突然收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知，難免會感到徬徨，擔心程序繁複、收費高昂，甚至誤墮不良商戶的陷阱。為此，我們整合了這份終極指南，由解析計劃背景與法律責任開始，詳細拆解由收信到完成的完整四步曲流程，並提供清晰的收費參考、揀選可靠驗窗公司的實用錦囊，以至解答各種常見問題。無論您是業主還是法團成員，本文都能助您輕鬆應對，確保窗戶安全之餘，亦能保障自身權益，順利完成整個驗窗程序。
全面解析「強制驗窗計劃」：為何會收到屋宇署通知？
當收到關於驗窗的屋宇署通知，許多人第一時間都會感到疑惑。其實這是根據「強制驗窗計劃」發出的法定文件，旨在系統性地保障公眾安全。接下來，我們會一步步拆解這個計劃，讓大家清楚了解它的背景、適用對象和各方的法律責任。
計劃背景與法律依據
計劃目的：預防性處理樓宇失修，保障公眾安全
這個計劃的核心目的非常直接，就是為了預防因窗戶失修而引發的意外。香港樓宇密集，很多樓宇的樓齡漸長，窗戶的各種組件，例如窗鉸和螺絲，會隨時間自然損耗或老化。如果沒有適時檢驗和維修，鬆脫的窗戶就有可能從高處墜落，對途人構成嚴重威脅。所以，屋宇署推行這項計劃，是希望透過預防性的檢驗和修葺，主動處理潛在風險，保障大眾安全。
法律基礎：《建築物條例》（第123章）
強制驗窗計劃並非一項建議，而是一項具有法律效力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》和相關附屬規例。根據這條例，建築事務監督（即屋宇署）有法定權力，向符合條件的樓宇業主發出通知，要求他們為其物業的窗戶進行訂明檢驗和修葺。因此，收到通知後，業主便有法律責任必須遵從。
哪些樓宇會被納入強制驗窗計劃？
適用對象：樓齡達10年或以上的私人樓宇
計劃的主要對象是樓齡達到10年或以上的私人樓宇。這個樓齡的設定，是基於窗戶組件一般在使用約10年後，會開始出現不同程度的老化或損耗。不過，這並不代表所有樓齡達標的樓宇都會在同一年收到通知，屋宇署會根據一套機制去揀選目標樓宇。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃中也存在豁免情況。如果樓宇是純住用性質，並且樓高不超過3層，就可以獲得豁免。這是因為這類樓宇的窗戶即使失修，對公眾構成的風險也相對較低。
目標樓宇揀選機制：按風險及樓宇狀況等因素揀選
屋宇署每年會揀選一批「目標樓宇」發出法定通知。這個揀選過程並非隨機，而是會綜合考慮多種因素，例如樓宇的狀況、維修記錄、窗戶的潛在風險，甚至是否有相關的公眾舉報記錄等。透過這個風險為本的機制，屋宇署會優先處理那些潛在風險較高的樓宇。
業主、法團與租客的法律責任劃分
收到通知後，釐清誰來負責是關鍵的一步。計劃對不同人士的責任有清晰的劃分。
個別單位窗戶：由該單位業主負責
最簡單直接的情況，就是單位內的窗戶。這些窗戶的檢驗和維修責任，完全由該單位的業主承擔。無論單位是自住還是出租，業主都是最終的責任人。
公用部分窗戶：由業主立案法團或全體業主共同負責
至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間、走廊或會所的窗戶，其檢驗及修葺責任則屬於共同業權的範圍。如果大廈已成立業主立案法團，就由法團負責統籌和支付相關費用。如果沒有法團，則由全體業主共同負責。
租客的配合義務：須將通知轉交業主並配合檢驗
