突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗令」，對著滿是專業術語的信件感到一頭霧水？擔心要面對繁複的程序，更害怕墮入坊間「免費驗窗」的維修陷阱，被收取天價費用？
請放心，本「驗窗紙懶人包」正是為你而設。我們將由零開始，為你清晰拆解強制驗窗的五大步驟、講解驗窗價錢的合理範圍、驗窗紙的有效期，並提供最實用的防伏終極指南，助你輕鬆委任合資格人士 (QP) 及承建商，一眼識破不良營銷手法，確保整個過程順利穩妥，慳錢又安心。
什麼是「驗窗紙」？解構強制驗窗計劃核心
當你收到強制驗窗令，首先要處理的事，就是取得俗稱的「驗窗紙」。這份文件不只是一張普通的紙，而是你已履行法律責任、確保家居窗戶安全的官方證明。整個計劃的目標明確，就是透過系統性的檢驗與維修，保障公眾安全。
「驗窗滿意紙」的定義與法律基礎
「驗窗合格紙」的正式名稱與法律效力
大家口中常說的「驗窗合格紙」或「驗窗滿意紙」，它的正式法定名稱是「窗戶檢驗／修葺完工證明書」。當合資格人士為你的窗戶完成檢驗，並且確認窗戶狀況安全或已完成所需修葺後，就會簽發這份文件。它代表你的窗戶已符合法定安全標準，是你向屋宇署證明已遵從強制驗窗令的唯一憑證，具有法律效力。
法律依據：《建築物條例》及相關規例
整個強制驗窗計劃的法律基礎，源於香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》。這些條文賦予屋宇署權力，要求指定樓宇的業主定期檢驗窗戶，以確保樓宇結構安全。
計劃目標：預防高空墮窗，保障公眾安全
設立這個計劃的初衷十分直接，就是為了預防鋁窗因日久失修而從高處墮下，釀成意外。透過強制性的定期檢查與維修，可以從源頭上減低風險，保障業主以至每一位市民的生命安全。
誰需要強制驗窗及取得「驗窗紙」？
適用樓宇：樓齡10年或以上的私人樓宇
根據規定，所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇，不論是住宅還是商業樓宇，都會被納入強制驗窗計劃的範圍。如果你的物業符合這個樓齡要求，就有機會收到屋宇署發出的法定驗窗通知。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃中也有一些豁免情況，最主要的一項是樓高不超過3層的住用樓宇。由於這類建築物的窗戶墮下風險相對較低，因此無須納入強制驗窗的行列。
揀選準則：屋宇署如何揀選目標樓宇
屋宇署並非一次過向所有合資格樓宇發出通知，而是會根據風險評估，每年揀選一批「目標樓宇」優先進行。揀選的準則包括樓宇的樓齡、狀況、維修記錄，以及是否有關乎窗戶安全的舉報等。因此，即使樓宇已超過10年樓齡，業主也需要等待屋宇署的正式通知才須採取行動。
強制驗窗計劃的關鍵角色
業主／業主立案法團的法律責任
首先，業主或業主立案法團是整個計劃的法律責任人。當收到屋宇署的法定通知後，業主就需要主動委任專業人士進行檢驗，並且承擔相關的驗窗紙價錢及維修費用，確保在指定限期內完成所有程序。
合資格人士 (QP) 的檢驗與監督職責
第二個關鍵角色是「合資格人士」（Qualified Person, QP）。他們是獲法例認可的專業人士或承建商，負責親自為你的窗戶進行訂明檢驗。如果窗戶需要維修，QP還需要監督整個修葺過程，確保工程符合安全標準。他們作為獨立的檢驗者，職責是為窗戶的安全性作出專業判斷。
註冊承建商的修葺工程角色
最後，如果檢驗後發現窗戶需要維修，就需要委任第三個角色——「註冊承建商」。他們是負責執行具體維修工作的單位，例如更換窗鉸或鉚釘。所有修葺工程都必須在合資格人士的監督下，由註冊承建商進行，以確保檢驗與施工分開處理，保障工程質素。
【防伏第一步】強制驗窗五大步驟全拆解
想順利取得驗窗紙，第一步就是完全掌握整個官方流程。只要清楚了解每一步的要求，自然就能分辨出專業的服務和潛在的陷阱。整個強制驗窗計劃可以清晰地分為五大步驟，我們一步一步拆解，助你輕鬆應對。
步驟一：接收及理解法定通知
