收到屋宇署的強制驗窗法定通知書，面對繁複程序與法律條文，業主們難免感到不知所措。從如何尋找合資格人士、核實其驗窗卡真偽，到理解整個檢驗流程、預算相關費用，以至忽略通知的嚴重法律後果，每一步都充滿疑問。
這份「強制驗窗全攻略」將為您逐一拆解，詳細解說由收到通知到成功遵從的五大步驟，提供清晰的費用參考，並釐清業主的法律責任，助您輕鬆、安心地完成整個驗窗程序，避免不必要的罰款與風險。
強制驗窗計劃是什麼？業主必讀核心概念
收到強制驗窗通知，第一時間可能不知所措，甚至會想這與自己有何關係，但這其實是每位業主保障家居及公眾安全的重要一環。整個計劃的核心，就是委任持有有效驗窗卡的「合資格人士」進行檢驗，確保窗戶穩固。讓我們由淺入深，一步步了解這個計劃的核心概念。
強制驗窗計劃的法律背景與目的
為何香港政府於2012年全面實施此計劃
香港不時發生窗戶墮街的意外，對公眾安全構成極大威脅。因為這樣，政府在2012年決定全面實施強制驗窗計劃。這個計劃的目的很直接，就是透過定期檢查及維修，主動處理日久失修的窗戶問題，從源頭減少意外發生。
計劃如何透過「合資格人士」制度提升樓宇安全
計劃的關鍵在於引入了「合資格人士」制度。這不是任何人都可以做的。只有具備專業知識及符合特定驗窗卡資格的專業人士或註冊承建商，才能負責檢驗和監督維修工程。這個制度確保了窗戶檢驗的專業水平。所以，業主在委任人員時，核實其驗窗卡就成為保障自己和樓宇安全的第一道防線。
哪些樓宇會收到強制驗窗通知？
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
根據屋宇署的規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有可能被納入計劃範圍。所以，如果你的物業有一定樓齡，就需要多加留意。
豁免情況：不高於3層的住宅樓宇
不過，計劃也有豁免情況。樓高不超過3層的住宅樓宇，就不在此計劃的規管之內。
屋宇署揀選目標樓宇的準則（樓齡、狀況、維修記錄）
屋宇署並非隨機揀選。他們會根據一套準則來決定哪些樓宇需要優先檢驗。這些準則主要包括樓宇的樓齡、窗戶的整體狀況、過往的維修記錄，甚至是有關樓宇失修的舉報記錄等。綜合評估後，風險較高的樓宇就會被優先選中。
業主、業主立案法團與租客的責任界定
個別單位窗戶：由單位業主負責
責任劃分其實很清晰。你自己單位內的所有窗戶，檢驗和維修的責任完全由你這位單位業主承擔。
大廈公用部分窗戶：由業主立案法團或全體業主共同負責
至於大廈的公用地方，例如樓梯、走廊或會所的窗戶，其檢驗及維修責任，就由大廈的業主立案法團負責。如果大廈沒有法團，則由全體業主共同分擔。
租客的義務：轉交通知及配合檢驗
如果單位正在出租，租客也扮演著重要角色。租客收到屋宇署的通知書後，有義務立即轉交給業主。同時，租客也需要配合業主委派的合資格人士進入單位進行檢驗和維修工作。
強制驗窗流程全攻略：從收到通知到成功遵從
收到屋宇署的強制驗窗通知，就好像接到一個重要任務。整個流程其實有清晰的步驟，只要跟著指引一步步走，就能順利完成。這個攻略會帶你走完整個流程，從解讀通知書開始，到如何核實專業人士的驗窗卡，確保每一步都穩妥。
步驟一：收到屋宇署法定通知書
如何解讀通知書：檢驗期限及涵蓋範圍
當你收到屋宇署的信件時，首先要看清楚信件的標題，確認是「強制驗窗計劃法定通知書」。通知書上有兩個關鍵資訊，一個是「檢驗期限」，另一個是「涵蓋範圍」。一般來說，個別單位的業主有6個月時間去完成整個檢驗和維修程序。公用部分的窗戶，期限則會長一點，通常是9個月。信件也會清楚列明，需要檢驗的是你單位內的所有窗戶，還是包括大廈的公用地方。
如何在屋宇署網站查核通知真偽及遵從狀況
為了安全起見，你可以到屋宇署的官方網站查核。網站上有一個「強制驗樓及強制驗窗計劃」的專區，你可以在那裡輸入你的大廈名稱，就能查到你的樓宇是否在目標名單上，也可以看到目前的遵從狀況。這個步驟可以讓你確認通知書的真偽，同時也能了解整個大廈的進度。
步驟二：尋找並委任「合資格人士」(QP)