租客在這個計劃中雖然沒有財政責任，但扮演着重要的協調角色。如果租客收到寄給業主的驗窗通知，他們有法律義務立即將文件轉交給業主。此外，當業主委派了合資格的驗窗公司人員上門進行檢驗或維修時，租客也必須配合，讓相關人員進入單位完成工作。
應對強制驗窗四部曲：由收信到完成的完整流程
當收到關於驗窗屋宇署發出的法定通知時，許多業主可能會感到有些不知所措。其實，整個屋宇署驗窗的應對流程相當清晰，主要可以分為四大步驟。只要跟著這個流程，一步一步來處理，便可以順利完成整個計劃的要求。
第一步：接收屋宇署法定通知及準備
理解通知書內容及法定完成期限
當你收到屋宇署的法定通知，首先要做的是仔細閱讀。通知書上會清楚列明你的樓宇已被納入「強制驗窗計劃」，並且會指明一個法定的完成期限。這個期限是整個流程的時間框架，一般來說，個別單位的業主有6個月時間，而法團則有9個月時間去完成整個檢驗和修葺程序。
申請延期：如有合理理由，可書面向屋宇署申請
如果在指定期限內完成檢驗確實有困難，例如法團需要時間籌集資金或進行招標，業主可以基於合理的理由，以書面形式向屋宇署申請延期。屋宇署會根據個別情況審批申請。
第二步：委任合資格人士 (QP) 進行訂明檢驗
誰是「合資格人士」(QP)？其專業資格及角色
「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP) 是經屋宇署認可，有資格進行訂明窗戶檢驗的專業人士或承建商。他們的角色是作為獨立的第三方，客觀評估你單位窗戶的安全狀況。QP可以是認可人士（如建築師、測量師）、註冊結構工程師，也可以是註冊一般建築承建商或特定類別的註冊小型工程承建商。
如何尋找及核實QP身份：屋宇署名冊及「驗窗卡」
要尋找合資格的驗窗公司，你可以查閱屋宇署網站上的「合資格人士名冊」。委任前，你可以要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、照片及有效日期等資料，是核實其身份最直接的方法，確保你委任的是真正合資格的專業人士。
QP的法定職責：親自檢驗及呈交委任表格
法例規定，QP必須親自進行訂明檢驗，不能將此核心職責交由他人代辦。在你正式委任QP後，他們需要在指定時間內向屋宇署呈交一份委任表格（表格MWI 1），這代表整個法定程序正式啟動。
第三步：進行訂明檢驗與修葺工程
強制檢驗的涵蓋範圍：所有窗戶及玻璃百葉窗
QP的檢驗範圍包括單位內所有的窗戶，以及玻璃百葉窗。無論是客廳的大窗、睡房的窗戶，還是廚房和浴室的小窗，都需要逐一檢查，確保它們符合安全標準。
關鍵檢驗部件及常見問題：窗鉸、鉚釘、螺絲等
檢驗的重點在於影響窗戶結構安全的關鍵部件。常見的問題包括窗鉸（窗撐）出現變形或嚴重銹蝕、固定窗鉸的鉚釘或螺絲鬆脫或缺漏，以及窗框或窗扇本身變形。這些問題都可能導致窗戶突然鬆脫墮下，構成嚴重安全風險。
修葺工程的執行：須另委任「註冊承建商」(RC) 施工
如果QP檢驗後認為窗戶需要修葺，業主便需要另外委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, 簡稱RC) 負責施工。QP的角色是監督，而RC則是負責動手維修。這項安排是為了確保檢驗監督與工程施工的角色分開，保障工程質素。
QP的監督角色：確保修葺工程符合標準
在修葺過程中，QP會負責監督RC的施工，確保更換的物料（例如不銹鋼窗鉸和螺絲）符合規格，並且安裝工藝達到安全標準。整個過程都需要在QP的專業監督下完成。
第四步：提交證明書完成屋宇署程序
無需修葺的呈報程序 (表格 MWI 2a)