如何識別屋宇署的正式通知書
當你的樓宇被納入計劃，你會先收到由屋宇署寄出的法定驗窗通知書。這份是正式的法律文件，信件會印有屋宇署的標誌和聯絡資料，並清楚列明通知書編號、樓宇地址及遵辦期限。如果你對信件的真偽有任何疑問，可以直接到屋宇署的網站，輸入通知書編號或樓宇地址查核。
私人單位與公用部分的處理時限
通知書會訂明完成驗窗的期限。你需要注意，私人單位和樓宇公用部分（例如走廊、樓梯間的窗戶）的期限是分開計算的。一般來說，私人單位業主有較充裕的時間去委任合資格人士，而公用部分則需要業主立案法團在更短時間內統籌處理。
租客的責任：轉交通知及配合檢查
如果你是租客，收到這份通知書後，法律上你有責任立即將它轉交給業主。同時，你也必須配合業主或其代表安排的合資格人士進入單位進行檢驗。及時的溝通與合作，是履行法律責任的關鍵。
步驟二：委任合資格人士 (QP)
如何尋找及核實合資格人士 (QP) 身份
委任一位真正「合資格」的專業人士（Qualified Person, 簡稱QP）是整個流程的核心。QP並非普通裝修師傅，他們必須是屋宇署註冊名冊上的認可人士、註冊結構工程師或指定類別的註冊承建商。你可以透過屋宇署網站的搜尋器，輸入公司名稱或註冊編號，核實其QP身份。QP上門時，你也可以要求他出示屋宇署發出的「驗窗卡」，以作即場核實。
呈交委任QP的訂明表格 (MWI 1)
當你選定QP後，他有責任填寫並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格。這份表格的作用是正式通知屋宇署，你已委任這位QP負責你單位的訂明檢驗。這是保障雙方權益，並且啟動官方流程的第一份文件。
步驟三：進行訂明檢驗
檢驗涵蓋範圍：窗戶、玻璃百葉窗等
QP進行的訂明檢驗，範圍涵蓋你單位內的所有窗戶、玻璃百葉窗，以及伸出外牆的玻璃牆。檢驗重點在於窗戶的結構安全，例如窗框、窗扇有否變形，以及固定窗戶的鉚釘和螺絲有否鬆脫或嚴重銹蝕。
不涵蓋範圍：室內玻璃間隔、商舖櫥窗等
有一些玻璃裝置是不屬於強制驗窗計劃範圍的。例如，室內的玻璃間隔、地下商舖的櫥窗，以及大型玻璃幕牆（玻璃幕牆受強制驗樓計劃規管）。清楚了解檢驗範圍，有助你判斷QP提出的維修建議是否合理。
步驟四：處理檢驗結果
情況一 (無需修葺)：QP呈交檢驗報告完成流程
如果QP檢驗後，判斷你所有的窗戶都安全穩固，無需進行任何修葺。那麼他會直接向屋宇署呈交訂明表格，證明窗戶已經檢驗合格。之後屋宇署會發信確認你已遵辦通知，整個流程便順利完成，這時你便取得了驗窗合格紙。
情況二 (需要修葺)：委任註冊承建商進行工程
如果QP發現有窗戶構件存在安全風險，需要進行修葺。你就必須委任一名註冊承建商（可以是註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商）來負責維修工程。所有修葺工作，都必須在QP的監督下進行。
步驟五：監督修葺與獲取證明
監督修葺工程的重要性
QP的職責不只是找出問題，更重要的是監督整個修葺過程。他要確保承建商使用的物料符合安全標準，施工方法正確穩妥。這個監督步驟非常重要，它直接關係到窗戶的長遠安全，也會影響最終的驗窗紙價錢是否物有所值。
成功取得「驗窗滿意紙」及了解其5年有效期
當所有修葺工程在QP監督下完成後，QP會向屋宇署呈交最終的證明文件。屋宇署核實後，會發出確認信，代表你已圓滿履行法定要求。這份文件就是俗稱的「驗窗滿意紙」。你需要知道，這份驗窗紙有效期為5年，5年後你的樓宇可能會再次被納入下一輪的驗窗計劃。
驗窗費用及報價單陷阱：如何精明消費免中伏
講到驗窗，大家最關心的問題，莫過於取得驗窗紙的價錢。整個驗窗流程的費用並非單一固定，當中涉及的變數及潛在的收費陷阱，確實需要業主們多加留意。其實只要掌握幾個關鍵，了解費用構成及市場行情，就能精明消費，順利取得驗窗合格紙。
影響驗窗紙價錢的兩大因素
想知道最終的驗窗紙價錢，就要先理解費用結構。它主要由兩部分組成，一是基本的檢驗及文件費，二是因應窗戶狀況而定的維修費。這兩項開支加起來，才是你最終需要承擔的總費用。
