收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知，不少業主都會感到不知所措。面對繁複的程序、海鮮價的收費，更擔心遇上工程陷阱。為此，本文為你整合一個全面的「強制驗窗懶人包」，由法律責任、驗窗六大步驟、市場收費參考，到如何揀選可靠的合資格人士及承建商，提供詳盡的防伏指南，助你輕鬆處理驗窗事宜，保障家居安全。
深入了解強制驗窗計劃：法律基礎與業主責任
收到屋宇署的信件，提到需要進行鋁窗檢驗計劃，第一時間可能會感到有點不知所措。其實，這項計劃與我們的家居安全息息相關。讓我們一步步拆解整個驗窗計劃的來龍去脈，了解清楚作為業主需要擔當的角色與責任。
甚麼是強制驗窗計劃？
強制驗窗計劃，是根據香港法例《建築物條例》設立的一項法定要求。簡單來說，它的目的就是透過定期的專業鋁窗檢驗，確保舊樓的窗戶安全穩固，從而保障住戶以至公眾的安全，避免窗戶因日久失修而構成危險。這不只是一項行政程序，更是守護社區安全的重要一環。
誰需要遵從強制驗窗令？
並非所有樓宇都需要即時參與這個驗窗計劃。屋宇署會每年揀選目標樓宇，然後向相關業主發出「強制驗窗法定通知書」。一般來說，如果你的物業符合以下兩個條件，就有機會被納入計劃範圍：
- 樓齡達到10年或以上。
- 屬於私人樓宇（住宅、商業或工業樓宇都包括在內）。
不過，樓高不超過三層的住宅樓宇可以獲得豁免。所以，最關鍵的一點是：你必須在正式收到屋宇署的法定通知後，才需要履行驗窗的責任。
業主的法律責任與角色
當你收到強制驗窗通知後，作為業主，你的角色就變得非常重要。你的主要法律責任，是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的單位或大廈公用部分的窗戶進行訂明檢驗。
如果檢驗後發現窗戶需要維修，你便需要再委任一名註冊承建商，在合資格人士的監督下完成修葺工程。整個過程由接收通知、委任專才，到完成檢驗與修葺，都必須在通知書上列明的期限內完成。不論是私人單位的窗戶，還是大廈公用地方的窗戶，業主都有責任確保整個鋁窗檢驗流程順利完成。
強制驗窗完整流程：由收通知到完成修葺六大步驟
收到屋宇署的信件，要你參與強制鋁窗檢驗計劃，應該如何入手？整個驗窗計劃的流程其實很清晰。我們將它拆解成六個步驟，讓你一步一步跟著做，輕鬆完成整個程序。
第一步：接收通知及委任合資格人士(QP)
當你收到屋宇署發出的法定通知，就代表這個鋁窗檢驗的流程正式啟動。首先要做的事情，就是在指定期限內（一般住宅單位為6個月，大廈公用部分為9個月）委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）進行檢驗。你可以透過屋宇署的網站，查閱合資格人士和註冊承建商的名冊，從中揀選心儀的服務商。
第二步：合資格人士(QP)的訂明檢驗
委任了QP之後，他們就會親自上門，為你的窗戶進行訂明檢驗。這個檢驗並非隨意看看，而是有一套嚴格的標準。QP會仔細檢查窗戶的每一個部分，評估其安全狀況。他們的角色是專業的「窗戶醫生」，負責找出潛在的安全隱患。
鋁窗檢驗標準與常見問題
鋁窗檢驗的重點是結構安全。QP會特別留意幾個關鍵部分。例如玻璃嵌板有沒有破裂，窗框和窗扇開合是否順暢，有沒有變形。最常見的問題，通常出現在五金配件上，例如窗鉸有沒有嚴重銹蝕或變形，以及固定窗鉸的鉚釘和螺絲，有沒有鬆脫或者出現灰白色的氧化粉末。這些都是可能導致窗戶飛脫的嚴重問題。
第四步：檢驗後的兩種處理路徑
檢驗完成後，通常會出現兩種結果。第一種是窗戶狀況良好，無需進行任何修葺。QP便會直接向屋宇署呈交證明書，整個計劃就算完成了。第二種是QP發現有需要修葺的部分。他會向你詳細解釋問題所在，並且提供一份檢驗報告，然後便會進入下一步的修葺程序。
第五步：監督訂明修葺工程
如果需要修葺，業主就要委任一名「註冊承建商」來進行工程。這項工程必須在QP的監督下進行，確保施工的用料和方法都符合安全標準。負責監督的QP，可以是你當初委任進行檢驗的那一位，也可以是另一位QP，視乎你的選擇。
第六步：完成計劃及文件存檔
當所有訂明修葺工程完成後，負責監督的QP會再次檢查，確保所有問題都已妥善處理。之後，他會向屋宇署呈交相關的完工證明文件。屋宇署確認後，整個強制驗窗計劃就正式完成。記得要將QP提供給你的文件副本好好保存，作為紀錄。一般來說，成功遵從通知後，屋宇署在未來5年內不會再就同一窗戶發出新的驗窗通知。
