面對天花漏水，最令人困擾的除了是滴水聲和牆身發霉，恐怕就是那份難以捉摸的維修報價。為何同樣是天花滲漏，不同維修公司的價錢可以相差數倍？漏水源頭是樓上喉管、浴室防水層，還是天台外牆？不同的成因，所需的檢測方法、維修工序以至物料都截然不同，直接導致價錢上的巨大差異。加上與鄰居的潛在糾紛、保險索償的繁複程序，更令處理漏水問題雪上加霜。
本文將為您拆解2025年最詳盡的天花漏水維修價錢指南。從剖析4大漏水源頭、比較不同檢測方法的收費，到詳列12項由基本到大型工程的參考價錢，我們將助您建立清晰的預算概念。此外，文章更會一步步教您如何與樓上業主協商、向「滲水辦」求助，以至成功索償維修費用的完整流程，讓您面對漏水問題時不再徬徨無助，能夠清晰預算，保障自身權益。
為何天花漏水維修價錢差異大？剖析4大常見漏水源頭
談到天花漏水維修價錢，很多人都會感到困惑，因為報價可以相差很遠。其實價錢高低的關鍵，往往取決於漏水的源頭和複雜程度。要規劃一個合理的維修預算，必先了解問題的根源。以下我們將會剖析四個最常見的漏水源頭，助你理解天花漏水維修工程的價錢構成。
成因一：樓上單位喉管破裂
這是最常見的天花漏水原因之一。樓上單位，特別是廚房或廁所地台下的供水喉或排水喉一旦出現破損，水便會慢慢滲透石屎層，最終影響到你的天花。
喉管接駁位（曲尺、杰梳）為何是漏水黑點
水喉系統並非一條完整的直管，而是由多段喉管透過接駁配件連接而成。例如「曲尺」（即彎頭）負責轉向，「杰梳」（即接頭）負責連接。這些接駁位承受的水壓變化最大，而且安裝時的手工也會影響其密封性，所以它們自然成為整個喉管系統中最脆弱的部分，是漏水的重災區。
暗喉（隱藏式喉管）漏水如何推高維修價錢
暗喉是指預先埋藏在牆身或地台石屎內的喉管。它的好處是美觀，但維修起來卻非常麻煩。師傅無法直接看到漏水點，需要鑿開牆身或地台才能進行檢查和維修。這個過程不但費時失事，而且找出準確位置後，還需要修補飾面，例如重新鋪砌瓷磚和批灰油漆。這些工序都會大幅增加天花漏水維修的價錢。
成因二：浴室防水層老化或損壞
浴室是用水最頻繁的地方，其地台和牆身底部都設有防水層，用來防止水份滲到下層。不過，防水物料的壽命有限，一般十多年後便會開始老化變質，失去防水功能。
地台斜度及地漏安裝不當如何加劇滲漏
一個專業的浴室地台，應該有足夠的斜度，讓水自然地流向地漏排走。如果斜度不足，地面便會長期積水。這些積水會持續浸泡防水層，加速其老化。另外，地漏與地台之間的接合位如果處理不當，也會成為滲水的缺口，令問題雪上加霜。
重鋪防水層：解構工程費用高昂的原因
重鋪浴室防水層是一項大工程，價錢也相對高昂。整個工序十分繁複，首先需要將現有的地台和牆身瓷磚全部打拆清除，然後清走所有建築廢料。接著要重新批盪，再塗上新的防水物料，並進行至少24小時的試水測試，確保無滲漏後，才能重新鋪上瓷磚。每個步驟環環相扣，涉及多個工種，所以整體費用自然不菲。
成因三：天台或外牆結構滲漏
如果你的單位是頂層，或者漏水位置靠近外牆，那麼源頭就有可能來自樓宇的公共結構。日久失修的天台或外牆出現裂縫，雨水便有機會滲入室內。
頂層與非頂層單位的維修責任及價錢分野
如果你住在頂層而漏水源於天台，維修責任一般屬於大廈法團或全體業主，費用會由管理費或維修基金承擔。但如果你不是住在頂層，而是外牆滲水，責任界定則較複雜。雖然外牆同屬公共部分，但協調維修的過程可能相當漫長。