檢驗及文件費用：市場參考價格
這筆費用是支付合資格人士（QP）上門檢查，以及後續處理所有屋宇署文件的行政開支，屬固定收費。無論窗戶是否需要維修，這筆費用都必須支付，用以換取一份合法的驗窗滿意紙。市場上的基本收費，普遍由數百元起，視乎單位大小及窗戶數量而定。
常見維修項目收費參考（窗鉸、鉚釘、鎖具等）
維修費用是整個開支中最具彈性的部分。如果窗戶保養得宜，這筆費用甚至可以是零。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓你心中有數：
* 更換窗鉸：窗鉸是支撐窗扇重量的核心，若出現變形或嚴重銹蝕便須更換。一對普通尺寸的窗鉸，費用約為$200 – $400。
* 更換鉚釘或螺絲：這是最常見的維修項目。鉚釘或螺絲若氧化鬆脫，便有墮窗風險。更換全窗的鉚釘及螺絲，一般收費約為$100 – $200。
* 更換鎖具（七字鎖／多點鎖）：更換一個基本的窗鎖，費用大約在$100 – $250之間。
警惕「免費驗窗」的隱藏收費模式
市面上有些公司以「免費驗窗」作招徠，聽起來十分吸引，但這往往是一種營銷策略。即使窗戶完全無問題，他們通常仍會收取一筆呈交文件的行政費。更常見的情況是，他們會利用這個機會，找出各種大小問題，然後提供一份偏高的維修報價單，將利潤從維修項目中賺回。
必須修葺 vs 非強制項目：分清維修優次
要避免不必要的開支，最重要是學會分辨報價單上哪些是「必須修葺」，哪些是「非強制項目」。法例規定，只有影響結構安全的部分才需要強制維修。
必須修葺：影響結構安全的四大核心問題
根據屋宇署的指引，強制檢驗及修葺主要針對以下四個核心範疇：
1. 玻璃嵌板：檢查玻璃有否破裂或出現裂紋。
2. 窗框與窗扇：檢查結構是否穩固，開關是否順暢，有否變形。
3. 窗鉸：檢查金屬鉸臂有否變形、斷裂或嚴重銹蝕。
4. 鉚釘與螺絲：檢查鉚釘或螺絲有否鬆脫、甚至出現灰白色的粉末狀氧化物，這是金屬老化的警號，也是墮窗的主要元兇之一。
非強制項目：承辦商常見的追加銷售手法
最常見的例子就是防水膠邊或玻璃膠。這些物料老化，主要會導致窗戶滲水或有風嘯聲。雖然更換它們可以解決滲水問題，提升居住質素，但這並不影響窗戶的結構安全，所以並非法例強制規定必須更換的項目。可靠的承辦商會向你說明這是建議項目，而非強制項目。
業內人士貼士：三招識破不良營銷手法
了解基本知識後，我們再分享三招實用技巧，助你識破不良承辦商的手法，確保驗窗紙的有效期內窗戶真正安全。
技巧一：透過提問測試對方專業水平
在檢驗員上門時，你可以主動提出一些專業問題。例如，你可以問對方：「請問窗鉸的鉚釘是用不鏽鋼還是鋁質的？兩者有何分別？」專業的師傅會清楚解釋不鏽鋼鉚釘更耐用，不易氧化，而鋁質鉚釘則成本較低但壽命較短。如果對方含糊其辭，或者只催促你盡快維修，其專業水平便值得懷疑。
技巧二：從報價單細節分辨可靠承辦商
一份專業的報價單，必定會清晰列明每個維修項目、使用物料的規格、數量及單價。如果收到的報價單只是含糊地寫上「全屋窗戶維修套餐」或「更換配件一批」，而沒有詳細分項，你就應該提高警覺。這類報價單缺乏透明度，容易在最終收費時出現爭議。
技巧三：辨識誇大失實的損壞描述
一些不良承辦商會使用危言聳聽的字眼，例如「你的窗戶隨時會掉下去」、「非常危險，要立即更換」，意圖製造恐慌，讓你倉促作出決定。遇到這種情況，你應保持冷靜，要求對方清楚指出損壞的部分，並拍照作證。如果維修報價遠超預期，尋求第二家公司的意見是保障自己的最佳方法。
揀選合資格人士 (QP) 終極指南：認證、個案及注意事項
揀選一位可靠的合資格人士（Qualified Person，簡稱QP），是整個強制驗窗流程中最關鍵的一環。這一步做得好，不單止可以順利取得「驗窗紙」，更能確保家居安全，避免不必要的開支。以下將會一步步教你如何辨識專業QP，並分享一些實用貼士與真實「中伏」案例，讓你輕鬆應對。
如何正確辨識及核實QP身份
