收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知書」，是否感到徬徨，擔心程序繁複、費用高昂，甚至怕墮入維修陷阱？不用擔心！這份2025年終極懶人包，正是為你而設。我們將由零開始，一步步詳解整個強制驗窗的法定流程——從如何確認通知書真偽、委任合資格人士（QP）及註冊承建商（RC），到監督工程及呈交文件，所有關鍵步驟均有清晰指引。本文更會提供揀選師傅的實用攻略、市場費用參考，助你避開常見陷阱，精明預算開支。無論你是業主還是法團成員，都能在此找到所需答案，輕鬆遵從法定要求。
第一步：確認強制驗窗通知真偽及涵蓋範圍
收到強制驗窗通知後，首要任務是確認這份文件的真確性。一份正式的驗窗通告代表一項法律責任，所以，我們必須從官方渠道查證，確保一切無誤。這一步非常重要，可以保障你的權益，並且為之後的程序打好基礎。
網上快速查詢：3個步驟確認你的大廈是否收到驗窗通知
屋宇署網站提供了一個非常方便的網上搜尋系統，讓你安坐家中，都能夠即時查核有關的樓宇驗窗通知。
方法一：輸入「強制驗窗計劃通知編號」精確搜尋
如果你手上已經有由屋宇署發出的文件，最直接的方法就是利用上面的「強制驗窗計劃通知編號」。每一份法定通知都有一個獨一無二的驗窗通知編號。你只需要進入屋宇署的「查閱法定命令」系統，選擇按「通知編號」搜尋，然後輸入完整的編號，系統便會即時顯示該通知的詳細狀況。
方法二：透過「街道地址」或「樓宇名稱」範圍搜尋
假如你暫時找不到通知書，或者想查詢其他物業的狀況，你可以使用地址或樓宇名稱進行搜尋。在同一個搜尋系統中，你可以選擇按「街道地址」或「樓宇名稱」搜尋。這個方法會列出相關地址或樓宇的所有法定命令，你可以在結果中尋找關於強制驗窗計劃的項目。
方法三：查詢強制驗窗指明表格的呈交狀況
除了查閱通知是否發出，你也可以查詢遵從狀況。當業主完成驗窗及所需修葺後，合資格人士會向屋宇署呈交指明表格。屋宇署的「百樓圖網」系統，或是為公共屋邨而設的「公屋查圖易」，都提供了查詢指明表格呈交狀況的功能。這有助你了解整個樓宇或個別單位的遵從進度。
解讀搜尋結果的四種狀態（未獲遵從、已獲遵從、已獲撤銷、已被取代）
網上查詢的結果通常會顯示以下四種狀態，理解它們的意思十分重要：
* 未獲遵從：表示相關的法定要求仍然生效，業主尚未完成所有檢驗或修葺程序。
* 已獲遵從：代表業主已按規定完成所有程序，並獲屋宇署確認，相關的法律責任已解除。
* 已獲撤銷：指屋宇署基於某些原因撤回了該通知，業主無需再遵從其要求。
* 已被取代：表示一份新的通知已經發出，並取代了舊有的通知。業主需要遵從新通知的指示。
如何查閱已發出的官方「驗窗通告」完整名單
除了即時網上搜尋，屋宇署亦會定期公布一份完整的目標樓宇列表，這也是一個非常可靠的查證渠道。
屋宇署揀選的目標樓宇列表
你可以在屋宇署的官方網站上，找到「強制驗樓及強制驗窗計劃」的專頁。頁面內會載有已揀選進行強制驗窗計劃的目標樓宇列表。這份名單會詳列所有已發出驗窗通告的樓宇名稱及地址，你可以透過查閱這份文件，確認你的樓宇是否被納入計劃。
如何理解名單上的「法定通知發出日期」
在目標樓宇列表上，你會看到一個關鍵日期——「法定通知發出日期」。這個日期非常重要，它標誌著屋宇署正式向該樓宇的業主發出通知，並開始計算遵從期限。業主必須在此日期後的指定時間內，完成整個驗窗及修葺的法定流程。
【業主必備】分辨驗窗通知的真偽及來源
市面上偶爾會出現一些意圖混淆視聽的宣傳品，學會分辨官方文件的真偽，是保障自己的第一道防線。
驗證通知書上的部門標識與聯絡資料
