鋁窗是香港樓宇不可或缺的部分，但日久失修的窗戶亦是潛藏的都市陷阱。作為業主，確保窗戶安全既是責任，也是法例要求。不論您是收到屋宇署的「強制驗窗」法定通知書、正計劃裝修更換全屋窗戶，還是僅僅憂心家中舊窗的潛在風險，這份終極指南都將為您提供一站式、最全面的解答。我們將深入剖析強制驗窗計劃的完整流程與預算，詳細拆解《小型工程監管制度》下更換鋁窗的法定要求，並提供清晰的「12個危險警號」清單，助您及早識別問題。從法律責任、工程程序、自我檢查到日常保養，本文將助您全面掌握鋁窗相關法例，保障家居安全，輕鬆履行您的業主責任。
強制驗窗計劃：應對屋宇署通知的流程、預算與法律責任
提到鋁窗法例，最直接影響業主的莫過於強制驗窗計劃。當你收到屋宇署的通知時，可能會感到有點不知所措。這份文件其實是提醒你履行一項重要的法律責任，以保障自己和公眾的安全。接下來，我們會一步步拆解整個流程，從法律基礎、執行步驟、費用預算，到不遵從的後果，讓你清晰掌握應對方法。
強制驗窗的法律框架與責任
計劃目的：保障公眾安全的《建築物條例》核心規定
強制驗窗計劃並非無的放矢，它的法律基礎源於《建築物條例》。計劃的核心目的非常明確，就是主動找出並修葺失修的窗戶，預防因窗戶墮下而引致的嚴重意外。這項關於窗法例的規定，是為了系統性地提升全港樓宇的安全水平，保障每一位市民的生命財產。
適用對象：樓齡10年或以上私人樓宇的業主
屋宇署會揀選樓齡達到10年或以上的私人樓宇（樓高不超過三層的住用樓宇除外），並分批向業主發出強制驗窗法定通知。如果你是這些樓宇的業主，就有機會收到相關信件，需要依法履行驗窗責任。
法律責任：業主在驗窗計劃下的法定角色
作為業主，你在這項計劃中的法定角色是責任的承擔者。你的核心責任是委任一名「合資格人士」為你的物業進行訂明檢驗，並且要跟進及完成所有建議的修葺工程，確保窗戶回復安全狀態。
強制驗窗五步曲：由委任合資格人士到呈交證明書
整個強制驗窗流程可以歸納為簡單五個步驟，只要按部就班，就能順利完成。
第一步：尋找並委任合資格人士 (QP)
收到通知後，首要任務是尋找並委任一名合資格人士 (Qualified Person, QP)。合資格人士是指名列於屋宇署相關名冊內的認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員等專業人士。你可以透過屋宇署網站或「窗安無事」流動應用程式查閱他們的名單。
第二步：由合資格人士進行訂明檢驗
合資格人士會親自或督導其下屬，為你的單位內所有窗戶進行詳細檢驗。他們會評估窗戶的結構是否安全，各個組件例如鉚釘、窗鉸及螺絲等有否損壞或老化。
第三步：安排註冊承建商進行訂明修葺 (如需要)
檢驗後，如果合資格人士認為窗戶需要維修，你就需要聘請一名註冊承建商（可選擇註冊小型工程承建商或註冊一般建築承建商）來進行修葺工程。
第四步：在合資格人士監督下完成修葺
所有修葺工程都必須在合資格人士的監督下進行。這是為了確保維修的用料和工藝都符合法例的安全標準，杜絕馬虎工程。
第五步：向屋宇署呈交完工證明書
當所有訂明修葺工程完成後，合資格人士會向你提交檢驗及修葺的證明書，並代你將證明書呈交給屋宇署，這代表你已圓滿履行這次的法定要求。
驗窗及維修費用：市場價格參考與政府資助
市場參考費用：檢驗及常見修葺項目的價格範圍
驗窗的費用主要分為兩部分：檢驗費和修葺費。市場上的基本檢驗費，視乎單位大小及窗戶數量，每扇窗的檢驗費約數十至百多元不等。如果需要修葺，常見項目如更換不銹鋼鉚釘、窗鉸或防水膠邊，費用則會按項目及物料計算，最好向承建商索取清晰的報價單。
