收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知書」，面對陌生的法律文件，是否感到徬徨無助？擔心檢驗流程繁複、維修費用高昂，甚至墮入濫收費用的陷阱？本文正是為您而設的「強制驗窗全攻略」，將由零開始，為您清晰拆解由收信到完成呈報的五大步驟、深入剖析各項收費的市場價格與潛在陷阱，並提供揀選合資格驗窗公司的實用貼士，助您輕鬆履行法律責任，同時保障個人權益，精明地完成整個驗窗程序。
甚麼是「強制驗窗計劃」？全面了解你的法律責任與權益
收到屋宇署的信件，要求為家中的窗戶安排鋁窗檢驗，這正是「強制驗窗計劃」的開端。這項計劃並非單純的建議，而是一項具有法律效力的規定，旨在確保我們的居住環境安全。接下來，讓我們像朋友聊天一樣，一步步拆解這個計劃，清楚了解每個人的責任與權益。
「強制驗窗計劃」的法律基礎與目的
計劃源起：《建築物條例》對檢驗窗戶的核心要求
這項鋁窗檢驗計劃的法律根源，來自於香港法例第123章的《建築物條例》。條例清楚列明，為了保障公眾安全，樓宇業主有責任定期檢驗並維修他們的窗戶。所以，當你收到通知時，代表需要履行這項法定的責任。
主要目標：預防窗戶墮下，保障公眾安全
計劃最核心的目的，就是預防窗戶因日久失修而墮下傷人。香港樓宇密集，窗戶一旦鬆脫，後果可以非常嚴重。因此，透過定期的專業鋁窗驗窗程序，及早發現並處理潛在風險，是保障我們自己與路人安全的重要一環。
哪些樓宇需要進行強制性窗戶檢驗？
樓齡規定：10年或以上私人樓宇的界定
根據規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都會被納入計劃的揀選範圍。這裡的「樓齡」是由「佔用許可證」（即「入伙紙」）發出的日期開始計算。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃也有豁免情況。如果你的樓宇是樓高不超過3層的純住宅建築，就不在此計劃的規管範圍內。
如何揀選目標樓宇：屋宇署以風險為本的篩選機制
屋宇署並非一次過向所有合資格樓宇發出通知，而是每年以「風險為本」的原則，篩選出目標樓宇。他們會考慮樓宇的樓齡、狀況、過往的維修記錄，以及是否有窗戶墮下的舉報記錄等因素，優先處理潛在風險較高的樓宇。
業主、法團與租客的角色與責任
業主的核心責任：委任合資格人士、監督維修與呈報
作為業主，你的責任最為核心。收到通知後，你需要委任一名「合資格人士」（Qualified Person, QP）進行訂明檢驗鋁窗。如果檢驗後發現需要維修，你需要監督維修工程，並確保合資格人士在完成後，向屋宇署呈交所需文件。
業主立案法團的統籌職責：處理公用部分的檢驗
如果你的大廈已成立業主立案法團，法團則負責統籌處理大廈公用部分（例如樓梯間、會所）的窗戶檢驗工作。相關費用一般會從管理費基金中支付，或由全體業主共同分擔。
租客的法律義務：轉交通知及配合檢驗
如果你是租客，雖然檢驗和維修的費用並非由你承擔，但你也有法律義務。收到相關通知後，必須第一時間轉交給業主。同時，你需要配合業主安排的檢驗人員進入單位，讓他們順利完成工作。
強制驗窗完整流程：由收通知到完成呈報的五大步驟
收到屋宇署的通知信，意味著你的鋁窗檢驗旅程正式開始。整個強制驗窗流程設計得相當清晰，主要分為五大步驟。只要跟著指引一步步完成，便可以順利履行法律責任。以下我們將會拆解由接收通知、委任專業人士，到最後成功呈報的完整過程，讓你對鋁窗驗窗的每一步都瞭然於胸。