一份真實的強制驗窗通知，必定由「屋宇署」發出。文件上會有清晰的政府部門標誌、辦事處地址及官方聯絡電話（例如綜合查詢熱線1823）。你可以將這些資料與屋宇署官方網站上公布的資訊作比對，以核實其真確性。
警惕非官方渠道發出的可疑驗窗通知
要特別留意，正式的法定通知書是由屋宇署以郵寄方式寄給業主的。任何經由非官方渠道，例如直接塞進信箱、沒有郵戳的宣傳單張，或自稱代表政府部門的推銷電話，都極有可能是誤導性的廣告。若對收到的文件有任何懷疑，最穩妥的做法是立即透過上述的官方網上系統查證，或直接致電1823查詢。
強制驗窗法定流程：由委任合資格人士到遵從通知
收到強制驗窗通知後，大家可能會覺得程序繁複，但只要按部就班，整個法定流程其實相當清晰。這部分會為你一步步拆解，由了解法律責任開始，到如何委任專業人士，直至順利遵從驗窗通告的要求。
了解法律責任與驗窗通告要點
強制驗窗計劃的法律基礎：《建築物條例》第30C條
首先要明白，強制驗窗計劃並非一個普通建議，而是一項具法律效力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》第30C條，條文賦予屋宇署權力，要求指定樓宇的業主，對窗戶進行檢驗及修葺，以保障公眾安全。
通知書上的指定期限與重要事項
你收到的驗窗通知書上，會有一個非常重要的日期，就是「指定期限」。你必須在這個期限內完成整個檢驗及（如需要）修葺的流程。通知書上亦會列明你的樓宇資料以及一個獨有的驗窗通知編號，處理相關事宜時經常需要用到。
適用樓宇範圍：樓齡達10年或以上（不高於3層的住用樓宇除外）
根據法例，所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有機會被納入強制驗窗計劃的揀選名單。不過，有一個豁免情況，就是不高於3層的住用樓宇。假如你的物業屬於這類樓宇，則不受此計劃規管。
委任「合資格人士」(QP) 進行訂明檢驗
誰是「合資格人士」？（註冊檢驗人員、註冊承建商等）
收到通知後的第一步，就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。QP並非任何裝修師傅都能擔任，他們必須是屋宇署認可的專業人士，例如認可人士（建築師、工程師、測量師）、註冊檢驗人員，或在窗戶工程方面有特定資歷的註冊承建商。
如何在官方名冊中尋找及核實其資格
要尋找及核實QP的資格，最穩妥的方法是查閱屋宇署網站上的官方名冊。你可以透過網站的搜尋功能，找到所有已註冊的「合資格人士」及其聯絡資料，確保你委任的人選是符合法例要求的。
檢驗範圍：涵蓋公用地方及個別單位窗戶
QP的檢驗範圍相當全面，並不局限於你單位內的窗戶。檢驗會涵蓋樓宇的所有窗戶，包括你單位內部、外牆的窗戶，以及樓梯、走廊等公用地方的窗戶。法團或管理公司通常會協調公用地方的檢驗事宜。
跟進檢驗結果：無需修葺或需要修葺
情況一：窗戶安全，無需修葺（由QP直接呈交文件）
檢驗完成後，最理想的情況是所有窗戶都狀態良好，安全穩固。假如QP認為窗戶無需進行任何修葺，他會直接填妥指定的證明文件，並呈交予屋宇署。這樣，你就完成了這次驗樓/驗窗通知的法定要求。
情況二：需要進行訂明修葺（由QP確定修葺範圍）
假如QP在檢驗過程中發現部分窗戶存在問題，例如窗鉸鬆脫、鉚釘銹蝕或玻璃膠邊老化等，他便會界定這些窗戶需要進行「訂明修葺」。QP會詳細列出需要修葺的項目和範圍，讓你清楚知道下一步的工程內容。
如需修葺：委任「註冊承建商」(RC) 施工
尋找及委任可進行窗戶工程的「註冊小型工程承建商」