政府資助：可申請的「樓宇復修綜合支援計劃」等資源
為協助有需要的業主，政府及市區重建局等機構設有多項資助計劃，例如「樓宇復修綜合支援計劃」。合資格的業主可以申請津貼，以應付驗窗及維修的開支。你可以瀏覽相關機構的網站，了解申請資格和詳情。
不遵從驗窗令的後果：罰款、法律風險及潛在危險
如果業主在沒有合理辯解下，不遵從強制驗窗的法定通知，即屬違法。屋宇署可向你提出檢控，一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁三個月。此外，屋宇署亦有權安排顧問公司及承建商進行所需的檢驗和修葺，然後向業主追討所有費用及監督費。更重要的是，忽略失修窗戶會對公眾構成實質危險，一旦發生意外，業主可能要面對更嚴重的民事索償。
裝修換窗須知：《小型工程監管制度》下的法定要求
講到裝修換窗，最重要的鋁窗法例就是《小型工程監管制度》。這個制度簡化了許多常見家居工程的法定程序，不過當中亦有清晰的規則與限制。如果你正計劃換窗或改動窗戶，了解自己的工程屬於哪個級別，以及需要遵從的程序，就非常重要。這份指南會幫你拆解這套窗法例，確保你的工程既安全又合法。
小型工程級別快速判斷：我的窗戶工程屬於哪一級？
你的窗戶工程究竟屬於哪一級？這是一個關鍵問題。《小型工程監管制度》將工程按風險由高至低分為第I、II、III級。風險愈高，法定要求就愈嚴格，需要委任的專業人士和呈交的文件也愈多。判斷的關鍵，主要看工程的規模與複雜程度。
理解小型工程的三個級別 (第I、II、III級)
簡單來說，三個級別可以這樣理解：
- 第I級工程：風險最高，通常涉及較複雜的結構改動。這類工程必須委任認可人士及註冊結構工程師（如需要）進行設計與監督，並由合資格的註冊承建商施工。
- 第II級工程：風險中等。工程的設計與監督程序相對簡化，但仍須由合資格的註冊承建商負責展開、監督及證明工程完成。
- 第III級工程：風險最低，程序最簡便。一般是指小規模的修葺或更換。業主只需聘請相關級別的註冊小型工程承建商進行，並由承建商在完工後呈交證明文件。
判斷關鍵：工程高度、結構跨度及洞口尺寸
要準確判斷你的窗戶工程屬於哪個級別，可以參考以下幾個技術指標：
- 工程高度：工程位置離地面的高度是重要因素。一般而言，位置越高的窗戶工程，風險級別也可能越高。
- 結構跨度：如果工程涉及橫樑等結構構件，其跨度（即長度）會影響級別。跨度越大，對結構穩定性的要求越高。
- 洞口尺寸：若工程涉及在外牆開鑿新洞口來安裝窗戶，洞口的面積和邊長大小，都是判斷工程風險的關鍵。
各級別窗戶工程的法定程序與承辦人資格
了解了如何判斷級別後，我們來看看不同級別的工程分別對應甚麼法定程序。所有窗戶工程，都必須由已在屋宇署註冊、並且名列於相關級別名冊上的承建商進行。
第III級別工程：風險最低的修葺或更換 (項目3.6 及 3.7)
這級別主要涵蓋小規模和簡單的窗戶修葺工程，例如更換老化或損壞的窗戶組件。由於風險較低，業主只需委任一名合資格的「註冊小型工程承建商（公司）」，承建商便可直接施工，並在完工後14天內向屋宇署呈交完工證明及相關照片即可。
第II級別工程：中等風險的改動或更換 (項目2.8 及 2.9)
如果你的工程規模較大，例如更換較高樓層或尺寸較大的窗戶，就可能屬於第II級別。程序上，承建商須在工程展開前最少7天，向屋宇署呈交開工通知書，並在完工後14天內呈交完工證明。整個過程都需要由合資格的訂明註冊承建商負責。