如何揀選可靠驗窗服務商：費用、資格與避免陷阱
收到強制驗窗令，下一步自然是尋找服務商，但是在眾多選擇中，要如何為你的鋁窗檢驗計劃揀選一個可靠的夥伴呢？這個決定直接影響工程質素和你的荷包。以下我們會一步步拆解，由辨識專業資格開始，到分析費用結構，再分享實用的報價竅門，助你作出明智選擇。
辨識專業資格：「合資格人士」與「註冊承建商」
在整個驗窗計劃中，你會接觸到兩類專業人士，清楚他們的角色非常重要。
首先是「合資格人士」（Qualified Person, QP）。他們是負責進行訂明檢驗和監督維修工程的專業人員。根據屋宇署的規定，合資格人士必須是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或特定級別和類別的註冊承建商。他們的主要職責是評估你的窗戶是否安全，並判斷是否需要修葺。你可以把他們理解為整個鋁窗檢驗的「醫生」，負責診斷問題。
如果檢驗後發現需要維修，你就需要委任「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）進行實際的修葺工程。註冊承建商是負責動工的「工匠」。值得留意的是，有些公司或個人可能同時持有這兩種資格。在委任任何服務商前，最穩妥的做法是到屋宇署的網站查核他們的名冊，確認其資格仍然有效。
強制驗窗費用全解析：檢驗費與維修項目參考
強制驗窗的費用主要分為兩部分：檢驗費和維修費。
檢驗費是指合資格人士上門檢查窗戶的費用。如果窗戶狀況良好，無需維修，服務商只會收取檢驗及呈交文件的費用，市面參考價大約由數百元至千多元不等，視乎單位大小和窗戶數量而定。
維修費則在需要修葺時產生，這部分的費用變化較大。常見的維修項目包括更換不銹鋼窗鉸、更換鉚釘或螺絲、更換窗戶鎖具等。以下是一些常見項目的市面參考價，讓你心中有數：
* 更換不銹鋼窗鉸：約 $150 – $400 一對
* 更換上下連動鎖或七字鎖：約 $70 – $200 一個
* 更換不銹鋼螺絲或鋁質鉚釘：約 $100 – $200 一套
要留意，更換防水膠邊雖然能解決滲水問題，但它不屬於影響結構安全的強制維修項目。專業的服務商會清晰列明哪些是強制項目，哪些是建議項目。
揀選服務商的實用貼士與報價竅門
為了保障自己並獲得合理的價格，尋找服務商時可以參考以下幾個貼士：
第一，貨比三家。建議最少尋找三家合資格的服務商索取報價。不要只看總價，而是要比較詳細的項目清單。
第二，要求詳細報價單。一份清晰的報價單應列明檢驗費、各項維修工程的單價、物料規格（例如窗鉸的材質和尺寸）、以及工程總額。這有助你了解每一分錢的去向，並避免日後出現爭拗。
第三，提防極低價陷阱。有些公司可能以極低的檢驗費作招徠，但在檢查後提出大量昂貴的維修項目。一個合理的報價應該是平衡的，所以對過於便宜的服務要多加留意。
消費者保障：簽訂合約及工程保養須知
揀選了心儀的服務商後，最後一步就是簽訂合約，這是保障雙方權益的最重要文件。一份正式的合約應清楚列明：
* 工程範圍：詳細說明需要檢驗及修葺的窗戶數量和位置。
* 工程總費用及付款方式：列明總金額、是否有訂金、以及分期付款的安排。
* 施工日期及預計完工時間。
* 工程保養期：一般信譽良好的公司會提供一至三年的工程保養，確保工程質素。
* 第三者責任保險：確認承建商已購買足夠的第三者責任保險，以應對施工期間可能發生的意外。
完成工程後，記得向服務商索取所有呈交予屋宇署的文件的副本，並妥善保存合約及付款收據，以作紀錄。
法律責任與罰則：忽視強制驗窗的嚴重後果
收到強制驗窗計劃的通知，絕對不能掉以輕心。這不只是一份建議文件，而是一項具有法律約束力的規定。整個計劃的目的是為了保障公眾安全，所以相關法例亦訂明了清晰的法律責任。如果業主選擇忽視，將會面臨一系列嚴重的後果。
業主未能遵從通知的罰則
如果業主在沒有合理辯解的情況下，未有在指定限期內遵從法定通知，就已經構成了刑事罪行。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被處以第四級罰款，即港幣25,000元，並且可能判處監禁三個月。
而且，如果罪行持續，法庭還可以就罪行持續的每一天，另處罰款港幣2,000元。這代表拖延處理的每一天，財政上的負擔都會不斷加重，所以及時處理才是最明智的做法。
屋宇署的最終權力
罰款與監禁並不是終點。如果業主持續不遵從驗窗計劃的通知，屋宇署有權採取進一步行動。屋宇署可以主動委任合資格人士和註冊承建商，代為進行所需的鋁窗檢驗及修葺工程。
