圍內蓄起一定深度的水，並維持一段時間，以測試地台防水層的效能。
- 紅外線熱像分析：利用紅外線掃描儀探測牆身或天花的溫度分佈。有水份積存的地方溫度會較低，儀器上會以不同顏色顯示，能非破壞性地找出滲漏範圍。
- 微波濕度測試：利用微波儀器探測建材內部的含水量，數據精準，能夠判斷滲漏的嚴重程度。
取得專業報告後的下一步行動
取得詳細的專業報告後，你就有了客觀的證據。首先，將報告交予管理處備案。然後，再次與樓上業主溝通，並將報告展示給對方。有了白紙黑字的專家證明，對方的態度可能會軟化。你可以根據報告的建議，與對方商討維修方案及費用分擔，這也是釐清天花板漏水責任歸屬的重要一步。
第三步：當協商失敗時尋求政府介入
如何致電「1823」熱線求助
如果樓上業主在證據確鑿下仍然拒絕合作，你可以尋求政府部門的介入。你只需致電政府的24小時熱線「1823」，清楚說明你的情況。接線生會記錄你的個案，然後轉介至由食物環境衞生署及屋宇署組成的「滲水投訴調查聯合辦事處」（俗稱「滲水辦」）跟進。
了解「滲水辦」的角色與調查程序
「滲水辦」的主要職責是處理構成公眾衞生妨擾的滲水問題。他們接到轉介後，會在指定工作天內聯絡你，並安排職員上門視察。職員會使用濕度計測試你天花的濕度，如果讀數超過35%，就會正式立案。然後，「滲水辦」會聯絡樓上單位，要求進入其單位進行測試以找出源頭。如果證實漏水由樓上造成，他們會發出「妨擾事故通知書」，要求業主在限期內維修，否則可被檢控。
第四步：採取法律途徑
如何撰寫及寄發「存證信函」
當所有協商和政府介入都無效時，法律途徑就是你的最後一步。在正式入稟法庭前，你可以先透過律師或自行撰寫一封「存證信函」（或稱律師信），以掛號信方式寄給對方。信件內容應清楚列明漏水問題的始末、你已採取的行動（包括專業檢測報告的結論），並要求對方在指定期限內（例如14天）作出回應及維修，否則你會採取進一步法律行動追討所有維修費用及損失。這封信是一個正式的法律警告。
入稟小額錢債審裁處的流程與須知
如果索償金額在港幣75,000元或以下，你可以入稟「小額錢債審裁處」。這個程序相對簡單，不一定需要聘請律師。你只需親自前往審裁處，填寫申索書，清楚列明你的申索款項和理據，並提交所有證據，包括照片、影片、專業檢測報告、維修報價單或收據，以及與對方溝通的記錄。法庭會排期進行聆訊，由審裁官作出裁決。
如何透過民事索償追討維修費及其他損失
在法律索償中，你不僅可以追討用於修復天花板的費用，還可以追討因漏水而造成的其他財物損失。例如，被水損壞的傢俬、電器、地板、牆紙，甚至因為漏水嚴重而需要暫時遷出居住的酒店費用。要成功追討這些損失，關鍵在於保留所有相關的單據和證據，證明這些開支都是由這次天花板漏水事件直接引致的。清晰的記錄和完整的證據鏈，是透過法律途徑保障自己權益的最大關鍵。
深度剖析「滲水辦」：程序、權力與現實局限
當面對天花板漏水問題，而與鄰居的溝通又陷入僵局時，很多人自然會想起向俗稱「滲水辦」的政府聯合辦事處求助。滲水辦是處理樓宇滲水投訴的官方渠道，但尋求其協助前，最好先深入了解它的整個運作模式，包括它的介入標準、調查程序、法定權力，以及一些現實中的限制。這樣才能制定最適合自己的應對策略，更有效地解決天花板漏水如何處理這個難題。
滲水辦的介入標準與調查流程
立案關鍵：濕度需超過35%