外牆工程為何是維修價錢最高的項目之一
處理外牆滲漏，幾乎都必須搭建棚架，這本身就是一筆可觀的開銷。加上高空工作的風險和技術要求較高，師傅需要鑿開外牆飾面，找出裂縫並重造防水層。整個工程規模大、工期長，因此外牆工程的維修價錢通常是所有漏水項目中最高的其中一項。
成因四：冷氣機排水管問題
有時候，天花漏水的原因可能比較簡單，就是冷氣機的去水喉出現問題。這通常發生在裝有假天花的單位。
常見冷氣機漏水成因及相對經濟的維修價錢
冷氣機在運作時會產生冷凝水，並經由一條膠喉排走。如果這條喉管被污物堵塞，或者與大廈總喉管的接駁位鬆脫，冷凝水便會溢出，滴在假天花上，再滲漏到你的視線範圍。相對於其他成因，這種情況的維修價錢比較經濟，因為師傅通常只需疏通喉管或重新接駁好接口，問題便能解決。
精準找出漏水源頭：4種專業檢測方法與收費
想準確估算天花漏水維修價錢，第一步一定是找出真正的漏水源頭。胡亂猜測不但可能白費金錢，更會令問題惡化。專業師傅會運用科學方法與儀器，好像偵探一樣，一步步鎖定滲漏的元兇。以下介紹四種業界常用的專業檢測方法，了解它們的原理與用途，有助你與維修公司溝通，確保錢花在對的地方。
色水測試：傳統而有效的排水系統檢測法
色水測試是一個相當經典的方法，主要用來判斷問題是否源於排水系統，例如地台去水、浴缸或坐廁的排水喉。師傅會在樓上單位的不同排水口，分別倒入混合了不同顏色食用色素的水。然後，只需耐心觀察樓下天花滲漏出來的水，看看是否帶有顏色。如果滲出的水是藍色，那源頭就很可能來自倒了藍色色水的那個排水口。這個方法原理簡單，但十分有效，不過有時需要數小時甚至數日才能看到結果。
壓力測試（谷磅）：判斷供水管漏水的黃金標準
如果懷疑是供水管（即來水喉）漏水，壓力測試就是判斷的黃金標準。這個方法不能自己動手，必須由持牌水喉匠進行。師傅會先關閉單位的總水掣，然後使用專業的加壓泵，將水喉管內的水壓加大。如果喉管系統在一段時間後，壓力錶的讀數下降，也就是俗稱的「跌磅」，那就證明供水喉管的某個位置存在滲漏點，需要進一步找出並進行天花漏水維修。
壓力標準及測試時間如何影響檢測準確度
壓力測試的準確度，與兩個關鍵因素息息相關：壓力大小和測試時長。一般而言，專業的測試會將水壓加至正常水壓的1.5倍，或達到約150psi的壓力水平。維持足夠的測試時間同樣重要，通常至少需要一小時。因為如果只是微細的滲漏（俗稱滴漏），時間太短可能無法觀察到明顯的壓力下降。一個嚴謹的壓力測試，能確保即使是極微小的裂縫或接駁位問題都能被發現。
紅外線熱成像分析：無損檢測滲漏範圍及熱水喉
紅外線熱成像分析是一項高科技的無損檢測技術。師傅會利用紅外線熱像儀掃描牆身或天花，儀器能偵測物料表面的溫度差異，並以不同顏色顯示出來。當牆內有水份滲漏時，該區域的溫度會比周邊乾爽的區域低。如果漏水的是熱水喉，影像上更會清晰顯示出一條異常的溫暖路徑。這個方法的好處是無需鑽牆鑿壁，就能快速評估滲漏的影響範圍，有助規劃後續的維修方案。
濕度計（濕度槍）：量化牆身含水率以規劃維修方案
濕度計，又稱「濕度槍」，它的作用是將牆身或天花的潮濕程度「量化」。師傅會將儀器貼在懷疑滲漏的表面，儀器便會讀取出該物料的含水率百分比。透過比較不同位置的讀數，就能客觀地找出濕氣最重的核心區域。一般來說，如果石屎的含水率讀數高於8%，就表示存在滲水問題。這些精準的數據，有助師傅判斷滲漏的嚴重程度和範圍，從而制定最合適的天花漏水維修方案與估算價錢。