工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費以及行政監督費用。值得注意的是，這筆附加的監督費用最高可達工程總開支的20%。換句話說，由政府代為處理的成本，遠比業主自行安排來得高。
其他相關方的法律責任
除了單位業主，強制驗窗計劃的法律責任也牽涉到其他相關方。
如果法定通知是針對大廈公用部分的窗戶，那麼業主立案法團就有責任統籌及完成相關的檢驗和修葺。假如法團未能遵從通知，同樣會面臨檢控及罰款。
另一方面，租客也有其法律責任。如果租客收到寄給業主的通知，有義務盡快轉交。在進行鋁窗檢驗或維修時，任何人如果無合理解釋而阻止合資格人士進入處所，也屬於違法行為，最高可被罰款港幣10,000元及監禁六個月。因此，各方保持良好溝通與合作，才是順利完成計劃的關鍵。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
當你收到關於強制驗窗計劃的通知時，腦海中一定會彈出很多問題。這個部分將會用問答形式，一次過解答你在整個鋁窗檢驗流程中最關心的事，讓你對驗窗計劃有更清晰的了解。
關於流程與時間
Q1. 收到通知後，我有多長時間去完成整個鋁窗檢驗計劃？
一般來說，時間限制是根據窗戶的位置而定。如果是你自己單位內的窗戶，你會有6個月的時間去委任合資格人士 (QP) 完成檢驗同埋所需的修葺。如果是大廈公用地方的窗戶，由於可能涉及業主立案法團開會、集資等程序，所以期限會長一些，有9個月時間。
Q2. 我應該去哪裡找合資格人士 (QP)？怎樣確認他的身份？
你可以直接到屋宇署的網站，上面有齊「合資格人士」同埋「註冊承建商」的名冊，方便你尋找同核對。另外，合資格人士在上門檢驗時，應該會出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有他的相片、姓名同註冊編號，方便你即場確認身份。
Q3. 如果真的無法在限期內完成，可以申請延期嗎？
可以的。如果你有充份而且合理的理由，例如大廈正在進行大型維修，或者因為其他特殊情況導致無法如期完成，業主或法團可以以書面形式向屋宇署申請延期。不過，批准與否就要視乎個別情況了。
關於技術與範圍
Q1. 強制驗窗計劃具體會檢驗窗戶的哪些部分？
檢驗的重點是結構安全。合資格人士會集中檢查幾個關鍵部分，包括：玻璃嵌板有否破裂、窗框同窗扇有無變形或鬆脫、窗鉸是否嚴重生鏽或變形，以及最重要的鉚釘同螺絲，檢查它們有無鬆脫、缺少，或者出現代表氧化的灰白色粉末。這些都是直接影響窗戶安全的地方。
Q2. 是不是所有窗戶的問題都一定要維修？例如窗邊的防水膠邊老化了，也屬於強制維修範圍嗎？
這是一個很好的問題。強制驗窗計劃的核心是「結構安全」，所以只有影響安全的項目才是「必須修葺」。窗戶的防水膠邊（或稱密封膠條）主要功能是防水防風，如果只是老化但沒有即時導致窗戶結構不穩，它就不屬於強制維修項目。當然，合資格人士可能會建議你一併更換，但你應該清楚了解，哪些是強制項目，哪些是建議項目。
Q3. 我家的是落地玻璃幕牆，也屬於這次的驗窗計劃範圍嗎？
住宅樓宇的玻璃幕牆，其實是納入另一個計劃，就是「強制驗樓計劃」的檢驗範圍，而不是「強制驗窗計劃」。所以，如果你收到的是驗窗通知，就只需要處理可以開關的窗戶。
關於費用與支援
Q1. 強制驗窗的費用大概是多少？有沒有一個參考標準？
費用通常分為兩部分：檢驗費同維修費。純粹的檢驗費，市價範圍可以由幾百元到過千元不等，視乎單位大小同窗戶數量。如果需要維修，費用就會根據項目，例如更換窗鉸、拉釘等，再獨立報價。最穩妥的做法是找至少三間公司報價，詳細比較它們的服務同收費細項。
Q2. 如果經濟上有困難，有沒有任何財政支援或資助計劃？
有的。政府同相關機構，例如市區重建局同香港房屋協會，都有為合資格的業主提供不同的樓宇維修資助計劃。你可以瀏覽他們的網站，或者直接向他們查詢，了解自己是否符合申請資格，這些計劃有時能夠大大減輕你的財政負擔。
Q3. 如何避免在揀選服務商時被濫收費用？
要保障自己，有幾個實用貼士。第一，堅持索取詳盡的書面報價單，清楚列明每一項檢驗同維修的收費。第二，確認所有需要更換的部件都符合屋宇署的要求。第三，在工程開始前，最好簽訂一份簡單合約，訂明工程範圍、費用、完工日期同保養期等細節。完成整個鋁窗檢驗計劃後，記得向服務商索取已呈交屋宇署的文件副本，作為紀錄。