「驗窗紙5年就過期？」這是許多業主對強制驗窗計劃的最大迷思。事實上，「驗窗證明書」本身並無固定有效期，而所謂的「5年檢驗週期」亦不代表業主需要期滿主動重驗。為釐清各種混淆，本文將為您一文破解關於驗窗有效期的常見謬誤，並由零開始，詳盡拆解由收到法定通知、委任合資格人士，到完成檢驗修葺的完整流程。同時，我們亦會剖析忽略驗窗令可能觸發的罰款陷阱與法律後果，助您妥善履行驗窗責任，保障家居安全之餘，亦能避免不必要的損失。
驗窗紙有效期有多長？釐清5年檢驗週期的真正意義
不少業主對驗窗紙有效期都存有疑問，經常以為完成驗窗後，證明書的效力只有5年。這其實是一個普遍的誤解。想真正了解驗窗有效期的概念，我們需要先釐清「5年檢驗週期」的真正意義，這有助業主履行法律責任，同時避免不必要的開支。
拆解謬誤：「驗窗證明書」並無固定「有效期」
首先要釐清一個核心觀念，就是由合資格人士簽發的「驗窗證明書」（例如表格 MWI 1），本身並沒有一個像食物標籤一樣的固定有效期。這份文件是一個歷史紀錄，它證明了在簽發當日，你的單位窗戶已按照法例要求完成檢驗，並且處於安全狀態。它並非一張會「過期」的合格證。
核心概念：何謂「5年檢驗週期」？
那麼，大家常說的「5年」究竟是什麼意思呢？這其實是指屋宇署的「檢驗週期」。根據強制驗窗計劃的安排，當一幢樓宇遵從了法定通知，完成了整個驗窗程序後，屋宇署在往後的5年內，將不會再就同一計劃向該樓宇發出新的法定通知。簡單來說，這5年是屋宇署行政上的揀選週期，而不是證明書本身的有效期限。
法律責任關鍵：業主的責任由「法定通知」觸發，而非證明書到期
這一點非常重要。業主的法律責任，並不是由證明書的年期來決定。你的驗窗責任，只會在收到屋宇署發出的新一份「法定通知」時，才會正式啟動。只要你未收到新的法定通知信件，即使距離上次驗窗已經超過5年，你在法律上也沒有即時重驗的責任。
5年檢驗週期過後，需要主動再驗嗎？
既然5年週期只是一個行政安排，那麼週期一過，業主是否需要主動聯絡驗窗公司，安排下一次檢驗呢？答案是並不需要。主動在沒有法定通知的情況下進行檢驗，並不能豁免將來收到通知時的法律責任。
正確做法：無需主動安排，等待屋宇署發出新一輪法定通知
正確的做法非常簡單，就是繼續對窗戶進行日常的妥善保養。然後，只需靜待屋宇署根據其樓宇風險評估，在未來某個時間點發出下一輪的法定通知便可以了。收到通知後，再按照法例要求委任合資格人士處理即可。
樓宇買賣時，驗窗狀況對新舊業主的影響
驗窗狀況在樓宇買賣過程中，是一個新舊業主都需要留意的交接事項，這直接關係到法律責任的轉移。
新業主責任：查核單位是否已遵從驗窗令
作為新業主，在簽訂買賣合約前，應該透過地產代理向賣方查核，該單位是否曾經收到強制驗窗令。如果收過，就要確認是否已經遵從，並且完成所有需要的修葺。若果上手業主未有遵從，相關的法律責任和罰款將會轉移到新業主身上。
文件交接：妥善保存上手業主提供的驗窗證明書作紀錄
在物業交接時，新業主應向上手業主索取並妥善保存相關的驗窗文件，特別是「驗窗證明書」。這份文件雖然沒有所謂的「有效期」，但它是證明單位過去已遵從法定要求的重要紀錄，對將來樓宇管理或再出售時，都能提供清晰的狀況證明。
甚麼是「強制驗窗計劃」？了解法律背景與目的
在深入探討驗窗紙有效期與檢驗週期的細節之前，讓我們先回到基本點，了解一下整個「強制驗窗計劃」到底是甚麼一回事。這個計劃與每位業主的責任息息相關，清楚它的運作背景，有助我們更好地履行法律責任。
強制驗窗計劃的法律基礎
法律依據：《建築物條例》第30B條
這個計劃並非隨意設立，它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》的第30B條。這條例賦予了建築事務監督權力，要求業主為其樓宇的窗戶進行檢驗及修葺。
計劃目的：預防窗戶失修意外，保障公眾安全
立法的目的相當直接，就是為了主動預防因窗戶失修而引致的意外，例如鋁窗飛脫墮街等嚴重事故，從而保障市民大眾的生命安全。計劃透過一個有系統的循環檢驗模式，確保舊樓的窗戶維持在安全水平。
哪些樓宇需要強制驗窗？
樓齡要求：樓齡達10年或以上的私人樓宇