2025天花漏水維修價錢總覽：由檢測到維修的完整預算
談及天花漏水維修價錢，市場上的報價確實五花八門，價錢差距可以很大。要制定一個準確的預算，我們需要將整個流程拆解成三個主要部分：首先是找出源頭的「檢測費」，其次是解決問題的「維修費」，最後是可能出現的「額外費用」。這篇文章會為你清晰列出各個環節的收費，助你全面掌握整個天花漏水維修的預算。
第一步：專業漏水檢測收費
在動工維修之前，最關鍵的一步是準確找出漏水源頭。胡亂施工只會浪費金錢和時間。專業的檢測方法雖然需要付費，但卻能確保維修方案對症下藥，避免日後手尾。
紅外線熱像分析／微波濕度測試報告收費
這是一種不需破壞結構的科學檢測方法。師傅會利用專業儀器掃描牆身或天花，透過溫度差異或濕度讀數，找出隱藏的滲漏範圍。單次檢測連基本報告，收費大約由$4,000至$8,000不等，視乎檢測範圍的大小和複雜程度。
來水喉壓力測試（谷磅）費用
如果懷疑是供水喉管（食水喉）漏水，「谷磅」測試就是黃金標準。師傅會將水管加壓至特定壓力水平，然後觀察壓力錶讀數是否有下降。若壓力下降，即代表喉管有滲漏。這項測試的費用一般介乎$2,500至$5,000之間。
色水測試參考價錢（多由管理處協調）
色水測試是相對傳統的方法，主要用作檢測排水系統或地台防水層。由於操作相對簡單，如果由大廈管理處協助進行，通常費用較低甚至免費。若聘請維修公司專門執行，費用或會視作基本檢查費，約$1,000至$2,000。
公證行專家檢測連報告價錢（具法律效力）
當天花漏水問題涉及法律糾紛，例如需要向樓上業主索償時，一份由公證行出具的專家報告就非常重要。公證行會使用多種先進儀器作全面檢測，報告具法律效力。這類檢測的專業性和權威性最高，因此價錢亦最昂貴，一般由$15,000起，複雜個案可達$40,000以上。
第二步：主要維修項目收費一覽
找到漏水源頭後，下一步就是根據成因進行維修。不同的漏水問題，處理方法和價錢可以相差很遠。
暗喉漏水維修價錢：局部處理 vs. 改明喉方案比較
如果是埋在牆身或地台的暗喉漏水，有兩種處理方案。局部處理即是鑿開小部分飾面，修補破損的喉管，費用相對經濟，約$4,000至$8,000。另一種是徹底的「改明喉」方案，即廢棄舊有暗喉，重新鋪設外露的喉管，雖然觀感稍遜，但能根治問題，工程費用約$20,000至$30,000不等。
浴室防水層失效維修價錢：全面重造工程費用分析
浴室地台防水層老化是常見的漏水原因。要徹底解決，必須全面重造。工程涉及打拆整個浴室地台及部分牆身的瓷磚、重新塗刷防水物料、試水、以及重新鋪砌瓷磚，工序繁複。這是一項大工程，整個天花漏水維修價錢預算一般需要$50,000至$80,000或以上。
天台滲漏維修價錢：「起底」重造 vs. 表面防水塗層
頂層單位的天花漏水，源頭多是天台防水層失效。較經濟的做法是在天面直接塗上新的防水物料，每平方呎約$100至$150。但最徹底的方法是「起底」重造，即鑿走舊有的飾面及防水層，重新鋪設，每平方呎費用約$300至$500，雖然昂貴但效果最持久。
外牆滲漏維修價錢：搭棚及防水工程綜合費用
外牆滲漏的維修成本是最高的項目之一，因為必須搭建棚架才能施工。搭棚費用本身已佔據預算的一大部分，再加上外牆防水工程，綜合費用每平方呎約$400至$700，視乎工程高度和規模而定。