在驗窗市場中，質素參差不齊，學會辨識及核實QP的專業身份是保障自己的第一道防線。一個小小的核實動作，就能避免日後的手尾。
QP的五大專業資格類別
根據屋宇署的規定，只有以下五類專業人士或公司，才有資格擔任強制驗窗計劃的「合資格人士」：
- 認可人士
- 註冊結構工程師
- 註冊檢驗人員
- 註冊一般建築承建商
- 註冊小型工程承建商（此類別承建商須已就窗戶相關工程獲得註冊資格）
你可以透過屋宇署網站的名冊，查閱到所有合資格人士的最新資料，委任前務必先查證。
查驗關鍵證明：「驗窗卡」的有效方法
為了方便市民識別，屋宇署自2016年起向QP發出個人「驗窗卡」。當檢驗人員上門時，你可以主動要求對方出示。查驗時有幾個重點要留意：
- 相片與真人對照： 核對卡上的相片是否與面前的師傅相符。
- 姓名與公司名稱： 確認卡上列出的姓名及承建商名稱。
- 屆滿日期： 確保驗窗卡仍在有效期內。
這張小小的卡片，是確認對方身份最直接有效的方法。
警告：承建商員工不等於合資格人士
這是一個非常重要的觀念：一間公司是註冊承建商，不代表它派來的每一位員工都是「合資格人士」。QP必須是法例訂明的專業人士或公司授權人。因此，即使你選擇了一間信譽良好的公司，上門檢查的人員也必須能證明其QP身份，最終簽署文件的亦必須是這位QP。切記，法律上負責的是QP，而不是普通員工。
委任QP及承建商的實用貼士
確認了QP的身份後，下一步就是委任。掌握以下兩個實用貼士，可以讓你更有預算，並獲得更全面的保障。
貨比三家：索取詳細報價單作比較
在決定委任前，建議至少尋找三間不同的承建商索取報價。一份清晰的報價單，是判斷承建商是否專業的指標。報價單上應詳細列出：
- 基本檢驗及呈報文件的費用。
- 各項維修工程的單價，例如更換一套窗鉸、鉚釘或鎖具的收費。
- 使用的物料品牌或規格。
透過比較，你不單止可以了解合理的驗窗紙價錢，更能分辨出哪些承建商的收費項目不清晰，甚至有濫收的嫌疑。
書面保障：簽訂列明細項及單價的合約
口頭承諾並不足夠。決定選用某間承建商後，務必簽訂一份正式合約。合約內容應與報價單一致，清楚列明所有工程細項、使用的物料、總費用、完工日期以及工程保養期等。白紙黑字的合約是你最有力的保障，萬一出現糾紛，亦有據可依。
真實「中伏」案例圖文剖析
了解再多理論，都不及真實案例來得深刻。以下剖析兩個常見的「中伏」陷阱，助你看清不良營銷手法，保障自身權益。
案例一：被誇大的維修報價與劣質零件
陳先生收到強制驗窗通知後，隨意在信箱傳單中找了一間公司上門檢查。檢查員聲稱全屋窗戶的鉚釘已嚴重氧化，必須全部更換，並報出一個非常高昂的價錢。陳先生心急之下答應，結果完工後不久，部分窗戶開關時依然發出怪聲。後來找另一位師傅檢查才發現，對方只更換了部分鉚釘，而且使用的是最廉價、不合規格的劣質零件。
案例二：誤導性銷售對話及應對策略
李太的單位窗戶結構安全，QP檢查後表示只需呈交文件即可。但該名人員隨即話鋒一轉：「雖然窗鉸同鉚釘無事，但你啲防水膠邊已經老化，唔換嘅話好快會滲水，到時仲麻煩。我哋而家順便幫你換埋，可以計平啲。」他利用業主擔心滲水的心理，將非強制性的功能提升項目，包裝成必須處理的問題，從而追加銷售。
應對策略： 當遇到類似情況時，可以直接提問：「請問更換防水膠邊是強制驗窗計劃規定必須做的嗎？如果不做，會不會影響我取得驗窗合格紙？」直接的問題，往往能讓對方知難而退。
從失敗案例中學習如何保障自身權益
綜合以上案例，我們可以總結出幾點自保之道：
- 保持懷疑態度： 對於任何「全屋都要換」的說法，應多加求證。
- 分清主次： 主動了解哪些是強制安全項目，哪些是建議性功能項目。
- 保留證據： 要求承建商交回已更換的舊零件，並妥善保存所有單據和合約。
- 尋求專業意見： 如果對報價或檢驗結果有疑問，不妨多找一兩間公司提供意見。
做足功課，保持冷靜，就能大大減低「中伏」風險，順利完成驗窗，安心取得有效期為五年的驗窗滿意紙。
業主必讀：法律責任與常見問題 (FAQ)
收到強制驗窗法定通知，就像是收到一份重要的功課，必須認真對待。這不單是為了取得一張「驗窗紙」，更是保障自己和公眾安全的重要責任。了解清楚背後的法律責任和常見疑問，可以讓你更順暢地完成整個流程。