第一步：接收法定通知與理解檢驗時限
如何識別屋宇署的正式通知書
首先，你會收到一份由屋宇署發出的「強制驗窗計劃法定通知書」。這份文件的外觀很正式，通常會印有屋宇署的標誌和信頭，並清楚列明你的樓宇地址、通知書編號，以及需要檢驗的具體範圍。文件內容會詳細說明你的法律責任與完成檢驗的期限，這是啟動整個檢驗鋁窗程序的官方憑證。
個別單位與大廈公用部分的完成期限差異 (6個月 vs 9個月)
通知書上會列明完成期限，這個期限根據窗戶的所屬位置而有所不同。如果是你單位內的窗戶，完成檢驗及所需修葺的期限為6個月。如果是大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間或會所，由於涉及協調全體業主，所以期限會較長，為9個月。
第二步：委任專業人士 – 「合資格人士」與「註冊承建商」
「合資格人士」(QP) 的職責：進行檢驗與監督
收到通知後，業主的首要任務是委任一名「合資格人士」（Qualified Person, QP）。QP是整個鋁窗檢驗計劃的核心角色，他的職責是親自為你進行訂明檢驗，評估窗戶的安全狀況。如果檢驗後發現需要維修，QP還會負責監督整個修葺過程，確保工程符合法例標準。
「註冊承建商」(RC) 的職責：負責施工維修
如果QP在檢驗後確定窗戶需要維修，「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）便會登場。RC是負責動手進行所有訂明修葺工程的專業公司或人士。簡單來說，QP負責「診斷」和「監督」，而RC則負責「施工」。
雙重專業制度的重要性：保障工程質素與公正性
這個將檢驗監督與施工維修分開的雙重制度，是整個鋁窗檢驗計劃的基石。因為QP與RC的角色是獨立的，可以有效避免利益衝突，例如承建商為了增加工程項目而誇大問題。這種制度設計確保了檢驗結果的公正性，同時也保障了維修工程的質素。
第三步：進行現場訂明檢驗
檢驗前的準備：清理窗邊雜物以配合檢查
在QP上門進行現場檢驗之前，你可以做一些簡單的準備工作。最重要是清理窗邊的雜物，例如移開傢俬或盆栽，確保QP可以順利和安全地接觸到每一隻窗戶，讓檢查過程更有效率。
檢驗過程需時及注意事項
一個單位的檢驗過程通常不會太長，視乎窗戶數量和大小，一般約需30至60分鐘。在檢驗期間，QP會仔細檢查窗戶的各個構件，包括窗鉸、鉚釘、螺絲和玻璃嵌板等，業主最好在場，以便QP即時溝通檢驗情況。
第四步：處理檢驗結果的兩種情況
情況A：窗戶安全無需維修 (呈交 MWI 2a 表格)
如果QP檢驗後，認為你的窗戶狀況良好，結構安全，無需進行任何修葺。他便會直接填寫並向屋宇署呈交表格「MWI 2a」。這代表你的驗窗責任已經完成，過程非常簡單。
情況B：窗戶需要訂明修葺 (委任RC進行工程)
如果QP發現窗戶存在安全風險，例如窗鉸嚴重銹蝕或鉚釘鬆脫，便需要進行訂明修葺。這時，業主就需要根據QP的檢驗報告，另外委任一名註冊承建商（RC）來進行維修工程。
第五步：完成修葺與呈交證明文件
QP監督修葺工程的重要性
在RC進行維修期間，QP的角色是監督整個工程。他會確保RC使用的物料合規格，施工方法正確，以保證修葺後的窗戶符合安全標準。這個監督步驟對於保障工程質素至關重要。
成功呈報後：5年內豁免再次檢驗
當所有維修工程在QP的監督下完成後，QP會向屋宇署呈交相關的證明文件。一旦屋宇署確認收到並接納文件，你的樓宇便算正式遵從了這次的法定通知。成功呈報後，在未來5年內，屋宇署將不會就同一窗戶再次發出強制驗窗通知。