要啟動滲水辦的調查程序，並不是單憑肉眼可見的水漬或滴水就可以。職員首次上門視察時，會使用濕度計在受影響的天花板或牆身進行客觀測量。如果量度出的濕度讀數高於35%，個案才會被正式確立，進入下一步的調查階段。這個35%的濕度標準，是滲水辦判斷滲水情況是否達到需要介入程度的第一道門檻，所以即使情況看似嚴重，如果濕度不達標，程序也可能無法繼續。
調查時間線：三階段調查程序詳解
一旦案件成立，滲水辦的調查通常會分三個階段進行。第一階段由滲水辦職員進行基本的非破壞性測試，例如色水測試，嘗試找出明顯的滲水源頭。如果第一階段未能確定天花板漏水的原因，便會進入第二階段，進行更深入的測試。若前兩個階段都無法找出源頭，案件就會進入第三階段，滲水辦會委聘外聘的專業顧問公司，利用更先進的儀器進行詳細勘測。整個過程需時較長，即使是簡單且業主合作的個案，完成調查也可能需要90個工作天或以上。
滲水辦的法定權力與執法
發出「妨擾事故通知書」的權力
如果滲水辦經過調查，成功證實滲水源頭來自樓上或其他單位，並構成《公眾衞生及市政條例》所指的「妨擾事故」，他們便擁有法定權力，向造成妨擾的業主發出「妨擾事故通知書」。這是一份具法律效力的文件，會要求業主在指定的期限內，完成維修工程，徹底解決滲水問題。
業主拒絕合作的法律後果
「妨擾事故通知書」並非只是勸喻。如果有關業主在限期屆滿後仍未遵從通知書上的規定，滲水辦可以提出檢控。一旦罪名成立，業主將面臨罰款。這個執法權力，是解決天花板漏水責任歸屬問題時，向不合作方施加壓力的重要法律依據。
2025年新修訂條例：罰款大幅提高的影響
值得注意的是，為加強執法力度，相關法例將於2025年修訂並生效。屆時，不遵從「妨擾事故通知書」的最高罰款額將會大幅提高。這項修訂意味著，日後業主若對滲水問題採取消極態度，將要面對更嚴重的法律及金錢後果，這無疑增加了滲水辦介入的阻嚇力。
依賴滲水辦的現實考量與策略
成功率的現實：為何僅三至四成個案能找出源頭？
雖然滲水辦是官方求助途徑，但必須對其成效有合理的期望。根據過往的統計數據，滲水辦處理的個案中，最終能成功確定滲水源頭的比例大約只有三至四成。失敗的原因有很多，例如滲漏是間歇性的，調查時剛好沒有發生；又或者滲漏成因複雜，超出了標準測試方法的偵測範圍。
權力界線：為何不處理外牆或天雨引致的滲漏？
另一個常見的疑問是，為何滲水辦不處理所有類型的滲水。這是因為滲水辦的執法權力，是基於滲水問題是否構成「公眾衞生妨擾」。一般而言，由天雨經外牆、窗戶或天台滲入室內的水，多被界定為樓宇失修或結構安全問題，而非衞生問題，因此並不在滲水辦的職權範圍內。這類問題通常需要向屋宇署求助或由業主立案法團跟進。
何時應將求助滲水辦作為主要策略？
綜合以上各點，尋求滲水辦協助，應視為一種策略性的步驟。當你已經嘗試與樓上業主進行理性溝通但對方拒絕合作，或者在責任歸屬上出現無法解決的爭議時，啟動滲水辦的程序便是一個有效的做法。它利用官方的介入和法定的權力，向不合作的一方施加壓力，迫使其正視並解決問題，是解決僵局的一個重要選項。
天花板漏水責任歸屬：費用分攤、保險索償與法律權益
處理天花板漏水，除了找出源頭，最令人頭痛的往往是錢銀和責任問題。究竟維修費應該由誰承擔？家居保險可以幫到多少？如果對方不合作，又有什麼法律途徑可以保障自己？這一部分，我們就像朋友一樣，為你清晰拆解天花板漏水責任歸屬的各個環節。
維修費用由誰負責？