第I級別工程：風險最高的複雜工程 (項目1.60)
這類工程通常涉及對樓宇結構有較大影響的改動，例如大型玻璃幕牆的安裝或改動。除了必須聘請合資格的註冊承建商外，在工程展開前，更須委任「認可人士」及「註冊結構工程師」（如需要）為工程備製圖則，並先取得屋宇署的批准，施工過程亦受其監督。
安全底線：1.1米防護欄障的強制規定與改動限制
除了工程級別，鋁窗法例中有一條關乎人命安全的硬性規定，就是1.1米高的防護欄障。這是在任何樓層的窗戶設計中，都不能忽視的安全標準。
為何法例規定窗戶須設有高度不少於1.1米的欄障？
這個規定的目的非常直接：防止人意外墮樓。無論是窗台本身、永久固定的欄杆或是牆身，從室內地台計起的高度必須達到最少1.1米。這個高度足以為成年人及兒童提供有效的物理屏障，是保障家居安全的基本要求。
涉及拆除或改動防護欄障的相關小型工程項目
任何涉及改動或拆除這道1.1米防護欄障的工程，都受到《小型工程監管制度》的嚴格規管。即使你只是更換窗戶，但如果工程會影響到原有的防護欄障，就可能需要同時就欄障的改動，按另一項小型工程項目（例如項目2.5）的規定進行申請和施工，確保安全標準不受影響。
結構安全須知：圍封露台及荷載限制
很多人裝修時會考慮圍封露台，將它納入室內空間。不過，這個想法觸及了結構安全的紅線，亦受窗法例及建築物條例嚴格限制。
圍封環保露台或工作平台的法例限制
根據現行法例，如果單位的環保露台或工作平台在計算樓宇總樓面面積時已獲得豁免，業主就絕對不可以將其圍封。擅自加建窗戶圍封這些空間，會被視為僭建物，屋宇署有權發出清拆令。
避免對懸臂式結構（如露台）造成額外荷載
露台屬於「懸臂式結構」，意思是它像一塊只有一端被固定的平板，伸出樓宇之外。這類結構的承載能力是經過精密計算的，非常有限。在露台上加建窗戶、磚牆或放置過重的傢俬，會對其造成額外的永久荷載，長遠可能導致結構超出負荷，構成極大危險。因此，大部分小型工程項目都訂明，工程不能對懸臂式結構造成額外荷載。
家居鋁窗自我檢查：12項潛在危險警號及處理方法
談及鋁窗法例，除了應對屋宇署的強制驗窗通知，作為業主，主動為家中的窗戶進行定期「身體檢查」同樣重要。這不單是為了符合窗法例的要求，更是保障家人與公眾安全的第一道防線。許多嚴重的窗戶意外，其實早有警號，只是被忽略了。只要我們多加留意，便能及早發現問題。接下來，我們為你整理了12個常見的鋁窗危險警號，你可以把它當成一份簡單的檢查清單，定期為家裡的窗戶逐一檢視。
結構與固定組件檢查
窗戶的結構和固定組件，就如同它的骨架，支撐著整個窗戶的重量和抵禦外來的風雨。這些部分出現問題，後果可能非常嚴重。
警號一：鉚釘或螺絲損毀、鬆脫、生銹或缺漏
檢查一下固定窗鉸和窗框的鉚釘或螺絲。它們是將窗扇連接到窗框的關鍵。如果發現它們有明顯的銹蝕、變形，甚至已經鬆脫或不見了，這就是一個極度危險的信號。因為只靠幾顆細小的組件，未必能承受整個窗扇的重量，尤其在強風之下。
警號二：窗鉸或窗框變形、彎曲或下墜
從不同角度觀察窗戶，看看窗框或窗鉸的線條是否依然筆直。如果出現肉眼可見的彎曲、變形，或者窗扇有輕微下墜的跡象，令窗戶開關不順，這代表結構可能已因長期受力而出現勞損。變形的組件會令受力點不均，增加窗戶墜落的風險。
警號三：窗扇無法固定在開啟位置
當你推開窗戶時，窗扇能否穩定地停留在你想要的位置？如果窗扇會自己緩緩關上或進一步打開，這代表負責固定的窗鉸（ friction hinge / friction stay ）已經老化或損壞，失去了承托力。這不僅造成使用不便，更意味著它隨時可能因一陣強風而猛力開合，對組件造成衝擊性損壞。