專業驗窗標準：究竟檢驗甚麼？
當合資格人士上門進行鋁窗檢驗時，他們並非天馬行空地檢查，而是依據一套清晰的標準，專注於影響結構安全的關鍵部分。整個鋁窗驗窗的過程，就像是為窗戶進行一次詳細的身體檢查，目標是找出潛在的墮窗風險。現在，我們就來看看這份「體檢清單」到底包括了哪些項目。
強制驗窗的核心檢驗範圍
根據鋁窗檢驗計劃的指引，檢驗範圍有明確的界定，主要集中在所有外牆的窗戶。
涵蓋的構件：玻璃嵌板、窗框、窗扇及配件
檢驗鋁窗的對象包括了窗戶的每一個組成部分。這包括大塊的玻璃嵌板、固定玻璃的窗框、可以活動開關的窗扇，還有窗鉸、鉚釘、螺絲及鎖具等所有金屬配件。簡單來說，只要是構成窗戶結構的一部分，都在檢驗範圍之內。
不包括的項目：室內間隔玻璃、地下櫥窗與玻璃幕牆
另一方面，有些玻璃項目是不屬於強制驗窗範圍的。例如，室內用作間隔的玻璃牆、位於地下的商店櫥窗，以及近年新型樓宇常見的大面積玻璃幕牆。玻璃幕牆的檢驗是納入「強制驗樓計劃」的範疇，兩者有所區分。
檢驗四大關鍵安全準則
合資格人士在檢驗時，會重點評估以下四個關乎安全的核心準則，判斷窗戶是否存在即時危險。
窗鉸：有否變形、缺漏或嚴重銹蝕
窗鉸是支撐整個窗扇重量的關鍵。檢驗時會檢查窗鉸的金屬臂有否出現彎曲變形，連接位置的部件有否缺漏，以及表面是否有大面積的嚴重銹蝕。這些情況都會大大削弱其承托力。
鉚釘及螺絲：有否鬆脫、缺漏或出現灰白色氧化物
固定窗鉸及其他配件的鉚釘和螺絲，是另一個檢查重點。人員會檢查它們是否有鬆脫或遺失的情況。特別要注意的是，如果鉚釘表面出現灰白色的粉末狀氧化物，這代表金屬已經嚴重腐蝕，結構強度大減，是墮窗的主要元兇之一。
玻璃嵌板：有否破爛或出現裂紋
這部分比較直觀，主要是檢查玻璃本身是否完整。任何肉眼可見的破爛或裂紋，即使非常微細，都可能在天氣變化或外力影響下擴大，構成危險，因此必須修葺。
窗框及窗扇：有否變形或影響開關
窗戶的整體框架亦是檢驗對象。如果窗框或窗扇出現明顯變形，可能會導致窗戶無法正常緊閉，或者在開關時出現卡頓。這種情況不但影響日常使用，更可能代表結構受力不均，存在安全隱患。
業主必備：驗窗前自我檢查清單
在專業人員上門前，你也可以先為家中的窗戶做個簡單的初步檢查，對潛在問題有個基本了解。
圖解：如何識別必須更換的「氧化鋁質拉釘」(白色粉末特徵)
你可以仔細觀察固定窗鉸的圓形金屬拉釘。如果拉釘表面平滑，顏色均勻，代表狀態良好。如果拉釘表面出現一層像鹽霜或粉筆灰的白色粉末，並且用手觸摸時有粉末脫落，這就是鋁質拉釘嚴重氧化的特徵。這種拉釘內部已經變得非常脆弱，必須立即更換。
圖解：分辨變形窗鉸與正常窗鉸
要分辨窗鉸是否變形，可以將窗戶關上。正常的窗鉸在關閉時，窗扇會與窗框緊密貼合，沒有明顯空隙。如果關窗後，窗扇與窗框之間出現不平均的縫隙，特別是靠近窗鉸的一側無法完全貼合，這很可能就是窗鉸已經變形的跡象。
實用區分：強制維修的結構安全問題 vs. 非強制的功能性問題（如防水膠邊）
在檢驗過程中，需要清晰區分兩類問題。窗鉸、鉚釘、玻璃及窗框的結構缺損，是直接影響安全的強制維修項目。而一些功能性問題，例如窗邊用作防水的黑色膠邊老化或破損，雖然可能導致滲水，但不屬於結構安全風險，因此並非強制維修的範圍。了解這個區別，有助你在審視維修報價時，作出更精明的判斷。
驗窗及維修費用全解析：如何避免超支與陷阱
提到鋁窗檢驗，大家最關心的莫過於費用問題。一份清晰的預算，可以讓整個檢驗鋁窗的過程更加安心。其實，強制驗窗的費用結構並不複雜，主要由檢驗、監督及維修三部分組成。只要掌握了市場行情和分析報價單的技巧，就能有效避免不必要的開支，保障自己的權益。