當確定需要修葺後，你就需要委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來施工。請注意，負責修葺的承建商，必須是名列於屋宇署名冊上，並且是註冊類別為可進行窗戶工程的「註冊小型工程承建商」。
工程必須在「合資格人士」的監督下進行
這是非常關鍵的一環。所有修葺工程，都必須在你之前委任的QP監督下進行。QP的角色是確保RC的施工用料和工藝都符合安全標準及法定要求，等於為你的工程質量多加一重專業把關。
監督工程與呈交文件以完成法定要求
由合資格人士向屋宇署呈交證明文件
當所有訂明修葺工程在QP的監督下完成後，QP會再次檢查，確認所有項目均已妥善處理。然後，他會完成最終的證明文件，並連同相關紀錄一併呈交給屋宇署，證明你已遵從該驗窗通知。
如何再次使用網上系統確認狀態更新為「已獲遵從」
文件呈交後，屋宇署需要時間處理。你可以隔一段時間後，再次利用屋宇署的網上查詢系統，輸入你的樓宇地址或驗窗通知編號，查閱通知的最新狀況。當狀態更新為「已獲遵從」時，就代表整個法定流程已圓滿結束。
揀選驗窗服務商與費用預算：避開陷阱實用指南
收到驗窗通知後，下一步就是尋找可靠的專業人士處理，這個環節直接影響工程質量和最終開支。想順利完成整個樓宇驗窗通知的要求，就要學會如何選擇服務商和規劃預算，避免常見的陷阱。
「合資格人士」與「註冊承建商」的角色與職責
在強制驗窗計劃中，有兩個關鍵角色你必須要認識，就是「合資格人士」（Qualified Person, QP）和「註冊承建商」（Registered Contractor, RC）。簡單來說，QP負責「診斷」，RC負責「施工」。QP的職責是進行檢驗，判斷窗戶是否安全，以及確定需要修葺的範圍。RC則是在QP的監督下，負責執行具體的修葺工程。
檢驗監督 vs 施工執行：為何建議分開委任？
法律上，業主可以委任同一家公司同時擔任QP和RC的角色，只要該公司同時具備兩種資格。但是，從保障業主利益的角度出發，我們一般建議將檢驗（QP）與施工（RC）分開委任給兩家沒有關連的公司。
避免利益衝突，保障工程質量的關鍵
這樣做的最大好處是避免利益衝突。如果檢驗和施工都由同一家公司負責，有機會出現「自己驗自己修」的情況。這可能導致承辦商為了增加工程收益，作出不必要的修葺建議。當你分開委任時，負責檢驗的QP角色會更獨立客觀，他會站在你的角度監督施工的RC，確保工程質量符合標準，避免施工方偷工減料，這才是保障工程質量的關鍵。
揀選服務商的5大實用要點
市面上的驗窗公司眾多，質素參差不齊。掌握以下五個實用要點，有助你作出明智的選擇。
核實牌照及註冊狀況
首先，你必須確保所委任的QP及RC都在屋宇署的相關名冊上。你可以到屋宇署的官方網站，查閱「合資格人士」、「註-冊檢驗人員」及「註冊小型工程承建商」的名單，確認他們的註冊狀況仍然有效。這是最基本也是最重要的一步。
查詢過往工程記錄與口碑
一個有經驗和信譽良好的服務商，通常不介意提供過往的工程案例作參考。你可以主動詢問他們曾為哪些屋苑或大廈服務，甚至向鄰居或大廈管理處打聽，了解他們的口碑。信譽是日積月累的，可靠的參考資訊比任何廣告宣傳都重要。
索取清晰的報價單（包含檢驗費、修葺項目、搭棚費等）
在決定前，建議最少索取三家不同公司的書面報價單作比較。一份清晰的報價單，應該詳細列明各項收費，包括基本檢驗費、各項修葺項目的單價（例如更換一顆鉚釘、一對窗鉸的費用）、可能需要的搭棚費用以及其他雜費。這份文件是整個驗窗懶人包的核心，能夠避免日後出現隱藏收費或口同鼻拗的情況。
H44: 了解保養期及售後服務
完成修葺後，窗戶的保養期是另一個重要考慮因素。你應該主動查詢承辦商會為修葺工程提供多久的保養期，以及保養範圍涵蓋哪些項目。清楚了解售後服務的細節，能為你的窗戶安全提供更長久的保障。
