牆身無端端出現水漬、油漆剝落甚至形成「水泡」，滴滴答答的聲音更令人心煩意亂。面對牆身滲水，許多人第一時間都感到徬徨無助，皆因滲水成因千變萬化，由外牆裂縫、窗邊老化，到樓上單位喉管破損都有可能，處理不當隨時令問題惡化，更可能引發鄰里糾紛。為了一次過解決你的煩惱，我們整合了這份【牆身滲水終極懶人包】，將會由淺入深，從黃金72小時的緊急自救步驟、專家拆解5大滲水元兇，到比較高壓灌漿、搭棚維修等3大方案的利弊，甚至涵蓋最棘手的責任界定、追討程序及如何尋求「滲水辦」協助，最後再教你如何精明選擇維修師傅，避開裝修陷阱。無論你是滲水苦主還是未雨綢繆的業主，這份全攻略都能助你對症下藥，徹底根治牆身滲水問題。
牆身滲水急救：黃金72小時自救指南與4大即時處理步驟
發現牆身滲水確實令人煩惱，但把握最初的黃金72小時採取正確的牆身滲水急救措施，能夠有效控制情況惡化。這份指南將會一步步帶你了解即時的處理步驟，由觀察到行動，讓你更有條理地應對突發狀況。
行動前必讀：為何絕對不能刺穿牆身「水泡」？
當牆身因滲水而鼓起一個個「水泡」時，很多人第一時間會想將它刺穿放水。這個想法很直接，但是一個絕對要避免的錯誤。行動前，先了解一下背後的原因。
刺穿的潛在風險：引致批盪或油漆大面積剝落
牆身的水泡，其實是油漆層或批盪層與牆體之間積水的結果。油漆本身具有一定的彈性，暫時將水份包圍。一旦刺穿這個脆弱的平衡點，壓力會令裂口迅速擴大，很可能導致整片油漆連同底下的批盪一同剝落，令原本小範圍的問題擴散，增加日後牆身滲水維修的複雜程度。
水泡的正確處理方式：讓其自然蒸發或由專業人士處理
正確的牆身滲水處理方式有兩種。如果水泡不大而且滲水已經停止，可以先讓牆身在通風環境下自然風乾，水份有機會自行蒸發。如果水泡很大或持續滲水，就應該交由專業維修人員處理，他們會用合適的方法釋放水份及修復牆身。
緊急處理第一步：控制水源與保護財物
在處理牆身本身的問題前，首要任務是控制災情，保護你的家居財物免受進一步損害。
暫時封堵明顯滲水點（如窗邊罅隙）
如果能夠清楚看見滲水來自窗邊的罅隙或冷氣機喉管位，可以使用防水膠紙或填縫膠等工具作臨時封堵，暫時減慢雨水滲入的速度。這一步是為徹底的維修爭取時間。
移開受影響範圍的傢俬、電器及貴重物品
立即將靠近滲水牆身的傢俬、電器、地氈及其他貴重物品移開。特別是電器產品，遇水可能會短路或造成永久損壞，必須優先處理。
使用毛巾、水桶等工具控制地面水漬蔓延
如果滲水已經滴到地面，應馬上用毛巾或地拖吸走水份，並在滲水點正下方放置水桶或盆子承接滴水，防止水漬蔓延，浸濕地板或影響樓下單位。
自我診斷：3個問題初步判斷滲水成因
冷靜下來後，你可以透過幾個簡單的觀察，對牆身滲水原因作出初步判斷，這對之後尋找專業協助非常有幫助。
觀察一：滲水是否只在雨天發生？（判斷是否關乎外牆或窗戶）
這是最直接的線索。如果牆身只在下雨天或颱風過後才出現滲水，問題源頭很可能來自大廈外牆的裂縫，或是窗戶邊的防水層老化失效。
觀察二：滲水位置在哪？（天花、窗邊或牆身中間）
滲水位置提供了重要的方向。天花滲水，多數與樓上單位的浴室、廚房或水管有關。窗戶四周滲水，則明顯指向窗戶本身的防水問題。如果是牆身中間或底部滲水，則可能與牆內預埋的水管有關。
觀察三：滲水有否異味？（判斷是否涉及污水喉管）
嘗試嗅一下滲出的水漬。如果帶有明顯的霉味或類似廁所的異味，那滲水很有可能來自污水喉管或排水管，需要更加謹慎處理。