何謂「合資格人士」？其專業背景與驗窗卡資格
收到通知後，下一步就是尋找一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來幫你驗窗。QP並不是普通的裝修師傅，他們必須是屋宇署認可的專業人士，例如是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或特定級別的註冊承建商。他們都具備專業的驗窗卡資格，證明他們有能力進行法定檢驗和監督維修工作。
委任後需呈交的法定表格 (MWI 1)
當你決定委任某位QP後，他或他的公司會要求你簽署一份委任表格。然後，QP需要在7天內向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的法定表格，這份表格的作用是正式通知屋宇署，你已經委任了這位QP來處理你單位的驗窗事宜。
步驟三：核實驗窗卡真偽 — 保障業主權益的關鍵
辨識驗窗卡關鍵資訊：相片、姓名、QP編號及有效期
這是整個流程中非常重要的一環。當QP上門時，你一定要請他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」正本。這張卡上有QP的近照、全名、QP編號和卡的有效期。你要仔細核對卡上的資料，特別是相片和姓名，確保上門的人就是卡主本人。
雙重驗證：掃描QR Code及網上查冊，確保QP身份無誤
現在的驗窗卡都附有一個QR Code。你可以用手機掃描這個QR Code，它會直接連結到屋宇署的官方網站，顯示該QP的詳細資料。你也可以直接到屋宇署網站的「合資格人士名冊」頁面，輸入QP的姓名或編號進行查冊。透過這兩種方法雙重驗證，就能確保對方身份無誤。
為何必須堅持QP親自上門並出示其驗窗卡正本
法律規定，檢驗工作必須由QP親自進行。有些公司可能會派出普通員工上門，這是不合規的。堅持QP本人親自上門並出示驗窗卡正本，是保障檢驗的專業性和合法性，也避免日後出現任何責任上的爭議。
步驟四：訂明檢驗的範圍與標準
強制檢驗維修項目：玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲
QP的檢驗重點，是關乎窗戶結構安全的部分。強制檢驗的項目包括：玻璃有沒有破裂、窗框和窗扇有沒有變形或鬆脫、窗鉸有沒有嚴重生銹或變形，還有用來固定窗戶的鉚釘和螺絲有沒有鬆脫或缺少。這些項目如果出現問題，就必須進行維修。
常見但非強制項目：防水膠邊、防水墊條
有些項目雖然很常見，但並不屬於強制維修的範圍，例如窗戶的防水膠邊或防水墊條老化導致的滲水問題。QP在檢驗時可能會向你指出這些問題，並建議你一併處理。不過，你要知道這些並非法例強制要求維修的項目，你可以自行決定是否需要修理。
注意：玻璃幕牆屬於「強制驗樓」而非「強制驗窗」範圍
這裡有一個很容易混淆的地方。如果你住的單位有大面積的玻璃牆，它是屬於「強制驗窗」計劃的範圍。但是，如果是整座大廈外牆都使用的那種「玻璃幕牆」（Curtain Wall），它其實是屬於「強制驗樓」計劃的檢驗範圍。兩者由不同的法規和專業人士負責。
步驟五：檢驗後的跟進及呈報
情況一 (無需修葺)：QP於14天內呈交MWI 2a表格，完成程序
如果QP檢驗後，認為你的窗戶狀況良好，無需進行任何維修。那麼，他會在14天內向屋宇署呈交一份名為「MWI 2a」的表格，證明檢驗完成。之後你會收到屋宇署的確認信，整個程序就順利結束。下一次的檢驗週期，最早也是5年之後的事。
情況二 (需要修葺)：業主另聘註冊承建商，在QP監督下完成工程並提交證明
如果檢驗後發現有需要修葺的地方，你就需要另外聘請一位「註冊承建商」來進行維修工程。整個維修過程需要在你的QP監督下進行，確保工程符合標準。工程完成後，QP會向屋宇署提交相關的完工證明文件。這樣，整個強制驗窗的法定要求才算正式完成。
如何選擇可靠驗窗服務？尋找合資格人士實用指南