根據規定，計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇。不過，樓高不超過3層的住用樓宇則可獲得豁免。
揀選準則：屋宇署按風險評估揀選目標樓宇
並非所有樓齡達標的樓宇都會同時收到通知。屋宇署會每年進行風險評估，優先揀選那些樓宇狀況較差、維修記錄欠佳或曾有失修舉報的樓宇作為目標，分批發出法定通知。
如何得知我的樓宇是否被揀選？
查閱法定通知：業主會收到屋宇署發出的正式信件
最直接的方式，就是查閱信箱。當你的樓宇被揀選後，屋宇署會向大廈的業主立案法團及個別單位業主，發出正式的「法定通知書」。收到這封信件，就代表你的法律責任正式啟動。
網上查詢：於屋宇署網站查閱目標樓宇名單
如果你想主動查詢，也可以到屋宇署的官方網站，網站上會定期公布被納入計劃的目標樓宇名單，方便公眾查閱，確認自己的樓宇是否榜上有名。
如何遵從強制驗窗令？驗窗流程全攻略
當收到屋宇署的「強制驗窗令」，許多業主的第一個念頭，就是接下來該如何處理。整個驗窗流程其實相當直接，只要按部就班，就能順利完成。我們將整個過程拆解成四個清晰的步驟，讓你一目了然。
第一步：委任合資格人士 (Qualified Person)
收到法定通知後，首要任務就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person, 簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。
法定時限：單位窗戶6個月；公用部分窗戶9個月
時間是關鍵。根據屋宇署的規定，由法定通知發出日起計，私人單位內的窗戶檢驗及修葺，必須在6個月內完成。至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間、走廊等，期限則為9個月。
如何尋找及核實合資格人士身份？
你可以在屋宇署的網站上，找到「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊。合資格人士包括認可人士、註冊結構工程師及註冊檢驗人員等專業人士。為保障自己，當他們上門時，你可以要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有姓名、近照及屆滿日期，用來核實其身份。
第二步：進行訂明檢驗
合資格人士會親自到單位，為所有窗戶進行詳細的訂明檢驗。
檢驗範圍：單位內及公用地方的所有窗戶
檢驗範圍涵蓋物業內的所有窗戶，包括睡房、客廳、廚房及浴室的窗戶，還有公用地方的窗戶，例如走廊或後樓梯的玻璃百葉窗。不過，室內的玻璃間隔或地舖的櫥窗就不在此限。
檢驗重點：窗鉸、鉚釘、玻璃及防水膠邊等是否安全穩固
檢驗的重點在於確保窗戶的結構安全。合資格人士會仔細檢查幾個關鍵部分，例如窗鉸有沒有變形或嚴重銹蝕；用來固定窗鉸的鉚釘或螺絲有沒有鬆脫；玻璃嵌板是否有破裂；以及窗框能否順暢開合等。
第三步：委任註冊承建商 (Registered Contractor) 進行修葺（如需要）
如果檢驗後發現窗戶有問題，就需要進入修葺的階段。
何時需要：當合資格人士認為窗戶需要修葺
在檢驗完成後，合資格人士會判斷窗戶是否安全。如果他認為窗戶的構件，例如窗鉸或鉚釘已經老化或損壞，對公眾構成潛在危險，就需要進行修葺。
職能區分：合資格人士負責檢驗監督，註冊承建商負責施工
這裡有一個重要的職能區分。業主需要另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, 簡稱RC）來負責實際的維修工程。而之前委任的合資格人士（QP）則會負責監督整個修葺過程，確保工程符合安全標準。這種檢驗與施工分開的安排，能有效保障工程質素。
第四步：呈交證明書以解除法定通知
完成所有檢驗和必要的修葺後，就來到最後一步。
所需文件：由QP及RC簽署的檢驗及修葺證明書（表格 MWI 1 及 MWI 2/2A）
合資格人士會準備好相關的證明文件。如果窗戶檢驗後無需修葺，他會填妥及簽署表格MWI 2A。如果窗戶需要修葺，則會在工程完成後，由合資格人士及註冊承建商共同簽署表格MWI 2。這些文件連同QP最初接受委任時簽署的表格MWI 1，會一併呈交予屋宇署。