物料劣化跡象
鋁窗雖然耐用，但其金屬物料和配件也會隨著時間及環境因素而劣化。
警號四：金屬件表面出現灰白色粉狀物（鋁蝕）
細心觀察鋁質的窗框或窗鉸表面，如果發現有灰白色的粉狀物體，觸感粗糙，這就是俗稱「鋁癌」的鋁蝕現象。這是鋁合金被氧化侵蝕的結果。這種侵蝕會由表面深入內部，削弱金屬的結構強度，令其變得脆弱。
警號五：窗鉸表面出現啡色銹漬（異種金屬腐蝕）
如果你的鋁窗使用了不銹鋼螺絲來固定窗鉸，但窗鉸表面卻出現啡色銹漬，這很可能是「異種金屬腐蝕」的跡象。當兩種不同電位的金屬（如鋁和鋼）接觸，並在有水氣的環境下，會產生電化學反應，加速電位較低的鋁材氧化。這會嚴重侵蝕螺絲孔周邊的鋁材，導致固定點失效。
操作與功能檢查
每日開關窗戶時的聽覺和手感，其實是最佳的檢查時機。
警號六：開關窗戶時發出異常噪音
正常的窗戶開關應該是相對寧靜順暢的。如果過程中聽到刺耳的「吱吱」金屬摩擦聲，或「啪」一聲的脆響，這通常代表組件之間因變形或有沙石雜物而產生不正常摩擦，或是某些部件已瀕臨斷裂。
警號七：無法順暢開關或關上後無法鎖緊
開關窗戶時是否需要異常費力？或者關上後，窗鎖無法輕易扣上或鎖緊？這可能是因為窗扇下墜變形，導致與窗框的位置不對。一個無法鎖緊的窗戶，除了有保安風險，也代表窗扇無法緊貼窗框，在颱風來襲時會更易被吹毀。
玻璃與配件檢查
玻璃本身和固定它的配件，是安全防護的最後一環。
警號八：玻璃嵌板破爛或有裂紋
這點最容易察覺。即使是一條微細的裂紋，也會大大降低整塊玻璃的結構強度。在溫差變化或風壓影響下，裂紋有機會迅速擴大，導致玻璃碎裂。
警號九：鋁質玻璃壓條缺漏或變形
在玻璃的四邊，通常會有鋁質或膠質的壓條，作用是將玻璃穩固地卡在窗扇的溝槽內。檢查這些壓條是否完好無缺，有沒有變形翹起或鬆脫。如果壓條失效，玻璃就只剩下玻璃膠作固定，非常危險。
警號十：窗戶把手或鎖閂鬆脫、變形
試著輕力搖晃窗戶的把手，如果感覺到明顯的鬆動，或者把手已經變形，這不單影響操作，更可能因為重複在鬆動的基座上施力，而對整個窗扇的結構造成額外損害。
滲水問題檢查
滲水不單影響家居，也是窗戶老化的重要指標。
警號十一：窗框與窗扇之間出現罅隙並漏水
在下雨天，觀察窗戶緊閉時，窗框與窗扇的接合處是否有水滲入。這通常代表中間的防水膠邊已經老化硬化，失去了彈性，無法再有效防水。持續的滲水會加速金屬配件的銹蝕。
警號十二：窗戶周邊牆身出現滲水或水漬
如果不是窗戶本身漏水，而是窗戶外框周邊的牆身出現水漬、油漆剝落甚至滲漏，這可能代表窗框與大廈結構之間的防水層已經失效。這個問題比較複雜，因為水氣會侵蝕牆體，影響結構安全。
發現問題後的正確處理步驟
一旦發現以上任何一個警號，特別是涉及結構和固定組件的問題，正確的第一步是立即停止使用該窗戶。你可以用膠紙將窗戶暫時封上，以作警示。接著，應盡快聯絡一名根據《小型工程監管制度》註冊的承建商或合資格人士進行詳細檢查及維修。切勿嘗試自行修理，因為不當的處理方式可能會令問題惡化，甚至引發即時危險。
鋁窗日常保養攻略：延長使用壽命並符合法例要求
要確保家居安全，除了要熟悉鋁窗法例，日常的保養功夫也同樣重要。良好的保養習慣不僅能大大延長鋁窗的使用壽命，更是符合窗法例安全規定的基礎。其實，很多嚴重的窗戶問題，都是由日積月累的微小損耗引起。只要我們養成幾個簡單的習慣，就能輕鬆維持鋁窗的最佳狀態。
正確使用習慣
避免在窗扇或窗鉸上懸掛衣物或重物