如果QP檢驗後，判斷你單位的所有窗戶都安全穩固，無需進行任何修葺。那麼QP會在完成檢驗後的14日內，向屋宇署呈交一份「窗戶檢驗證明書」（表格MWI 2a），並將副本交給你存檔。
完成修葺後的呈報程序 (表格 MWI 2)
如果窗戶需要並已完成修葺，QP則會在監督工程完成後的14日內，向屋宇署呈交一份「窗戶修葺證明書」（表格MWI 2）。同樣地，你亦應向QP索取一份副本作為記錄。
完成後的法律效力：未來5年豁免再被揀選
當屋宇署收到並接納你提交的證明書後，整個強制驗窗程序便告完成。你的樓宇在未來5年內，將不會再被納入強制驗窗計劃的揀選名單之中。
強制驗窗收費全攻略：檢驗、維修項目及資助計劃價錢參考
提到驗窗屋宇署的強制驗窗計劃，大家最關心的問題之一，自然是「究竟要花多少錢？」。整個過程的費用主要分為三大塊：合資格人士的檢驗及監督費、實際的維修工程費，以及可能申請到的政府資助。以下將為你逐一拆解各項收費的市價參考，讓你對所需預算有個清晰概念。不過要提提你，市場價格時有變動，不同驗窗公司的收費亦有差異，以下價錢只作基本參考。
檢驗及監督費用參考
這部分費用是支付給「合資格人士」（Qualified Person, QP）的專業服務費。收費模式主要有兩種，視乎你的窗戶是否需要維修。
純檢驗收費（每個窗戶／每個單位）
最基本的服務，就是合資格人士上門為你的窗戶進行訂明檢驗，判斷是否符合屋宇署驗窗的安全標準。如果所有窗戶都安全穩妥，無需進行任何修葺，QP便會直接向屋宇署呈交證明書。這種純檢驗服務的收費模式，通常會按每個窗戶或整個單位作一口價計算，市場參考價大約由數百元至千多元不等。
檢驗連監督修葺收費模式
如果檢驗後發現窗戶需要維修，合資格人士的角色就會延伸至監督修葺工程，確保維修工序和物料都符合法例要求。因此，費用會包含初步檢驗及後續的監督工作。這個模式在尋找驗窗公司時更為普遍，因為大部分舊窗戶都可能存在需要修葺的地方。收費同樣可以按窗戶或單位計算，市場參考價會比純檢驗稍高。
主要訂明修葺項目收費參考
維修費用是整個強制驗窗開支中最浮動的部分，視乎窗戶的損壞程度和需要更換的部件數量。以下是幾個最常見的訂明修葺項目及其收費參考：
更換不銹鋼窗鉸
窗鉸是支撐整個窗扇的靈魂部件，一旦出現銹蝕、變形或鬆脫，便有墮窗風險，必須更換。更換一對符合標準的不銹鋼窗鉸，是屋宇署驗窗中最常見的維修項目，費用會因窗鉸的尺寸和質量而異。
更換上下拉動鎖／七字鎖
這些鎖具確保窗戶可以穩固鎖上，防止被強風吹開。如果鎖具損壞或無法正常操作，也需要更換。這類配件的更換費用相對較低，但同樣是保障窗戶安全的重要一環。
更換不銹鋼螺絲及鉚釘
別小看這些細小的零件，它們直接影響窗鉸與窗框的連接穩固度。如果現有的螺絲或鉚釘出現嚴重銹蝕或鬆脫，合資格人士會要求全部更換成不銹鋼材質，以確保長遠的結構安全。
更換防水膠邊（非強制項目但建議）
需要特別留意，更換窗戶的防水膠邊，其實並非屋宇署強制驗窗計劃的訂明修葺項目，因為它主要功能是防水，不直接影響結構安全。不過，很多驗窗公司都會建議一併更換，因為老化的膠邊會導致滲水和漏風問題。你可以根據自己的需要和預算，決定是否進行這項非強制性的維修。
樓宇復修財政支援計劃
為了協助業主應付樓宇維修的開支，政府及相關機構設有多項資助計劃，強制驗窗亦是其中一個可受資助的項目。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）推出的「樓宇復修綜合支援計劃」，是其中一個主要的支援來源。這個計劃為合資格的業主或法團，就樓宇公用地方的檢驗及維修工程提供財政資助，可以大大減輕業主的負擔。
其他政府資助及申請途徑