記錄存證：為日後追討與維修作準備
無論滲水原因為何，妥善記錄狀況都是保障自己權益的重要一步，為日後的牆身滲水維修工程和潛在的責任追討提供有力證據。
拍攝清晰照片及影片，記錄滲水位置、範圍及嚴重程度
使用手機從不同角度拍攝滲水的牆身，包括特寫水珠、水泡、裂縫的細節，以及遠距離拍攝整個受影響的範圍。拍攝一段簡短影片，記錄滴水的速度和情況，會更有說服力。
記錄發現滲水的日期、時間及當時天氣情況
在記事簿或手機備忘錄中，詳細記下你首次發現滲水的準確日期和時間，以及當時的天氣狀況，例如是否正在下大雨、持續了多久等。這些資訊對於分析滲水成因及釐清責任十分關鍵。
揪出元兇：專家詳解5大常見牆身滲水原因
面對牆身滲水，最重要的一步並非急於動手維修，而是要準確找出背後的真正成因。了解確實的牆身滲水原因，才能制定最有效的處理方案。以下我們將會詳細拆解五個最常見的滲水源頭，助你對症下藥。
原因一：大廈外牆結構問題
大廈外牆長期暴露於風雨之中，結構上的微小瑕疵都可能成為雨水入侵的缺口。
外牆石屎裂縫或結構性小孔（蜂巢/蜜蜂竇）
樓宇的石屎結構有機會因老化、沉降或建築時的瑕疵，出現微細裂縫。另外，俗稱的「蜂巢」或「蜜蜂竇」，是指石屎內部不夠密實，形成許多小孔洞，這些結構弱點會直接讓雨水滲入牆體。
外牆預留螺絲孔（拉桿孔）老化或未妥善填補
在興建樓宇時，外牆會預留一些螺絲孔（又稱拉桿孔）用作固定棚架。如果工程完成後沒有用防水物料妥善填補，或者填補物料隨時間老化失效，這些孔洞便會成為雨水滲入的直接通道。
原因二：窗戶及其周邊防水失效
窗戶是牆身滲水的重災區，許多問題都源於窗戶周邊的防水措施老化或受損。
窗戶與牆體接縫的防水層老化或施工不當
安裝窗戶時，窗框與牆體之間的接縫位會進行防水處理。如果當初施工不當，或者防水層經歷長年累月的風吹雨打後老化變質，就會失去防水功能，雨水便會從接縫滲入。
窗邊防水膠邊因日曬雨淋而硬化、龜裂
窗戶玻璃與窗框之間的防水膠邊，以及窗框外圍的填縫膠，都會因為持續的日曬雨淋而逐漸硬化、收縮及龜裂，形成微小的罅隙，這正是導致窗邊滲水的常見原因。
鋁窗排水孔淤塞導致雨水倒灌
鋁窗的窗框底部設有排水孔，用以排走積聚在窗槽的雨水。如果這些排水孔被灰塵或雜物淤塞，雨水便無法順利排出，積滿後就會倒灌入屋內，造成牆身滲水。
原因三：樓上或鄰居單位內部滲漏
有時候，牆身滲水問題並非源自你的單位或大廈外部，而是來自相鄰的單位。
供水管滲漏：持續性滲水，水漬範圍穩定擴大
如果是樓上或鄰居單位的供水管（食水管）出現滲漏，由於水管長期受壓，滲水通常是持續不斷的。你會觀察到牆身或天花的水漬範圍會隨時間穩定地擴大，而且不受天氣影響。
排水管或污水管滲漏：間歇性滲水並可能帶有異味
排水管或污水管的滲漏通常是間歇性的，例如只在樓上住戶洗澡或使用廚房鋅盆時才會發生。此外，滲漏出來的水漬有時可能會帶有異味或顏色。
浴室或廚房防水層失效：通常在使用相關潔具後情況惡化
樓上單位的浴室或廚房地台防水層如果老化或破損，水份便會穿過樓板，滲到下層單位的天花或牆身。這種情況的特徵是，當樓上使用浴室或廚房後，滲水問題會變得更為明顯。
原因四：建築施工或後期工程缺陷
一些在建築過程中或後期加裝工程時留下的手尾，也可能成為牆身滲水的隱患。
牆體砌築砂漿不飽滿，形成虹吸效應