高壓灌漿（打針）維修價錢及適用情況
高壓灌漿（俗稱打針）是針對石屎結構裂縫滲漏的修補方法。師傅會將防水物料高壓注入裂縫中，使其膨脹填補空隙。這方法的好處是不用大面積打鑿，適合局部處理。每次收費約$3,000至$8,000，但它只適用於結構裂縫，並非所有漏水情況都適合。
第三步：其他可能影響總價錢的額外費用
除了檢測和主要維修項目，一些衍生的費用亦需要納入預算考慮。
石屎剝落（士波令）維修價錢
長期的天花漏水會導致鋼筋生銹膨脹，引致石屎剝落（士波令）。修補士波令涉及剷除鬆脫石屎、為鋼筋做防銹處理，再重新批上英泥沙。這項修補工程按面積收費，每平方呎約$1,000至$1,500。
清拆及建築廢料處理費
大型維修工程如重造浴室防水層，會產生大量建築廢料。清拆舊有結構和運走廢料的費用，通常會獨立計算，視乎廢料量而定，一般由$3,000至$10,000不等。
偏遠地區或無升降機上落的附加費
如果單位位於偏遠地區，或在沒有升降機的唐樓，師傅搬運工具和物料的成本會增加。因此，工程公司通常會收取數百至數千元不等的附加費。
樓上漏水糾紛三步曲：如何成功索償天花漏水維修費用
面對天花漏水，最令人困擾的往往是如何與樓上單位協商，並且成功追討天花漏水維修價錢。其實，整個過程可以拆解成一套清晰的三步曲。只要按部就班，就能有理有據地處理糾紛，保障自己的權益，順利完成天花漏水維修。
第一步：與樓上業主及管理公司協商
如何有效溝通，共同找出漏水源頭
事情發生後，第一步是保持冷靜，與樓上業主展開溝通。友善的協商永遠是解決問題成本最低、效率最高的方法。建議先準備好漏水情況的清晰相片或影片，然後禮貌地向樓上業主說明情況，邀請他們一同視察。
在溝通過程中，最好有管理處職員作為第三方在場協調。這樣可以避免雙方直接對質可能產生的磨擦。大家共同的目標是找出漏水源頭，而不是互相指責。可以提議由管理處協助，或雙方同意聘請專業師傅進行初步檢查，例如進行簡單的色水測試，先釐清責任問題。
第二步：向食環署及屋宇署成立的「滲水辦」求助
滲水辦調查流程及業主不合作的法律後果
如果樓上業主不予理會或拒絕合作，你就需要尋求官方協助。這時可以致電政府熱線「1823」，向食物環境衞生署與屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。滲水辦接獲投訴後，會安排職員上門調查。
調查人員會運用儀器（如濕度計）及進行測試（如色水測試）去確定滲水源頭。如果樓上業主拒絕讓職員入屋，滲水辦有權向法庭申請手令，強制入屋視察。一旦證實漏水由樓上單位造成，滲水辦會發出「妨擾事故通知」，要求業主在指定期限內解決問題。假如業主逾期仍未處理，即屬違法，最高可被檢控及罰款。
滲水辦報告對索償的重要性
滲水辦的調查報告是一份重要的官方文件。當報告明確指出漏水源頭來自樓上單位時，這份報告就成為你索償的有力證據。很多時候，當樓上業主收到這份官方報告後，都會意識到問題的嚴重性及法律責任，繼而變得願意合作，商討維修及賠償事宜。
第三步：聘請公證行撰寫專家報告作法律依歸
聘請公證行的時機及其報告的法律效力
在某些複雜情況下，滲水辦可能經過多輪測試後，仍然無法確定漏水源頭，最終終止調查。又或者，即使滲水辦確定了源頭，但雙方就維修方案或賠償金額無法達成共識，這時就需要進入第三步。