不遵從法定通知的嚴重後果
無視法定通知，後果可能比想像中嚴重。這並非一封普通的提示信，而是具有法律效力的命令。如果業主沒有合理辯解，而未有在指定限期內遵從通知，就已經觸犯了《建築物條例》。
刑事檢控：罰款與監禁
根據法例，屋宇署可向未遵從通知的業主提出刑事檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁3個月。這個罰則清晰地說明了政府對樓宇安全的重視程度。
持續罰款及屋宇署代辦工程連附加費
除了首次檢控的罰則，如果業主持續不理會通知，法庭可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣2,000元。更重要的是，屋宇署有權委派顧問公司和承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有費用，並額外徵收不多於20%的附加費。這筆費用的總額，往往遠高於業主自行處理的驗窗紙價錢。
阻撓檢驗或拒絕分擔費用的罰則
強制驗窗計劃的順利執行，需要各方配合。任何業主或租客，如果沒有合理原因而阻止或拒絕合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣會面臨檢控，最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月。對於大廈公用部分的窗戶，個別業主若拒絕分擔法團就驗窗工程的費用，亦可被罰款港幣25,000元。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
我們整理了一些業主最常遇到的問題，希望可以一次過解答你的疑問。
問：驗窗紙有效期是多久？到期後要做什麼？
答：一份「驗窗合格紙」或「驗窗滿意紙」的有效期為5年。這代表由屋宇署確認你完成驗窗要求起計，5年內你所屬的樓宇不會再被納入同一輪的強制驗窗計劃。5年有效期過後，業主不需要主動做任何事。屋宇署會按樓宇狀況再作篩選，如果你的樓宇再次被選中，你會收到新的法定通知，屆時再展開新一輪的驗窗流程便可。
問：租客需要負責驗窗嗎？業主與租客的責任如何劃分？
答：法律上，強制驗窗的最終責任人是業主。由委任合資格人士、支付檢驗維修費用，到確保最終取得驗窗紙，全部都是業主的責任。不過，租客亦有其法律責任。租客在收到法定通知後，必須盡快將通知書轉交給業主，並且有責任配合業主安排的合資格人士進入單位進行檢驗和維修。
問：玻璃幕牆是否屬於強制驗窗計劃？
答：這是一個常見的誤解。玻璃幕牆並不屬於「強制驗窗計劃」的範圍。由於玻璃幕牆的結構與普通窗戶不同，它被界定為樓宇外牆的一部分，因此是受「強制驗樓計劃」所規管。如果你的樓宇有玻璃幕牆，相關的檢驗要求會列在強制驗樓的通知書內。
問：如何確認我的「驗窗滿意紙」已被屋宇署接納？
答：當合資格人士為你完成檢驗或監督修葺後，他會向屋宇署呈交指明表格（例如表格 MWI 2a）。屋宇署在審核及接納文件後，一般會向業主或法團發出一封確認信，正式通知你已遵從該法定命令。你也可以主動聯絡你的合資格人士，索取已呈交表格的副本作為紀錄。
問：如果我不同意QP的檢驗結果，可以怎樣做？
答：首先，建議你先與你委任的合資格人士（QP）詳細溝通，請他清楚解釋需要修葺的部分為何不符合安全標準，例如是哪些構件出現問題。如果你在理解其專業判斷後仍然存有異議，你有權尋求第二意見，即是委任另一位合資格人士再作評估。不過，整個過程必須在法定通知的指定期限內完成。
問：由收到通知到取得驗窗合格紙，整個流程需時多久？
答：所需時間因情況而異。如果窗戶狀況良好，無需任何修葺，由委任合資格人士、進行檢驗到他呈交文件，最快可以在一至兩個月內完成。如果需要進行修葺，時間就會延長，因為當中涉及尋找及委任註冊承建商、訂購物料及安排施工等步驟。整個流程可能需時三至五個月，甚至更長，所以收到通知後應盡早安排。