突然收到屋宇署的「強制驗窗法定通知」，是否感到一頭霧水，擔心程序繁複、費用高昂，甚至怕遇上不良承辦商？別擔心！本篇「懶人包」正是為您而設。我們將由零開始，為您清晰拆解強制驗窗的5大步驟，從解讀通知書、委任「合資格人士」（QP），到監督維修及完成呈報，一步步帶您走完整個流程。此外，本文亦會深入剖析驗窗費用預算、教您如何揀選可靠的專業人士，並提供實用的防騙重點，助您避開常見陷阱，順利完成驗窗，保障家居安全。
強制驗窗計劃是什麼？了解您的法律責任與驗窗要求
收到屋宇署的信件，要您開始處理驗窗流程，第一時間可能會覺得有點複雜。其實，只要掌握了整個驗窗程序的核心概念，一切都會變得清晰。這篇文章就像一份詳盡的驗窗懶人包，會以朋友分享的方式，帶您一步步了解強制驗窗計劃，弄清楚您的法律責任與具體的驗窗要求。
強制驗窗計劃的法律基礎與目的
法律依據：《建築物條例》（第123章）
強制驗窗計劃並非隨意設立，它的法律基礎是香港法例第123章《建築物條例》。這條例為整個計劃提供了清晰的法律框架，確保所有程序有法可依。
計劃目的：改善樓宇失修，保障公眾安全
那麼，設立這個計劃的目的是什麼呢？主要是為了主動改善香港樓宇日漸失修的問題。透過定期的訂明檢驗和修葺，可以及時處理有潛在危險的窗戶，最終目的是保障您、您的家人以及公眾的安全。
哪些樓宇需要強制驗窗？
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
根據規定，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有可能被納入計劃範圍。這是一個基本的門檻。
目標樓宇的揀選準則
屋宇署並非隨機抽樣，而是每年由一個諮詢委員會，根據樓宇的風險評估來揀選目標樓宇。考慮因素包括樓宇的維修記錄、窗戶的狀況、有沒有相關的失修舉報等。風險越高的樓宇，會被優先揀選。
可獲豁免的樓宇類型
不過，也有些樓宇類型可以獲得豁免。最常見的就是不高於3層的住用樓宇（例如村屋），它們就不屬於強制驗窗的範圍。
誰要負責？業主、法團與租客的法律責任
了解誰要負責是關鍵的一步，因為責任分得很清楚。
個別單位業主的責任
如果您是單位業主，那麼您單位內所有窗戶的檢驗和修葺責任，就由您承擔。收到法定通知後，您必須主動委任合資格人士處理。
業主立案法團（法團）的公用地方責任
大廈的公用地方，例如樓梯、走廊的窗戶，其檢驗和修葺責任就落在業主立案法團身上。法團需要統籌整個驗窗程序，而相關費用則由全體業主共同分擔。
租客的配合義務
如果您是租客，雖然法律責任不在您身上，但您有配合的義務。收到通知後，您必須盡快將信件轉交給業主，並且要配合業主或法團安排的專業人士進入單位進行檢驗。
【驗窗程序全攻略】由收通知到完成的5大步驟
收到屋宇署的信件，心中難免有疑問。整個驗窗流程究竟是怎樣的？這份驗窗懶人包將為你清晰拆解整個驗窗程序，由接收通知到最終完成，只需跟著以下五大步驟，就能輕鬆處理。
第1步：接收及解讀屋宇署法定通知
整個強制驗窗程序的起點，就是收到屋宇署發出的法定通知書。這份文件代表你的樓宇已被揀選，需要履行法定的驗窗要求。
如何查閱樓宇的驗窗通知狀況
如果你不確定自己的大廈是否已收到通知，或者想查核通知的真偽，最直接的方法是到屋宇署的網站，使用「強制驗窗計劃」下的樓宇狀況查閱功能。只需輸入大廈名稱或地址，便能即時了解最新的通知及遵從狀況。
了解通知書上的指定期限
通知書上會清楚列明完成檢驗及所需修葺的期限。一般來說，個別單位的業主須在6個月內完成，而樓宇公用部分的窗戶則由法團負責，期限為9個月。記下這個日期非常重要，因為逾期未遵從通知可能會引致罰款。