除了市建局，香港房屋協會等機構亦有提供不同類型的樓宇維修貸款或津貼計劃。各個計劃的申請資格和資助金額都不同，建議你可以瀏覽「樓宇維修資助計劃一站式」網站，或直接向相關機構查詢最新的資助詳情和申請辦法。
業主自保錦囊：如何選擇可靠驗窗公司，避開陷阱
收到驗窗屋宇署的通知後，下一步的關鍵就是委聘一間專業可靠的驗窗公司。市面上的選擇眾多，要保障自己，就要學懂如何精明揀選，才能順利完成屋宇署的驗窗要求，同時避開潛在的陷阱。
選擇驗窗公司注意事項
貨比三家：索取最少三份詳細報價作比較
俗語說「貨比三家」，這在選擇驗窗服務時尤其重要。建議最少尋找三間不同的驗窗公司，索取詳細的書面報價單。比較時不應只看總價，更要仔細審視報價單內列出的項目，例如檢驗費用、監督費用、各項維修物料的品牌、規格和單價，以及工程的保養期。一份清晰詳盡的報價單，是專業公司的基本特徵。
查核牌照及身份：確保QP及RC均為有效註冊
在強制驗窗計劃中，有兩類關鍵的專業人士：「合資格人士」（QP）負責檢驗和監督，而「註冊承建商」（RC）則負責施工。業主在委任前，必須查核他們的身份和牌照。你可以要求他們出示由屋宇署發出的「驗窗卡」（QP適用）或相關註冊證明，然後到屋宇署的官方網站，透過其網上名冊核實其註冊是否仍然有效。這是保障工程符合法規的最基本一步。
釐清合約條款及收費細項，慎防隱藏收費
簽訂合約前，必須逐字逐句細閱所有條款。合約應清楚列明工程範圍、總費用、付款方式和時間表、完工日期以及保養期等。要特別留意合約中有沒有含糊不清的條款，例如「按實際情況收費」或「雜項開支」等。主動向公司查詢所有可能出現的額外收費，並要求將所有口頭承諾以書面形式加入合約，這樣可以有效防止日後出現不必要的收費爭議。
警惕不良營商手法
識別圍標的警號及預防措施
圍標是嚴重的反競爭行為，業主需要保持警覺。常見的警號包括：收到幾份內容或格式異常相似的報價單、有公司主動「推薦」其他承辦商給你、或是有團夥試圖壟斷整座大廈的維修工程，並向你施加壓力，要求你接受某個指定承辦商。要預防圍標，最有效的方法是自行尋找不同背景的承辦商報價，不要輕信任何單一來源的推薦。
相關舉報渠道：廉政公署、競爭事務委員會
假如你懷疑在招標過程中涉及貪污或賄賂行為，例如有人提供或索取利益以影響合約批核，應立即向廉政公署（ICAC）舉報。如果懷疑出現圍標、合謀定價等反競爭行為，則應向競爭事務委員會（競委會）作出舉報。
妥善保存往來文件及記錄
保管所有報價單、合約、收據及相片記錄
由開始接觸驗窗公司起，所有相關文件都應妥善保管。這包括每一份報價單、正式合約、所有付款收據或銀行轉帳記錄。同時，建議在維修工程開始前和完成後，為所有窗戶拍攝清晰的照片作記錄。這些文件和相片在出現任何爭議時，將會是保障你權益的重要證據。
索取已呈交屋宇署的文件副本以作存檔
當所有檢驗和維修工程完成後，合資格人士（QP）需要向屋宇署呈交指明表格（例如MWI 1、MWI 2或MWI 2a）以作核實。緊記向你的QP索取一份已呈交文件的副本，並連同屋宇署發出的確認信一併存檔。這份文件是你已完全履行法定驗窗責任的最終證明，非常重要。
忽略驗窗通知的嚴重後果：罰款、檢控與法律責任
收到驗窗屋宇署的法定通知，絕對不能掉以輕心。這不只是一封普通的提示信件，而是一份具有法律約束力的文件。如果選擇置之不理，後果可能比想像中嚴重得多，不單純是金錢上的損失，更有可能需要承擔刑事責任。
對業主及法團的直接罰則
定額罰款：$1,500定額罰款通知書
首先，如果業主或法團未能在指定期限內遵從驗窗通知，屋宇署的第一步行動，通常是發出一張定額為$1,500的罰款通知書。這是一個清晰的警告，提醒相關人士必須正視其法律責任。