揀選驗窗服務時，最關鍵的一步是確認為你服務的人士持有有效的驗窗卡。這張卡是他們專業資格的直接證明。市面上的選擇眾多，要找到一位真正可靠的「合資格人士」(QP)，其實有幾個直接又有效的方法，以下就為你逐一拆解。
官方渠道搜尋：確保QP符合屋宇署要求
要確保所委任的合資格人士是屋宇署認可的，最穩妥的方法就是利用官方提供的渠道進行查冊。這些名冊上的資料由政府直接管理，資訊的準確性最有保證，讓你能夠安心委託。
使用屋宇署網站搜尋合資格人士及註冊承建商名冊
屋宇署的官方網站設有公開的電子名冊，你可以隨時上網查閱。網站清晰列出了所有合資格人士及註冊承建商的姓名、公司和註冊編號。你只需要輸入對方提供的資料，就能即時核對其身份是否屬實，這是最權威的第一手查證方法。
善用「窗安無事」App：搜尋、報價及評分功能
除了傳統的網站，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式。這個App不只是一個名冊，它更像一個方便的服務平台。你可以直接在App內搜尋附近的合資格人士，向他們索取報價，甚至可以參考其他用戶的評分，讓你在選擇時有更多客觀的參考依據。
委任前的關鍵步驟：比較與查證
在你找到心儀的服務提供者之後，先不要急於作出決定。委任前的幾個關鍵查證步驟，是保障自己權益的重要防線。花少許時間做好功課，可以避免日後很多不必要的麻煩。
索取至少兩至三間公司的詳細報價作比較
建議你至少向兩至三間不同的公司索取詳細的報價單。比較時，除了看總價錢，更要留意報價單上是否清楚列明每一項檢驗和維修的收費細項、所用物料的規格等。一份清晰詳盡的報價單，往往也反映了公司的專業程度。
主動查詢及核實其驗窗卡資格與有效性
當合資格人士上門時，你應該主動要求對方出示其驗窗卡正本。仔細核對卡上的相片、姓名、QP編號是否與本人相符，並且特別留意卡上的有效日期。主動查核驗窗卡資格，是確保檢驗合法有效的基本步驟。
[實用工具下載] QP溝通與核對清單 (PDF)
為了讓你與合資格人士的溝通更順暢，我們準備了一份實用的核對清單。清單詳列了委任前後需要確認的所有事項，助你清晰地完成整個驗窗流程。
強制驗窗費用全面睇：由檢驗到維修參考價目
談到強制驗窗，大家最關心的莫過於費用問題。在委任合資格人士前，第一步是查核其「驗窗卡」，確認他具備有效的驗窗卡資格，這不僅是保障，也是確保金錢用得其所的關鍵。整個驗窗過程的費用，主要可以分為兩大部分：一是合資格人士收取的「檢驗及監督費」，二是窗戶需要維修時產生的「物料及工程費」。以下為你整理了市場上的參考價格，讓你心中有數，更容易作出預算。
基本檢驗及監督費用參考
這部分費用是支付予合資格人士（QP）的專業服務費。QP負責上門檢查窗戶，並根據情況提交相應的法定文件。費用會因應窗戶是否需要修葺而有所不同。
每個窗戶檢驗（無需修葺）的市場參考價
如果QP檢查後，判斷你的窗戶狀況良好，無需進行任何維修，他便會直接向屋宇署呈交證明文件。這個情況下，收費相對簡單，主要涵蓋QP的專業判斷及行政費用。市場參考價大約是每個窗戶 HK$200 至 HK$500。
每個窗戶檢驗及監督修葺的市場參考價
如果窗戶經檢驗後需要維修，QP的角色除了檢驗，還增加了監督維修工程的責任。他需要確保維修工作符合安全標準，然後再提交完工證明。由於涉及更多跟進工作，費用自然會高一些。這部分的監督費，市場參考價約為每個窗戶 HK$300 至 HK$800，注意這僅為監督費用，不包含實際的維修工程開支。
常見維修項目價錢一覽表
當窗戶需要維修時，實際的工程費用會根據損壞程度和所需物料而定。以下是一些最常見的維修項目及其市場參考價，讓你對可能產生的開支有更具體的概念。
更換不銹鋼窗鉸（按尺寸）
窗鉸是窗戶開合的關鍵，也是最常出現勞損的部件。更換一對不銹鋼窗鉸的費用，會因應其尺寸（如10吋、12吋、14吋）和品牌而異。一般來說，市場參考價約為每扇窗 HK$250 至 HK$450（連工包料）。
更換上下開關鎖／七字鎖
窗戶鎖具直接關係到家居安全。如果開關不順暢或已經損壞，便應立即更換。更換一套全新的上下開關鎖或七字鎖，市場參考價大約是每扇窗 HK$150 至 HK$300。