你可以自費聘請專業的公證行或測量師行進行深入檢測。他們會使用更先進的儀器，例如紅外線熱像分析或微波濕度掃描，作出更精準的判斷。完成檢測後，公證行會發出一份詳細的專家報告，這份報告在法律上被視為專家證據，具有極高的公信力及法律效力。
如何利用公證行報告成功追討維修價錢及損失
手持具法律效力的公證行報告，你就掌握了最強而有力的理據。你可以透過律師向對方發出律師信，要求對方根據報告結果作出賠償，包括所有天花漏水维修的價錢、因漏水引致的其他財物損失，以及聘請公證行的費用。
假如對方仍然拒絕賠償，這份報告將會是你入稟小額錢債審裁處或區域法院時的關鍵證據，能大幅提高你成功追討所有損失的機會。整個過程雖然看似繁複，但只要跟隨以上步驟，就能有系統地解決問題。
家居保險包唔包？一文看清天花漏水維修價錢的理賠事項
當你面對天花漏水問題，很多人第一時間會想到，家居保險能否分擔高昂的天花漏水維修價錢？這個問題的答案不是簡單的是或否，而是取決於漏水的原因和保單的具體條款。清楚了解保險的保障範圍，可以幫助你在索償時更有準備。
家居保險通常保障的維修項目及價錢範圍
要了解保險的保障範圍，我們可以從幾個主要方面來看。一般來說，家居保險主要針對由「突發意外」引致的損失作出賠償，而不是為日積月累的問題埋單。
因突發意外（如爆水管）導致的財物及裝修損失
保險主要賠償的是意外所引致的財物損失。假如你家中來水喉管突然爆裂，或者水箱突然破裂，導致單位水浸，保險就會保障因此而損毀的財物。例如，被水浸壞的傢俬、電器、地板和牆紙等，都屬於保障範圍。索償時，你需要提供損壞物品的照片和相關單據作證明，保險公司會根據折舊率計算賠償金額。
第三者責任賠償（對樓下單位造成的損失）
如果你的單位漏水，並且影響到樓下鄰居，導致對方的天花、牆身或財物受損，家居保險中的第三者責任保障就非常重要。這項保障會負責賠償你對第三方（即鄰居）造成的損失，包括對方的維修費用和相關法律開支。這能有效處理因天花漏水維修而起的鄰里糾紛。
臨時住宿開支
當漏水情況嚴重到令你的住所暫時無法安全居住時，例如需要進行大規模的維修工程，部分保單會提供臨時住宿保障。保險公司會賠償你入住酒店或服務式住宅的費用，讓你和家人有臨時的安身之所。當然，這有賠償上限和日數限制，而且需要保險公司評估確認損毀程度已達不宜居住的標準。
不獲保障的常見原因：為何天花漏水維修價錢需自費
了解了保障範圍後，我們也要知道哪些情況下，天花漏水維修價錢需要自己承擔。清楚這些常見的不保事項，可以避免索償時產生誤解。
日久失修、結構問題及自然老化
保險的核心是保障「意外」，而不是可預見的損耗。例如喉管因長年使用而自然生銹穿孔、浴室防水層老化失效，或者樓宇本身的結構問題導致的滲漏，這些都被視為日久失修或缺乏保養。因為這些問題不是突發性的，所以保險公司通常不會賠償相關的維修費用及損失。
維修工程本身（只賠償因漏水引致的損失）
這是一個很多人會混淆的地方。假設家中的一條舊水管老化爆裂，浸壞了地板。保險公司會賠償更換新地板的費用（這是「損失」），但是更換那條爆裂舊水管的工程費用（這是「維修源頭」）通常不包括在內。簡單來說，保險是賠償漏水造成的「後果」，而不是處理漏水的「原因」。因此，找出漏水源頭並進行根治的維修工程開支，多數需要由業主自行負責。
如何選擇可靠的維修公司？確保天花漏水維修價錢物有所值