檢控後果：最高罰款$25,000及監禁3個月
定額罰款只是開始。如果業主或法團在繳交罰款後，仍然沒有採取行動完成屋宇署驗窗程序，當局便會展開檢控。根據《建築物條例》，任何人士無合理辯解而沒有遵從法定通知，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。而且，只要違規情況一日未被糾正，法庭還可以下令每日額外罰款$2,000。
屋宇署的最終權力：代辦工程並追討所有費用連附加費
除了罰款與檢控，屋宇署還持有最終的執法權力。如果業主持續不履行責任，當局有權主動委派顧問公司及承建商，代為進行所有必需的檢驗及修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，當中包括檢驗費、工程費及行政監督費。最重要的是，當局還會在總費用的基礎上，加收一筆不多於20%的附加費。這意味著最終的支出，將會遠高於自己主動尋找驗窗公司處理的費用。
對妨礙工程及不合作人士的罰則
拒絕分擔公用部分費用：最高罰款$25,000
強制驗窗的責任，有時需要整座大廈的業主共同承擔，特別是涉及公用部分的窗戶。法例清楚訂明，如果任何業主沒有合理辯解而拒絕分擔法團就公用部分進行檢驗及修葺的費用，即屬違法，最高可被罰款$25,000。
阻止或拒絕QP進入單位：最高罰款$10,000及監禁6個月
不論是業主還是租客，都有法律義務配合檢驗工作。如果有人在沒有合理辯解的情況下，蓄意阻止或拒絕由業主或法團所委任的合資格人士 (QP) 進入其單位進行訂明檢驗或監督修葺工程，同樣會面臨嚴厲的法律制裁。一經定罪，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
關於驗窗屋宇署的強制計劃，大家總有各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以一次過為你解答，讓你處理起來更加得心應手。
玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃？
玻璃幕牆受「強制驗樓計劃」規管
這是一個很常見的迷思。簡單來說，玻璃幕牆並不受「強制驗窗計劃」規管。因為在法例定義上，大面積的玻璃幕牆被視為樓宇的「外牆」，所以它的檢驗和維修是納入「強制驗樓計劃」(MBIS) 的範圍。如果你大廈的外牆是玻璃幕牆，相關的檢驗程序會跟隨強制驗樓的指引。
強制驗窗與強制驗樓計劃的分別
這兩個計劃很容易令人混淆，其實主要有兩個分別。第一是樓齡要求，強制驗窗計劃針對樓齡達10年的樓宇，而強制驗樓計劃則針對樓齡達30年的樓宇。第二是檢驗範圍，強制驗窗集中處理個別窗戶的安全，而強制驗樓則涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件等，範圍更廣。
租客不合作拒絕驗窗，業主應如何處理？
業主的法律權利與責任
首先要明白，遵從屋宇署驗窗法定通知的法律責任在於業主。即使單位已出租，業主仍是最終的責任人。根據法例，業主有權在給予租客合理通知後，進入單位進行所需的訂明檢驗及修葺工程。如果租客無理阻撓，業主可循法律途徑解決，而阻撓檢驗的人士亦可能面臨罰款。
與租客的溝通及處理建議
面對不合作的租客，強硬的法律手段應是最後一步。我們建議先採取友善的溝通方式。你可以先向租客出示屋宇署發出的法定通知，清楚解釋這是一項法律要求，並非業主個人決定。同時說明若未能如期完成，業主將面臨罰款甚至檢控，這可能會影響到租約。嘗試與租客協商一個雙方都方便的時間，讓驗窗公司上門檢驗，釋出善意往往能讓事情更順利解決。