更換全窗不銹鋼螺絲及拉釘
螺絲與拉釘雖然細小，卻是固定整個窗戶結構的重要功臣。經年累月，它們可能會銹蝕或鬆脫。為全扇窗更換所有不銹鋼螺絲及拉釘，確保結構穩固，市場參考價約為 HK$100 至 HK$250。
更換窗框防水膠邊
窗框的防水膠邊老化，雖然未必直接影響結構安全，但可能會導致滲水問題。更換防水膠邊的費用相對經濟，市場參考價約為每扇窗 HK$100 至 HK$300，不少師傅會建議在維修時一併處理。
防騙必讀：拆解真實報價單，識別合理收費與隱藏陷阱
掌握了市場價格後，下一步就是學會看懂報價單，避免墮入收費陷阱。一份清晰可靠的報價單，是你保障自己權益的最佳工具。
首先，要求報價單必須「逐項清晰」。一份專業的報價單，會清楚列明檢驗費、監督費、各項維修物料的單價、數量及人工費用，而不是一個含糊的「全包價」。
其次，留意「最低收費」。不少公司設有最低上門服務費，即使你只有一扇窗需要小修，也可能要支付一個基本費用。事前問清楚，就能避免預算失準。
再者，務必「貨比三家」。建議最少尋找兩至三間公司索取報價，比較他們提供的服務範圍和收費細節。如果某一份報價遠低於市場平均水平，便要特別小心，了解清楚是否使用了次級物料或有隱藏收費。
最後，所有承諾都應「白紙黑字」。任何口頭上的協議，例如保養期、使用的物料品牌等，都應清楚列明在報價單上。簽署前仔細閱讀，確保所有細節無誤，這樣才能真正安心。
法律責任與罰則：不遵從通知的嚴重後果
收到屋宇署的強制驗窗通知後，業主的首要責任就是委任持有有效驗窗卡的合資格人士(QP)進行檢驗。如果對通知置之不理，以為可以拖延了事，那就大錯特錯了。整個計劃有清晰的法律框架支持，不遵從的後果相當嚴重，業主絕對需要認真對待。
對個人業主的罰則
針對個別業主，屋宇署設有一套由淺入深的罰則制度，目的是敦促業主履行其法律責任。
定額罰款：$1,500
如果業主在沒有合理辯解下，未能在指定限期內遵從法定通知，屋宇署首先會發出一張$1,500的定額罰款通知書。這可以視為第一步的警告，提醒業主必須立即採取行動。
經檢控後的最高罰則：罰款$25,000及監禁3個月
如果業主繳付定額罰款後，仍然繼續無視通知，屋宇署便會採取更嚴厲的法律行動，向業主提出檢控。一旦罪名成立，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。這已經是刑事罪行，會留下案底。
罪行持續期間的額外罰款：每日$2,000
除了上述的罰款和監禁，法庭還可以下令，就罪行持續的每一天，向業主額外罰款$2,000。換句話說，拖延的時間越長，罰款金額就會像雪球一樣越滾越大，絕對是個沉重的財務負擔。
其他相關罪行
除了不遵從驗窗通知本身，業主在過程中如果作出某些不合作的行為，同樣會觸犯法例。
拒絕分擔公用部分檢驗費用：最高罰款$25,000
強制驗窗涵蓋大廈的公用部分，相關費用理應由全體業主共同分擔。如果有業主無理拒絕分擔這筆費用，經定罪後，最高可被罰款$25,000。
阻止或拒絕QP進入單位：最高罰款$10,000及監禁6個月
業主或住戶有責任配合合資格人士進入單位進行檢驗和監督維修。任何人士如果刻意阻止或拒絕QP進入，即屬違法，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。
屋宇署的最終權力：代為安排工程並追討費用（另加最多20%附加費）
假如業主經過多番警告及檢控後，依然拒不遵從，屋宇署還有最終的權力。署方可以主動介入，代為委任顧問和承建商完成所需的檢驗及維修工程。工程完成後，屋宇署會向該業主追討所有相關費用，並且可以額外徵收不多於20%的附加費作為監督費。這筆費用的總額，通常遠高於業主自行處理的開支。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
在了解整個強制驗窗流程後，你可能還有些疑問，特別是關於驗窗卡持有人的職責和後續事宜。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。