如果建造牆體時，磚塊之間的砂漿不夠飽滿，會形成許多肉眼看不見的空隙。這些空隙會產生毛細管作用（虹吸效應），像海綿一樣將牆外的水份慢慢吸入室內。
冷氣機安裝或鑽孔等工程破壞原有防水層
在後期安裝冷氣機、抽氣扇或拉線時，師傅需要在外牆鑽孔。如果這些鑽孔的周邊沒有做好足夠的防水處理，便會破壞原有的外牆防水層，為雨水滲入製造了機會。
原因五：天台或平台等公用地方滲水
如果你居住在頂層或鄰近平台，滲水原因就有可能來自這些公用地方。
天台防水層老化破損
天台作為整座大廈抵禦風雨的第一道防線，其防水層會隨著時間老化、破損或起泡。一旦防水層失效，雨水便會滲透到頂層單位的天花及牆身。
平台去水位淤塞導致積水，引發牆身滲水
大廈平台或冷氣機石台的去水位，如果因為落葉或垃圾淤塞，下雨時便會造成積水。積水長時間浸泡，便有機會透過牆體結構滲入相連的單位，這也是進行牆身滲水測試時需要留意的地方。
徹底根治：牆身滲水處理及維修的3大方案全攻略
當你已經處理好牆身滲水的即時狀況，下一步自然是尋找長遠的解決辦法。面對惱人的牆身滲水問題，市面上有各式各樣的處理及維修方案，從簡單的DIY到大型的專業工程都有。選擇哪一種方案，主要取決於滲水的原因、範圍和嚴重程度。以下我們會由淺入深，為你剖析三大主流維修方案的原理、利弊和適用情況，助你作出最合適的決定。
方案一：DIY應急與輕微滲水處理（治標）
適用情況：小範圍、非結構性滲水，或作為臨時措施
如果滲水情況不算嚴重，例如只是窗邊一條小裂縫在下大雨時才微微滲水，或者你只想在等待專業師傅勘察前，先做一些臨時的牆身滲水急救，那麼DIY自己動手處理會是一個不錯的選擇。這個方法成本低，而且操作簡單，適合應付小範圍和非結構性的輕微滲漏。
DIY處理三步曲：徹底清潔、塗刷防水物料、觀察效果
自己動手進行牆身滲水處理，過程主要分為三步。第一步是徹底清潔，先用鋼絲刷或砂紙清除牆身表面的舊油漆、批盪、塵埃及任何鬆脫物，然後用乾布抹淨，確保表面完全乾爽。乾淨的基底才能讓防水物料發揮最佳效果。第二步是塗刷防水物料，根據你選購的產品指示，用油掃或滾筒將防水物料均勻地塗在滲水位置及其周邊，建議薄塗多層，待第一層乾透後再塗上第二層，確保覆蓋無遺。第三步是觀察效果，完成後需要耐心等待下一次大雨，以檢驗修補效果。如果問題依舊，就代表滲水源頭比較複雜，需要尋求專業協助。
常用DIY防水物料推介：防水膠、防漏噴劑及透明防水漆
市面上有不少方便易用的DIY防水產品。防水膠呈膏狀，適合用來填補較明顯的裂縫或窗邊罅隙。防漏噴劑則非常方便，只需直接噴灑在滲水範圍，就能快速形成防水膜，適合處理一些不平整的表面。如果不想影響牆身原有的外觀，透明防水漆就是最佳選擇，它乾透後會形成一層透明的保護膜，既防水又不影響顏色。
方案二：專業維修之高壓灌漿（打針）
原理及適用情況：處理混凝土裂縫，施工相對快速
高壓灌漿，俗稱「打針」，是十分普遍的牆身滲水維修方法。它的原理是利用高壓儀器，將聚氨酯（PU）等化學灌漿物料注入牆身內部的混凝土裂縫。這些物料遇水後會迅速膨脹並凝固，從而填滿縫隙，阻截水源滲入。這種方法特別適用於處理源於石屎結構裂縫的滲水問題，而且施工過程相對快速。
優點：施工快、成本較低、或無需搭棚
「打針」的最大優點是快捷方便。由於大部分工序可以在室內進行，所以很多時候都無需搭建棚架，大大節省了時間和金錢成本。對於一些只想盡快解決眼前漏水問題的戶主來說，這是一個具吸引力的選項。
缺點：治標不治本，水份可能尋找新路徑再滲漏