很多人習慣在窗邊晾曬衣物，但將衣物或任何重物直接掛在窗扇或窗鉸上，是一個非常危險的做法。因為窗鉸和固定螺絲的設計，是為了承受窗扇本身的重量以及正常的風力，而不是額外的持續負重。這樣做會對窗鉸造成過度壓力，時間久了會導致金屬變形、螺絲鬆脫，最終可能引致窗扇下墜，構成極大風險。
切勿使用蠻力或工具強行開關窗戶
當你發現窗戶難以開關時，通常代表某些組件出現了問題，例如鉸槽積聚了沙石，或是機件需要潤滑。這時候千萬不要使用蠻力，或者用工具強行開關。因為這樣做很可能會損壞窗戶的把手、鎖具，甚至導致窗框變形。正確的做法是先找出問題根源，例如先清潔軌道，如果問題持續，就應該尋求專業人士檢查。
定期清潔與護理
清潔窗鉸及鉸槽內的沙塵雜物
香港的塵埃較多，窗鉸和窗扇的軌道（鉸槽）很容易積聚沙塵和雜物。這些微小的顆粒在開關窗戶時，會像砂紙一樣磨損金屬組件，加速老化。所以，我們應該定期用刷子或吸塵機，清理乾淨這些位置的污垢。這個簡單的動作，可以保持窗戶開關順暢，並且有效減緩組件的磨損。
選用中性清潔劑，避免腐蝕金屬表面
清潔鋁窗時，選對清潔劑非常重要。應該使用溫和的清水或稀釋過的中性清潔劑，用軟布輕輕擦拭。切記要避免使用任何帶有強酸、強鹼或具腐蝕性的清潔劑，因為它們會破壞鋁材表面的保護層，引致金屬氧化或出現鏽蝕，不但影響外觀，更會損害窗戶的結構安全。
為活動組件定期添加適量潤滑劑
就像單車鏈條需要上油一樣，鋁窗的活動組件，特別是窗鉸的接合處，也需要定期潤滑。我們可以為這些活動部件，定期添加適量的專用潤滑劑，例如矽質潤滑噴劑。這樣可以減少開關時的摩擦力，防止因機件乾澀而造成的損耗，同時也能讓窗戶的操作更寧靜順滑。
鋁窗法例常見問題 (FAQ)
大家在處理鋁窗問題時，總會遇到各種疑問，特別是關於鋁窗法例的規定。以下整理了一些最常見的問題，涵蓋法律責任、技術細節到尋找專業服務，希望用最直接易明的方式為你解答。
法律責任與程序
未收到強制驗窗通知，需要主動驗窗嗎？
法律上，業主是在收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知後，才有責任必須委任合資格人士檢驗及修葺窗戶。
不過，從家居安全的角度出發，主動定期檢查絕對是明智之舉。窗戶的損耗是日積月累的，與其等待問題惡化到可能構成危險，甚至收到通知後要在限期內匆忙處理，不如主動保養。及早發現並處理鉚釘鬆脫、窗鉸變形等小問題，維修成本相對較低，更重要的是能保障家人和公眾的安全，完全符合窗戶法例的根本精神。
業主與租客在鋁窗法例下的責任如何劃分？
根據《建築物條例》，樓宇結構及外部（包括窗戶）的安全維護責任，最終歸屬於業主。因此，屋宇署的強制驗窗通知書是發給業主的，而履行驗窗令和相關修葺工程的法律責任亦由業主承擔。
至於租客，則有責任妥善使用物業設施，並在發現窗戶有任何異常或損壞時，及時通知業主或物業管理人。雖然租客沒有直接的法定驗窗責任，但租賃合約中通常會列明雙方對單位維修保養的共識，建議查閱合約條款以釐清細節。簡單來說，業主負責遵從法例，租客則有通報的義務。
更換玻璃是否屬於小型工程？
這要視乎工程的具體性質。如果只是更換一塊因意外破裂的玻璃，而新玻璃的種類、厚度和固定方式與原來完全相同，這通常被視為一般的修葺，不一定屬於小型工程。
但是，如果工程涉及改動，例如更換成更厚、更重的玻璃，或者改動了固定玻璃的鋁質壓條或窗框結構，就可能被界定為《小型工程監管制度》下的工程項目。因為這些改動或會影響窗戶的承重和結構安全，需要由合資格的訂明註冊承建商進行，並按程序向屋宇署呈報。