面對眾多維修公司，要確保付出的天花漏水維修價錢能夠真正解決問題，選擇一間可靠的公司至關重要。這不單是比較價錢高低，更是評估其專業水平、服務承諾和客戶口碑的過程。以下幾個關鍵步驟，可以協助你作出明智的決定，讓每一分錢都用得其所。
索取詳細報價單：核對影響價錢的物料及工序
一份清晰的報價單，是判斷公司專業度的首要指標。切勿接受任何口頭報價或只有一個總數的簡單報價。一份詳盡的報價單，應該清楚列明所有影響天花漏水維修價錢的細節。你需要核對的項目包括：
- 工序明細：由前期檢查、清拆舊有飾面、基層處理、塗抹防水層，到最後的飾面還原，每一個步驟都應該清楚列出。
- 物料規格：報價單需註明將會使用的防水物料品牌、型號及用量。不同物料的性能和耐用度差異很大，直接影響天花漏水維修的長遠效果和價錢。
- 額外費用：查詢報價是否已包含所有費用，例如搭棚費、建築廢料清理費，以及偏遠地區的交通附加費等，避免工程中途出現預算外的支出。
查詢工程保養期：了解漏水維修應有的保固年期
專業的天花漏水維修工程，必定會提供合理的保養期，這是承辦商對其工程質素的信心保證。在決定前，必須主動查詢保養期的長短及其覆蓋範圍。一般而言，保養期會視乎維修方法的複雜程度而定：
- 全面防水工程：例如重造整個浴室地台或天台防水層，由於工序較徹底，保養期通常較長，可由一年至三年不等。
- 局部維修工程：例如高壓灌漿（打針）等針對性修補，保養期可能相對較短，普遍為半年至一年。
你應確保保養條款清晰列明，了解若在保養期內再出現滲漏問題，公司會如何跟進處理。
簽訂正式合約：白紙黑字保障雙方權益
為保障自身權益，所有工程細節都應以白紙黑字的合約形式確立。一份正式的維修合約，是保障雙方的法律文件，避免日後出現任何爭議。合約內容應至少包含：
- 雙方公司及個人資料。
- 詳細的工程範圍、工序及所用物料（即附上詳細報價單）。
- 工程總價錢及清晰的付款方式與時間表。
- 工程的開工及預計完工日期。
- 雙方議定的工程保養期及相關條款。
簽訂合約代表雙方已就所有條款達成共識，是專業維修流程中不可或缺的一環。
查閱真實客戶評價：評估公司可靠性及價錢合理性
在資訊發達的時代，查閱過往客戶的真實評價，是評估公司可靠性的有效方法。你可以透過網上搜尋平台、社交媒體或裝修討論區，尋找關於該公司的評價。在查閱時，可以特別留意以下幾點：
- 師傅的專業態度與溝通：評價中有否提及師傅的守時程度、溝通能力及手工細節。
- 價錢的透明度：完工後的最終收費，是否與當初報價的價錢相符。
- 售後服務：有否客戶分享在保養期內需要跟進時，公司的處理態度及效率。
綜合多方評價，你能更客觀地判斷一間公司的服務質素及天花漏水維修價錢是否合理，從而作出最穩妥的選擇。
真實個案分析：由報價到完工的天花漏水維修價錢及過程
理論和價錢表有時可能比較抽象，要真正理解天花漏水維修價錢為何有天壤之別，最好的方法就是參考真實案例。以下我們將剖析三個常見的天花漏水維修場景，由問題起源、解決方案，到詳細的工程費用分析，讓你對整個過程有更立體的概念。
案例一：唐樓浴室防水層老化，全面重造工程費用分析
陳先生居住在樓齡超過四十年的唐樓，樓下住戶投訴其單位天花出現水漬，尤其在陳先生家人洗澡後，情況更為明顯。經過師傅檢查，確認是陳先生浴室的地台防水層因長年使用，已經老化失效，導致水份慢慢滲透到樓下。
由於防水層藏於地磚及石屎底下，局部修補並不可行。唯一的根治方法是「全拆重做」。整個天花漏水維修工程涉及多個步驟：