釐清天花板漏水如何處理的第一步，就是確定費用的責任方。這通常取決於漏水的源頭位置，主要可以分為以下幾種情況。
樓上業主責任：源於其單位的「專有部分」
這是最常見的情況。如果經過專業檢測，證實滲水源頭是來自樓上單位的內部設施，例如是他們浴室地台的防水層老化、浴缸封邊破損，或者是專供其單位使用的食水喉管、排水管出現問題，那麼維修的責任和費用，就理應由樓上單位業主全權負責。因為這些設施屬於其單位的「專有部分」，業主有責任妥善維修保養。
共同分擔責任：涉及樓板或共用喉管
有些情況會比較複雜。如果滲漏問題並非源於個別單位的內部設施，而是涉及樓宇的公共結構或共用設施，責任就需要共同分擔。例如，單位之間的水泥樓板（結構層）出現裂縫，或是貫穿多層單位的主排水喉管破損，這些通常被視為「公用部分」。在這種情況下，維修費用一般會由相關的業主（例如樓上和樓下單位）共同分攤，或者由大廈業主立案法團動用公共維修基金處理。
如何解讀大廈公契 (DMC) 的相關條文
要找出最權威的答案，關鍵就在大廈公契 (Deed of Mutual Covenant, DMC) 裡面。大廈公契是每座大廈的「憲法」，詳細列明了業主的權利和責任，當中必定包含了關於單位「專有部分」和「公用部分」的定義，以及各自的維修責任歸屬。當出現爭議時，公契的條文就是最具法律效力的依據。建議你可向管理處索取一份公契副本，仔細閱讀相關部分，這有助你更清楚了解自己的權益。
家居保險的角色：能賠償什麼？
很多人第一時間會想起家居保險，但它的保障範圍其實有限。了解清楚保單內容，才能避免期望落差。
主要保障範圍：漏水造成的財物損失
家居保險的核心保障，通常是漏水引致的「間接財物損失」。簡單來說，就是賠償那些被水損壞的個人財物。例如，被天花板漏水浸壞的木地板、發霉的牆紙、失靈的電視機，或者心愛的書本和衣物等。保險公司會根據你投保的項目和保額作出賠償，用來修復或重置這些受損物品。
常見不保事項：樓宇結構維修與自然損耗
需要特別留意，家居保險一般「不包括」樓宇結構本身的維修費用。意思是，保險公司會賠償你浸壞的傢俬，但通常不會支付修補天花板石屎或更換樓上喉管的費用。此外，因樓宇自然老化、日久失修或物料損耗（例如防水層壽命到期）所引致的滲漏，很多時候亦會被列為不保事項。
追討損失的法律策略分析
當溝通協商失敗，對方拒絕承擔責任時，便可能需要考慮採取法律行動。這時，你需要作出一個重要的策略決定。
策略比較：先維修後追討 vs. 先入稟後維修
這兩種策略各有利弊，選擇哪一種取決於你的具體情況和考慮。
「先維修後追討」：這個做法的好處是，你可以盡快解決眼前的漏水問題，恢復正常的家居生活，避免損失擴大。你可以自行聘請專業公司進行維修，保留所有單據和專業報告作為證據，然後再入稟小額錢債審裁處等機構，向對方追討已支付的費用。不過，風險在於你先要墊付一筆費用，而且追討過程可能需時，亦不保證能全數討回。
「先入稟後維修」：這個做法則是先透過法律程序，例如向法庭申請禁制令，強制對方處理漏水源頭，並確立其賠償責任。好處是，你無須先墊付龐大的維修費，法律程序會為責任誰屬提供一個較清晰的定論。但缺點是，法律程序需時較長，期間你可能需要繼續忍受滲水問題，對生活造成持續困擾。
天花板漏水常見問題 (FAQ) 與處理謬誤
處理天花板漏水時，總會遇到各種疑問和常見的處理謬誤。我們明白你的困擾，所以整理了幾個最常見的問題，並提供專業和實在的建議，幫助你釐清思路，作出正確的決定。