驗窗涉及的三大類費用
檢驗及文件費：若無需維修的基本開支 (市場參考價)
這是整個鋁窗驗窗計劃的第一筆基本開支。當合資格人士 (QP) 上門完成訂明檢驗後，如果窗戶狀況良好，無需進行任何維修，便只需支付這筆費用。費用涵蓋了QP的專業檢查服務，以及代為向屋宇署呈交所需文件（例如MWI 2a表格）的行政工作。市場上，這項服務的收費一般介乎每個單位港幣三百至八百元不等，視乎單位面積及窗戶數量而定。
監督費：需要維修時QP的監督費用
假如檢驗後發現窗戶需要維修，QP的角色便會增加一項「監督」。根據法例，所有訂明修葺工程，都必須在QP的監督下由註冊承建商 (RC) 進行，確保工程符合安全標準。因此，便會產生一筆監督費。這筆費用可以按工程總額的某個百分比計算，或者是一個固定的金額，有些公司亦會將其與檢驗費合併為一個套餐收費。在委託前，務必問清楚收費模式。
維修工程費：按項目計算的實際開支
這是費用中最浮動的部分，完全取決於窗戶的實際損壞情況。維修費通常是逐項計算的，例如更換多少對窗鉸、多少顆鉚釘等。這部分的開支可以由數百元到數千元不等。由於維修項目直接影響總開支，因此索取一份詳盡的分項報價單，就顯得非常重要。
常見維修項目市場參考價目表
為了讓你對維修開支更有預算，我們整理了幾個最常見維修項目的市場參考價格，方便你核對報價單。
更換不銹鋼窗鉸
窗鉸是確保窗扇穩固的關鍵。若出現變形或嚴重銹蝕，就必須更換。根據窗鉸的尺寸和材質，每對不銹鋼窗鉸的更換費用，市場參考價約為港幣一百五十至四百元。
更換不銹鋼鉚釘及螺絲
鋁質鉚釘氧化是常見的墮窗元兇之一。更換為更耐用的不銹鋼鉚釘及螺絲，是保障安全的基本要求。以每扇窗計算，更換全窗的鉚釘及螺絲，市場參考價約為港幣一百至二百元。
更換窗戶鎖具 (七字鎖、上下掣)
窗戶鎖具除了防盜，也輔助窗扇緊扣於窗框上，增加穩固性。如果鎖具損壞或無法鎖上，亦需要更換。更換一個七字鎖或上下掣，市場參考價約為港幣一百至二百五十元。
精明分析維修報價單：3步避開超支陷阱
收到報價單後不要急於作決定，花點時間仔細審視，用以下三步就能輕鬆避開常見的收費陷阱。
索取詳細分項報價的重要性
切忌接受一份只有「總數」的報價單。一份專業的報價單，必須清楚列明每一項維修項目、使用的物料規格、數量及單價。例如，「更換不銹鋼窗鉸」應列明更換的數量和每對的價錢。這樣既方便你與其他公司比較，也保障了雙方，避免日後出現爭議。
利用市場參考價格核對報價是否合理
有了清晰的分項報價，你就可以對照上文提到的市場參考價。如果發現某個項目的收費遠高於市場平均水平，便有權向承辦商查詢原因。有時候可能是因為使用了更優質的物料或施工環境較為複雜，但你絕對有權了解清楚。
警惕將非強制項目混入強制維修報價的銷售手法
這一點要特別留意。強制驗窗計劃的核心是「結構安全」，因此更換窗鉸、鉚釘等屬於強制維修。但是，一些不影響結構安全的項目，例如防水用的窗戶膠邊老化、更換紗窗等，其實並非強制項目。部分公司可能會將這些建議性項目與強制項目混在一起報價，令總額看起來更高。你應主動詢問清楚，哪些項目是法例規定必須維修的，哪些是可選擇的增值項目，再按自己的需要作決定。
如何選擇可靠的驗窗及維修公司？
選擇一間專業可靠的公司進行鋁窗檢驗，是整個強制驗窗計劃中最關鍵的一環。市面上的選擇五花八門，要找到值得信賴的服務提供者，需要循序漸進地做好資料搜集和核實工作。以下會分享一些實用方法，助你輕鬆揀選合適的專業人士。