- 清拆及清運：首先，師傅需要將整個浴室的地磚、牆磚、坐廁及洗手盆等潔具全部拆除，直至見到石屎基層。這個過程會產生大量建築廢料，清運費用亦計算在內。
- 重鋪水喉及批盪：拆除後，師傅會順道檢查及更換老化的水喉。然後，重新為牆身及地台進行批盪，確保表面平整，為鋪設防水層作好準備。
- 塗刷防水層及試水：在批盪乾透後，師傅會塗上至少兩層高效能的防水物料，並在牆角、喉管接駁處等關鍵位置加強處理。完成後會進行24至48小時的「試水」，即在浴室地台儲滿水，確保沒有任何滲漏。
- 鋪磚及安裝潔具：試水成功後，最後的工序就是重新鋪設瓷磚及安裝新的坐廁、洗手盆等潔具。
費用分析：這類全面重造的工程，可說是一個小型的裝修項目。天花漏水維修價錢的總開支，一般介乎港幣 $50,000 至 $80,000 不等，價錢視乎浴室面積、選用的瓷磚和潔具級數，以及喉管更換的複雜程度而定。雖然費用高昂，但這是一勞永逸的解決方案。
案例二：新型屋苑暗喉漏水，以「改明喉」根治問題及價錢
李小姐的新型屋苑單位，廚房天花突然出現持續滴水，管理處初步判斷是樓上單位的供水喉（來水喉）出現問題。由於喉管是預先埋藏在石屎地台內的「暗喉」，即使進行「谷磅」壓力測試確定了是來水喉漏水，也無法找出準確的漏水點。
面對這種情況，業主有兩個選擇。一是鑿開地台，慢慢尋找漏水點再進行修補，但這個方法猶如大海撈針，工程範圍和時間難以預算，而且可能對單位結構造成較大破壞。因此，維修師傅建議了更穩妥的方案——「改明喉」。
「改明喉」的做法是直接廢棄藏在地下的舊有暗喉，然後在天花或牆邊位置，重新鋪設新的外露式喉管（通常是銅喉）。雖然「明喉」在外觀上不及「暗喉」美觀，但它能徹底根治漏水問題，並且日後若再有問題，檢查和維修都變得非常直接和簡單。
費用分析：以「改明喉」處理天花漏水維修，價錢主要取決於喉管的長度、材質以及工程的複雜性。以一個標準廚房或浴室計算，費用大約在港幣 $18,000 至 $25,000 之間。這個方案的初期投入雖然較高，但能免除日後反覆滲漏的煩惱和潛在的更高維修開支。
案例三：村屋天台嚴重滲漏，「起底」重造防水工程及費用
居於村屋頂層的王先生，每逢大雨，客廳和睡房的天花都會出現大面積水漬，甚至有石屎剝落的現象。這明顯是天台的防水工程已完全失效，雨水直接滲入樓宇結構。
對於這種嚴重情況，在天台表面塗刷防水漆或進行局部修補，效果非常有限。最徹底的天花漏水維修方法是為天台「起底」重造防水層。這是一項規模龐大的工程：
- 起底及清理：首先，需要將天台表面的所有物料，包括地磚、隔熱層及舊有的防水層全部鑿起，直至露出最原始的石屎結構層。
- 修補及重造斜水：清理乾淨後，師傅會修補石屎層的裂縫，並重新批盪，做出適當的去水斜度，確保雨水能順利流向去水口，不會積聚。
- 鋪設全新防水系統：在穩固的基層上，鋪設全新的高效防水系統，例如防水卷材（防水毯）或塗刷多層的聚氨酯（PU）防水物料。
- 試水及鋪設保護層：完成防水層後，同樣需要進行長時間的試水。通過後，再在防水層之上鋪上隔熱磚或天面磚作為保護，以延長防水層的壽命。
費用分析：天台「起底」重造是天花漏水維修價錢最高的項目之一，費用通常按平方呎計算。市場上，這類工程的參考價錢約為每平方呎港幣 $300 至 $500。以一個700呎的村屋天台計算，整個工程的費用可能高達港幣 $210,000 或以上。這個價錢反映了其工程的複雜性、所需的人力物力，以及對專業技術的極高要求。