簽訂合約前的注意事項
簽訂合約前，必須仔細閱讀所有條款，特別是工程範圍、完工日期、付款方式及違約責任等。確保合約內容與報價單一致，所有口頭承諾都已在合約上列明。如有任何疑問，應在簽署前提出並要求對方澄清。
香港強制驗窗費用參考：檢驗費與修葺工程預算
談到費用，是每位業主最關心的部分。強制驗窗的總費用主要分為「檢驗費」和「修葺費」兩部分。
影響檢驗費用的因素（單位數量、窗戶設計等）
檢驗費通常是按單位或窗戶數量計算。一般而言，一個單位的基本檢驗費大約由數百元至千多元不等。影響費用的因素包括單位內的窗戶總數、窗戶的尺寸和設計複雜程度（例如落地玻璃、弧形窗等），以及是否需要搭棚等特殊安排。
常見窗戶修葺項目（更換鉚釘、窗鉸、膠邊等）的大約費用
修葺費用則視乎實際需要而定，豐儉由人。以下是一些常見項目的市場大約參考價：
– 更換不銹鋼鉚釘：約數十元至百多元一顆
– 更換不銹鋼窗鉸：約數百元至近千元一對
– 更換防水膠邊：約數十元一呎
– 更換窗戶手柄或鎖：約數百元一套
請注意，以上價格只作參考，實際費用會因材料、尺寸及工程難度而有所不同。
如何與業主立案法團/管理處就驗窗事宜溝通
如果你居住在多層大廈，處理驗窗通告的第一步，應該是先與業主立案法團或大廈管理處溝通。
查詢是否已安排集體檢驗及修葺
你可以向管理處查詢，法團有否計劃為整座大廈統一安排集體檢驗及修葺。由法團牽頭統籌，通常能以更優惠的價格聘請服務商，同時亦能確保公用地方的窗戶（如樓梯、走廊等）得到妥善處理。
了解費用分攤及工程時間表
若法團已作安排，你應了解相關的費用分攤方式（特別是公用地方的維修費用），以及整座大廈的預計工程時間表。這樣有助你配合服務商上門檢驗的時間，並為相關開支做好預算。掌握這些資訊，能令你處理验窗通知的過程更加順暢。
法律責任、財政資助與其他注意事項
收到驗窗通知後，除了要跟足程序，了解背後的法律責任和可用的支援亦相當重要。這部分會為你講解不遵從通知的後果、政府提供的財政資助，以及其他你需要知道的實務細節。
不遵從驗窗通知的法律後果
強制驗窗計劃是法定要求，所以不遵從驗窗通知會有相應的法律後果。整個過程是循序漸進的，由定額罰款到檢控程序，業主需要認真對待。
定額罰款通知書（$1,500）
如果業主在沒有合理解釋下，未能在指定期限內遵從驗窗通告，屋宇署可以採取第一步行動，就是發出$1,500的定額罰款通知書。這張告票的作用是提醒業主盡快履行責任。需要留意的是，即使繳付了這筆罰款，業主原本的法律責任並未解除，你仍然需要完成整個驗窗及修葺程序。
檢控程序、最高罰款（$25,000）及監禁風險
如果業主無視定額罰款，持續不遵從通知，屋宇署便會啟動檢控程序。一旦被定罪，罰則會大幅提高，最高可被罰款$25,000及監禁一年。如果定罪後仍然沒有完成檢驗和修葺，更可能面臨每天$2,000的額外罰款。所以，處理验窗通知是保障自己和公眾安全的重要責任。
為有需要業主提供的財政資助與支援
政府明白部分業主在應付樓宇維修開支時可能面對困難，因此聯同香港房屋協會（房協）及市區重建局（市建局）等機構，推出了多項資助計劃。
樓宇維修綜合支援計劃（房協及市建局）
這個計劃為合資格的業主提供財政資助，用以進行樓宇的檢驗和維修工程，當中自然包括強制驗窗計劃下的所需項目。計劃設有不同的津貼或貸款選項，申請資格會視乎樓宇類別及業主的個人情況而定。你可以直接到房協或市建局的網站，查閱最新的申請詳情和資格準則。
長者維修自住物業津貼計劃
這項計劃專為有需要的長者自住業主而設。如果符合資格，長者業主可以申請一筆過的津貼，用作支付樓宇維修費用，例如窗戶修葺工程。這對經濟能力有限的長者來說，是一個十分實用的支援。