不過，「打針」亦有其明顯的缺點。它屬於治標不治本的方法，因為它只是堵塞了牆身內部的一條滲水路徑，但外牆的根本問題（例如裂縫）依然存在。水是無孔不入的，當原來的路徑被堵住後，水份很可能會尋找牆身其他脆弱的部分，形成新的滲漏點。因此，「打針」未必能一勞永逸地解決問題。
方案三：治本維修方案：搭棚外牆整體防水工程
適用情況：根治外牆結構性裂縫、大範圍滲水問題
要徹底根治牆身滲水，特別是當問題源於外牆結構老化、出現大範圍裂縫或「打針」後問題復發時，最可靠的方法就是搭棚進行外牆整體的防水維修工程。這個方案雖然成本最高，但效果最持久，能夠從根源上重建外牆的防水屏障。
專業施工五大步驟：搭棚剷底、鑿開裂縫、防水填縫、塗刷防漏膜、試水
專業的外牆防水工程工序嚴謹，環環相扣。第一步是搭棚及剷底，師傅會搭建穩固的棚架，然後將維修範圍內所有老化、剝落的油漆和批盪層徹底剷除，直至露出堅實的石屎基層。第二步是鑿開裂縫，沿著所有裂縫鑿開一個V形坑道，以確保後續的防水物料能更深入、更穩固地填充。第三步是防水填縫，使用高質素的防水砂漿或填縫料，將所有坑道和孔洞仔細填平補實。第四步是塗刷防漏膜，在整個維修範圍的牆身上，塗上至少兩層高效能的外牆專用防水物料，形成一個無縫、具彈性且耐用的防水保護層。最後一步就是關鍵的牆身滲水測試。
如何透過24小時滲水測試（試水）確保工程質素
一個負責任的承辦商，在完成所有工序後，必定會進行「試水」。他們會在維修好的外牆位置持續灑水，模擬暴雨情況，整個測試過程一般會維持一段長時間，例如24小時。在測試期間及完成後，師傅會到室內對應的牆身位置，利用濕度計等儀器仔細檢查，確保沒有任何水份滲入。通過這個嚴格的牆身滲水測試，才能證明整個維修工程的質素達標，真正做到滴水不漏。
牆身滲水責任與求助FAQ：解決糾紛及尋求協助必讀
處理牆身滲水問題時，最常遇到的關卡就是責任歸屬的爭議。釐清責任方是有效進行牆身滲水處理的第一步。我們整理了幾個最常見的疑問，助你了解如何界定責任，以及在遇到困難時應如何尋求協助。
Q1. 牆身滲水維修責任誰屬？如何界定？
牆身滲水維修的責任誰屬，主要視乎滲水的源頭位置。簡單來說，可以劃分為以下三種情況。
外牆、天台等公用部分：一般由業主立案法團負責
如果滲水原因是來自大廈外牆、天台、結構主體等公用部分，根據《建築物管理條例》，維修責任通常歸於大廈的業主立案法團或物業管理公司。你只需要盡快通知管理處，由他們統籌及跟進維修工程。
窗戶問題：需根據大廈公契界定屬私人或公用部分
窗戶的責任界定相對複雜。部分大廈公契會列明窗戶屬於業主的私人部分，業主需自行負責維修。但亦有公契將窗戶（特別是窗框）視為外牆的一部分，屬公用地方。因此，最準確的做法是查閱你所居住大廈的公契條文，以確定責任方。
樓上或鄰居單位引致：責任歸於造成滲水的單位業主
若滲水源於樓上或鄰居單位的供水管、排水管或浴室防水層等問題，那麼造成滲水的單位業主便需要負上維修責任。這種情況是鄰里間最常見的糾紛來源。
Q2. 懷疑是樓上或鄰居造成滲水，但對方不合作應如何處理？
遇到不合作的鄰居確實令人困擾。你可以嘗試循序漸進，透過以下步驟解決問題，盡量避免將事情直接升級。
協商四步曲：友善溝通、尋求管理處介入、聘請專家出報告、法律途徑