技術與維修
為何要避免混合使用不銹鋼與鋁材？
這是一個非常關鍵的技術細節，關乎到窗戶的長遠結構安全。當兩種不同的金屬（例如不銹鋼螺絲和鋁質窗框）在潮濕環境下（如雨水）直接接觸時，會產生一種名為「異種金屬腐蝕」（Galvanic Corrosion）的電化學反應。
你可以把它想像成一個微型電池，在這個過程中，活性較高或電位較低的鋁材會加速氧化和損耗，變得脆弱甚至粉化。結果就是，用來固定的不銹鋼螺絲可能完好無損，但它周圍的鋁材結構卻已被嚴重侵蝕，導致固定點失效，構成窗戶飛脫的巨大風險。因此，進行維修時，應盡量使用與原有物料相同或兼容的金屬配件。
窗戶滲水是窗戶本身還是外牆問題？如何判斷？
窗戶滲水是個惱人問題，要有效解決，必先準確判斷源頭。你可以透過以下幾個步驟初步判斷：
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檢查窗戶自身：首先觀察窗戶的防水膠邊是否老化、硬化或出現裂縫。同時，檢查窗扇與窗框是否能緊密閉合，以及窗框底部的排水孔有否被塵埃及雜物堵塞。如果是這些問題，通常在下雨時，雨水會直接從窗的罅隙滲入。
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檢查窗框與外牆接合處：窗框與牆身之間的接口位置，是另一個常見的滲水黑點。仔細檢查接口的填縫膠是否完整，有否因日曬雨淋而收縮、剝落或出現裂痕。
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觀察滲水模式：如果滲水只在暴雨或持續大雨時才出現，而且是從窗的活動組件位置滲入，問題很可能出在窗戶本身。但如果滲水是在雨停後一段時間才慢慢出現，或者水漬是從窗戶上方的牆身蔓延下來，那源頭就很可能是外牆的裂縫或防水層失效，雨水先滲入牆體再流到窗邊。
一個簡單的測試方法，是在天氣乾燥時用花灑或水喉向窗戶玻璃及窗框的不同部分噴水，如果室內出現滲漏，則問題源於窗戶；反之，則很可能是外牆問題。
尋找專業服務
如何尋找及核實合資格人士 (QP) 及註冊承建商？
最可靠的途徑是透過屋宇署的官方資源。屋宇署網站設有「註冊專業人士及承建商名冊」的搜尋功能，你可以輸入姓名或公司名稱，查核其註冊資格及狀況。
你可以搜尋「認可人士」、「註冊結構工程師」或「註冊檢驗人員」等，以尋找合資格人士 (QP)。至於施工方，則可搜尋「註冊一般建築承建商」或「註冊小型工程承建商」。此外，屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，亦提供了搜尋及委任合資格人士的功能，十分方便。在委任前進行核實，是保障自身權益的重要一步。
聘請承建商時，合約應列明哪些法例相關條款？
一份清晰的合約能避免很多日後的爭拗。除了工程範圍、費用、工期等基本項目外，涉及鋁窗法例的工程合約，建議要特別列明以下幾點：
- 法規遵從：清楚訂明所有工程及使用的物料，必須符合《建築物條例》、「強制驗窗計劃」及「小型工程監管制度」的最新規定。
- 承建商資格：註明承辦工程的公司或個人，是屋宇署註冊的合資格承建商，並列出其註冊編號。
- 文件呈報責任：明確由承建商或其委聘的合資格人士，負責處理所有向屋宇署呈交的法定文件（例如完工證明書表格MWI 2A），並提供副本給業主存檔。
- 工程監督：如工程需要由合資格人士監督，合約應列明監督的安排及責任。
- 保險與保養：列明工程第三者責任保險的細節，以及工程完成後的保養期及範圍。