如何在合理情況下申請延期？
如果在指定期限內完成驗窗程序確實有困難，業主可以在合理的情況下向屋宇署申請延期。
申請延期的條件與書面申請程序
申請延期必須有充分理由，例如大廈正準備進行大型維修工程，並會涵蓋窗戶部分；或者在委任合資格人士的過程中遇到實際困難。申請人必須在驗窗通知的期限屆滿前，以書面形式向屋宇署提出申請，信中要清楚列明申請延期的理由、附上相關證明文件，以及預計完成檢驗和修葺的確實日期。記得在信中提供你的驗窗通知編號，方便部門跟進。
官方查詢熱線及聯絡方式
如果你對整個驗樓/驗窗通知計劃有任何疑問，最直接的方法是聯絡官方渠道獲取最準確的資訊。
屋宇署一般查詢 (1823)
有關強制驗窗計劃的任何一般查詢，你可以致電政府的綜合查詢熱線1823。接線員會解答你的問題，或在有需要時將你的個案轉介至屋宇署的專責同事處理。
強制驗窗通知常見問題 (FAQ)
收到強制驗窗通知後，自然會衍生不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程有更全面的了解。
我的樓宇樓齡剛好10年，會立即收到驗窗通知嗎？
不一定。樓齡達到10年，只是代表樓宇符合了被納入強制驗窗計劃的其中一個基本條件。屋宇署會按風險為本的原則，每年揀選不同地區、樓齡、狀況及維修記錄的樓宇，分批發出驗窗通告。所以，樓宇剛好「夠期」並不等於會即時收到通知。你可以隨時留意屋宇署網站公布的「目標樓宇列表」，以確認你的大廈是否已被正式揀選。
法團不處理公用地方驗窗，個別業主應如何應對？
這是一個比較棘手但常見的情況。首先要明白，雖然驗窗通知是向業主立案法團發出，但法律上的最終責任人是全體業主。如果法團沒有履行其管理公用地方的責任，個別業主並不能因此免責。你可以採取以下步驟：首先，嘗試透過管理處或直接書面聯絡法團，正式要求其跟進公用地方的驗窗事宜。同時，可以與其他業主溝通，集合大家的力量共同向法團施壓。假如法團持續不作為而限期又快到，為保障自己，你應先委任合資格人士完成自己單位的窗戶檢驗，並保留所有與法團的溝通記錄，證明自己已盡力履行責任。若情況無法解決，可向當區的民政事務處尋求協助。
租客收到驗窗通知，應由業主還是租客負責？
這項責任完全在於業主。強制驗窗計劃是關於樓宇結構安全的法定要求，法律責任必定歸於物業的擁有人。租客在收到任何相關的驗樓或驗窗通知文件時，其責任是立即將通知轉交給業主或其委託的物業代理。業主收到通知後，便須根據法定程序，委任專業人士進行檢驗及修葺。作為租客，則需要配合業主安排的檢驗及維修工程。
若對檢驗結果有爭議，可以如何跟進？
假如你對合資格人士（QP）的檢驗結果，例如建議的修葺範圍或方式持有異議，第一步應是直接與該名QP溝通。你可以請他詳細解釋其專業判斷的依據，以及為何某些修葺是必要的。專業的QP應能根據《作業備考》的標準清晰說明。如果在溝通後仍然無法達成共識，你有權尋求第二意見，即是自費委聘另一位獨立的合資格人士再作評估。不過，最終你需要委託其中一位QP監督所需工程並簽署文件呈交屋宇署，以遵從該驗窗通知的要求。
如果只需修葺公用地方的窗戶，還需要委任合資格人士嗎？
需要。這是一個非常重要的概念。根據法例，整個強制驗窗流程，包括「訂明檢驗」與「訂明修葺」，都必須在合資格人士（QP）的委任及監督下進行。QP的角色不單是找出問題，更重要的是監督註冊承建商的修葺工程，並在工程完成後，核實工程符合安全標準，最後再向屋宇署呈交證明文件。因此，即使問題只涉及公用地方的窗戶，業主立案法團依然必須委任QP去統籌及監督整個過程，單純聘請承建商自行維修，並不能完成法定的要求。