天花漏水維修價錢常見問題 (FAQ)
Q1: 政府有否提供免費天花漏水維修或價錢資助？
關於天花漏水維修價錢的資助，政府本身並無直接提供免費的維修服務。不過，市民可以向食物環境衞生署和屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。滲水辦的主要職能是協助市民找出滲水源頭，並且在確定源頭後，有權力指令相關業主在限期內進行維修。他們的角色是調查與執法，而不是提供財政資助。
如果樓宇本身符合特定條件，業主或法團可以研究申請市區重建局的「樓宇復修綜合支援計劃」等資助，但這些計劃通常針對的是大廈的整體維修和保養，申請門檻和審批時間都比較長，未必能應對個別單位的即時滲水問題。
Q2: 一般天花漏水維修工程需時多久？會否影響價錢？
工程時間與天花漏水維修價錢有直接的關係。因為維修工程的收費，很大部分是來自師傅的人工成本，所以工程越複雜、耗時越長，價錢自然越高。
舉例來說，如果只是冷氣機去水喉淤塞或接駁位鬆脫這類簡單問題，可能只需數小時便能解決，費用相對較低。但如果是浴室防水層失效，就需要進行大型工程，包括清拆地台及瓷磚、重造防水層、試水和重新鋪磚等工序，整個過程可能需要一至三個星期，價錢亦會高昂得多。同樣，涉及外牆搭棚的工程，其時間和價錢也會因應天氣和工程規模而增加。
Q3: 滲水辦找不到源頭，下一步應如何追討維修價錢？
如果滲水辦經過調查後，仍然無法確定漏水源頭，或者對方業主不合作，受影響的業主可以考慮自費聘請獨立的專業人士或公證行（Surveying Firm）進行深入檢測。
公證行會利用更先進和精密的儀器，例如紅外線熱像分析、微波濕度掃描等，進行全面的勘察，並且會撰寫一份具法律效力的專家報告。這份報告能夠清晰地指出滲水源頭和責任方，可以作為向對方追討天花漏水維修價錢的有力證據。假如需要透過小額錢債審裁處或區域法院提出申索，這份報告將會是成功索償的關鍵文件。
Q4: 高壓灌漿（打防水針）是否治本？其維修價錢為何？
高壓灌漿，俗稱「打防水針」，是一種將化學漿料（如聚氨酯 PU）以高壓方式注入石屎裂縫的技術。當漿料接觸到水份時會迅速膨脹，從而填補縫隙，達到即時止漏的效果。
這種方法是否治本，需要視乎漏水的根本原因。如果漏水純粹是由於石屎結構出現裂縫所致，打防水針是一種有效並且破壞性較低的處理方法。不過，如果源頭是喉管破損或整個防水層老化失效，打針就只能算是治標不治本的臨時措施，水份日後很可能會從其他地方再次滲出。其維修價錢相對重造防水層等大型工程便宜，通常按灌漿針的數量或施工範圍計算，適合用作應急或局部處理。
Q5: 牆身水漬與天花漏水有關嗎？會如何影響整體維修價錢？
牆身水漬與天花漏水很多時都有關連。水分的滲透路徑並非總是垂直向下，它會沿著阻力最小的路徑流動。例如，樓上單位的漏水，可能會先沿著牆身或橫樑等結構橫向蔓延，然後才在天花的某個位置滴下。同樣，外牆的滲漏也可能先導致室內牆身出現水漬，再進一步影響到天花。
這種情況會直接影響整體的維修價錢。因為可見的水漬位置，未必就是滲漏的源頭。專業人員需要花更多時間和利用儀器去準確追蹤水源，檢測範圍可能因此擴大。如果最終發現源頭來自外牆，更可能需要搭棚維修，這會令天花漏水維修的最終價錢大幅提高。