居屋或租置屋邨的驗窗程序有何不同？
文件呈交對象：房屋局獨立審查組
如果你是「居者有其屋計劃」或「租者置其屋計劃」等資助房屋的業主，你的驗窗程序會有些許不同。最主要的區別是，所有相關的法定表格及文件，並非呈交給屋宇署，而是需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的「獨立審查組」(ICU) 處理。
申請及處理流程的主要分別
除了文件呈交的對象不同，獨立審查組對文件格式或流程細節可能有其特定要求。因此，收到通知後，最穩妥的做法是直接聯絡獨立審查組，或瀏覽房屋委員會的相關網頁，以獲取最準確的指引及專用表格，確保整個流程符合他們的規定。
如何查詢我的大廈是否已被納入計劃？
使用屋宇署線上查詢系統的方法
想知道自己的大廈是否已被屋宇署揀選進行強制驗窗，最直接的方法就是使用官方的網上查詢系統。你只需要進入屋宇署的網站，尋找「強制驗樓及強制驗窗計劃」的專頁，便會找到「已送達法定通知的目標樓宇」的搜尋器。輸入你的大廈名稱或地址，就能即時查閱。
如何核實法定通知的真偽
收到聲稱是屋宇署的驗窗通知時，保持警覺是好事。要核實其真偽，有幾個方法。首先，你可以利用上述的網上查詢系統，核對你的大廈是否在目標名單上。其次，檢查通知書上的格式、檔案編號及官方蓋印是否齊全。如果仍然存疑，最可靠的做法是致電政府熱線「1823」，他們會將你的查詢轉介至屋宇署專責部門，讓你核實通知書的真確性。
實用資源及聯絡方式
處理驗窗屋宇署的通知時，掌握正確的資訊渠道十分重要。以下整理了各個政府部門的聯絡方法、官方查詢系統及維修支援計劃，讓你一步步輕鬆處理整個流程。
相關政府部門聯絡資訊
屋宇署查詢熱線 (由「1823」接聽)
如果在強制驗窗計劃上有任何疑問，可以直接聯絡屋宇署。他們的查詢熱線是2626 1616，這個電話會由政府的綜合熱線「1823」接聽，然後轉介給專人跟進你的查詢。
房屋局獨立審查組查詢熱線
如果你的物業屬於「居者有其屋計劃」屋苑、「租者置其屋計劃」屋邨或已拆售的公共屋邨範圍，那麼相關的驗窗事宜是由房屋局的獨立審查組負責。如有查詢，應致電他們的專線 2712 2712。
官方名冊及查詢系統
合資格人士(QP)及註冊承建商(RC)名冊
要尋找可靠的驗窗公司，屋宇署的官方名冊是你的最佳起點。你可以在屋宇署網站查閱所有合資格人士 (QP) 及註冊承建商 (RC) 的名單。委任任何專業人士進行屋宇署驗窗程序前，務必先到名冊核實其資格，確保萬無一失。
已送達法定通知的目標樓宇列表
想確認自己的大廈是否已被納入強制驗窗計劃，或者想核實收到的通知書真偽，可以到屋宇署網站的「已送達法定通知的目標樓宇」列表查詢。系統會清楚列出所有已獲發通知的樓宇資料。
屋宇署流動應用程式「窗安無事」
為了方便業主，屋宇署推出了名為「窗安無事」的手機應用程式。透過這個App，你可以搜尋附近的合資格人士、直接邀請他們報價，並且管理整個驗窗進度，是一個非常實用的數碼工具。
樓宇維修支援資訊
樓宇復修綜合支援計劃網站
如果擔心驗窗及修葺的費用，市區重建局聯同政府及香港房屋協會推出了「樓宇復修綜合支援計劃」。合資格的業主可以申請財政資助及技術支援，網站上有詳盡的申請資格及方法。
樓宇維修資助計劃一站式網站
除了上述計劃，政府還設有一個樓宇維修資助計劃的一站式網站。這個網站整合了各項由不同機構提供的資助計劃，方便你一次過了解所有可申請的財政支援，減輕維修開支的負擔。