Q1: 樓上單位空置或已出租，應如何追討？
遇到樓上單位無人應門，或者只有租客居住，確實會令追討過程變得複雜。不過，這不代表你無計可施，關鍵是找到真正的業主，並了解各方的法律責任。
如何透過查冊尋找業主資料
當你無法直接聯絡到業主時，可以透過土地註冊處進行「查冊」。你只需要有樓上單位的準確地址，就可以申請一份土地登記冊副本。這份文件會清楚列明單位的現任業主姓名和註冊地址。取得資料後，你就可以透過郵寄方式，例如寄掛號信，正式通知對方有關天花板漏水的問題，並要求他們跟進。
租客與業主各自的法律責任
在釐清天花板漏水責任歸屬時，要分清租客和業主的角色。租客的責任是妥善使用單位，並在發現問題時及時通知業主。但維修樓宇結構和固定裝置（例如藏於牆身或地台的喉管）的責任，通常都屬於業主。所以，你的追討對象應該是樓上單位的業主，而不是租客。你可以禮貌地請租客代為轉達，但最終的法律責任方仍然是業主本人。
Q2: 為何應避免自行DIY打針或塗防水漆？
市面上有不少聲稱可以解決天花板漏水DIY的產品，例如高壓打針（灌漿）或防水油漆，它們看似方便快捷。不過，這些方法通常只能短暫解決表面問題，甚至可能帶來更壞的後果。
治標不治本：無法根治漏水源頭
這些DIY方法的最大問題，在於它們沒有處理到天花板漏水的原因。打針或塗防水漆，只是在你的天花板表面形成一個屏障，暫時阻止水分滴下。但樓上的漏水源頭（例如破損的喉管或失效的防水層）依然存在，水份會繼續滲漏，並在你的天花板和樓上地台之間積聚。
潛在風險：加劇石屎剝落與結構損害
當水份被困在石屎結構內，無法蒸發或排出，它會持續侵蝕內部的鋼筋，導致生鏽和膨脹。鋼筋膨脹的力量非常大，會逼裂周圍的石屎，引致更嚴重的石屎剝落。這不但危及家人安全，更會對樓宇結構造成長遠的損害，日後的維修費用將會更加高昂。
Q3: 如何選擇可靠的滲水檢測及維修公司？
要徹底解決天花板漏水如何處理這個難題，尋找一間專業可靠的公司至關重要。選擇時，可以留意以下幾個要點，確保你得到的是專業服務。
查核公司是否聘有「認可人士」(AP) 或持牌水喉匠
在香港，「認可人士」(Authorized Person, AP) 是受《建築物條例》規管的專業人士，具備評估樓宇結構和滲水問題的專業知識及法定資格。而持牌水喉匠則熟悉供水系統。選擇聘有這些專才的公司，代表他們的檢測報告和維修建議會更加準確和權威，這在商討責任或進行法律程序時尤其重要。
要求提供詳細檢測方法與清晰報價的重要性
一間專業的公司，在報價前會先了解情況，並向你解釋他們將會使用的檢測方法，例如紅外線熱像分析、濕度儀檢測等。他們提供的報價單應該清晰列明各項收費，包括檢測費、維修工程費、材料費等，避免含糊不清的收費項目。這樣既能保障你的權益，也反映了公司的專業和誠信。
Q4: 情況輕微可以不理會嗎？
有時候，天花板可能只出現一小片水漬，沒有明顯滴水，讓人覺得問題不大，可以暫時不理。這種想法其實相當危險，因為漏水問題只會隨時間惡化。
小問題演變成大隱患：及早處理的重要性
天花板上的水漬，其實是樓宇結構內部已經積水的警號。即使現在情況輕微，但持續的濕氣會滋生霉菌，影響家人呼吸道健康。同時，內部的鋼筋可能已經開始鏽蝕。及早處理，可以在問題惡化前找出源頭並修復，所花費的時間和金錢都會少很多。將小問題拖延下去，最終只會演變成需要大規模維修的結構安全隱患。