尋找合資格專業人士的官方途徑
在屋宇署網站查閱「合資格人士」及「註冊承建商」名冊
最直接及權威的途徑，就是查閱屋宇署的官方名冊。政府網站備存了所有「合資格人士」（Qualified Person, QP）及「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）的最新名單。業主可以直接在網站上搜尋，確保你考慮聘用的公司或個人是真正具備法定資格的，這是保障自身權益的第一步。
聯絡相關專業學會或註冊承建商商會
除了屋宇署的官方名冊，你也可以聯絡香港工程師學會、香港測量師學會等專業團體，或者相關的註冊承建商商會。這些機構同樣可以提供其會員的名單作參考，讓你有多一個可靠的渠道尋找服務提供者。
核實服務提供者身份與資格的關鍵步驟
主動要求出示「驗窗卡」核實QP身份
當有專業人士上門準備檢驗鋁窗時，你可以主動要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上印有合資格人士的姓名、照片及註冊編號，是核實其身份最快捷有效的方法。一位專業的檢驗人員，理應樂意展示其資格證明。
查詢公司的商業登記及註冊編號
除了核實個人身份，確認公司的合法性也同樣重要。你可以向服務提供者查詢其公司的商業登記號碼，以及在屋宇署的註冊承建商編號。一家正規經營的公司，必定會清楚提供這些資料，這有助你分辨其是否為一間信譽良好的機構。
了解公司的第三者責任保險及工程保養期
進行鋁窗驗窗及維修工程始終涉及一定風險。一間負責任的公司，必定會購買第三者責任保險，以保障萬一在工程期間發生意外時，業主與公眾都能得到應有的保障。同時，你亦應了解工程完成後是否提供保養期，這反映了公司對其工程質素的信心。
選擇服務前必須問清楚的關鍵問題
報價是否已包含所有檢驗及呈報文件費用？
在確認服務前，務必問清楚報價的細節。一個清晰的報價，應該列明是否已包含所有檢驗費用，以及向屋宇署呈報所需文件的行政費用。這可以避免在檢驗完成後，才發現有預期之外的附加收費。
若檢驗後決定暫不維修，會否有額外收費？
部分公司會提供免費初步檢驗服務。你需要明確查詢，如果檢驗後發現窗戶需要維修，但你決定另覓承建商或暫不處理，會否收取任何檢查費或出勤費。清楚了解這個條款，能讓你在決策時更有預算和彈性。
維修採用的物料是否符合屋宇署標準？
若需要進行維修，所採用的物料必須符合屋宇署的規定，例如必須使用不銹鋼的窗鉸及螺絲。你應直接向承建商查詢，他們將會使用哪種物料，並確認物料符合安全標準。這是確保維修工程能順利通過呈報，以及保障窗戶長遠安全的根本。
法律責任與罰則：不遵從強制驗窗計劃的後果
談到鋁窗檢驗，除了流程和費用，了解背後的法律責任同樣重要。整個鋁窗檢驗計劃具有法律約束力，如果對法定通知置之不理，後果可能比想像中嚴重。這部分會清楚說明，讓你能全面掌握相關的法律資訊。
業主不履行檢驗的法律後果
作為業主，收到法定通知書後，便有法律責任在指定期限內完成檢驗鋁窗及所需的修葺工程。如果沒有合理辯解而未能遵從，便會觸犯法例。
根據《建築物條例》的罰則：最高罰款與監禁
根據香港法例第123章《建築物條例》，任何人士如果沒有合理辯解而未有遵從法定通知，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000元及監禁3個月。
罪行持續期間的額外每日罰款