第一步，先嘗試以友善態度與對方溝通，說明情況，看能否達成共識，共同找出牆身滲水原因。如果溝通無效，可以請求管理處介入，以第三方身份進行協調。若對方依然否認責任，你可以考慮自費聘請專業的公證行或測量師進行詳細的牆身滲水測試，並撰寫具法律效力的專家報告，以證明滲水源頭。最後，便可憑著專家報告，透過法律途徑追討維修費用及相關損失。
如何透過調解或小額錢債審裁處追討
在正式展開法律訴訟前，可以考慮尋求社區調解服務，其費用較低，過程亦相對快捷。如果索償金額不超過港幣75,000元，你也可以選擇入稟小額錢債審裁處處理，其程序相對簡單，無需聘請律師代表。
Q3. 如何向政府「滲水辦」（食環署與屋宇署聯合辦事處）求助？
當私下協商無法解決問題時，向政府的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助是另一個正式渠道。不過，在求助前，你需要了解他們的職能和處理流程。
求助渠道及流程：致電1823轉介，經三階段調查
你可以致電政府熱線1823，個案會被轉介至滲水辦。他們會派員聯絡你，並安排上門作初步視察。如果情況複雜，調查會分階段進行，可能包括濕度測試、色水測試等，以科學方法追查源頭。
滲水辦的角色與權力：僅處理構成「公眾衞生妨擾」的滲水
非常重要的一點是，滲水辦的主要職責是處理構成《公眾衞生及市政條例》下「公眾衞生妨擾」的滲水，例如滴水引致環境髒亂或蚊蟲滋生。如果滲水情況輕微，或不構成法例上的衞生妨擾，他們便可能不會採取執法行動。
所需時間及法律行動：耗時可達數月，或發出「妨擾事故通知」
整個調查過程可能歷時數月甚至更長，特別是在對方不合作的情況下。若滲水辦成功確定源頭，並且情況構成法定妨擾，他們會向責任方發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內完成牆身滲水維修，否則可被檢控。
如何選擇可靠的維修師傅？避免中伏的5大注意事項
處理牆身滲水問題，找到一位可靠的師傅絕對是成功的一半。市面上的維修公司質素參差不齊，要避免花費冤枉錢，甚至令問題惡化，選擇師傅時便要打醒十二分精神。以下分享五個實用注意事項，助你找到專業的牆身滲水維修夥伴。
注意事項一：檢查專業資格與牌照
查詢公司商業登記及過往工程經驗
選擇維修師傅的第一步，就是核實其基本背景。你可以要求對方提供有效的公司商業登記證明（BR），確保他們是合法經營的公司。同時，主動查詢公司成立了多久，以及過往處理牆身滲水維修的經驗和案例，一家有豐富經驗的公司，更能準確判斷滲水原因。
如涉及水喉工程，必須聘請持牌水喉匠
如果經過檢查後，發現牆身滲水原因與供水喉管有關，根據香港法例，所有相關工程都必須由持牌水喉匠負責。你可以要求師傅出示有效牌照，或在水務署的網站上核實其資格。聘請合資格的專業人士，不單是為了符合法規，更是對工程質素的重要保障。
注意事項二：要求清晰及詳細的報價單
報價單應列明工程範圍、物料、工序、費用及工期
一份清晰的報價單，是整個牆身滲水處理工程的藍圖。它應該詳細列明所有項目，包括具體的施工範圍、將會使用的物料品牌和型號、每一道工序的說明、分項收費，以及預計的施工和完工日期。條款越清晰，日後發生爭議的機會就越小。
警惕含糊不清或收費過低的「海鮮價」報價
你需要特別留意那些內容含糊，例如只寫「全包」或「一式」的報價單。同時，如果報價遠低於市場平均水平，很可能是引君入甕的「海鮮價」，施工期間或會不斷追加各種附加費。一份專業的報價單，價格應該是合理且透明的。