第2步：委任一名「合資格人士」(QP) 進行檢驗
收到通知後，下一步就是尋找專業人士協助。法例規定，強制驗窗必須由「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）進行。
誰是「合資格人士」？
簡單來說，QP是指具備特定專業資格並名列於屋宇署相關名冊內的人士。他們可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或符合資格的註冊承建商。他們是唯一獲授權進行法定檢驗並簽署證明文件的人。
如何在屋宇署名單中尋找及核實QP身份
業主可以透過屋宇署網站的「合資格人士名冊」搜尋合資格的公司或個人。在委任前，核實對方是否真的在名單上是一個非常關鍵的步驟，這樣可以保障自己的權益，確保整個驗窗程序符合法規。
委任QP後須呈交的表格 (MWI 1)
當你與QP達成協議後，QP需要填寫並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格，用作正式通知署方你已委任他進行訂明檢驗。這是整個呈報程序的開端。
第3步：QP進行訂明檢驗
委任程序完成後，QP便會安排上門進行實地檢驗。了解檢驗的範圍，能助你更有效地監督整個過程。
強制檢驗的涵蓋範圍（所有窗戶、玻璃百葉窗）
法定的檢驗範圍包括單位內所有的窗戶，以及安裝在樓宇外牆的玻璃百葉窗。公用地方如走廊、樓梯的窗戶也屬於強制檢驗範圍，通常由法團統一處理。
不屬強制檢驗範圍的項目（室內間隔、玻璃幕牆）
需要留意，一些項目是不包括在強制驗窗計劃內的。例如，室內的玻璃間隔、商舖的櫥窗，以及近年常見的大廈玻璃幕牆。玻璃幕牆是屬於「強制驗樓計劃」的規管範圍，兩者不可混淆。
訂明檢驗四大核心：玻璃、窗框、窗鉸及固定件
QP的檢驗重點並非美觀或防水，而是結構安全。檢驗會集中在四大核心部分：
1. 玻璃： 檢查玻璃嵌板有否破裂或出現裂縫。
2. 窗框： 檢查鋁質或金屬窗框及窗扇有否變形、鬆脫或腐蝕。
3. 窗鉸： 檢查連接窗扇與窗框的窗鉸有否變形、嚴重銹蝕或缺少螺絲。
4. 固定件： 檢查所有用於固定窗戶的螺絲及鉚釘，確保沒有鬆脫或因氧化而損壞。
第4步：檢驗後的兩種跟進程序
QP完成檢驗後，會根據窗戶的實際狀況，判斷下一步的行動。主要有兩種可能情況。
情況一：檢驗合格，無需修葺的呈報程序
如果QP檢查後認為所有窗戶均符合安全標準，無需進行任何修葺，他便會填妥指明表格，連同檢驗報告一併呈交屋宇署。當署方確認收妥文件後，你的驗窗責任便告完成。
情況二：檢驗不合格，需要修葺的跟進步驟
如果QP發現有窗戶不符合安全標準，例如窗鉸銹蝕或螺絲鬆脫，他會向你發出書面通知，詳細列明需要修葺的項目。這時，便需要進入下一個修葺及監督的階段。
第5步：監督修葺及完成最終呈報
當窗戶被評為不合格，就需要安排維修工程，並在QP的監督下完成，才能正式解除法定通知。
委任註冊承建商進行訂明修葺
業主需要另行委任一名「註冊一般建築承建商」或合資格的「註冊小型工程承建商」來進行修葺工程。你可以選擇由負責檢驗的QP所屬的公司（如具備承建商資格）進行，或另覓其他註冊承建商。
QP監督工程及呈交最終完工證明書
所有訂明修葺工程，都必須在QP的監督下進行。QP的職責是確保維修所用的物料及施工方法均符合安全標準。工程完成後，QP會再次檢查，確認妥當後便會向屋宇署呈交最終的完工證明書。收到署方的確認信後，整個強制驗窗流程才算圓滿結束。