除了上述的基本罰則，如果罪行持續，法庭更有權判處額外罰款。即是說，在未遵從通知的每一天，都可能被加罰港幣$2,000元，罰款會隨時間累積。
屋宇署的最終權力：代為進行工程並追討所有費用
如果業主持續不履行責任，屋宇署有權採取最終行動。署方可以委任顧問公司及承建商，代為進行所需的鋁窗檢驗及維修工程，然後向業主追討所有相關費用，當中包括工程費、顧問費及行政監督費，並可加徵不超過費用20%的附加費。
其他相關人士的法律責任
除了業主，強制驗窗的責任也牽涉到其他相關人士，例如租客和業主立案法團，他們同樣需要履行特定的法律義務。
阻礙檢驗工作的罰則：針對業主或租客
在進行訂明檢驗或修葺期間，合資格人士需要進入單位工作。任何人如果沒有合理理由而阻礙或拒絕他們進入，同樣屬於犯罪。不論是業主本人或是租客，一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000元及監禁6個月。
業主立案法團未履行職責的後果
對於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間或會所，檢驗及維修的責任通常由業主立案法團承擔。如果法團未能在限期內履行職責，同樣會面臨檢控，有機會被處以定額罰款。法團有責任統籌及安排公用部分的驗窗事宜。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
大廈公用地方的窗戶（如樓梯間）由誰負責檢驗和付款？
大廈公用地方窗戶的檢驗鋁窗責任，屬於全體業主的共同責任。一般情況下，業主立案法團會負責統籌處理，委任合資格人士進行檢驗及監督維修。
至於費用方面，通常會由大廈的管理費基金或維修基金支付。如果法團沒有足夠儲備，就需要按照大廈公契的規定，由全體業主按業權份數分攤所需費用。因此，這部分的鋁窗檢驗開支是由大家共同承擔的。
如果我無法在限期內完成檢驗，可以申請延期嗎？
在特殊情況下，業主是可以申請延期的。你必須在法定通知限期屆滿之前，以書面形式向屋宇署提出申請，並且需要提供充分的理據，例如未能成功聘請合資格人士，或者所需修葺工程非常複雜。
屋宇署會根據個案的具體情況作出審批。純粹個人理由，例如工作繁忙或不在香港，通常不會被接納為延期原因。所以，及早安排鋁窗驗窗是比較穩妥的做法。
我家的是落地玻璃或玻璃幕牆，是否屬於檢驗範圍？
這個問題要視乎具體設計而定。一般而言，可以開啟的落地玻璃門或落地窗，會被視為窗戶的一種，因此屬於「強制驗窗計劃」的檢驗範圍。
不過，大面積並且屬於大廈外牆結構一部分的玻璃幕牆，則不在此限。玻璃幕牆的檢驗是納入另一項「強制驗樓計劃」的範圍內。合資格人士到場進行檢驗鋁窗時，會根據實際情況作出專業判斷。
單位剛剛完成買賣，驗窗責任誰屬？
驗窗的法律責任，是跟隨物業的業權轉移的。意思是，誰是法定通知書到期日的註冊業主，誰就需要承擔責任。
如果在物業交易完成時，強制驗窗令仍然有效，那麼新業主便需要履行相關責任。為避免爭議，買賣雙方最好在簽訂臨時買賣合約時，清楚訂明有關鋁窗檢驗計劃的責任和費用由哪一方負責，並在樓價上作出相應調整。
政府或相關機構有為業主提供財政資助嗎？
是的，市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）等機構，有為合資格的業主提供各類樓宇維修的財政支援或津貼計劃。
這些計劃通常設有申請資格，例如申請人須為自住業主，並符合入息及資產限額等。由於計劃詳情和申請資格會不時更新，建議你直接瀏覽市建局或房協的官方網站，查閱最新的資訊及申請辦法。