完成標誌：屋宇署確認後，法定通知即被視為已遵從
當屋宇署收到並接納你提交的證明書後，便會發出確認信。這代表你已完全遵從該法定通知的要求，整個強制驗窗的流程也正式告一段落。
不理會強制驗窗令的後果：罰款及法律責任
與其過份糾結於驗窗紙有效期或驗窗有效期的問題，更實際的做法是了解清楚，如果無視屋宇署發出的法定通知，將會直接面對什麼後果。處理法定通知是有明確時限的，逾期未辦理，隨之而來的就不只是提醒，而是具體的法律行動與金錢罰則。
對業主及法團的直接罰則
當業主或業主立案法團未有在指定期限內遵從驗窗令，屋宇署會採取一系列的執法行動。這些罰則由輕至重，旨在敦促相關人士履行其法律責任。
定額罰款：港幣$1,500
第一步通常是發出「定額罰款通知書」。這是一張港幣$1,500的罰單，作為未有遵從法定通知的初步懲處。
提出檢控：首次定罪最高可處罰款$25,000及監禁3個月
如果業主或法團在收到定額罰款後，仍然沒有採取行動，屋宇署便會展開檢控程序。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣$25,000，並且可能面臨長達3個月的監禁。
持續違規：可處每日罰款$2,000
除了首次定罪的罰款，如果違規情況持續，法庭還可以判處每日$2,000的額外罰款，直到相關的檢驗或修葺工程完成為止。這項罰款會不斷累積，令拖延的成本變得非常高昂。
屋宇署的代辦工程與費用追討
除了直接的罰款與檢控，屋宇署還有權力介入，主動處理失修的窗戶，然後再向相關業主追討所有開支。
代辦權力：屋宇署可委任承建商代為檢驗修葺
如果業主持續不遵從通知，屋宇署可以行使其法定權力，直接委任顧問公司及註冊承建商，進入樓宇代為進行所需的檢驗和修葺工程，確保窗戶符合安全標準。
追討開支：向業主追討工程費用及不超過20%的監督費
工程完成後，屋宇署會向業主或法團追討所有相關的工程費用，當中包括顧問費、承建商的工程開支。除此之外，屋宇署還會加收一筆監督費（或稱為附加費），金額可以達到總開支的20%，用作業政監督的行政成本。這筆費用最終會登記在土地註冊處，成為單位的「釘契」記錄。
驗窗有效期及5年週期常見問題 (FAQ)
關於驗窗紙有效期與5年檢驗週期的實際操作，許多人心中總有些疑問。以下整理了幾個大家最常遇到的情況，希望可以幫助你更清晰地理解整個機制。
在「5年檢驗週期」內，如果窗戶損壞了需要再驗嗎？
即使單位已完成強制驗窗，業主依然有持續責任去確保窗戶安全。如果在5年檢驗週期內發現窗戶有損壞，例如窗鉸鬆脫、開關不順或玻璃破裂，業主必須主動安排維修。這個維修是基於日常樓宇保養的責任，目的是即時消除危險。這與是否需要再次啟動整個強制驗窗流程是兩回事。你應該盡快委任註冊承建商處理損壞部分，以確保家居與公眾安全。
5年週期一到，是否要立即主動找人再驗窗？
答案是不需要。這個5年週期，是指屋宇署在你完成上一次檢驗後，最快會相隔5年，才可能再次揀選你的樓宇，並發出新的法定通知。業主的法律責任是由屋宇署發出的「法定通知」所觸發的，而不是時間。所以，即使距離上次驗窗已滿5年，只要你未收到屋宇署的新通知，就無需主動安排下一次的強制驗窗。
買賣樓宇時，上手業主的「驗窗紙」對新業主還有用嗎？
非常有用。上手業主提供的「驗窗紙」（即表格MWI 1及相關修葺證明），是證明該單位已遵從早前法定通知的重要文件。新業主在購入單位後，便承擔了樓宇的所有相關法律責任，包括遵從任何未來的強制驗窗令。妥善保存這份文件，可以作為單位窗戶狀況在特定時間點曾符合法規要求的紀錄。因此，在物業交易過程中，新業主應確保從上手業主手上取得並保存好這份證明書。
如果遺失了驗窗證明書（表格MWI 1）怎麼辦？
如果遺失了驗窗證明書，屋宇署並不會提供副本。最好的方法，是聯絡當初為你進行檢驗的合資格人士（QP）或負責修葺的註冊承建商（RC），他們通常會存有工程紀錄的副本。如果無法聯絡他們，業主可以考慮向屋宇署的樓宇資訊中心，申請查閱或索取相關樓宇紀錄的副本，當中可能包括已呈交的驗窗文件。不過，這個過程需要時間並且可能涉及相關費用。