驗窗關鍵人物：如何選擇合資格人士 (QP) 及註冊承建商
要順利完成整個驗窗流程，首先要分清兩位關鍵人物的角色，他們就是「合資格人士」（QP）與「註冊承建商」。很多人會混淆兩者，但他們在驗窗程序中各司其職，了解他們的分別是保障自己權益的第一步。
角色釐清：「合資格人士」與「註冊承建商」的分別
簡單來說，「合資格人士」像是醫生，負責診斷；「註冊承建商」則像是藥劑師或外科醫生，負責執行處方或進行手術。兩者的專業資格與職責完全不同。
QP的職責：檢驗、監督與核證
合資格人士 (QP) 的核心職責是技術評估。他需要親自為你的窗戶進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，還有是否符合驗窗要求。如果需要維修，他還需要監督整個修葺工程，確保工程質量達標。最後，他會向屋宇署呈交證明書，完成整個法律程序。
註冊承建商的職責：執行修葺工程
註冊承建商是負責動手施工的單位。當 QP 指出窗戶需要修葺後，業主就需要委任一名註冊承建商，根據 QP 的指示進行所有維修工作，例如更換窗鉸或鉚釘等。
QP可否兼任承建商？潛在利益衝突分析
法例上是容許的。如果一位合資格人士同時持有註冊承建商的牌照，他可以同時負責檢驗和修葺。這樣做的好處是方便，一站式處理所有事。不過，這裡可能存在利益衝突，因為負責找出問題的人，同時也是負責維修收費的人。業主選擇這類服務時，最好多加留意報價的合理性。
核實專業人士身份的雙重保障
為免請到不合資格的人員，或者遇上騙徒，你一定要做好身份核實。這裡有兩個簡單又可靠的方法。
於屋宇署網站查閱官方名冊
最權威的方法，就是直接到屋宇署的官方網站。網站上載有「合資格人士」、「註冊一般建築承建商」和「註冊小型工程承建商」的最新名冊。你可以在委任前，輸入對方姓名或公司名稱查閱，確認其專業資格。
即場要求出示「驗窗卡」作核實
當檢驗人員上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有他的姓名、近照、屆滿日期及公司名稱等資料。核對卡上資料與本人樣貌，是保障自己的基本動作。
選擇承建商的注意事項
如果檢驗後需要維修，選擇承建商時就要特別小心，因為這直接關係到工程質素和價錢。
必須為「註冊一般建築承建商」或合資格的「小型工程承建商」
這是硬性規定。負責維修的承建商，必須是屋宇署名冊上的「註冊一般建築承建商」，或是註冊類別包含窗戶工程的「註冊小型工程承建商」。聘用不合資格的承建商，工程將不獲屋宇署承認。
建議索取詳細書面報價並貨比三家
為免超出預算或出現爭議，建議至少尋找兩至三間合資格的承建商索取書面報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明所有維修項目、使用物料的規格和各項收費。比較不同報價後，你就能更清楚市場價格，作出精明的選擇。
驗窗要幾錢？全面解析檢驗及維修費用預算
講到整個驗窗流程，大家最關心的問題，莫過於「到底要幾錢？」這個預算問題。驗窗的總開支主要由兩大部分組成：一是基本的「檢驗費用」，二是視乎情況而定的「維修費用」。理解這兩者的分別，有助你更準確地掌握開支，避免不必要的支出。
基本檢驗費用參考
檢驗費用是整個驗窗程序的入場費，主要視乎你的窗戶是否需要後續維修，分為兩種收費模式。
純檢驗費用（無需修葺）
如果你的窗戶經過合資格人士 (QP) 檢查後，證實狀態良好，結構安全，無需進行任何修葺，那麼你只需要支付純檢驗的費用。這筆費用涵蓋了合資格人士上門檢查的專業服務，以及代為向屋宇署呈交所需文件的行政工作。市場上的參考價格，大約是每隻窗戶港幣$200至$800不等，視乎窗戶大小及複雜程度而定。