注意事項三：了解工程採用的技術與物料
詢問師傅建議的處理方法（打針、外牆維修等）及其理據
專業的師傅不單會提供解決方案，更會解釋背後的原因。你可以主動詢問師傅，為何建議採用某種特定的牆身滲水處理方法，例如高壓灌漿（打針）或搭棚外牆維修。他們應該能夠根據你單位的情況，清楚解釋該方法的優點和潛在局限。
了解修補工序細節（如：砂漿是否加入防水物料）
細節決定成敗。你可以進一步了解施工的細節，例如剷底後，新批的砂漿會否加入防水物料？外牆防水層會塗刷多少層？這些問題能助你判斷師傅的專業程度，以及他們是否着重長遠的維修效果。
注意事項四：查詢保養期及售後服務
一般防水工程應提供合理的保養期（Warranty）
正規的維修公司通常會為其防水工程提供一段合理的保養期。這是對其工程質素的信心保證。在決定聘用前，必須問清楚保養期的長短，以及涵蓋的範圍。
確保合約列明保養條款、範圍及生效日期
所有口頭承諾都應該白紙黑字記錄在合約上。合約應清楚列明保養期的生效日期、結束日期、保障的具體範圍（例如只保維修位置，還是整個牆面），以及在保養期內出現問題時的處理流程和聯絡方式。
注意事項五：參考過往客戶評價與案例
尋找網上評論或要求師傅提供過往工程相片作參考
在資訊發達的時代，你可以輕易在網上討論區或社交媒體找到關於某間公司的客戶評價。此外，你也可以直接要求師傅提供過往的工程相片或案例作參考，從真實的項目中了解其工藝水平。
透過口碑及轉介尋找信譽良好的師傅
最後，最傳統但也最可靠的方法，就是透過親友或鄰居的推薦。身邊人的真實經驗分享，往往比任何廣告宣傳都來得實在。一個靠口碑建立起聲譽的師傅，通常都值得信賴。
實用工具箱：免費下載「牆身滲水處理檢查表」
處理牆身滲水問題，有時真的會令人感到手足無措。我們明白你的處境，所以特別為你準備了一份非常實用的「牆身滲水處理檢查表」，讓你免費下載。這份工具可以引導你由淺入深，有系統地應對整個牆身滲水維修流程，從自我檢查到尋求專業協助，一步步解決問題。
檢查表內容預覽：助你輕鬆應對滲水問題
這份檢查表不只是一張簡單的清單，它更像你的私人顧問，清晰指引你完成每個重要步驟。我們將複雜的牆身滲水處理過程，拆解成幾個易於執行的部分，讓你更有信心處理眼前的狀況。
與鄰居/管理處溝通的標準話術範本
溝通是解決問題的第一步，但往往也是最困難的一環。我們為你準備了不同情境的對話範本。這些範本教你如何有理有據，而且語氣平和地向鄰居或管理處反映牆身滲水原因，順利開啟協商，避免不必要的爭執。
向「滲水辦」求助所需的文件清單
如果你需要向政府的「滲水辦」求助，提交齊全的文件是加快處理速度的關鍵。清單詳細列出了所有必需文件，例如滲水位置的相片記錄、與鄰居的溝通證明，以及滲水情況的詳細描述等。這讓你一次過準備妥當，不用來回補交資料。
選擇維修師傅時必須詢問的5個問題
尋找一個可靠的師傅進行牆身滲水維修，是整個過程中最重要的一環。我們總結了5個你必須向師傅提出的關鍵問題。問題涵蓋了報價細節、採用的牆身滲水測試方法、工程保養期，以及使用的物料等，幫助你過濾不專業的團隊，避免日後產生爭議。
DIY 維修材料及工具購物清單
對於一些輕微的滲水情況，或是在等待專業維修前的牆身滲水急救，你可能想自己動手。這份購物清單列出了所有你會用到的基本材料和工具，例如不同種類的防水物料、油掃及批灰匙等。這可以讓你到五金舖時目標清晰，不會買錯東西，輕鬆完成DIY任務。