檢驗連監督修葺費用
假如檢驗後發現窗戶存在安全隱患，需要進行訂明修葺，合資格人士的職責便會延伸至監督整個維修工程。因此，其收費亦會相應提高，因為這包含了檢驗、提供修葺建議，以及監督註冊承建商施工等多項工作。這個情況下的收費，市場參考價約為每隻窗戶港幣$200至$1,000以上，最終費用取決於維修項目的多寡與複雜性。
常見維修項目收費參考 (更換窗鉸、窗鎖等)
維修費用是整個開支中最浮動的部分。如果需要更換零件，總費用便會疊加上去。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你心中有個底。
更換窗鉸（不銹鋼）
窗鉸是支撐窗扇開關的關鍵，也是最常見的損耗品。更換一對標準尺寸（如200-400毫米）的不銹鋼窗鉸，費用大約在港幣$150至$350之間。
更換上下連動鎖／七字鎖
窗鎖同樣關乎安全。更換一個常見的上下連動鎖或七字鎖，參考費用一般為港幣$70至$150。
更換螺絲及鉚釘
用於固定窗框及窗鉸的螺絲和鉚釘，如果出現嚴重銹蝕或鬆脫也必須更換。更換全窗的螺絲及鉚釘，費用通常在港幣$100至$175左右。
如何避免不必要的額外維修開支
要精明地完成整個驗窗程序，懂得分辨哪些是「必須做」，哪些是「可以選擇做」的項目，就非常重要。
分辨「強制修葺」與「建議保養」項目
強制驗窗的核心目的，是確保窗戶的結構安全，防止窗戶墮下對公眾構成危險。因此，法例上的「訂明修葺」只會針對直接影響安全的部件，例如已變形或嚴重銹蝕的窗鉸、鬆脫的螺絲、不穩的窗框等。至於一些不影響結構安全的項目，例如輕微滲水、美觀問題等，則屬於「建議保養」的範疇，並非強制驗窗要求的一部分。
提防更換防水膠邊等非強制項目
一個最常見的例子，就是更換窗戶的防水膠邊。防水膠邊的主要功能是防止雨水滲入室內，與窗戶的結構安全沒有直接關係。有些承辦商可能會建議你一併更換，但你必須清楚，除非膠邊已嚴重老化至令玻璃出現鬆脫的風險，否則單純為了防滲水而更換膠邊，並非強制驗窗的法定要求。在簽訂任何維修合約前，務必與合資格人士確認清楚每個項目的必要性。
驗窗防騙指南：避開3大常見陷阱
要順利完成整個驗窗流程，除了熟悉程序，懂得保障自己同樣重要。市面上大部分承辦商都信譽良好，但了解一些常見的推銷手法，總能讓你更安心。這份驗窗懶人包的防騙指南，就為你剖析三大陷阱。
陷阱一：「免費驗窗」的真相
提防隱藏的「文件行政費」或高昂維修費
你可能在信箱或大廈大堂見過「免費驗窗」的宣傳單張。這種服務聽起來很吸引，但背後通常有其他收費模式。有些公司在完成免費檢查後，即使窗戶無需維修，也會收取數百元的「文件行政費」或「代辦費」。另外一些公司，則可能透過誇大問題，引導你進行昂貴的維修工程，以彌補其「免費」檢查的成本。
釐清服務目的：推銷 vs 法定檢驗
在預約任何服務前，最好先問清楚。你可以直接向對方查詢，這次驗窗是純粹的推廣活動，還是嚴格按照屋宇署要求的法定訂明檢驗。同時，確認清楚即使窗戶狀況良好，無需任何工程，是否仍有其他收費。清晰的溝通是保障自己的第一步。
陷阱二：被要求進行非強制範圍的昂貴工程
重溫強制驗窗的四大安全核心
要避免不必要的開支，你必須清楚了解強制驗窗要求的核心。法定檢驗主要集中在四個關鍵部分：玻璃嵌板（有否破裂）、窗框及窗扇（有否變形或鬆脫）、窗鉸（有否嚴重銹蝕或變形）以及鉚釘和螺絲（有否鬆脫或缺漏）。更換防水膠邊等項目，除非已嚴重老化至影響窗戶結構穩固，否則一般不屬於強制維修的範圍。
如何應對過度推銷的承辦商
如果承辦商在報價時，混合了強制與非強制項目，你可以要求對方在報價單上清楚列明，哪些是法定驗窗程序必須修葺的項目，哪些是建議性的保養項目。若對方不斷施壓，要求你進行一些昂貴但非必要的工程，你可以表示需要時間考慮，並尋找另一間公司獲取第二份報價作比較。
陷阱三：合約條款不清及文件處理疏忽
堅持索取白紙黑字的詳細合約
所有檢驗及維修工程，都應該有白紙黑字的合約或報價單作實。一份清晰的合約，應詳細列出每個維修項目的內容、使用物料的規格（例如不銹鋼窗鉸）、數量、單價以及總費用。這份文件不單是雙方協議的證明，也是日後出現爭議時的重要依據。
要求承辦商提供已呈交署方文件的副本
工程完成並付款後，整個驗窗程序尚未結束。合資格人士（QP）仍須向屋宇署呈交指明表格，證明已完成檢驗或修葺。為確保承辦商已履行責任，你可以要求對方提供已呈交署方文件的副本，例如已蓋上屋宇署收訖印章的表格，以作記錄。
妥善保存所有檢驗及維修記錄
最後，記得妥善保存所有與這次驗窗相關的文件，包括報價單、合約、付款收據、維修前後的照片，以及呈交署方的文件副本。這些記錄既是遵從法定通知的證明，也能在有需要時保障你的權益。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
在整個驗窗流程中，大家總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你的驗窗程序更加順利。
如果不遵從驗窗通知會有什麼後果？
收到法定通知後，置之不理的後果其實相當嚴重。根據《建築物條例》，任何沒有合理辯解而未遵從驗窗通知的人，都屬於刑事罪行。屋宇署有權提出檢控，一經定罪，最高可被判處第四級罰款（現時為港幣$25,000）及監禁三個月。如果罪行持續，每日更可另處罰款港幣$2,000。此外，屋宇署亦有權委派承建商代為進行檢驗及修葺，然後向業主追討所有相關費用，並可加徵不多於20%的附加費。
玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃的一部分？
這是一個常見的誤解。答案是不屬於。玻璃幕牆雖然看似窗戶，但在法例上被視為樓宇外牆的一部分。因此，它的檢驗是納入「強制驗樓計劃」的規管範圍，而不是「強制驗窗計劃」。兩個計劃的檢驗要求和程序都有所不同，業主需要清楚分辨。
大廈公用地方的驗窗費用應如何分攤？
大廈公用地方（例如樓梯、走廊、大堂）的窗戶，其檢驗及修葺責任由全體業主共同承擔。一般情況下，業主立案法團會動用管理費基金支付相關開支。如果基金不足，法團便會根據大廈公契的規定，向各業主集資分攤費用。如果個別業主無合理辯解而拒絕分擔費用，同樣會面臨法律責任，可被罰款港幣$25,000。
我是居屋或租置計劃業主，程序有何不同？
作為居屋或租置計劃的業主，你需要遵守的驗窗要求，例如委任合資格人士和進行訂明修葺的標準，與私人樓宇業主是完全一樣的。唯一的分別在於文件的呈交程序。所有相關的指明表格，並非交回屋宇署，而是需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。
如果租客不合作，業主可以怎樣做？
業主在法律上有責任完成驗窗，而租客亦有法律義務配合。如果租客不合作，拒絕讓合資格人士進入單位檢驗，業主應首先與租客溝通，解釋這是一項法定要求，不遵從會對業主造成嚴重後果。如果溝通無效，業主可以向法庭申請禁制令，強制租客開門配合。任何人士如果阻礙或拒絕檢驗，可被罰款港幣$10,000及監禁六個月。